В свежем рейтинге консультационной фирмы DTZ Zadelhoff Tie Leung по стоимости офисов, а также по сумме затрат на организацию рабочего места в деловых центрах мира Москва за год из первой десятки откатилась на 35-е место. Причина не только в том, что начавшийся экономический рост в США и даже в Японии (после долгой рецессии) и продолжающийся – в Китае и других азиатских «тиграх» – вызвал удорожание аренды помещений в мегаполисах этих стран. Экономика России и особенно Москвы крепко привязана к доллару, а он в 2003 г. падал по отношению ко всем ведущим валютам и даже рублю. Получается, что сегодня та пригоршня долларов, которыми расплачиваются за вроде бы подорожавшие московские офисы, на самом деле на 20–25% меньше, чем позапрошлогодняя пригоршня… В первую очередь это ощутили европейские компании из зоны евро.

Ряд экспертов уже поспешили высказать опасение, что данные о «дешевизне» московских офисов в Москве могут подтолкнуть девелоперов к повышению цен. Елена Конева, генеральный директор группы компаний «КОМКОН», считает, что разговоры о недооцененности могут спровоцировать рост ставок аренды. Другие говорят, что это приведет к резкому увеличению числа новых бизнес-центров. Но оба сценария, как метко заметил гендиректор «СУИ-Холдинг» Азарий Лапидус, имеют обратную сторону: благодаря бурному офисному строительству, а также увеличению числа вакантных мест в подорожавших центрах уже к середине 2005 г. ставки аренды могут поползти вниз.

Между тем, весьма вероятен все же третий сценарий – динамичное равновесие между двумя первыми приведет к стабилизации офисного рынка.

Как считать?

В 2003 г. сложилась парадоксальная ситуация: в то время как арендные ставки плавно, но верно ползут вверх, вводятся в строй новые бизнес-центры, офисов по-прежнему катастрофически не хватает. Напрашивается простой вывод: на рынке спрос значительно превышает предложение. Но за констатацией этого простого факта аналитики усматривают еще несколько «ответвлений», проясняющих ситуацию. В частности, у риэлторов уже несколько лет нет единого мнения, сколько квадратных метров офисов возводится ежегодно в Москве. Так, в ABN-Realty оценивают объем новых помещений класса «А» и «В», появившихся на рынке в 2003 г., в 500 тыс. кв.м, Colliers Int. – в 450 тыс., Swiss Realty – 430 тыс., а главный архитектор Москвы Александр Кузьмин на одной из пресс-конференций вообще оценил этот объем в 400 тыс. кв.м.

Откуда такая разноголосица в оценках? Во-первых, пока крупнейшие операторы рынка так и не смогли условиться, как считать эти метры: по тем отчетам, которые указывают девелоперы, или по заявкам на аренду, которые выставляют риэлторы (расхождения могут составлять сотни метров только по одному бизнес-центру)? Во-вторых, как считать офисные здания, построенные компаниями «под себя»? В-третьих, реконструированные особняки – кто и как их учитывает? В-четвертых, многие бизнес-центры сдаются с ноября по февраль, и не ясно, к результатам какого года их относить (при этом не всегда сдача объекта означает, что центр уже открыт для арендаторов). В результате таких и множества других вопросов без ответов и набегают те самые 100 тыс. кв.м.

Роман Чепцов, администратор по коммерческой недвижимости ABN-Realty полагает, что сегодня рынок готов «переварить» гораздо большие объемы новых офисов – до 700 тыс. кв.м ежегодно. Такую оценку подтверждает и гендиректор «СУИ-Холдинг» А. Лапидус: «В итоге эти метры и появятся на рынке; но застройщикам выгоден растянутый процесс ввода новых площадей – этим искусственно поддерживаются высокие ставки. С другой стороны, выгодно это и властям – можно взять 2000 га помоек и стахановскими темпами застроить их офисами. И что выйдет в итоге? Кроме падения ставок, произойдет и обвал цен на землю, а также без фронта работы на несколько лет останутся десятки строительных фирм. Получается, большой объем ввода новых помещений невыгоден никому, кроме, разумеется, самих арендаторов».

Поближе к дому

Другая проблема, которая отчетливо высветилась в прошлом году – очень неравномерное территориальное размещение новых бизнес-центров. Так, Р. Чепцов приводит такой пример: «По Юго-Западу на сегодняшний день существует не более 2–3-х достойных внимания предложений, аналогичная ситуация на Западе, в восточных частях города положение не лучше, за исключением Бауманского района. В центре города предлагаются лишь помещения самого высокого стандарта. А арендовать функциональное офисное помещение, соответствующее международному стандарту, по среднерыночной цене ($400–500 кв.м/год) – большая проблема». При этом те же Юго-Запад и Запад начинают приобретать черты элитных префектур; первыми, кстати, на это обратили внимание ритейлеры, все чаще размещая там бутики, дорогие магазины и рестораны. И та публика, которая населяет эти префектуры, разумеется, желает за 10–20 минут ездить от дома, кроме магазинов, еще и на работу, а не стоять в пробках на Садовом.

Советник муниципального собрания «Бибирево» Владимир Соколов подтверждает, что Север и Северо-Восток пока почти не интересуют застройщиков бизнес-центров и удивляется этому: «В управу и муниципалитет приходят бизнесмены в надежде узнать, появятся ли в будущем у нас офисные центры. Главный их аргумент – надоело отдавать потенциальное рабочее время стоянию в транспортных пробках. Но мы их порадовать ничем не можем».

Желающие арендовать офисные помещения вне Центрального округа в основном запрашивают у риэлторов большие площади (более 500 кв.м) класса «В» в ценовом диапазоне $300–450 за кв.м в год. Такие данные приводят специалисты Penny Lane Realty. «Многие компании расширяются, вследствие чего в течение последнего года увеличивается спрос на большие площади», – комментируют в компании.

А вот аналитики Swiss Realty Group указывают, что если в предыдущие годы максимальный спрос отмечался на офисы Западного, Юго-Западного и реже – Северного округа, то сейчас рассматриваются помещения, расположенные в пределах Третьего транспортного кольца, без особого различия между административными округами. Главным требованием является предоставление владельцам качественных помещений в оборудованном бизнес-центре – т.н. «рабочий офис», что обеспечивает полноценную работу компании-арендатора.

И все же арендаторы продолжают предъявлять спрос и на «знакомые места». Так, наибольшая часть нового предложения, около 50%, в 2003 г. была сосредоточена в Центре, более 35% от общей площади построенных офисных площадей располагается в пределах от Садового до Третьего транспортного кольца. Остальные 15% приходятся на проекты, расположенные на удалении от центра. Так, крупнейшим из таких проектов, сданных во втором полугодии, стал офисный центр класса «B» на улице Ибрагимова, 31/50, общей площадью 18 тыс. кв.м.

Вынужденный дефицит

Еще одна особенность 2003 г. – практически полное отсутствие предложений в функционирующих офисных центрах. А если там и происходит освобождение офисов, они сразу же уходят под расширение «своих» арендаторов, и крайне редко собственникам приходится выставлять эти офисы на рынок. Поэтому те компании, которым необходимо решить вопрос переезда сейчас, а не через полгода, после подписания договора аренды сталкиваются с определенными трудностями.

Впрочем, согласно отчетам компании Stiles&Riabokobylko, в самом конце года ситуация несколько изменилась: в декабре 2003 г. предложение свободных помещений несколько возросло – до 7,5%. Наибольшее количество свободных помещений (65 тыс. кв.м), из которых 60% – класс «А», находилось в центральном деловом районе. Наименьшее количество вакантных площадей было отмечено в районе Сокол. А вот во Фрунзенском, Шаболовском и Таганском районах был отмечен нулевой уровень свободных помещений.

Особенно популярны были офисы класса «В»: достаточно упомянуть, что свободные помещения этого класса простаивали не более недели-двух, а спрос на эти помещения превышает предложение (в настоящее время – примерно на 20%).

Повышенный спрос на качественные недорогие офисы частично удовлетворяется за счет реконструкции зданий бывших НИИ и вывода промзон за черту города. Как отмечает Р. Чепцов, в начале 2004 г. на рынке было около 15 предложений по объектам класса «В», находящихся в стадии реконструкции (строительства). По мнению аналитиков большинства компаний, удовлетворить существующие запросы по аренде в данном классе помещений удастся только к концу 2004 г.

Поквартальное сравнение объемов строительства в третьем и четвертом кварталах показывает, что наиболее продуктивным стал последний квартал: по данным Stiles&Riabokobylko, тогда было построено более 200 тыс. кв.м против 92 тыс. в 3 квартале.

По итогам 2003 г. общая сумма продаж офисных площадей классов «А» и «В» составила около 145 тыс. кв.м (первичный и вторичный рынок). Первая половина 2003 г. показала, что спрос на покупку офисных площадей для собственных нужд не снижается, и прогнозируется дальнейший рост продаж в данном сегменте рынка.

Спрос

Тенденция превышения уровня спроса над уровнем предложения сохраняется и в начале 2004 г. – такое положение продлится еще минимум год и падение спроса начнется не ранее, чем в 2005 г.

Оценивая уровень спроса со стороны компаний, консультанты сходятся в том, что большую часть спроса по-прежнему формируют российские компании, разница лишь в определении долей. Например, в Swiss Realty полагают, что на долю западных компаний приходится около 40% от общего объема сделок, заключенных на рынке в 2003 г. В то же время, по данным ABN-Realty, приблизительно на одну сделку с участием западной компании приходится три сделки с участием российского арендатора. Причем особенность спроса со стороны российских компаний, характерная для 2003 г., – это широкое разнообразие запросов клиентов по метражу. Востребованы и маленькие помещения (от 30 кв.м), и большие офисы (от 800 кв.м).

Две крупнейшие за полугодие сделки покупки офисных площадей демонстрируют большую активность российских компаний на рынке: покупка компанией ТНК офисной части – 30 тыс. кв.м – первой фазы «Альфа Арбат Центра»; покупка банком «Визави» здания ICN, общей площадью 16,6 тыс. кв.м (подробнее см. таблицу). В то же время покупка иностранным инвестиционным фондом здания на Гоголевском б-ре, 11 показывает, что рынок продажи развивается и за счет сторонних, нероссийских ресурсов.

Географическое распределение спроса по-прежнему привязано к центральному деловому району. Около 67% потенциальных арендаторов и 54% покупателей называют его в качестве предпочтительного расположения будущего офиса. Однако желаемое не всегда становится возможным, поскольку, по данным Stiles&Riabokobylko, за три месяца III квартала подавляющее большинство сделок было заключено по помещениям, находящимся за пределами Садового кольца, – 75 и 54% в июле и сентябре соответственно, и лишь в августе наблюдался спад – 24%. Эти цифры означают, что решение арендовать офис вне центра города все чаще принимается компаниями после безуспешных поисков свободных площадей внутри Садового кольца.

Усредненные данные ведущих консультантов о ставках аренды на офисные помещения класса «А» за второе полугодие текущего года показывают, что по сравнению с первым полугодием рост составил около 6%, а в целом за год – 8,5%. В то же время класс «В» показал обратную тенденцию – ставки снизились, но всего лишь на 1%, что может быть объяснено статистической погрешностью.

Ставки продажи офисных помещений за прошедший год практически не изменились. Минимальная запрашиваемая цена за помещение класса «А» составляет $2500 за метр, максимальная – $4500. В то же время директор по развитию Swiss Realty Илья Шершнев отмечает: «Несмотря на то, что максимальный показатель отличается от данных прошлого полугодия на $500 (было $5 тыс.), мы берем на себя смелость утверждать то, что запрашиваемые цены не изменились, поскольку удалось опросить большее число участников рынка. Верхняя граница запрашиваемых цен продажи помещений класса «B» составляет $2500, нижняя – $1500 за квадратный метр. Как и старший класс, класс «B» остается стабильным на протяжении второго полугодия».

Как уже говорилось выше, на сегодняшний момент наибольшим спросом среди арендаторов пользуются небольшие помещения любого класса площадью 30–100 кв.м. В то же время многие международные и крупные российские компании (нефтегазовый сектор), которые стараются объединить свои многочисленные разрозненные структуры, подбирают себе помещения площадью значительно больше 1000 кв.м.

В настоящее время типичным клиентом на рынке офисных помещений является российская компания, которой для работы необходим офис площадью 300 квадратных метров.

Рост спроса сопровождается повышением требований арендаторов к офисному помещению. Под повышением требований подразумевается практически обязательное наличие современных оптоволоконных телекоммуникаций, систем кондиционирования, современных лифтов, паркинга со строго оговоренным количеством машиномест, систем ограничения доступа. Вырос интерес к профессиональному управлению зданиями.

Эксплуатационные расходы в офисных центрах высокого класса («А» и «В»), как правило, определяются дополнительно и составляют $90–170 за 1 кв.м, рост по этому направлению в течение года составил минимум 10%.

Инвестиции

В 2003 г. продолжилась наметившаяся в прошлом году тенденция к росту интереса потенциальных инвесторов – как российских, так и иностранных – к рынку московской коммерческой недвижимости.

Так, Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) Москвы намерен приступить к реализации различных проектов реконструкции коммерческой недвижимости. До сих пор ДИПС занимался лишь строительством и реконструкцией в основном жилого фонда.

Губернатор Чукотки Роман Абрамович намеревается сделать крупные инвестиции в московскую недвижимость. Компания CMI Development в ближайшее время примет участие в строительстве бизнес-центра «Балчуг Плаза» (31 тыс. кв.м) и офисного комплекса «Крылатские Холмы» (56 тыс. кв.м).

Растет количество сделок купли-продажи. Наиболее активно офисы для собственных нужд приобретают компании нефтегазового и финансового секторов.

Умеренное сокращение доходности по лучшим инвестиционным объектам было отмечено в 2003 г. Несмотря на это, в Москве доходность инвестиций в недвижимость значительно выше, чем в странах Восточной Европы. В зависимости от класса здания и расположения, доходность составляла 13–17%. Однако недостаток свободных объектов и качественных инвестиционных продуктов ограничивает возможность инвестирования в Москве. Предполагается, что возросший спрос и ограниченное предложение инвестиционных продуктов увеличит конкуренцию за высококачественные активы и еще понизит доходность в ближайшем будущем.

Московский рынок офисных помещений приближается к точке равновесия. Можно предположить, что с учетом постоянного увеличения объемов нового строительства арендные ставки стабилизируются в ближайшие два-три года: они будут не столько расти, сколько варьироваться – в зависимости от района, соседства, этажа и т.д.

Специалисты компании ABN-Realty прогнозируют, что в 2004 г. на рынке нежилой недвижимости прогнозируется увеличение объема платежеспособного спроса среди российских клиентов и компаний из ближнего зарубежья не менее чем на 20–25 % за год. Как минимум на 15% ожидается увеличение спроса среди иностранных клиентов, что обусловлено притоком капиталов в экономику (в основном, долгосрочных инвестиций). Среди появляющихся в Москве новых больших компаний следует особо отметить западные торговые сети.

Резерв роста рынка

Потребность в офисной площади оценивается в Москве величиной 12–13 млн кв.м. При сохранении нынешних темпов строительства (в среднем около 400 тыс. кв.м офисных площадей сдается в городе за год, сегодня в наличии примерно 3 млн. кв.м), столице понадобится не менее 15 лет для полного удовлетворения спроса. Однако эти оценки не учитывают одного очень важного факта: недостающие офисы есть! Они находятся в тени, а точнее принадлежат московскому правительству, которое сдает их по неясным для рынка схемам. И ситуация может коренным образом измениться, если власти города легализуют аренду, а также проведут модернизацию существующих помещений.

Общая площадь нежилого фонда Москвы на начало 2003 г. составляла 85 млн кв.м. Около 71 млн кв.м расположено в более чем 37,2 тыс. нежилых строениях и свыше 14 млн кв.м во встроенных помещениях жилого фонда.

Общая площадь нежилых помещений, находящихся в собственности правительства Москвы, составляет 46,7 млн кв.м, из них около 8,5 млн кв.м (18,2%) город официально сдает в аренду.

Остальные нежилые помещения (38,3 млн кв.м), расположенные в Москве, являются федеральной собственностью, а также находятся в собственности юридических и физических лиц.

Городские власти оказывают на рынок коммерческой недвижимости серьезное влияние (доля городских площадей на столичном рынке аренды нежилых помещений составляет 30–40%). В ведении московского правительства находится масса объектов, в основном класса «В» и «С».

При этом 2,3 млн кв.м площадей нуждаются в модернизации, 4,7 млн кв.м – в реконструкции или сносе.

Прогноз

Ситуация на рынке офисных помещений такова, что можно с уверенностью говорить о сохранении повышенного спроса и, следовательно, высокой строительной активности еще как минимум на год вперед. В более долгосрочной перспективе можно прогнозировать насыщение рынка и рост вакантных площадей.

По данным отдела маркетинга и исследований компании ABN-Realty, до конца 2003 г. на рынке офисов продолжался плавный рост цен. Как уже отмечалось выше, из-за нехватки в городе офисов международного стандарта и постоянного расширения штата компаний-арендаторов у рынка нет другой альтернативы поведения. Кроме открытия компаниями новых отделений, продолжался переезд арендаторов из старых, не соответствующих требованиям сегодняшнего дня, зданий в реконструированные офисные комплексы.

Поэтому неудивительно, что собственники функционирующих центров при перезаключении договора аренды с существующими арендаторами стремились максимально поднять арендную ставку. В последнее время прослеживается тенденция к разделению рынка офисов на две составляющие: предложения для арендаторов «с улицы» (здесь возможны некоторые подвижки по цене, т.к. владелец стремится свести к минимуму упущенную выгоду, связанную с простоем помещения) и предложения для арендаторов, выразивших желание продлить договор аренды (здесь арендодатель прекрасно осведомлен о том, как сложно компании подобрать новый офис или сохранить всех своих клиентов), которым нередко заявляется завышенная цена.

Enka – одна из ведущих московских девелоперских компаний, ей принадлежат около 160 тыс. кв.м офисных помещений. В мае 2003 г. она добавила на рынок еще 33 тыс. кв.м офисов класса «А» в бизнес-центре «Павелецкая Тауэр». Еще два крупных офисных проекта класса «А» – «Новинский 31» и «Альфа Арбат Центр», с площадью офисов около 40 тыс. кв.м в каждом, – вышли на рынок в самом конце 2003 г. Несмотря на такое значительное увеличение офисных площадей, даже в феврале 2004 г. спрос на них превышает предложение в среднем в полтора раза. Большая часть площадей в новых и строящихся бизнес-центрах уже продана или сдана в аренду до завершения строительства. Так, в бизнес-центре «Павелецкая Тауэр» свыше 50% площадей были сданы в аренду еще на стадии строительства.

Однако в последнее время наметилась тенденция к строительству офисов класса «А» в районе Третьего транспортного кольца. Эта территория удобно расположена с точки зрения транспортного сообщения, что имеет в Москве немаловажное значение. В этом отношении исключительным проектом является бизнес-парк «Крылатские Холмы» – первый в Москве офисный комплекс класса «А» в зеленой зоне. Комплекс раскинется на площади в 80 га, и будет состоять из медицинского центра и четырех отдельных бизнес-центров площадью 14 тыс. кв.м каждый. Ожидается, что арендные ставки в комплексе будут на 30–35% ниже, чем в офисах такого класса в центре города, что станет возможным благодаря более низкой стоимости земельного участка, строительства и обслуживания. Эксперты уже сегодня называют «Крылатские Холмы» бизнес-центром класса «А» без соответствия главному критерию этой классности – местоположению исключительно в центре.

В целом по рынку офисных помещений классов «А» и «В» рост цен продолжится и в этом году. Например, эксперты агентства недвижимости Penny Lane Realty прогнозируют 8-10%-ный рост цен на аренду коммерческой недвижимости. Сделки же в области купли-продажи подорожают еще больше.

По словам Максима Жуликова, ведущего эксперта департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty, наиболее заметен будет дефицит площадей в классе «В» и «В+».

Сегодня спрос на офисы подогревается еще и тем, что рынок недвижимости, в т.ч. и коммерческой, рассматривается инвесторами как один из самых надежных способов вложения и сохранения сбережений. Пошатнувшееся доверие к доллару, неустойчивое поведение других валют, высокий уровень цен на нефть – все это стимулирует рост рынка недвижимости, наполняет его дополнительными средствами.

По оценке экспертов Penny Lane Realty, такая динамика рынка сохранится как минимум до 2006 г. Именно на 2006 г. запланирован массовый ввод в эксплуатацию офисных площадей в столице, в частности, планируется сдача первых московских небоскребов, 64- и 53-этажных башен «Города столиц», входящих в состав комплекса «Москва-Сити». С этим прогнозом согласен и А. Лапидус, гендиректор «СУИ-Холдинг»: «Рынок «повзрослеет» не раньше 2006–07 гг. Доходность по вложениям в офисные помещения снизится до 8–10% – это и есть порог «взросления».

Мир и Дом

Источник: http://www.irn.ru/articles/2156.html

Объявления