В настоящее время на рынке торговой недвижимости наблюдается следующее зонирование: в пределах Бульварного и Садового кольца формируется "бутиковая зона", а супермаркеты "притягиваются" к жилым микрорайонам.

Центр Москвы, сохраняющий свою историческую застройку, в торговом отношении сейчас выглядит все более и более по-европейски, а "периферийные" районы все сильнее копируют американскую модель. Хотя на окраинах численность работающих объектов инфраструктуры пока еще ниже требуемой. Особенно от этого страдают Митино и Куркино.

Активнее всего операции с торговой недвижимостью (открытие новых торговых центров, реконструкция, продажи, аренда) ведутся в пределах Садового кольца и на севере Москвы - на Ленинградском проспекте и Ленинградском шоссе.

Начавшееся два года назад повальное увлечение строительством торговых центров, помимо высоких прибылей, которые сулит бурно развивающаяся розничная торговля, объяснялось нехваткой в Москве высококачесвтенных торговых площадок. Так, например, в центре города очень мало зданий, где первые этажи имеют большие витрины. Это предопределяет борьбу за такие торговые площади, которые группируются, в основном, на Тверской, Новом Арбате, проспекте Мира и Кутузовском.

В целом, спрос на торговые помещения в прошлом году был сдержанным, в отличие от "лихорадки" 2001-го года. Арендаторы пытались получить максимальные скидки на занимаемые помещения и заключали сделки с самыми сговорчивыми.

Что касается конкретных цифр и цен, то в последние несколько месяцев они практически неизменны. Элитные магазины внутри Бульварного кольца стоят от $2500 в год за кв.м., крупные торговые комплексы в центре - от $1100 до $1550, такие же комплексы в зоне Третьего транспортного кольца - от $640 до $830. На окраинах цены существенно ниже и начинаются от $230 в год за кв.м.
Большинство экспертов считают, что ставки аренды торговых площадей будут снижаться.

Офисы.

В начале 90-х Москва вместе с Токио занимала первое место в мире по ставкам аренды и продажи офисных площадей международного стандарта. Из-за кризиса и роста объемов строительства в1997-2001 годах наша столица рассталась с положением лидера в рейтинге арендных ставок и переместилась в середину списка. Однако, например, по немецким стандартам, аренда в Москве и сейчас остается дорогой и находится на уровне Франкфурта-на-Майне.

Цены на аренду офисов развивались скачкообразно: постоянное повышение до 1998 года и резкое снижение после. С начала 2000 года ставки аренды снова пошли вверх. И когда в марте 2002 года британская компания Healey & Backer и ее американский партнер Cushman & Wakefield опубликовали ежегодный рейтинг цен на аренду офисных помещений в разных городах мира, он показал чрезвчайно заметный скачок средней цены за квадратный метр офисной площади в Москве. Столица России переместилась с девятого места на четвертое, обогнав такие деловые центры мира, как Нью-Йорк, Франкфурт и Милан.

Комментируя ситуацию с офисами в Москве, следует отметить, что спрос на них очень велик, а предложение, особенно помещений высокого класса, крайне мало. В результате, офисные и торговые площадки в престижных комплексах начинают продаваться буквально с момента получения ордера на строительство и начала строительных работ. В этот момент цена квадратного метра обычно равна себестоимости плюс наценка в 30-40%. А в зависимости от степени приближения срока сдачи здания в эксплуатацию она растет, и довольно существенно. Компании, работающие в уже функционирующих офисных центрах, подчас платят до $3000 за кв.м. в год.

Несмотря на возросшее предложение, дефицит офисных площадей по-прежнему ощущается и спрос в достаточной мере велик. Так что можно смело подписывать договоры аренды и купли-продажи в момент строительства здания: это выгодное вложение капитала, снижения цен не ожидается.

Кроме того, в этом случае аредатор претендует на определенные скидки (обычно 10-15%). Так, традиционно имеют скидку первые арендаторы офисных центров и якорные арендаторы, забирающие более 20% полезной площади. И до 25-30% скидок могут получить компании, производящие предоплату за 6-12 месяцев.

Что касается прогнозов на ближайшие го-два, то специалисты компании Stiles & Riabokobylko отмечают несколько возможных тенденций. В последнее время в Москву стали возвращаться иностранные застройщики, чтобы завершить старые проекты или запустить новые. В результате ожидается значительны рост спекулятивных предложений офисных площадей. Это произойдет вследствие нехватки офисных помещений, возросшего спроса на них, а также благоприятных изменений в налоговой системе.

Сейчас многие компании предпочитают арендовать или приобретать готовые офисы, в отличие от 90-х годов, когда они строили собственные здания.

В целом ситуация на рынке офисов оценивается как стабильная. Например, компания Jones Lang LaSalle прогнозирует в 2003-м году постепенное, но небольшое (до 15%) увеличение темпов строительства и уровня спроса на объекты международнго стандарта. На менее качественные помещения спрос в значительной степени был и будет выскоим, а предложение недостаточным. Объем ввода в эксплуатацию офисов класса "А" с 2002 по 2004 может составить около 200-250 тысяч кв.м.

Склады.

Примечательная тенденция: иностранные компании, работающие в России, раньше арендовали склады в Прибалтике или Финляндии, сейчас они предпочитают делать это в Москве.

Площадь складских помещений класса "А" в нашей столице - около 500 тыс. кв.м. Общий объем рынка, по оценкам Property Marketing Consultants & Research Group, составляет около 2 млн. кв.м. А вот сколько в Москве обычных складов и какова их общая площадь, точно не известно. По примерным подсчетам специалистов, до 75% помещений, используемых как склады, либо вообще не зарегистрированы как складские, либо не зарегистрированы права их аренды и собственности. Статистика умалчивает и о случаях переоборудования складских помещений под производственные нужды.

Ориентировочно, в период с августа 1995 по август 1998 года в Москве ежегодно вводилось в эксплуатацию по 300 тыс. кв.м. складских помещений. При этом только 20% складов сдавалось в аренду, остальные же предлагали услуги по размещению грузов на ответственное хранение. Сегодня темпы прироста складских помещений остаются на прежнем уровне.

Осенью прошлого года цены на склады поднялись в среднем на 10-15%. И сейчас они сдаются по цене от $47 до $150 за кв.м. в год. Скажем, в складах класса "А" годовые ставки за последние 12 месяцев выросли со $100 до $150 за кв.м. Склады класса "В" большинство российских предпринимателей предпочитает снимать по ставкам в среднем $70-100 за кв.м.

Впрочем, готовых площадей класса "А" практически не осталось. В основном их строят под конкретного заказчика.
Но ситуация на рынке складских помещений может измениться уже в ближайшее время. Госторгинспекция Москвы намерена провести тотальную проверку незарегистрированных складов, в результате которой многие "серые" склады будут просто закрыты. И в этом случае, несомненно, произойдет значительный рост арендных ставок.

За последнее десятилетие Москва превратилась в основной транзитный пункт на пути товаров из ближнего и дальнего зарубежья в регионы РФ. Поэтому основные районы, которые идеально подходят для размещения складских помещений, это западный, юго-западный, северный, северо-западный районы столицы. Все имеющиеся здесь склады заняты более чем на 95% и лидируют по размеру арендной ставки.

Соответственно, с экономической точки зрения, строительство складских объектов в этих зонах наиболее выгодно, что подтверждается новыми проектами по сооружению складов общей площадью порядка 250 тыс. кв.м., которые будут введены в строй в период 2003-2004 гг. Однако потребность в качественных складских помещениях на данный момент составляет более 600 тыс. кв.м. Так что огромный спрос на складские помещения все равно останется.

Учитывая то, что в Москве наблюдаются огромные транспортные проблемы, дефицит и подорожание земельных участков, пригодных для строительства современных складских комплексов, многие компании, работающие на рынке оказания складских услуг, все чаще обращают свой взор на ближайшее Подмосковье. Точно так же устремляются за МКАД и многие крупные оптовые фирмы, которые работают с регионами и стремятся уменьшить транспортные издержки. Наиболее популярны районы, расположенные не далее, чем в 20 км от столичной черты, по Минскому, Новорижскому, Киевскому, Ярославскому, Ленинградскому, Каширскому направленям. Цена на строительство полноценного склада европейского уровня составляет здесь сегодня $200-350 за кв.м. Причем это без учета стоимости земельного участка. А цены на них, в зависимости от удаленности от МКАД и близости к ж/д путям, могут колебаться в пределах $300-2500 за сотку.

При подготовке обзоров использовались материалы журнала "Свой бизнес".

Объявления