Закладные

Когда то это было относительно легко. Вы заходили в пару банков или сберегательных и ссудных ассоциаций и интересовались их ипотечными ставками. Вы выбирали наиболее дешевый вариант и подписывались под ссудой с фиксированной ставкой выплаты на срок обычно в 30 лет. На протяжение всего периода ставка не изменялась, равно как и сумма ваших ежемесячных выплат. Постепенно вы сколачивали капитал засчет своего дома. Через тридцать лет вы делали свой последний взнос и сжигали закладную.

Но после того, как США прошли через стократную инфляцию в конце 70х, многие финансовые институты были опечалены фиксированной ставкой на ссуды под закладные, выданные много лет назад. Процентные ставки взлетели рекордно высоко, повышая стоимость денег, занятых у депозиторов. В конце концов финансовые организации сумели собрать всего 6% дохода от ссуд по закладным, выданным в период с 50х по 60 гг. Это был звездный час для держателей закладных, но он привел множество финансовых институтов, преимущественно сберегательных и ссудных ассоциаций, к банкротству.

Финансовые институты решили что приятного в этом мало, поэтому они начали навязывать своим новым клиентам закладные с регулируемыми ставками. Это были ссуды под закладные, процентные ставки (и, соответственно ежемесячные платежи) на которые изменялись бы в соответствии с текущими банковскими ставками. Если вы - владелец закладной с регулируемой процентной ставкой и стоимость банковских денег повышалась, стоимость ваших денег также шла вверх ( с некоторыми ограничениями ). Финансовые институты считали, что это единственная возможность разделить риски непостоянного финансового рынка со своими клиентами (или, в менее радужной перспективе, передать эти риски).

Когда процентные ставки вновь опустились в 80х, финансовые институты начали предлагать клиентам альтернативу. И сегодня вы можете выбрать фиксированную или регулируемую процентную ставку. Многие институты предлагают большее количество возможностей. Вы можете выбрать один из типов закладных с регулируемой процентной ставкой отражающей один из нескольких различных «пределов», или максимальных сумм, в диапазоне которых процентные ставки или месячные платежи могут увеличиваться или уменьшаться в течение определенного периода и на протяжение всего срока займа. У вас есть также возможность выбора индекса, который служит критерием изменения величины процентной ставки. Предпочтете ли вы платить пару процентов сверх начальной банковской ставки или процентную ставку на казначейские векселя?

Закладные с регулируемыми процентными ставки часто предлагаются вместе с «рекламной» (ниже рыночной) ставкой, гарантируемой на первые один - два года. Даже без рекламной ставки, начальные ставки на регулируемые ссуды всегда ниже, чем ставки по фиксированным ссудам, по причине того, что ставки на регулируемые ссуды могут изменяться таким образом, что кредитор не нуждается в создании «защитного резерва » в случае роста банковских процентных ставок. Вы можете получить представление о величине ставок, просмотрев объявления которые заимодатели публикуют по воскресеньям в вашей местной газете в разделе недвижимости.

Проще говоря, выбор между фиксированными и регулируемыми ссудами требует некоторых расчетов, некоторого размышления, и, в конце концов, способности предугадать будущее возможное поведение процентных ставок. Более молодые люди на ранних стадиях становления карьеры могут предпочесть регулируемую ставку. Низкая начальная ставка может позволить им получить ссуду на покупку более дорогого дома, чем они могли бы себе позволить в другом случае, и у них есть основание полагать, что пока будут подниматься процентные ставки, поднимутся и их доходы. Те пользователи ссудами, которые планируют жить в своих домах всего несколько лет, так же могут предпочесть регулируемую ставку; они будут уже далеко когда процентные ставки начнут подниматься. Клиенты со стабильным доходом, с другой стороны, могут чувствовать себя более спокойно, пользуясь ссудами с фиксированной ставкой. Они могут не получить особой выгоды, но будут лишены так же неприятных сюрпризов.

Держатели закладных с фиксированной процентной ставкой часто имеют возможность рефинансирования своих домов, если процентная ставка падает. Как только корпорации требуют погашения долговых обязательств в размере 15% в то время, когда банковская ставка падает до 10% ( и затем выпускают новые облигации по более низкой процентной ставке), держатели закладных с фиксированной процентной ставкой расплачиваются по старым закладным деньгами, полученными с новых закладных с низкой процентной ставкой. Рефинансирование не всегда является значимым для цены, как известно ставки постоянно несколько колеблются. Заимодавцы часто взимают «сверх -проценты» или «вступительный взнос » для создания новой ссуды и их клиенты являются мишенью для взимания множества разнообразных «внутренних цен» ( гонорар юриста, гонорар оценщика , страховка и пр.) до момента выкупа закладной. Все эти цены должны быть уточнены для того чтобы вы могли определить действительно ли вы сможете экономить деньги на рефинансировании.

Также как и закладные с регулируемыми процентами, закладные с фиксированными процентами в наши дни имеют массу разновидностей. Среди наиболее интересных - те, при которых месячные платежи возрастают с увеличением срока выплат. Для людей с растущими доходами здесь нет особых сложностей, а выгода очевидна. Возрастающие платежи направляются напрямую на погашение основного долга, таким образом ссуда выплачивается быстрее. С 3% увеличением размеров платежа закладная на 30 лет будет выплачена менее чем за 14. В дополнение, некоторые заимодатели предлагают как традиционные 30-летние закладные, так и закладные сроком на 15 лет. И платежи с возрастающими ставками и закладные на 15-летний срок экономят многие тысячи долларов потому что на протяжении действия закладной суммы выплат по ней уменьшают сумму основного долга. Итоговая сумма на 30 ый год по ссуде равной 100000$, взятой под 10% равняется 315926$.
С другой стороны, выплаты по прогрессирующей ставке не допускаются по некоторым типам закладных, или в них может присутствовать предоплата. Следует помнить, что предоплата по вашей закладной увеличивает сумму денег вложенную в ваш дом и нежелательна для других пользователей. Она так же опускает ваш «рычаг» , то есть в случае продажи дома, любая прибыль которую вы можете получить будет незначительным процентом ваших вложений.

Выбирая заимодавца

В наше время в поисках ссуды под закладную вы обнаружите не только множество новых типов закладных, но также и новые типы заимодавцев. К банкам и сберегательно - ссудным ассоциациям присоединились независимые ипотечные банкиры которые дают ссуды и затем перепродают их пенсионным фондам, страховым компаниям и другим организациям, желающим инвестировать в ипотеку. Ипотечные банкиры часто предлагают ссуды со значительно более низкими процентными ставками, нежели их конкуренты. Многие фирмы, работающие с ценными бумагами, тоже стали вовлекаться в этот бизнес.

В любой момент времени вы обнаружите некоторую разницу в ставках, предлагаемых конкурирующими заимодавцами, зависящую от того, у каких организаций появились излишек или недостаток средств в текущем месяце. Посмотрите - и не забудьте обратить внимание на «сверх проценты» и «внутренние цены », а не только на размер процентной ставки. В прежние времена практически каждый получал свою закладную в соседском банке или ссудной ассоциации. В наши времена ссудных ассоциаций стало значительно меньше, но больше других источников займов. Поинтересуйтесь у своего фондового брокера не занимается ли его или ее фирма ссудами под закладные; многие компании это делают. Ваш агент по недвижимости должен посоветовать вам заимодателей в районе ваших поисков и некоторые агенты по недвижимости могут даже быть связаны с финансовыми организациями, занимающимися ссудами под закладные. Оформить ссуду в офисе агента по недвижимости безусловно удобно, и сделка может оказаться выгодной, но вы должны и исследовать варианты самостоятельно.

Самым лучшим финансовым решением для вас может оказаться «присвоение», или взятие на себя уже существующей закладной продавца выбранного вами дома. Если имеющаяся закладная оплачивается по низкой процентной ставке - это может оказаться очень выгодным для вас ( но не для заимодавца, вот почему некоторые кредиторы не разрешают переписывать закладные на новых домовладельцев).

Во времена периодов, когда кредиты ограничены, а ставки по закладным высоки, продавцы домов могут сталкиваться с проблемой нехватки покупателей, желающих или имеющих возможность занимать деньги на покупку домов под такие ставки. В такие периоды продавцу приходится участвовать в финансировании продажи собственного дома. Иногда продавец разрешает покупателю производить выплаты за дом в течении определенного времени. В этом случае он берет на себя функции финансового института как заимодатель. В большинстве случаев продавец предпочел бы наличные нежели чем давать в долг, но при таком раскладе чаще это - единственный способ продать дом исходя из слишком высоких процентных ставок.

Изменения в процентных ставках имеют важное влияние на стоимость домов, потому что они влияют на размер ежемесячных выплат, и количество людей, рассчитывающих, как много они могут потратить на дом. Тем не менее во времена высоких процентных ставок многие потенциальные домовладельцы решают, что лучше покупать, чем ждать. Высокие процентные выплаты, в конце концов, сокращают количество потенциальных покупателей. Снижение спроса на дома заставляет продавцов предлагать заманчивые комбинации цены и условий. Когда падают процентные ставки - повышается спрос на дома, повышается и их цена. Более высокие цены могут являться противовесом экономичности низких процентных ставок (особенно с учетом того, что процентная ставка чьих -либо выплат по закладной уменьшает налоги).

Если для вас имеет смысл покупать дом - или вы хотите его купить вне зависимости от смысла - надо сказать, что не существует конкретной процентной ставки, которая была бы плоха или хороша, и на которой следует остановится. Следует запомнить только одно: надо искать - нужный дом, нужную ссуду, нужного кредитора. Это займет больше времени, чем в случае, если вы возьмете первую подвернувшуюся ссуду от первого встретившегося заимодавца, чтобы купить первый дом, который вам понравился. Но каждый час, когда вы занимаетесь поисками, может сберечь вам тысячи долларов.