Люди нашли друг друга в этом огромном городе - к взаимной радости. Грамотно организованное специалистами знакомство помогает им решить массу личных проблем. Конечно, не сразу возникает взаимопонимание, приходится какое-то время искать общий язык. Когда станет окончательно очевидно, что друг без друга не обойтись, не останется неясностей и недомолвок, придет пора официального оформления отношений.
После регистрации они, возможно, еще несколько раз встретятся - и расстанутся навсегда. Поскольку больше им друг от друга ничего не надо. Ведь они - клиенты отнюдь не брачного, а риэлтерского агентства. И целью их встречи - продавца и покупателя - было удачное совершение сделки с недвижимостью.
Проблемы, возникающие у продавцов и покупателей на подготовительном этапе сделки, и возможные варианты их благополучного преодоления мы с вами уже обсудили в двух предыдущих «понедельничных» номерах «БН». Сегодня же речь пойдет о тех стадиях, которые являются общими для сторон-участников сделки. Каждый этап имеет свои нюансы. Но «предупрежден - значит, вооружен» - гласит пословица. А свою задачу мы видим в том, чтобы помочь вам лучше сориентироваться в этапах предстоящего пути и легче прийти к взаимопониманию друг с другом и с помогающими вам в сделке риэлтерами.

Предъявите ваши документы!

В принципе, с такой фразой следовало бы обращаться к продавцам задолго до заключения предварительного договора с покупателем. Приличные агентства не только знакомятся с имеющимися у продавцов на руках документами по квартире, но и заблаговременно, еще на стадии поиска покупателя, заботятся о подготовке всего необходимого для нотариата пакета. Если в силу каких-то причин этого не произошло, документы должны присутствовать на первой стадии взаимодействия сторон по сделке - при обсуждении заключаемого договора и внесении залога покупателем. Это как минимум форма 7 (техническая характеристика объекта недвижимости) и форма 9 (справка о всех лицах, зарегистрированных на данной площади). Получить эти справки не составляет труда: паспортная служба работает ежедневно. Зато информация, содержащаяся в них, очень важна. Форма 7 - это уточненные метражи помещений, краткие сведения о здании, в котором расположена квартира, примечания о дефектах и наличии «удобств». Отсутствие этого документа на момент заключения договора нередко приводит к возникновению серьезных недоразумений. Так, метражи, указанные «со слов продавца», могут быть существенно искажены, причем (вот ведь загадочная российская душа!), как правило, в сторону увеличения. А бывает еще интереснее.

Как-то семья, мечтавшая перебраться в центр, в процессе подбора встречной покупки присмотрела себе симпатичную недорогую «двушку» в старинном доме, напротив одного из красивейших соборов. Перегнав других претендентов прибежали любители живописных видов в агентство и успели-таки первыми внести залог. Естественно, в спешке и ажиотаже охоты за «редкой добычей» про документы никто и не вспомнил. Пару недель спустя агент позвонил и каким-то смущенным тоном назначил покупателям внеплановую встречу. В процессе беседы выяснилось, что квартира эта физически есть - и комнаты, и кухня, и туалет со встроенным душем. А вот по документам ее нет и пока, к сожалению, быть не может. Поскольку является она фактически тремя комнатами в семикомнатной коммунальной квартире. И соседи не спорили, пока от них отделялись физически, а вот официальному разделу квартиры в последний момент воспротивились. То ли чем-то им этот раздел показался невыгоден, то ли просто из вредности: нечего другим жить в отдельных хоромах, раз они все равно остаются в коммуналке! «Так что можете забрать залог, а можете купить эти комнаты - в них ведь все, как в отдельной квартире. Вот правда с кухней небольшая проблема: она оборудована в жилом помещении. И если потом квартиру с соседями вы все же поделите, ее здесь официально не утвердить (по бумагам у вас будет числиться кухня-прихожая, а пользоваться будете тем, что имеется). И с душем поаккуратнее - кабина фирменная, дорогая, но установлена без разрешения. Так что с водичкой - везде осторожнее, никого не заливайте, а то придется за свой счет нижних соседей ремонтировать. И телефончик в «квартире» есть, но это второй аппарат «коммунального» номера, а первым пользуются еще две семьи. Если все же будете покупать, продавцы готовы «подвинуться» на пару тысяч. А можете забрать залог. И извините, что так получилось!» Естественно, о такой «удачной покупке» не могло быть и речи. А время-то упущено, и «головной» покупатель отказался ждать, пока найдется новый вариант. Пришлось начинать все сначала, зато клиенты, наученные горьким опытом, документы на квартиру требовали предъявить еще на стадии просмотра.

Право такое, право сякое…

Если на момент заключения предварительного договора квартира находится уже в собственности (а не приватизируется «по ходу пьесы»), обязательно требуется правоустанавливающий документ (договор приватизации или купли-продажи, свидетельство о наследстве, справка ЖСК и пр.). В сочетании с формой 9 он представляет полный перечень лиц, имеющих отношение к данному объекту недвижимости, - как собственников, так и проживающих здесь на основании регистрации. Ведь все эти лица обязаны принимать участие в сделке. Собственники подпишут нотариальный договор отчуждения недвижимости, а «прописанные» нотариально оформят заявление-обязательство (сняться с регистрационного учета и освободить квартиру). Иначе невозможно будет зарегистрировать бесспорные права нового владельца на недвижимость в ГБР - на нее наложат обременение.
Скорее всего, грамотный риэлтер позаботится о том, чтобы выяснить для себя и растолковать вам всю подноготную сделки. Но, на всякий случай, помня, что «спасение утопающих - дело рук самих утопающих», не стесняйтесь задавать вопросы друг другу (если вас - продавцов и покупателей - вместе посадили за стол переговоров) или друг о друге (если договор со сторонами сделки заключается по отдельности). И не подписывайте ничего, пока не изучите всех документов и не получите удовлетворяющих вас ответов на все возникшие вопросы.

Картина Репина «Не ждали!»

Немаловажный момент в изучении истории объекта недвижимости, связанный с дополнительными рисками, - это информация о ранее зарегистрированных в квартире жильцах. Иногда необходимо убедиться, что никто из ранее «выписанных» не имеет права вернуться на данную жилплощадь. К сожалению, официально получить справку о том, кто населял объект в течение последних 10-15 лет, не могут даже его сегодняшние собственники. «Моя милиция меня бережет» и никому постороннему не расскажет, что лет семь-восемь назад член семьи бывшего нанимателя «присел» в места не столь отдаленные. В соответствии с действовавшими много лет правилами уголовничек был выписан из квартиры. Мать-старушка умерла, жена оформила развод и снова вышла замуж. Молодая семья спокойно приватизировала квартирку на себя и переехала. Куда денется бывший колонист, выйдя на свободу «с чистой совестью»? К сожалению, велик риск того, что явится он по старому месту жительства и попытается восстановить свои права в соответствии с решением Конституционного суда, вынесенным летом 1995 года. Если и не въедет он к вам на законном основании, то уж нервы по судам вы точно потреплете и в чужой грязи пополощетесь. Посему, если продавец сам не так давно поселился на облюбованной вами жилплощади, всегда целесообразно попросить агентство, чтобы вас - покупателя - проинформировали о ранее проживавших в квартире. Правда, предоставляются такие сведения на коммерческой основе (примерно за $20-25) и неофициально (не на бланке и без печати). Но все осторожные риэлтеры пользуются наработанными источниками, которым можно доверять, ведь агентство совсем не заинтересовано в возникновении проблем с проданными через него объектами. Сведения же о предыдущих собственниках недвижимости могут быть получены в ГБР официально, в виде выписки из единого государственного реестра. Если вас что-то смущает, но квартира привлекательна для вас настолько, что трудно найти ей замену, можно застраховаться от риска утраты прав собственности в страховой компании. Подробную информацию об условиях оформления полиса вы можете получить заблаговременно, взяв координаты нескольких таких компаний в риэлтерской фирме.

Скованные одной цепью
Как вы думаете, часто ли встречаются «удобные» клиенты? Спросите об этом своего агента. Уверены, он со вздохом подтвердит, что сделка, в которой покупатель располагает всей суммой наготове, а продавец оперативно расстается с квартирой, в коей никто не живет и не зарегистрирован, - огромная редкость. Подавляющее большинство клиентов - участники обмена, люди с обычными жизненными обстоятельствами, неизбежно осложняющими ход сделки. Поэтому в процессе сбора информации друг о друге и планирования этапов взаимодействия обязательно настройтесь на нормальное сотрудничество и поиск разумных компромиссов. Иначе множество людей вообще не решило бы своих жилищных проблем. У большинства покупателей нет всей необходимой суммы: они продают свою недвижимость, а вырученные средства используют на покупку. И квартиры в прямой продаже всегда в дефиците. Иногда цепочки, выстраиваемые риэлтерами, насчитывают до десяти звеньев. Небольшие объекты недвижимости часто приобретаются под расселение коммуналки, разделенной, в свою очередь, на несколько ордеров. Таким образом, благодаря мастерству и упорству профессионалов рынка недвижимости, «прямые» деньги «головного» покупателя в начале цепи и прямая продажа в конце позволяют сменить место жительства нескольким семьям в ее середине. Но эта сложная конструкция окажется устойчивой только при условии, что все ее участники обдуманно примут на себя определенные обязательства (прежде всего по срокам) и строго будут их придерживаться. В агентстве при открытии сделки обе стороны должны быть обеспечены своим экземпляром договора, в тексте которого расписаны все сроки и этапы.

На, риэлтер, порули!

Когда вся цепь наконец собрана, начинается подготовка к «большому нотариату». К этому моменту все его участники должны иметь на руках необходимые пакеты документов. Разумно, если владельцы объектов заблаговременно оформили соответствующие доверенности на представительство от их имени в необходимых учреждениях и поручили этот трудоемкий процесс своим агентам. Ведь помимо посещения паспортной службы потребуются неоднократные визиты в ПИБ (проектно-инвентаризационное бюро) для оформления технического паспорта, в ГБР - за выписками из государственного реестра, подтверждающими права собственника и отсутствие обременений, и в соответствии с особенностями некоторых сделок - в другие организации: органы опеки и попечительства, налоговую службу и пр. Если вы категорически не склонны выпускать из рук бразды правления и все хотите делать самостоятельно, будьте готовы к тому, что агент все равно будет рядом с вами. Ведь он командует парадом как лицо, отвечающее за организацию и беспроблемное проведение сделки.

Пора по банкам!

О формах расчетов, практикуемых при сделках, мы подробно рассказывали в «БН» № 12(656). Самым популярным остается «сейфинг».
Как правило, накануне нотариата или непосредственно перед ним вся честная компания, непосредственно участвующая в денежных расчетах, собирается у входа в банк. Происходит закладка денег в сейфовую ячейку. Перед этим обычно составляется подробное соглашение по поводу того, кто в аренде ячейки участвует, какую сумму вносит, кому что причитается по факту завершения различных этапов сделки. Все в сборе, граждане торжественно проходят в помещение для проверки и пересчета купюр. Нередко в этот момент звучит стыдливый шепот покупательницы: «Отвернитесь - я деньги достану…» Денежки «конвертируются», то есть раскладываются по конвертам в соответствии с планируемыми выплатами, опечатываются и отправляются в сейф в сопровождении почетного эскорта всех участников расчетов. Риэлтерская загадка: «Кто получает на хранение ключи от сейфовой ячейки?» Отгадка: «Самый нервный из клиентов!» Действительно, абсолютно неважно, сколько ключей выдается и кто является их держателем. Главный принцип посещения ячейки - одновременная явка всех лиц, указанных в банковском договоре, обычно от трех до семи человек. Если не будет кого-то одного, вы просто не попадете в хранилище.

Эта непростая «простая письменная»…
Зачем вообще идти в нотариат? Ведь законодательство отменило такую необходимость и ввело понятие договора «в простой письменной форме», скажут некоторые юридически подкованные граждане. Совершенно верно: теоретически вы можете пойти в ГБР, составить такой договор (с помощью юриста, услуга которого, кстати, тоже не бесплатна) и подать его на регистрацию «не отходя от кассы». Вот только вероятность того, что вы не учтете каких-либо нюансов и не донесете всего одной бумажечки из толстого пакета, а значит, получите отказ в регистрации, на порядок выше, чем если вы оформляете отношения в нотариальной конторе. А теперь представьте, что в цепи задействовано пять-шесть объектов недвижимости. Часть поданных «простых письменных» договоров регистрируется, а часть - нет. И выходит, что одни лишились прав собственности на жилье, но приобрели что-то взамен, другие - только приобрели, а третьи - продали, но остались ни с чем. Разброд, шатание, слезы, истерики… Нет уж, господа, давайте действовать наверняка, тем более что нотариус, удостоверяющий сделку, за любое упущение отвечает своим карманом и рискует потерять лицензию, а значит, предельно осторожно и бережно подойдет к вашим интересам.

Кто хочет стать миллионером?

Надеемся, что еще задолго до нотариата вы договорились, по какой стоимости будет оформляться купля-продажа. Ведь от этого зависит величина уплачиваемой пошлины (1,5% от указанной суммы) и вероятность вашего общения с налоговой инспекцией. Минимальная цена, которая может значиться в договоре, - инвентаризационная оценка ПИБа из технического паспорта. Как правило, она в три-шесть раз ниже рыночной. При этом если все же вы решили проводить нотариат «по полной стоимости», имейте в виду, что в случае, если продавец был собственником (не путать со сроком проживания!) недвижимости менее пяти лет, он имеет ограничения по доходу от ее продажи. Можно стать миллионером - и не заплатить ни копейки налога. Но если цена проданной недвижимости превысила этот столь милый нашему сердцу рубеж - извольте поделиться с родным государством «сверхдоходами». Поэтому обычно редко кто оформляет такие сделки по полной стоимости. Чаще стремящиеся «от ПИБа - к истине» «тормозят» на шестистах тысячах - именно на эту сумму покупатель может оформить налоговую льготу при решении своего жилищного вопроса. Правда, ему еще предстоит отчитаться о происхождении этих «бешеных денег» - все в той же налоговой инспекции. Но уже веют свежие ветры перемен: сейчас в Госдуме рассматривается вопрос об изменении данной статьи налогового законодательства. Необходимость докладывать об источниках средств на покупку недвижимости признана «тормозом прогресса» на данном рынке. Но пока Дума думу надумает, будьте готовы: вскоре после покупки получите вы из налоговой бумажку с каверзным вопросом: «А на какие такие шиши вы, гражданин хороший, квартирки покупаете? Придите к нам побыстрее, поделитесь нечаянной радостью!»
Так что взвесьте все «за» и «против» и договоритесь о сумме, фигурирующей в договоре, до нотариата. Ведь если у вас спор на эту тему прямо при подписании документа зайдет - догадайтесь с трех раз: что именно вам нотариус посоветует? И почему?

Какая голова ногам покоя не дает?

Заблаговременно попросите вашего агента составить вам шпаргалку с перечнем документов, которые необходимо предоставить нотариусу при подписании договора. Речь идет не только о бумагах, имеющих отношение к продаже недвижимости, но и о тех, которые подтверждают личность или статус. Иначе вы рискуете совершить ряд лишних «пробежек» в этот и без того хлопотный день. Знали бы вы, как часто клиенты под воздействием стресса забывают взять паспорта! А рекордсменом оказался отец семейства, который трижды наведывался домой. Вместе с пожилой мамой и шестнадцатилетним сыном он продавал одну квартиру и покупал другую. Семейство умудрилось принести все бумаги по квартире и паспорта и забыть сразу три свидетельства. Сначала выяснилось, что отсутствует свидетельство о рождении сына. Родители вспомнили, что агент «что-то на эту тему говорила», но им показалось, что она ошиблась, мальчик-то большой, со своим паспортом. На самом деле до 18 лет родители обязаны давать письменное согласие на действия ребенка, а родство как раз свидетельством и подтверждается. Повторный кросс бедняга совершил за свидетельством о смерти своего отца, поскольку в паспорте мамы стоял штамп о браке, и причины неявки супруга пришлось нотариусу доказывать. Ну, потребовали - побежал, нет чтобы уточнить, всего ли хватает. В последний раз не хватило его собственного свидетельства о браке, оно понадобилось, когда жена оформляла разрешение на приобретение недвижимости, совершаемое в супружестве. Так что лучше уж пользуйтесь шпаргалками специалиста во избежание лишней суеты.

Впереди еще много приключений…

Итак, нотариат завершился… Лучше всем участникам, купившим что-то в его процессе, нагрузить агента счастливой возможностью еще раз побывать в ГБР, а для этого оформить доверенность на регистрацию договоров. Так оно всем спокойнее будет. А самим отправиться по домам «усталыми, но довольными». Поскольку в три ближайших рабочих дня ничего не произойдет - это минимальный срок, в течение которого регистрируются в ГБР права новых собственников. А сразу вслед за этим - извольте рассчитаться! Именно по факту регистрации продавцу выплачивают первую сумму - обычно 50% от причитающейся. Если вы использовали для расчетов банковскую ячейку, именно возле нее вы и встречаетесь. Вторая часть выплачивается после регистрации (прописки) всех проживавших на проданной жилплощади по новому месту жительства, а остаток в 10-15% - по факту освобождения и передачи недвижимости по акту.
Как только произошла регистрация договоров и расчеты по первому этапу, советуем всем резко стартовать в направлении паспортной службы с целью перерегистрации (выписки-прописки) по новым адресам. Здесь вас ждут чудеса. Во-первых, до сих пор паспортные службы разных районов работают «кто в лес, кто по дрова». Одни говорят: «Оформите заявление по старому месту жительства, принесите к нам. Мы вас зарегистрируем, а потом вас снимут с учета автоматом». «Автомат» плывет милицейской почтой иногда больше месяца, и вы все это время числитесь невыбывшими с прежнего адреса, безвинно доводя своих покупателей до истерики. Другие предлагают сначала «выписаться», а когда доходит до постановки на регистрационный учет, начинают творить произвол типа: «Вот обменяете паспорт на новый - только тогда и будете прописаны». И плевать им, получите вы свои денежки или нет. Вторая интересная ситуация возникла сравнительно недавно - оказывается, многим ранее проживавшим в странах СНГ долгое время прописку и гражданство давали «ошибочно». Спохватились, что наплодили лишних россиян, и решили изменить правила. И теперь у ряда граждан до решения вопроса о перерегистрации впереди множественные визиты в ОВИР. Поскольку необходимо доказать, что не являются они нелегальными иммигрантами. Как вспомнишь вольнолюбивые речи начала девяностых, что прописку вот-вот отменят, - и смех и слезы! И ведь правда отменили: поменяли на «регистрацию по месту жительства»! В общем, без комментариев…

Объект сдал! Объект принял!

Народная мудрость давно приравняла два переезда, по их разрушительным свойствам, к одному пожару. Особенно непросто приходится тем, кто вынужден приурочивать дату экстренной эвакуации в процессе обмена по цепи к нескольким аналогичным действам. Поэтому к времени «Х» необходимо подготовиться заблаговременно. Вообще это прекрасный повод для того, чтобы устроить «итальянский Новый год» и избавиться от устаревших вещей, начав новую жизнь. Но эпоха тотального дефицита превратила нас в истинных плюшкиных, и мы тянем из квартиры в квартиру весь скарб, накопившийся за десятилетия, по принципу «а вдруг когда-нибудь пригодится». Поэтому особо хозяйственные «раздевают» свою квартиру, свинчивая смесители, снимая выключатели и откручивая любимые дверные ручки. И очень неприятно удивляются, если в момент приемки квартиры новым владельцем тот отказывается подписать акт приема-передачи до тех пор, пока жилье не будет приведено в состояние, пригодное к эксплуатации.
Принцип, которого необходимо придерживаться во избежание недоразумений, прост: квартира должна передаваться с теми элементами санитарно-технического, электрического и газового оборудования, с которыми она показывалась потенциальному приобретателю. А любые замены согласовываются заранее. Так, если вы не мыслите своей жизни без любимой плиты «Индезит», в духовке которой особым образом выпекаются ваши фирменные плюшки, оформите это с покупателем письменно, задолго до нотариата. И забирая «фирменное» оборудование, вы обязаны будете установить отечественное, в удовлетворительном косметическом и техническом состоянии, это касается и кухни и санблока. Как-то в погоне за копеечными дополнительными доходами семейство истолковало в свою пользу фразу покупателя «Ну, мы тут все заменим!» Люди имели в виду перспективу, однако ретивые продавцы поняли, что им дается «карт-бланш», и быстренько распродали за гроши все, что можно было отодрать без риска разрушения дома. В итоге им предложили или восстановить утраченное (людям надо было как-то жить первое время), или компенсировать изрядную сумму из причитающейся им последней выплаты. Принципиальные граждане предпочли первое - и поняли, что даже б/у покупать как-то получается намного дороже, чем впопыхах продавать. В общем, «подзаработали».
Передавая недвижимость, подготовьте все квитанции об оплате квартиры, телефона, электроэнергии. В момент приемки целесообразно проверить наличие задолженностей по межгороду, позвонив по «070». Без этого возможны разные недоразумения. Так, передавалась проданная квартира, накануне освобожденная арендаторами. Проверку не провели, и пару недель спустя выяснилось, что милые граждане за последние несколько дней (квитанции-то приходят с небольшим запозданием) наговорили по хозяйскому телефону с заграничными друзьями и родственниками более чем на $200! А деньги все продавцу выплачены, акт об отсутствии претензий подписан, расписка на погашение возможных задолженностей не оформлена… Далее следуют вариации на тему «наличия-отсутствия совести и свободных средств».
Приняв квартиру, в которую вы тут же не переезжаете, сразу врежьте новый замок. Иначе возможно всякое, даже с самым порядочным продавцом. Приняли образцовую квартирку у улетавших в тот же вечер на ПМЖ. А когда объявились в ней через пару дней - глазам не поверили: межкомнатные двери, плита, даже унитаз заменены на старые-драные. В комнате ножом по периметру вырезано ковровое покрытие, не говоря уже о разных мелочах. Хорошо, что агент проявил незаурядные дедуктивные способности и сумел вычислить среди соседей лиц, «особо приближенных к отъехавшим». Им хозяева оставляли когда-то запасные ключи, чтоб «присмотрели за квартирой», и в спешке отъезда совсем забыли об этом. А те и «присмотрели» на свой лад.
Тепло прощаясь друг с другом и желая всего наилучшего, не забудьте оставить свои координаты: вдруг придет почта или важная информация по телефону. Да и на ПТС с целью переоформления договоров лучше идти согласованно, чтобы никто случайно не остался «без номера».
Заканчивая нашу «Сагу о сделке» в трех частях, надеемся, что вы почерпнули для себя кое-что полезное и легче преодолеете предстоящие на пути решения своего жилищного вопроса испытания. «БН» желает вам удачи.

Татьяна Родионова "Бюллетень недвижимости"

Объявления