ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОМОЩЬ В САНКТ - ПЕТЕРБУРГЕ
тел 8 (812) 715-95-67
 Юристы       Конференция       Библиотека       О спаме       Авторизация   
Пользовательский поиск
   Конференция
Все темы
Задать вопрос!
Авторское право
Вопросы наследования
Гражданское право
Долевое строительство
Жилищное право
Жилые помещения
Земельное право
Налоговое право
Нежилые помещения
Семейное право
Уголовное право, ИТУ
   Библиотека
Москва
Санкт-Петербург
бизнес
документы
законы
земля
инвестиции
инновации
ипотека
лизинг
махинации
налоги
недвижимость
обзоры
политика
рынок
финансы
экология
экономика
прочее
   Реклама  от Google


>  Аферы на рынке недвижимости

Миф о квартирном бизнесе

Цены на вторичном рынке жилья продолжают расти. В числе значительных причин этого процесса многие эксперты видят то обстоятельство, что на фоне падения котировок заокеанской валюты люди стали рассматривать недвижимость как наиболее реальное средство сбережения капитала. А некоторые специалисты в последнее время всерьез заговорили о жилье как о популярном объекте частных инвестиций. Оценку подобной точке зрения мы попросили дать руководителя отдела маркетинга и аналитических исследований Корпорации " Инком-недвижимость " Евгения Михаленкова :

- Чтобы оценить правильность подобных оценок, следует, во-первых, разобраться в особенностях недвижимого имущества как объекта инвестирования и, во-вторых, понять специфику российского вторичного рынка жилья.

Действительно, недвижимость можно рассматривать как один из наиболее надежных объектов вложения средств. Банки могут обанкротиться, ценные бумаги обесцениться и т. д. В этих случаях инвестор может потерять все, как и произошло со многими во время кризиса 1998 года.

Риск полной утраты стоимости квартиры в результате кризиса практически отсутствует. Однако в результате любого кризиса ее стоимость неминуемо снизится. Например, в 1998 году цены упали вдвое, и понадобилось четыре года для того, чтобы они вышли на прежний уровень.

Другая проблема - ликвидность жилплощади. В условиях кризиса она, мягко говоря, невысока. Если опять вернуться к опыту, полученному нами в 1998 году, то сроки экспозиции квартир превышали нынешние многократно. Реализовать объект в какие-то реальные сроки можно было, только снизив и без того упавшую цену на 7-10%. Да и в обычных нормальных условиях на рынке бывают ситуации, когда квартиры продаются с большим трудом.

Таким образом, возникает следующая стратегия игрока на недвижимости: покупка квартиры в период низкой стоимости (возможно, в период кризиса) и продажа в момент наивысшей цены с целью фиксации прибыли. Далее такой инвестор вновь ожидает момента снижения цен для совершения очередной покупки. Длительные сроки всей операции заставляют усомниться в ее реальности.

Кто-то скажет, что вы все о кризисе, жизнь вроде бы налаживается... Согласен. И в этих условиях действительно можно было бы говорить о частных инвестициях в недвижимость с целью получения дохода от сдачи жилья в аренду . Но посмотрите, на нашем вторичном рынке жилья сегодня 80-90% составляют альтернативные сделки, когда человек покупает новую квартиру только за счет продажи старой. О каких инвестициях речь? Люди просто решают свои жилищные проблемы - инвестиционные мотивы отсутствуют.

Допустим, что, говоря о частных инвестициях, аналитики имеют в виду "чистых" покупателей, не обремененных продажей своей жилплощади. То есть, как правило, это бизнесмены, у которых есть как минимум "свободных" 50-60 тыс. долларов и которые, купив квартиру, предполагают иметь доход от сдачи ее в аренду, позволяющий полностью обеспечить, ну скажем, кого-то из членов семьи. Квартира, которая стоит 50-60 тыс. долларов, приносит ежемесячный доход около 400 долларов. Это серьезный уровень инвестирования? Ведь в собственном деле эти деньги могут сыграть гораздо более значимую роль.

Чтобы сдача квартиры в аренду могла называться бизнесом, нужно, чтобы доход от нее составлял 5-10 тыс. долларов каждый месяц, чтобы через год на полученные от нее деньги можно было покупать еще одну квартиру. Но для этого нужно вкладывать в недвижимость 500-600 тыс. долларов. А зачем это делать, когда сейчас существуют гораздо более простые и выгодные способы вложения денег. Например, сегодня достаточно удачно и интенсивно развивается фондовый рынок, его инструменты отличаются высокой ликвидностью.

Даже если, как говорится, напрячь фантазию и предположить, что " альтернативщики " все же решили заняться квартирным бизнесом, избавившись от "горящих" долларов и, допустим, превратив свою квартиру в две, в одной из которых будут жить, а другую сдавать, то мы бы сейчас наблюдали массовый выброс объектов на продажу. Этого нет. Более того, с февраля уровень предложения на рынке стабилен.

Конечно, есть разовые случаи, когда квартиры покупают и сдают. Но такие мотивы для проведения обменов актуальны уже давно, и говорить об этом как о чем-то новом, а уж тем более как о буме частных инвестиций я бы не стал. Инвестиционный мотив здесь последний. В основном это все то же решение жилищных проблем, просто отложенное на несколько лет, например до срока, когда подрастут дети.

www.incom-realty.ru

   Объявления
© 2010  Интернет-агентство Laws-Portal.Ru