Выгоды без риска не бывает

• Во-первых, приятна сама мысль о том, что до тебя в этой квартире никто не жил и не умирал. Не то, чтобы привидения пугали, но приобретение квартиры для многих воспринимается как начало новой, более счастливой жизни. А где ее лучше начинать, как не в абсолютно новых стенах?
• Во-вторых, застройщики некоторых домов дают приобретателю жилья возможность самостоятельно определить внутреннюю планировку квартиры либо, по желанию «клиента», могут объединить две квартиры в одну. Понятно, что это приятней и выгодней, чем купить и перестроить, поимев при этом все сопутствующие проблемы.
• В-третьих, немаловажную роль играют меркантильные соображения. Так, при долевом участии в строительстве жилого дома для приобретателя квартиры, как правило, предусмотрена возможность оплаты по частям, что редко случается при заключении договора купли-продажи на уже созданный объект недвижимости.
• Ну и, наконец, юридические аспекты: отсутствие предыдущего собственника исключает возможность предъявления претензий.

Все это так, или почти так. Однако и здесь нет совершенства, ибо в этой «бочке меда» несомненно имеется своя «ложка дегтя». Например, та, что большую часть денег мы, образно говоря, платим сегодня, а квартиру должны получить через некоторое время. Именно из этого временного разрыва между оплатой и приобретением права собственности вытекает основная головная боль приобретателя квартиры: как не потерять деньги.

Следует помнить одно: почти каждая сделка по приобретению недвижимости содержит элемент риска. Долевое участие в строительстве - не исключение. И риск здесь порожден даже не столько разрывом во времени между оплатой денег и приобретением права собственности, сколько самой сущностью сделки.

Схематично суть договора о долевом участии можно определить следующим образом: финансирование дольщиком (приобретателем недвижимости) создания нового объекта недвижимости (жилого дома) в размере, соответствующем доле, приходящейся на передаваемую по завершении строительства в собственность дольщика часть объекта (квартиру).

Строительство считается завершенным, а объект - созданным с момента ввода в эксплуатацию. Именно с этого момента возможна регистрация прав на объект в целом (жилой дом) и части объекта (квартиры).

До завершения строительства с юридической точки зрения создаваемый объект рассматривается как совокупность строительных материалов, сложенных в некотором порядке посредством определенных строительных работ.

Именно в этом и есть основа риска долевого участия в строительстве, поскольку если по каким либо причинам застройщик не сможет завершить строительство объекта, то последний «повиснет» в вышеупомянутом состоянии. А дальше, как правило, начинается выяснение, кто обладает правами на это «сооружение» и каковы объем и содержание этих прав. И здесь то выясняется, что поскольку объект - совокупность материалов и работ, то собственниками являются собственники материалов и работ, а физические лица, вносившие денежные средства по договорам о долевом участии в строительстве вроде бы и ни при чем.

Хорошо, если организация, с которой был заключен договор готова и способна компенсировать понесенные дольщиками затраты или иным способом пытается обеспечить защиту прав дольщиков (например, при передаче объекта другому застройщику на основании договора, учесть интересы дольщиков).

Если же контрагент в «предбанкротном» состоянии перспектива долгих судебных разбирательств с неясным исходом практически обеспечена. Либо еще можно махнуть на все рукой и смириться с потерей денег.

Справедливости ради следует отметить, что если в начале 90-х годов дольщик без проблем вызывал у юристов удивление, то в течение последних двух-трех лет ситуаций, когда организации, ведущие строительство жилых домов, оставляли дольщиков «с носом» практически не было. В первую очередь это обусловлено тем, что большинство организаций, работающих в этой области, имеют уже достаточно большой опыт указанной деятельности и заработанную репутацию. Кроме того, существенно изменился и подход Администрации Санкт-Петербурга к этому вопросу, хотя, конечно, не следует думать, что Администрация возьмет на себя ответственность за действия застройщика.

Однако стопроцентной гарантии того, что строительство жилого дома, в котором Вы участвуете в качестве дольщика, пройдет без сучка и задоринки, Вам никто не даст. Поэтому, если Вас не устраивает наличие хоть какого, пусть даже самого минимального, но риска, то лучше сразу откажитесь от затеи приобрести квартиру в строящемся доме, а не донимайте окружающих вопросами: «А я точно получу свою квартиру?» или что-то в этом роде.

Если же желание побыть дольщиком пересиливает, то следует с целью минимизации риска обратить внимание на следующие моменты:

• На территории Санкт-Петербурга строительство нового жилого дома начинается с Распоряжения губернатора. В этом распоряжении, как правило, конкретно указывается организация, получившая право на строительство объекта недвижимости (по тексту статьи упоминается как застройщик), строительный адрес объекта, а также некоторые условия, на которых предоставляется земельный участок и право на застройку. С лицом, указанным в данном распоряжении заключается инвестиционный договор (договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях).
• Если Вы заключаете договор не с Застройщиком, то необходимо выяснить и оценить всю цепочку договоров от застройщика до Вашего контрагента. Обычно, человеку, не имеющему специальных познаний, достаточно сложно это сделать. Но если Вы желаете проявить самостоятельность - дело Ваше. Помните одно - чем длиннее цепочка, тем выше риск, поскольку если хоть один договор из цепочки будет расторгнут, Вы вероятнее всего квартиру уже не получите.
• Несколько слов о самом договоре. Если в договоре упоминается о возможности изменения цены квадратного метра, выраженного в каких либо условных единицах или валюте, в связи с изменением соотношения курса условной единицы и индексов цен в строительстве, то на практике это означает одно - удорожание всего строительства по независящим от Вашего контрагента причинам. Причем удорожание не только для него, но и для Вас. Это вытекает из сущности долевого строительства, и при Вашем несогласии с указанным условием очевидно договор просто не будет заключен. Как правило, подобное условие применяется к договорам с оплатой в рассрочку.
• Не требуйте указать в договоре точный номер квартиры: нумерация квартир будет производиться при присвоении дому почтового адреса, после завершении строительства. Для индивидуализации Вашей квартиры на стадии заключения договора достаточно указать приблизительную площадь и строительные оси, в которых она находится.

Снова хочу подчеркнуть, что если Вы не разбираетесь в договорах, то лучше обратитесь к специалисту. Обычно это лучше, чем заключать договор на невыгодных условиях, либо вести переговоры об изменении условий, которые не могут быть изменены в силу закона. Ну а целом хотелось бы отметить, что не следует бояться долевого участия в строительстве - риск не больше, чем на вторичном рынке. Он просто другой.

Удачи Вам!

Если вас заинтересовала тема обсуждения, и у вас появились вопросы и предложения, вы можете записаться и подойти на консультацию.

Мы находимся в здании ГБР, 7 этаж. Наши телефоны: 449-0420, 449-0421.