Квартирным "лохом" в Москве может стать каждый

Элитный жулик

Случайно подвернулась газета бесплатных объявлений. “Продаю элитную шестикомнатную квартиру на Фрунзенской набережной, цена 200 тысяч долларов”, — прочел он там. И решение пришло мгновенно. Толян снял квартиру, нашел знакомого юриста, и вместе они приступили к подготовке операции “Как кинуть дурака-продавца”.

На детальную разработку плана ушло три дня. На четвертый Толян отправился знакомиться с жертвой.

— Нормальная у тебя квартира, хозяин, — хвалил Толян, прохаживаясь по роскошному двухъярусному дворцу на Фрунзенской. — Куплю я ее, наверное. Давай копии документов — буду проверять, “чистая” ли она.

Хозяин обрадовался: кажется, на этот раз реальный покупатель пришел. А Толян, заполучив документы, приступил к осуществлению замысла. Составить на компьютере договор купли-продажи элитного жилья, вбив туда все необходимые сведения из копий документов, для опытного юриста — плевое дело. Оставалось поставить на бумаге подписи и штампик нотариуса (знакомый гравер не подвел — подделал печать за несколько часов) и зарегистрировать сделку в Комитете муниципального жилья. Так, в мгновение ока по документам Толян стал обладателем престижной шестикомнатной квартиры.

Через газету же Толян нашел лоха, которому собирался ее впарить. Лохом оказался бизнесмен, держащий собственный салон по торговле автомобилями. Договорились о встрече на другой день. Поздно ночью Толян пришел на Фрунзенскую, открыл отмычкой дверь и врезал свой замок. Покупателю квартира понравилась. Через два дня после осмотра он перезвонил аферисту: “Согласен. Но оформлять договор купли-продажи будем через риэлторскую фирму”. К этому Толян уже был готов: он заранее подобрал фирму под названием “Леру”, которая славилась не слишком профессиональными сотрудниками. И правда: риэлторам достаточно было увидеть сумму комиссионных, чтобы забыть про все. Бегло просмотрев документы и заверив покупателя, что все в порядке, сотрудники “Леру” оформили сделку. Толян получил 200 тысяч баксов, а покупатель — ключи от “своей” квартиры.

Бизнесмен нанял маляров-штукатуров и регулярно приходил проверять, как продвигается ремонт. И в один прекрасный день он столкнулся с настоящим хозяином, который привел в квартиру очередного желающего ее купить. — Вы кто такой? — обалдел хозяин. — Нет, это вы что здесь делаете?.. Суд расторг сделку без колебаний. Фирму “Леру” через неделю закрыли. Облапошенный коммерсант еще долго не мог смириться с потерянными деньгами. А Толяна... Толяна до сих пор ищут.

Еще совсем недавно халтура со стороны риэлторов была в порядке вещей. А директора фирм умышленно давали своим сотрудникам установки на обман. Сейчас рынок подчистили. Но клиентов в риэлторских конторах по-прежнему дурят. Так, этим летом сотрудник одной из фирм взял с богатой клиентки задаток 12 тысяч долларов и был таков. Но далеко убежать не удалось.

— Мы поймали его буквально через неделю, — говорит старший оперуполномоченный по особо важным делам Управления уголовного розыска ГУВД Москвы Анатолий Моисеев. — Обманутой клиентке повезло: деньги ей вернули, что случается не так часто. Несет ли риэлторская фирма ответственность в этом случае? Надо смотреть договор, который вам предлагают подписать. Если в нем оговорено, что за форс-мажор фирма не отвечает, лучше найти себе других риэлторов. Их в столице предостаточно — около двух тысяч контор.

Ничье старичье

Сын с семейством десять лет назад уехал в Штаты, сначала звонил два-три раза в месяц. Потом “межгород” стал раздаваться в квартире Ивана Марковича все реже, а за последние два года сын отметился всего один раз — на Новый год. Иван Маркович на сына не обижался. Он понимал, что там, за границей, другая жизнь, и радовался, что его сорокалетнему ребенку хорошо.

...Умер Иван Маркович тихо и незаметно. Просто однажды пришел домой, посмотрел перед сном новости и уснул. И не проснулся. Через две недели, когда трупный запах из квартиры старика просочился на лестничную клетку, соседи вызвали милицию. Прошло семь месяцев. В одном из домов в пригороде Нью-Йорка настойчиво зазвонил телефон. “Из Москвы беспокоят, — сказала трубка на русском языке. — Вы знаете, что ваш отец несколько месяцев назад умер? Приезжайте, вам надо вступить в наследство”.

Через пару дней сын уже стоял у двери отцовской квартиры. “Леонид Иванович?” — откуда-то сбоку вынырнул невысокий человек в кепке. — “Вы меня?” — “Да. Это я вам звонил насчет наследства”. Человек в кепке рассказал, что после смерти владельца квартиры прошло уже больше шести месяцев (именно в течение этого срока полагается вступить в наследство) и квартира вот-вот отойдет государству.

“Доверьтесь нам — и вы получите за нее четыре тысячи долларов. Это ведь лучше, чем ничего?” — убеждал “добрый ангел”. “Да-да, конечно. Что от меня требуется?” Требовалось немного: чтобы Леонид Иванович доверил ведение всех квартирных дел своим “спасителям”. Через несколько дней наследник улетел в США с четырьмя тысячами долларов в кармане. Квартира Ивана Марковича уже принадлежала совсем другим людям. А Леонид Иванович, довольный, что вернул часть денег, даже не подозревал, как ловко его обвели вокруг пальца...

В 1998 году оперативники МУРа задержали по подозрению в мошенничестве преступную группу, которая специализировалась на “прихватизации” жилья. За три года активной работы аферисты завладели по меньшей мере сотней (!) квартир.

И нередко для достижения своей цели они использовали наследников, не подозревающих о свалившемся на них наследстве. Преступники выжидали, пока пройдет срок вступления в наследство, и находили “счастливчика”. Говорили ему, что он прозевал наследство, и настойчиво предлагали оформить на них доверенность по ведению всех дел. Расплачивались с облапошенным наследником 3—4 тысячами баксов, а то и просто кидали.

Может ли наследник претендовать на просроченное наследство? Да, может — через суд, который, как правило, продлевает срок вступления в наследство. Наследнику нужно только аргументированно доказать, что он не знал о дате смерти завещателя. Но мошенники убеждали своих жертв, что российский суд им уже не поможет.

Мошенники держали под контролем пол-Москвы. Водили дружбу с работниками ДЕЗов, РЭУ, паспортных столов, участковыми. Дружба подкреплялась солидными суммами в у.е. И как только в подконтрольном районе умирал одинокий человек, аферисты задним числом прописывались в его квартиру или приватизировали ее.

В течение полугода после смерти владельца квартиры должен найтись наследник. Если нет завещания и нет наследников, то жилье переходит в собственность государства. По закону местный ДЕЗ составляет на нее документы и отсылает их в Департамент муниципального жилья. С момента смерти собственника до момента постановки квартиры на учет проходит какой-то период времени. В этот период мошенники и пытаются прибрать ее к рукам.

За несколько лет работы аферисты не допустили ни одного прокола. И продолжали бы пожинать плоды своей деятельности, если бы не бдительность соседей одной умершей старушки. При жизни старушка часто жаловалась, что одинока как перст: родители умерли рано, а братьев и сестер никогда не было. А тут вдруг после смерти ни с того ни с сего объявился племянник. “Что-то здесь не то”, — смекнули соседи и позвонили в милицию...

А буквально месяц назад в Москве была задержана другая группа дельцов, которые подделывали завещания от имени умерших людей. Они печатали решения судов о признании приватизации, наследства и т.д. на компьютере. Ставили штампик суда, подделанный гравером, и регистрировали левые документы в Москомрегистрации и Департаменте муниципального жилья. В основном мошенники химичили с жильем в Южном и Северо-Восточном округах.

Но все это — капля в море. По словам муровцев, сейчас в Москве действуют десятки групп, занимающихся “ничейным” жильем. Такие квартиры — самый лакомый кусок для мошенников, ибо вычислить махинации с ними трудно. Но если уж преступники попали в поле зрения милиции, то покупателям “левого” жилья не позавидуешь. Подобные сделки суд всегда признает недействительными, и ни в чем не повинный покупатель обязан освободить жилье.

Коммунальный ад

— Наша фирма хочет улучшить ваши жилищные условия, — сказала дама в деловом костюме. — Вы больше не будете жить на головах друг у друга. Мы купим для каждой семьи квартиру.

Жители обрадовались, как дети. Через месяц роскошные арбатские хоромы купил “новый русский”, а пять счастливых семей отмечали новоселье в отдельных квартирах на столичных окраинах.

Вместе со всеми радовалась и Юлия Гончарова, которой риэлторы подыскали двухкомнатную квартиру на улице Красного Маяка. Если бы она знала, что расселение коммуналки обойдется так дорого...

Прошло семь лет. Юлия вышла замуж, родила ребенка. Семейная жизнь текла своим чередом, как вдруг однажды почтальон принес повестку в суд. Все, что происходило после, Юля с мужем вспоминают как страшный сон. Выяснилось, что квартиру они занимают абсолютно незаконно. А все потому, что прежние жильцы приватизировали ее, не вписав туда своего несовершеннолетнего ребенка. Ребенок вырос и решил, что с ним поступили несправедливо. И подал иск о признании сделки купли-продажи недействительной. Суд принял решение в его пользу. А коренная москвичка Юлия Гончарова осталась на улице.

Это, пожалуй, единственный случай, когда нет ни правых, ни виноватых. Покупатель квартиры (риэлторская фирма) честно заплатила за нее деньги. Продавцы честно деньги получили. А ребенок имеет право на свою жилплощадь.

Просто, когда оформлялась сделка, еще не требовалось разрешения органов опеки, которые учитывают права детей до 18 лет. Попасть в подобный переплет не пожелаешь никому.

Сейчас милиционеры все чаще сталкиваются с подобными случаями “из прошлого”. Суды единодушно отбирают квартиру у покупателя в пользу людей, претендующих на нее. А претендовать на нее могут: лица, проживавшие там ранее, но не прописанные на момент сделки (например, осужденные), либо члены семьи, которые имеют право на участие в приватизации либо в продаже квартиры. Поэтому перед заключением сделки очень важно выяснить, не маячат ли на горизонте возможные обидчики. Проще всего сделать это через соседей. Если они скажут, например, что у продавцов есть маленький ребенок, которого родители отдали на воспитание двоюродному дяде в Белоруссию, задумайтесь: не выгонит ли вас это чадо из квартиры лет эдак через пятнадцать?

Тактика безопасности

...Год назад Петр Петрович купил себе однокомнатную квартиру. По поддельному паспорту. Но не для того, чтобы в ней жить. У Петра Петровича была другая цель — заработать побольше денег.

Через месяц после покупки он дал объявление в газете о ее продаже по дешевке. Покупатели не заставили себя ждать — уж больно низкой была цена. За неделю квартиру посмотрели почти пятьдесят человек. И хозяин выбрал из них тех, кто, по его мнению, лучше всего подходил под определение “лох”. Таких оказалось четверо.

Оставалось развести их на деньги. Это Петр Петрович провернул с филигранной виртуозностью. Каждому покупателю назначил встречу для заключения сделки. Одному в десять утра, второму в час дня, третьему на четыре часа, четвертому на следующее утро. В течение двух дней Петр Петрович заключил сделки по купле-продаже со всеми покупателями. Собрав деньги за квартиру со всех, он смылся в неведомом направлении. Ловить его было нелегко. Его так и не поймали...

Но даже если мошенника найдут и вынесут обвинительный приговор, обманутым клиентам не стоит особо рассчитывать на возврат своих кровных. Допустим, суд конфискует все его имущество, если такое есть. Но и в этом случае денег, чтобы рассчитаться со всеми покупателями, не хватит.

Отсюда мораль: покупая жилье самостоятельно, вы сильно рискуете остаться и без квартиры, и без денег. Идеальный вариант — обратиться к риэлтору или маклеру, которого вам порекомендуют хорошие знакомые.

А что делать, если такого человека на примете нет? Тогда выбирайте. Маклеры за свои услуги берут меньше, чем фирмачи. Причем разница немалая: если в риэлторской конторе за посредничество возьмут от 3 до 7 процентов стоимости жилья, то маклер может работать за 1—2%. Но, по словам оперативников МУРа, риск нарваться на афериста-одиночку все-таки выше, чем на нечистого на руку сотрудника фирмы.

Можно поступить и так: найти квартиру через маклера, а потом обратиться в риэлторскую фирму, которая проверит, все ли с ней в порядке. Наведите о фирме справки: сколько работает на рынке жилья, какими видами сделок занимается. Если несколько лет подряд фирмачи занимались исключительно арендой квартир и вдруг ни с того ни с сего начали куплю-продажу, подыщите другую контору.

Если же вы не хотите связываться ни с фирмой, ни с маклерами, имейте в виду следующее: — ни в коем случае не расплачивайтесь за купленное жилье до заключения договора. Доказать, что вы отдали деньги, потом будет очень сложно. Доверять в этих делах нельзя никому.

На памяти муровцев были случаи, когда человека кидали даже хорошие знакомые.

И еще: — плохой знак, когда жилье продают слишком дешево или ограничивают покупку по времени (“квартира продается срочно”). Покупатель не успевает моргнуть глазом, как аферисты раскручивают его на деньги и исчезают; — если на какой-то из ваших вопросов по поводу квартиры маклер говорит: “Пока не готов ответить”, это по меньшей мере подозрительно; — излюбленные фразы мошенников: “Мне очень нужны деньги, поэтому продаю дешево”, “Ничего не нужно проверять, квартира в порядке”, “Ой, забыл принести одну бумажку, но вы же мне верите?” Аферисты стараются уговорить клиента, чтобы он не проверял квартиру через риэлторские фирмы, мотивируя это так: “Зачем платить лишние деньги, разве мы похожи на обманщиков?” В общем, будьте бдительны.

И обязательно приходите заключать договор вместе с опытным и независимым (точнее, зависимым только от вас) юристом.

И напоследок — статистика, которая наглядно показывает степень надежности московского риэлторского рынка. По данным МУРа, за восемь лет — с 1993 до 2001 г. — в Москве закрылось почти десять тысяч риэлторских фирм. Из “старичков”, которые начинали работать на заре купли-продажи квартир, до нашего времени дотянули не больше ста...

А. Захаров 2000-2003. www.aferizm.ru