Баланс интересов

Причем степень озадаченности всегда прямо пропорциональна степени готовности дома. И чем выше объект поднимается над фундаментом, тем больше претензий накапливается у гражданина (гражданки) к строителям.

То, что в Москве и Подмосковье - как в массовом, так и в индивидуальном строительстве - за последние годы возведена масса некачественного жилья, воспринимается скорее как норма, чем нечто из ряда вон выходящее. Самые распространенные дефекты коттеджного новостроя: протекающий цоколь, лопнувший фундамент, промерзающие стены, некачественная кровля. Это, естественно, раздражает. Недавно даже главный строитель России Николай Кошман пообещал вплотную заняться этой проблемой. "Мы заставим всех работать как надо, а кто не захочет - должен будет поменять специальность", - сказал глава Госстроя.

Впрочем, для приобретателей жилья такие туманные заявления государственного чиновника воспринимаются как что-то абсолютно беспредметное. Ведь о конкретных способах искоренения халтуры главный строитель ничего не сказал. А так как эффективного механизма борьбы с бракоделами пока не придумано, граждане, не желая быть облапошенными, вынуждены постигать азы загородного строительства самостоятельно. Либо прибегать к помощи специалистов - профессиональных консультантов, которые смогут представлять их интересы при строительстве коттеджей или ремонте жилья. И такое право им предоставлено статьей 749 Гражданского кодекса. Она гласит, что заказчик - для осуществления контроля и надзора за строительством, а также принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком - может заключить соответствующий договор об оказании услуг такого рода с инженером либо инженерной организацией.

Интересно, что сегодня подобные услуги по сопровождению строительного процесса предлагают не только экспертные или инженерные фирмы, но и компании, которые этим самым жилищным строительством занимаются. То есть на одном объекте специалисты такой организации могут трудиться как подрядчики, а на объекте, расположенном по соседству, представлять интересы заказчика. Такой вот замкнутый круг.

Впрочем, он не всегда порочен. А только в том случае, если консультанты навязчиво убеждают клиента, что "везде халтурщики, а мы знаем не халтурщиков, которые под нашим контролем все хорошо построят". Тогда это уже никакой не надзор, не экспертиза и, тем более, не управление строительством, а просто рекламный трюк, коммерческий прием для получения строительного заказа.

Ущербный менталитет

Вообще, схема инвестор-заказчик-подрядчик, где каждую из сторон строительного процесса представляют профессиональные участники рынка, является классической. Формально по ней строится все городское жилье в Москве. А вот при ремонте квартир или строительстве частных домов она пока редко применяется.

"Обычно за качеством строительства гражданин следит самостоятельно. Или приводит для осмотра объекта какого-нибудь знакомого строителя. Но, как правило, это специалисты узкого профиля (например, отделочники). Видимо, дело в менталитете. Раньше ведь все строили себе дачи самостоятельно. Поэтому многие люди уверены - раз хозспособом удалось построить дачу, то и с загородным домом проблем возникнуть не должно", - говорит Александр Иванов, руководитель проекта "Экогородок Величъ".

По наблюдениям специалистов компании "Тера", специализирующейся на операциях с загородной недвижимостью, привлечение строительных компаний для выполнения функций заказчика напрямую зависит от бюджета, выделяемого на строительство дома. Например, при строительстве коттеджей в ценовом диапазоне $200-500 тыс. граждане сотрудничают со специализированными компаниями только в 30% случаев. А вот при строительстве объектов стоимостью свыше $1 млн специалисты представляют интересы заказчиков гораздо чаще.

Но все же спрос на такие услуги со стороны более широкого круга частных лиц постепенно формируется. "Нашей фирме уже три года. Фактически мы отпочковались от строительной фирмы, когда увидели определенную нишу на рынке - представление интересов заказчика, контроль качества, инжиниринг, технадзор, строительная экспертиза. И сегодня такие услуги востребованы", - утверждает генеральный директор фирмы "Адвокат качества" Сергей Лобарев.

Это понятно. Некомпетентных и нечистых на руку строителей на рынке пруд пруди. И потребителю, новичку в строительстве, отстоять свои интересы собственными силами достаточно сложно. "Многие граждане, затеявшие строительство загородного дома или капитальный ремонт квартиры, даже не могут грамотно сформулировать техническое задание: а что, собственно, надо сделать, какие работы выполнить. Получается, что заказчик-частное лицо и подрядчик-строительная фирма разговаривают друг с другом на разных языках. В конечном счете, все заканчивается конфликтами", - утверждают профессиональные консультанты.

Подрядчик имеет дело с непрофессионалом и, пользуясь этим, зачастую лоббирует свои интересы. Ему важно, чтобы заказчик смог профинансировать выполненные работы. "Иногда подрядчик намеренно вводит заказчика в заблуждение относительно полной сметной стоимости работ. То есть на первом этапе закладывает в смету все по минимуму, чтобы получить заказ. При этом документация составляется таким образом, чтобы получить право на финансирование неучтенных работ. Но "неучтенка" обнаруживается, когда процесс уже не остановить. Более того, оказывается вдруг, что без этих дополнительных работ строительство невозможно", - рассказывает директор по работе с клиентами компании "Хорошие дома для хороших людей" Дмитрий Нестеров. Он уверен, что если интересы гражданина будут представлять специалисты в области строительства, то между сторонами строительного процесса будет налажен профессиональный диалог.

Доверьтесь профи

Чем раньше такой конструктивный диалог будет налажен, тем лучше. "Только специалист способен проконтролировать соблюдение технологии строительства", - говорит А. Иванов ("Экогородок Величъ"). При этом заказчик должен принять на себя обязательства по подготовке технического задания, экспертизе проекта, контролю за документацией (в том числе, финансовой), строительными работами, качеством используемых стройматериалов, чтобы дом был построен экономично и в запланированные сроки.

Все отношения должны детально регулироваться договором. "В данном случае частное лицо выступает как инвестор. Он привлекает на свою сторону профессионального заказчика, доверяя ему формирование технического задания. В договоре поручения может быть указано, что заказчик от удешевления строительства получает дополнительную сумму от инвестора. Это, конечно, необязательное условие - вознаграждение может быть и фиксированным (в среднем, от 5 до 15% от сметной стоимости строительства). Но первая схема более привлекательна для обеих сторон. Ведь в этом случае заказчик действительно заинтересован в том, чтобы следить за экономикой строительства, учитывать все нюансы, - поясняет Сергей Одинцов, генеральный директор компании "Хорошие дома для хороших людей". - Допустим, проектом предусмотрено некое техническое решение по устройству инженерных сетей. Заказчик может предложить другое, более рациональное техническое решение, которое удешевит смету". По оценкам специалистов, привлечение п рофессионального заказчика на этапе принятия технических решений позволяет удешевить строительство на 15-20%. Кроме того, его участие в проверке смет, а также приемке работ на заключительном этапе сулит дополнительную экономию от 5 до 15%.

Важный момент - договор должен быть составлен таким образом, чтобы заказчику было неинтересно вступать в какие-либо деловые отношения с подрядчиком, получать "откаты" (т.е. проценты от стоимости надуманных либо не произведенных работ). Должны использоваться схемы, которые делают подобные вещи нецелесообразными с экономической точки зрения. Кстати, схема взаимоотношений, при которой заказчик получает энный процент от экономии (максимум 50% от сэкономленных средств) - одна из них. Ведь ни один подрядчик не сможет предложить 50-процентный "откат" от накрутки сметы. "Кроме того, надо за сметой следить. Мы, как специалисты, можем детализировать и оптимизировать смету. Ведь очень часто строители существенно увеличивают бюджет, включая в смету материалы, которые впоследствии не применяются. Профессиональный заказчик этого не допустит", - говорит С. Лобарев ("Адвокат качества").

Что касается стоимости услуг профессионального заказчика, то она может колебаться от 8 до 15% от общей стоимости строительных работ. Правда, отмечают специалисты, правильнее рассчитывать оплату поэтапно. То есть услуги по выполнению функций заказчика при проведении общестроительных работ могут обойтись примерно в 10% от их стоимости, а при проведении инженерных - порядка 20%. Твердых расценок не существует, в каждом случае стоимость определяется на договорной основе.

Типичные ошибки

Нарушение гидроизоляции цоколя - наиболее распространенный дефект загородных домов. Основные причины его возникновения - неправильное распределение бюджета на строительство, некачественная гидроизоляция, устаревшие материалы на утепление, неправильно выполненный дренаж. При этом, отмечают специалисты, "от протекания цоколя избавиться так же трудно, как от хронической болезни".

На втором месте в "рейтинге дефектов" - фундамент или стена, лопнувшие из-за ошибок конструктора, либо неоправданной экономии строительных материалов. На третьем - промерзание стен - результат халатности при проведении строительных работ. Очень много нареканий к кровле. Как правило, претензии возникают к неправильно выполненному утеплению кровельной системы. Из-за этого дом может "потеть". То есть влага будет проникать в утеплитель и конструкции крыши, оседать в виде конденсата и разрушительно воздействовать на конструкции.

Специалисты отмечают, что при строительстве коттеджей очень важен правильный теплотехнический контроль - конструкцию стен строения следует выбирать с учетом климатических особенностей региона. Это же относится и к системе отопления. Встречается также множество других, не менее значимых ошибок, допускаемых при строительстве. Например, неправильная посадка дома, неверно рассчитанные лестничные перекрытия.

Журнал "Мир и дом"