За что банки любят риэлторов?

Итак, кто он, наш покупатель? Тип первый: относительно молодой человек, не имеющий необходимой суммы на приобретение московского жилья, но имеющий хороший стабильный доход и неплохие профессиональные перспективы. Тип второй: бизнесмен, на покупку московской квартиры деньги реально имеющий. Но бизнес его приносит на сегодня доход, превышающий пусть даже очень высокую банковскую ставку. Изымать деньги из такого бизнеса невыгодно.

И вот наш покупатель приходит на этот рынок. Прежде всего, он увидит очень высокий процент и невероятно сложную процедуру. Чем определяется этот невероятно высокий процент, о котором все говорят, что он должен вот-вот снизиться, а он этого «не слышит»? Элементарно — рисками. Банк, выделяя кредит на покупку московского жилья, всегда очень рискует. Почему? По мнению многих уважаемых московских юристов, причиной является то, что действующее на сегодняшний момент законодательство возврат денег банку гарантирует весьма относительно. Более чем продолжительное время в нашей стране жилье собственностью не являлось. И все законодательство это поддерживало — и поддерживало весьма грамотно.

Потом провозгласили, что жилье — это собственность, а она, как известно, «священна и неприкосновенна». И был разработан пакет законов, этот принцип поддерживающий. Далее произошло весьма противоестественное скрещивание. Результат — статьи законов, явно друг другу противоречащие и неизбежные «белые пятна» в законодательстве. И именно на эти пятна банкиры очень боятся наступать, и боятся не без оснований.

Искать аналоги на Западе — занятие крайне интересное, но абсолютно бесполезное. Приведем реальную ситуацию. Молодой профессионал, «подписавшийся» под ипотечный кредит, теряет высокооплачиваемую работу. На Западе, даже в той же «развивающейся» Бразилии он (понятно, если не является алкоголиком или наркоманом в последней стадии) ниже определенного финансового уровня упасть просто не может. У нас — может — в бюджетную сферу. То, что квалифицированный врач, активно работающий на «Скорой помощи», может получать зарплату в полтора раза меньше, чем продавец в «Макдональдсе» — там непредставимо, а у нас — не только понятно, но и привычно. А ипотека и бюджетник — это примерно как «гений и злодейство» у Пушкина.

Бюджет ипотеке не товарищ

Что происходит дальше с нашим гражданином, под ипотеку самонадеянно подписавшимся, но высокооплачиваемую работу потерявшим и неожиданно упавшим «в бюджет»? Идет судебное разбирательство. Законы противоречивы, остается всем известная и всеми нежно любимая «правоприменительная практика». Человек реально платить не может, а у него имеется, скажем, двое маленьких детишек (мальчик и... тоже мальчик), прописанных в этой квартире. На чью сторону встанет суд? Судьи — те же люди, а они, прежде всего, защитят интересы детишек (автор с ними здесь совершенно согласен), а поддержкой им будет Конституция (право на жилье) и весь соответствующий пакет законов. Но банкиру нашему, согласитесь, от этого не легче, поэтому страхуется он как может и где может, да и процент выставляет соответствующий. Каковой процент наш добросовестный покупатель и платит, несмотря на то, что у него конкретно детишек на данный момент может не быть не только в действительности, но и в обозримых проектах.

Еще один вывод. Как известно, на «вторичку» без сопровождения серьезного профессионала идти не рекомендуется, но, в принципе, это возможно, и у некоторых граждан это получалось. Ввязываться в ипотеку без серьезного профессионала сегодня просто невозможно, так что выбора у вас здесь нет. Предположим, при помощи Интернета и знакомых вы нашли банк, который обещает дать вам кредит под наиболее низкий процент. Вы собираете необходимый пакет документов и идете туда. Как правило, банк вам отказывает по одной из вышеуказанных причин. А если вы с теми же самыми документами идете в тот же банк, но в сопровождении известного профессионала, то вам не откажут.

И дело тут вовсе не в коррупции, так как она понимается сегодня, дело в пресловутом «кредите доверия». Просто известен список риэлторских компаний, про которые известно, что за сомнительные дела они просто-напросто не берутся, и до того как прийти за кредитом, сами все двадцать раз проверят и перепроверят. Отсюда — иной подход: настоящие профессионалы всегда между собой договорятся. Не будем останавливаться на подробностях процедуры — без профессионала вы этот путь все равно не пройдете (имеется в виду путь к наиболее низкому проценту), а профессионал объяснит вам все этапы гораздо лучше, чем это сделает автор. Но, тем не менее, выделим несколько неожиданные, но весьма значимые моменты.

За ваше здоровье!

Момент первый — обязательность грамотной медицинской страховки. А получить ее в данном контексте не так-то и просто: список «приемлемых» страховых компаний определяет банк. И вот вы, к примеру, сорокалетний, полный сил человек, очень деятельный, спортивный и забывший, когда последний раз был у врача (наверное, это была медкомиссия при отправке в ВДВ), честно туда идете, сдаете необходимые анализы и вполне уверены, что проскочите вы все это на автомате.

Зря вы так думаете. Банк очень заинтересован в том, чтобы в ближайшие десять лет вы не отошли в мир иной и не столько из человеколюбия, сколько из экономических интересов. Поэтому вам грамотно объяснят, что сорок лет — это не первая и даже не вторая молодость, что лишние, по мнению врачей, десять килограмм, создают непосредственную угрозу вашей жизни (о чем до этого визита вы и не подозревали). Да и анализы у вас не идеальные. Посему, вам рекомендуется пройти соответствующее углубленное обследование, а это не только время, но и деньги, причем порой весьма немалые.

Доходит до парадоксов. Реальный случай из истории компании «Миэль». Клиенту двадцать шесть лет. Спортсмен, не пьет, не курит, смотреть на него просто завидно. Обнаружили повышенное содержание лейкоцитов и без дальнейшего серьезного обследования страховку выдать отказались. Компании пришлось лоббировать интересы клиента, был найден серьезный врач, грамотно обосновавший тот факт, что на дворе весна, авитаминоз, да и экология в городе не очень, так что показатели даже очень здорового москвича вполне могут в нормы идеального здоровья и не укладываться.

Момент второй. Далеко не всякая квартира на «вторичке» вам подойдет. Здесь банк реально боится за чистоту титула. И если, скажем, банк выдвинет вам требование, что покупаемая вами квартира не должна иметь разветвленной «истории» (три-четыре хозяина за последние десять лет), то удивляться этому не стоит — это право банка.

Реальная цена — реальные налоги

Еще один момент: известно, что если владелец квартиры является ее действительным собственником меньше пяти лет, то при продаже он обязан платить соответствующий налог, начиная приблизительно с тридцати трех тысяч у.е. К примеру, если вы выставляете на квартиру цену в девяносто три тысячи, то с шестидесяти из них вы платите государству пресловутые 13 процентов. А это весьма немало. При нормальной продаже обойти этот налог легко, достаточно указать в документах стоимость квартиры по БТИ. В случае ипотечного кредитования этот номер у вас не пройдет. В вашей жизни должно появиться новое лицо — оценщик, член независимой организации, имеющей лицензию, и как он оценит эту квартиру — не всегда понятно.

Безусловно, при оценке есть некий набор официальных критериев, к примеру, элитность района (сто сорок пунктов), но если квартиру, которая вам продается за пятьдесят тысяч, оценщик оценивает в сорок, удивляться опять-таки не стоит: оценщики перестраховываются и, опять-таки, не «корысти ради», а «как бы чего не вышло». Беда в том, что банк будет работать не с реальной суммой, а с той, что подтверждена этим самым оценщиком. И здесь, порой, риэлторам приходится лоббировать интересы клиента, и, как правило, это им удается.

Еще один «момент» — и я не выдержу!

Есть еще несколько моментов, ограничивающих свободу покупателя, но, по мнению юристов, они не слишком существенны. К примеру, банк требует, чтобы в нужный момент деньги закладывались не абы куда, а именно в его банковскую ячейку, а сама сделка проводилась не через первого попавшегося нотариуса, а только через того, которому данный банк доверяет. Но, согласитесь, если я добросовестный покупатель, то мне без разницы, услугами какого именно нотариуса и какой именно ячейкой воспользоваться, если, конечно, это не ячейка камеры хранения на неизвестной мне станции железной дороги.

А вот последний момент, который весьма существенен — обязательное титульное страхование, а это весьма недешево. Если при покупке жилья я этого делать не обязан (разве что, особо осторожные риэлторы в сложных случаях мне это настоятельно порекомендуют), то здесь мне деваться некуда, поскольку это требование — общее для всех банков. При этом имеется момент прямо-таки иррациональный: со всей страховкой я обязан разобраться до того, как я стану реальным собственником квартиры. А продавец имеет полное право за неделю передумать — обстоятельства у него изменятся. Впрочем, банки сами эту иррациональность понимают, и сегодня наблюдается некий сдвиг в сторону рациональности.

Ну и несколько слов в заключение: на сегодня в Москве с помощью ипотечного кредитования приобретено никак не более двух с половиной тысяч квартир, для мегаполиса такого ранга — цифра ничтожная. В регионах, кстати, ситуация намного лучше. Основные причины автор попытался изложить… Ну а главная-то причина в чем? Автор кается, он привык все, что возможно, валить на пресловутый «российский менталитет»: и законов-то мы не знаем, и о будущем-то мы не думаем… В данном случае этот подход не сработал категорически. Обращаемся к нашей истории. К 1917 году в России существовала развитая система приобретения жилья в кредит, по мнению специалистов, самая совершенная в мире на тот момент. Для среднестатистического покупателя это означало возможность получить кредит под три-пять процентов годовых сроком до шестидесяти шести лет.

Сколько реально людей принимали участие в формировании тогдашнего ипотечного законодательства? Десять-пятнадцать от силы и весьма при этом прислушивались к мнению тогдашней московской профессуры. А профессоров тогда в Москве было всего сто восемьдесят шесть (на 1902 год) — во всех областях науки: тут вам и юристы, и медики, и различные естествоиспытатели. Сегодня в Москве ипотечным законодательством занимается невероятное количество людей (в основном, за счет налогоплательщиков), да и профессуры стало больше не в разы, а на порядки. Результаты же… все мы сами видим. И вот этот парадокс автор уже объяснить не может совсем никак.

М.Оськин Квартира, дача, офис

Источник: http://www.irn.ru/articles/2106.html