Город революций

Единственным серьезным минусом является тот факт, что Петербургу вновь предстоит стать полигоном для испытаний. Так было, когда формировалась система регистрации прав на недвижимое имущество. Так будет и сейчас. Нигде в России до сих пор нет опыта масштабного проведения инвестиционных торгов. Отдельные единичные аукционы не в счет, ведь речь идет именно о системе. Вряд ли стоит сомневаться в том, что если в Питере все пройдет "как надо", то эту передовую технологию начнут внедрять по всей России.

К настоящему моменту сложилась вполне типичная ситуация: все прочие субъекты Федерации осторожничают и в лучшем случае (как в Москве) уже проводят торги, но лишь в качестве третьестепенного способа выделения участков, в худшем - только разговоры на эту тему ведут, а в "среднем" случае - только-только приступили к процедуре формирования первых пробных объектов для продажи.

Быть в центре эксперимента, безусловно, почетно и лестно, но обычно не очень приятно. Отсюда и проявление излишней нервозности в среде застройщиков, опасающихся, что будет "как всегда". Успокоить и приголубить их власть не торопится, но и атмосферу старается не нагнетать.

В такой ситуации никак не назовешь легким дебют на чиновничьем поприще председателя Комитета по строительству Евгения Яцышина. С "корабля" Группы ЛСР он попал на "бал" административной реформы. И моральная поддержка со стороны бизнес-сообщества ему явно не помешала бы. Будет ли она?

Евгений Яцышин: "Наша цель - облегчить строителям жизнь"
Председателем Комитета по строительству Евгений Яцышин стал в ноябре прошлого года. Но "вступление в должность" - процесс не мгновенный, а в такой напряженный для всего строительного комплекса момент - тем более. Теперь, два месяца спустя, новый председатель КС отвечает на актуальные вопросы, волнующие бизнес-сообщество в связи с проходящими в отрасли реформами.

- Евгений Владимирович, как с позиций сегодняшнего дня вы оцениваете систему распределения пятен под застройку через ИТК, сложившуюся при губернаторе Яковлеве?

- В первую очередь, необходимо понимать, что перед Комитетом по строительству тогда стояла определенная задача: раскрутить маховик всего жилищного строительства. И главного удалось добиться - инвестиции пошли. Но в системе предоставления земельных участков произошел перекос. Планировалось, что целевое назначение будет исключением, а оно очень быстро превратилось в правило. Так сформировалась по сути распределительная система. И сейчас необходимо уходить от этой практики.

- Как расходовались средства, которые инвесторы перечисляли в бюджет якобы на развитие городской инфраструктуры?

- Честно скажу: не знаю. Но ведь и денег собиралось сравнительно немного. Те, что поступили в бюджет в прошлом году, рассчитывались исходя из оценки $15-20/кв. м. С этой псевдорыночной оценкой теперь покончено. Что бы ни говорили строители, не может стоимость земли составлять 5% от общей сметы инвестиционного проекта. Такого нигде в мире нет! В любых развитых странах стоимость земли составляет треть от цены недвижимости. И это нормально...

- И в качестве первой меры на пути к реформированию системы предоставления земельных участков была поднята планка для минимальной оценки квадратного метра, что получило неоднозначную оценку застройщиков.

- Решение ввести планку в $80/кв. м - не спонтанное. Прежде чем его принять, мы провели мониторинг рынка.

В дальнейшем эта сумма будет ежеквартально индексироваться и утверждаться на городском правительстве. Может, она вырастет, но может и снизится, если не будет спроса. Это по-рыночному. И сегодня конъюнктура рынка позволяет платить $80 с любого объекта.

Сейчас идет подготовка к проведению первых торгов. Рассматриваются два варианта - полный и неполный пакет. В первом случае продается полностью подготовленный и согласованный, "упакованный", участок. Но это длительная и трудоемкая работа, поэтому возник второй вариант - продавать не до конца "проработанные" участки. Подобные торги могут состояться весной этого года. "Проектная мощность" - 30-40 участков в месяц - может быть достигнута уже к лету. Естественно, после того как будет закончено формирование законодательной базы.

Мы пытаемся упростить процедуру формирования пакета документации, необходимой для претендентов на участки. Если нам удастся убрать оттуда одну-две справки, уже это облегчит жизнь инвесторам. главное, чтобы государство, проводя подготовку к торгам, не брало на себя избыточных функций. Зачем, например, согласование с такими структурами, участие которых не обязательно по Земельному кодексу? А ведь так было.

Если мы посмотрим на уже существующий рынок частной земли, то увидим, что инвесторы покупают землю без всяких гарантий, а потом сами каким-то образом решают вопросы. Так что понимание того, какая земля чего стоит, у частных инвесторов есть. Мы же должны определить тот минимум, который необходим для заинтересованности инвестора. Наша задача - попытаться не делать лишнего.

Я вообще сторонник того, чтобы строители получали участки для изысканий на правах долгосрочной аренды. И я внес такое предложение, окончательное решение за правительством. Нам могут возразить: какие-нибудь организации накупят много участков, а строить не будут. Но ведь для инвестора это обернется если не убытками, то последующим удорожанием строительства, ведь все это время придется платить арендную плату.

- Сохранится ли целевое назначение в каком-то виде?

- Есть объекты с огромными обременениями или имеющие множество частных собственников. Раньше они находили "целевого" инвестора. Думаю, что "целевка" по ним останется, но в очень ограниченном количестве. Не исключено, что целевым образом будут распределяться участки, предназначенные под застройку в порядке уплотнения. Но это дома площадью не более 5 тыс. кв. м.

- Вы упомянули о законодательной базе, необходимой для проведения торгов. В ЗС в данный момент рассматриваются сразу два законопроекта на эту тему. Каким образом исполнительная власть примет участие в этом процессе?

- Сейчас создается рабочая группа, в составе которой будут представители как исполнительной, так и законодательной власти. Ее задача - определение правил игры на строительном рынке.

- Кто будет готовить документацию для торгов?

- Существует три варианта. Первый - все делает Управление инвестиций. Второй - к созданию пакетов, согласно разработанному КУГИ Положению, привлекается бизнес. Причем вознаграждение здесь достаточно приличное. По крайней мере, для небольших компаний - это вполне привлекательные условия. Если на торгах пятно будет стоить, скажем, $2 млн, то и 2% вознаграждения - это уже

$40 тыс. Маленькой организации, которая три пятнышка ведет, на хлеб насущный хватит. Существование третьего варианта зависит исключительно от последовательности и жесткости городской администрации в отстаивании своей позиции: торги и только торги. Инвесторам, разработавшим к сегодняшнему дню пятна, ничего не останется, как прийти к нам и продать их за эти же проценты. В противном случае деньги, потраченные на разработку пятен, просто пропадут. Естественно, инвестор-разработчик имеет равные шансы с другими участниками при выставлении объекта на торги.

- Являются ли торги панацеей от всех бед? Ведь не исключена возможность сговора, как это было во время приватизации, или срыва аукциона. Всем памятна история с опционными торгами, когда все лоты были скуплены одной компанией за очень высокую цену, а позже победитель от покупки отказался...

- Естественно, мы учли все ошибки прошлого. А насчет сговора должен сказать, что при той конкуренции в борьбе за пятна застройки, которую мы сейчас наблюдаем, эта возможность полностью исключена.

- Какой вам видится роль Комитета по строительству в новых условиях? Каковы ближайшие перспективы помимо первоочередной задачи, связанной с подготовкой к торгам.

- Я пришел в администрацию из строительной отрасли, и все ее объективные и субъективные трудности мне прекрасно известны. Наша цель - максимально облегчить жизнь участникам инвестиционно-строительного рынка, чтобы они имели более комфортные условия для увеличения объемов строительства, в первую очередь жилищного. И предположительно весной выйдет целый ряд нормативных документов, которые, убежден, будут приняты строительным сообществом с воодушевлением. Должен отметить, что многие очень хорошие наработки до поры до времени лежали в долгом ящике, а сейчас оказались востребованными.

- Если можно, хотя бы один конкретный пример.

- Пожалуйста. Сегодня застройщик, приступая к подготовке проектной документации, не имеет исчерпывающей информации - а сколько, собственно, согласований ему необходимо будет получить. В среднем получается что-то около 35. Вот эту неопределенность, безусловно затрудняющую ведение бизнеса, мы намерены устранить. Мы предполагаем, что весной выйдут территориальные строительные нормы (ТСН), в которых будет дан исчерпывающий перечень организаций, чье согласование необходимо для утверждения строительного проекта. Подчеркиваю: исчерпывающий. И если какое-то ведомство затем посчитает, что его "забыли" включить в этот перечень, ему придется доказывать свою правоту на заседании городского правительства. И только после соответствующего решения ТСН могут быть пересмотрены.

Важнейшая задача, которую я ставлю перед собой, - дебюрократизация строительной отрасли.

- Недавние назначения в структуре Комитета по строительству бывших сотрудников Группы ЛСР, откуда и вы пришли на пост председателя, только добавят аргументов сторонникам версии об ангажированности нового руководства комитета. Что вы ответите недоброжелателям?

- Скажу прямо: не понимаю всех этих разговоров. Вакансия первого заместителя председателя комитета была свободна с лета, после того как Александр Лобанов ушел в бизнес. Это место было предложено Кириллу Анаевскому. Позже Лев Винник возглавил Управление инвестиций. Оба они прежде работали в структуре ЛСР. Я поручил им наиболее важные и сложные участки работы, поскольку уверен в их высоких профессиональных и моральных качествах. Кстати, прошу обратить внимание: остальные мои заместители остались на своих местах, никто не уволен.

--------------------------------------------------------------------------------

Информация о статье:
Издание: "Бюллетень Недвижимости", №748
Дата публикации: 26.01.2004
Автор: Игорь Воронин