ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОМОЩЬ В САНКТ - ПЕТЕРБУРГЕ
тел 8 (812) 715-95-67
 Юристы       Конференция       Библиотека       О спаме       Авторизация   
Пользовательский поиск
   Конференция
Все темы
Задать вопрос!
Авторское право
Вопросы наследования
Гражданское право
Долевое строительство
Жилищное право
Жилые помещения
Земельное право
Налоговое право
Нежилые помещения
Семейное право
Уголовное право, ИТУ
   Библиотека
Москва
Санкт-Петербург
бизнес
документы
законы
земля
инвестиции
инновации
ипотека
лизинг
махинации
налоги
недвижимость
обзоры
политика
рынок
финансы
экология
экономика
прочее
   Реклама  от Google



>  Санкт-Петербург: документы, статьи, постановления, заметки

Город революций

Реформация процесса предоставления участков под новое строительство предполагает, что на смену "распределительной" инвестиционно-тендерной комиссии придут открытые торги. Новый механизм, отладкой которого уже сейчас озабочена городская администрация, должен увеличить поступления в бюджет от застройщиков и, кроме того, является механизмом рыночным и абсолютно согласуется с положениями Земельного кодекса.

Единственным серьезным минусом является тот факт, что Петербургу вновь предстоит стать полигоном для испытаний. Так было, когда формировалась система регистрации прав на недвижимое имущество. Так будет и сейчас. Нигде в России до сих пор нет опыта масштабного проведения инвестиционных торгов. Отдельные единичные аукционы не в счет, ведь речь идет именно о системе. Вряд ли стоит сомневаться в том, что если в Питере все пройдет "как надо", то эту передовую технологию начнут внедрять по всей России.

К настоящему моменту сложилась вполне типичная ситуация: все прочие субъекты Федерации осторожничают и в лучшем случае (как в Москве) уже проводят торги, но лишь в качестве третьестепенного способа выделения участков, в худшем - только разговоры на эту тему ведут, а в "среднем" случае - только-только приступили к процедуре формирования первых пробных объектов для продажи.

Быть в центре эксперимента, безусловно, почетно и лестно, но обычно не очень приятно. Отсюда и проявление излишней нервозности в среде застройщиков, опасающихся, что будет "как всегда". Успокоить и приголубить их власть не торопится, но и атмосферу старается не нагнетать.

В такой ситуации никак не назовешь легким дебют на чиновничьем поприще председателя Комитета по строительству Евгения Яцышина. С "корабля" Группы ЛСР он попал на "бал" административной реформы. И моральная поддержка со стороны бизнес-сообщества ему явно не помешала бы. Будет ли она?

Евгений Яцышин: "Наша цель - облегчить строителям жизнь"
Председателем Комитета по строительству Евгений Яцышин стал в ноябре прошлого года. Но "вступление в должность" - процесс не мгновенный, а в такой напряженный для всего строительного комплекса момент - тем более. Теперь, два месяца спустя, новый председатель КС отвечает на актуальные вопросы, волнующие бизнес-сообщество в связи с проходящими в отрасли реформами.

- Евгений Владимирович, как с позиций сегодняшнего дня вы оцениваете систему распределения пятен под застройку через ИТК, сложившуюся при губернаторе Яковлеве?

- В первую очередь, необходимо понимать, что перед Комитетом по строительству тогда стояла определенная задача: раскрутить маховик всего жилищного строительства. И главного удалось добиться - инвестиции пошли. Но в системе предоставления земельных участков произошел перекос. Планировалось, что целевое назначение будет исключением, а оно очень быстро превратилось в правило. Так сформировалась по сути распределительная система. И сейчас необходимо уходить от этой практики.

- Как расходовались средства, которые инвесторы перечисляли в бюджет якобы на развитие городской инфраструктуры?

- Честно скажу: не знаю. Но ведь и денег собиралось сравнительно немного. Те, что поступили в бюджет в прошлом году, рассчитывались исходя из оценки $15-20/кв. м. С этой псевдорыночной оценкой теперь покончено. Что бы ни говорили строители, не может стоимость земли составлять 5% от общей сметы инвестиционного проекта. Такого нигде в мире нет! В любых развитых странах стоимость земли составляет треть от цены недвижимости. И это нормально...

- И в качестве первой меры на пути к реформированию системы предоставления земельных участков была поднята планка для минимальной оценки квадратного метра, что получило неоднозначную оценку застройщиков.

- Решение ввести планку в $80/кв. м - не спонтанное. Прежде чем его принять, мы провели мониторинг рынка.

В дальнейшем эта сумма будет ежеквартально индексироваться и утверждаться на городском правительстве. Может, она вырастет, но может и снизится, если не будет спроса. Это по-рыночному. И сегодня конъюнктура рынка позволяет платить $80 с любого объекта.

Сейчас идет подготовка к проведению первых торгов. Рассматриваются два варианта - полный и неполный пакет. В первом случае продается полностью подготовленный и согласованный, "упакованный", участок. Но это длительная и трудоемкая работа, поэтому возник второй вариант - продавать не до конца "проработанные" участки. Подобные торги могут состояться весной этого года. "Проектная мощность" - 30-40 участков в месяц - может быть достигнута уже к лету. Естественно, после того как будет закончено формирование законодательной базы.

Мы пытаемся упростить процедуру формирования пакета документации, необходимой для претендентов на участки. Если нам удастся убрать оттуда одну-две справки, уже это облегчит жизнь инвесторам. главное, чтобы государство, проводя подготовку к торгам, не брало на себя избыточных функций. Зачем, например, согласование с такими структурами, участие которых не обязательно по Земельному кодексу? А ведь так было.

Если мы посмотрим на уже существующий рынок частной земли, то увидим, что инвесторы покупают землю без всяких гарантий, а потом сами каким-то образом решают вопросы. Так что понимание того, какая земля чего стоит, у частных инвесторов есть. Мы же должны определить тот минимум, который необходим для заинтересованности инвестора. Наша задача - попытаться не делать лишнего.

Я вообще сторонник того, чтобы строители получали участки для изысканий на правах долгосрочной аренды. И я внес такое предложение, окончательное решение за правительством. Нам могут возразить: какие-нибудь организации накупят много участков, а строить не будут. Но ведь для инвестора это обернется если не убытками, то последующим удорожанием строительства, ведь все это время придется платить арендную плату.

- Сохранится ли целевое назначение в каком-то виде?

- Есть объекты с огромными обременениями или имеющие множество частных собственников. Раньше они находили "целевого" инвестора. Думаю, что "целевка" по ним останется, но в очень ограниченном количестве. Не исключено, что целевым образом будут распределяться участки, предназначенные под застройку в порядке уплотнения. Но это дома площадью не более 5 тыс. кв. м.

- Вы упомянули о законодательной базе, необходимой для проведения торгов. В ЗС в данный момент рассматриваются сразу два законопроекта на эту тему. Каким образом исполнительная власть примет участие в этом процессе?

- Сейчас создается рабочая группа, в составе которой будут представители как исполнительной, так и законодательной власти. Ее задача - определение правил игры на строительном рынке.

- Кто будет готовить документацию для торгов?

- Существует три варианта. Первый - все делает Управление инвестиций. Второй - к созданию пакетов, согласно разработанному КУГИ Положению, привлекается бизнес. Причем вознаграждение здесь достаточно приличное. По крайней мере, для небольших компаний - это вполне привлекательные условия. Если на торгах пятно будет стоить, скажем, $2 млн, то и 2% вознаграждения - это уже

$40 тыс. Маленькой организации, которая три пятнышка ведет, на хлеб насущный хватит. Существование третьего варианта зависит исключительно от последовательности и жесткости городской администрации в отстаивании своей позиции: торги и только торги. Инвесторам, разработавшим к сегодняшнему дню пятна, ничего не останется, как прийти к нам и продать их за эти же проценты. В противном случае деньги, потраченные на разработку пятен, просто пропадут. Естественно, инвестор-разработчик имеет равные шансы с другими участниками при выставлении объекта на торги.

- Являются ли торги панацеей от всех бед? Ведь не исключена возможность сговора, как это было во время приватизации, или срыва аукциона. Всем памятна история с опционными торгами, когда все лоты были скуплены одной компанией за очень высокую цену, а позже победитель от покупки отказался...

- Естественно, мы учли все ошибки прошлого. А насчет сговора должен сказать, что при той конкуренции в борьбе за пятна застройки, которую мы сейчас наблюдаем, эта возможность полностью исключена.

- Какой вам видится роль Комитета по строительству в новых условиях? Каковы ближайшие перспективы помимо первоочередной задачи, связанной с подготовкой к торгам.

- Я пришел в администрацию из строительной отрасли, и все ее объективные и субъективные трудности мне прекрасно известны. Наша цель - максимально облегчить жизнь участникам инвестиционно-строительного рынка, чтобы они имели более комфортные условия для увеличения объемов строительства, в первую очередь жилищного. И предположительно весной выйдет целый ряд нормативных документов, которые, убежден, будут приняты строительным сообществом с воодушевлением. Должен отметить, что многие очень хорошие наработки до поры до времени лежали в долгом ящике, а сейчас оказались востребованными.

- Если можно, хотя бы один конкретный пример.

- Пожалуйста. Сегодня застройщик, приступая к подготовке проектной документации, не имеет исчерпывающей информации - а сколько, собственно, согласований ему необходимо будет получить. В среднем получается что-то около 35. Вот эту неопределенность, безусловно затрудняющую ведение бизнеса, мы намерены устранить. Мы предполагаем, что весной выйдут территориальные строительные нормы (ТСН), в которых будет дан исчерпывающий перечень организаций, чье согласование необходимо для утверждения строительного проекта. Подчеркиваю: исчерпывающий. И если какое-то ведомство затем посчитает, что его "забыли" включить в этот перечень, ему придется доказывать свою правоту на заседании городского правительства. И только после соответствующего решения ТСН могут быть пересмотрены.

Важнейшая задача, которую я ставлю перед собой, - дебюрократизация строительной отрасли.

- Недавние назначения в структуре Комитета по строительству бывших сотрудников Группы ЛСР, откуда и вы пришли на пост председателя, только добавят аргументов сторонникам версии об ангажированности нового руководства комитета. Что вы ответите недоброжелателям?

- Скажу прямо: не понимаю всех этих разговоров. Вакансия первого заместителя председателя комитета была свободна с лета, после того как Александр Лобанов ушел в бизнес. Это место было предложено Кириллу Анаевскому. Позже Лев Винник возглавил Управление инвестиций. Оба они прежде работали в структуре ЛСР. Я поручил им наиболее важные и сложные участки работы, поскольку уверен в их высоких профессиональных и моральных качествах. Кстати, прошу обратить внимание: остальные мои заместители остались на своих местах, никто не уволен.

--------------------------------------------------------------------------------

Информация о статье:
Издание: "Бюллетень Недвижимости", №748
Дата публикации: 26.01.2004
Автор: Игорь Воронин

   Объявления
© 2010  Интернет-агентство Laws-Portal.Ru