Оценка инвестиционной привлекательности районов Санкт-Петербурга. Красногвардейский район

Глава 1.

История района начинается с XII-XIII веков, когда берега Невы были ареной постоянных военных столкновений между шведами, которые завоевывали финские земли, и новгородцами, которые стремились удержать контроль над важнейшей частью старинного торгового пути "из варяг в греки". Первая шведская крепость в устье Охты называлась «Ландскрона» (Венец земли). Но уже на следующий год ее захватили и сожгли русские дружины под предводительством новгородского князя Андрея, сына Александра Невского. Позднее на ее месте появилось русское военное поселение Ниен. Промышленность начала формироваться в направлении строительства пороховых заводов и развития сопутствующих производств (к примеру, строились кирпичные заводы). Более подробно историю развития района можно узнать на официальном сайте Красногвардейского района.

К началу XXI века территории района существенно различались по функциональному назначению. В настоящее время практически вся береговая линия реки Охта занята промышленными объектами. Микрорайоны жилой застройки - Охта, Ржевка, Полюстрово - находятся в стороне от промышленной зоны.

По данным Регионального геоэкологического центра «Невскэкология», почвы в промышленных зонах сильно и опасно загрязнены (Якорная, Партизанская улицы, предприятия «Химволокно», «Пластполимер» и другие). Жилые кварталы района Охты загрязнены точечно – по мере продвижения на север в сторону Полюстрово и далее к совхозу «Ручьи» ситуация улучшается.

Сильная загазованность (более 3-х ПДК) Заневского проспекта, Якорной улицы, проспектов Шаумяна и Маршала Блюхера, а также части проспекта Энергетиков объясняется огромным потоком транзитного транспорта и деятельностью промышленных предприятий. С вводом КАД и закрытием наиболее вредных производств район Охты, возможно, станет более привлекателен для состоятельных покупателей жилья. По крайней мере, именно на это рассчитывают инвесторы, начинающие здесь амбициозные проекты.

В остальной части района загрязнения воздуха в пределах 1-2 ПДК, а на примыкающей к Всеволожскому району окраине ПДК составляет всего 0,5-1.

Купаться в реке Оккервиль и ее притоках не стоит. По данным ОАО «Ленморниипроект», все водные объекты в районе либо «очень грязные» (VI категория) - ручьи Жерновка и Оккервиль, либо «чрезвычайно грязные» (высшая VII категория) – практически вся Охта.

Изначально жилые кварталы формировались вокруг производств (особенно это хорошо видно в районе Пороховых, где много ведомственных домов), и селились здесь в основном работники промышленных предприятий, расположенных в Красногвардейском и соседнем Невском районе. Как следствие, большинство домов - это дешевое, «социальное» жилье. Эта тенденция сохранялась до конца 1980-х годов, когда активно застраивался район Ржевка. Исключение - строительство жилого комплекса вдоль Невы (универмаг «Юбилей»). Но при реализации этого проекта решающую роль сыграло расположение комплекса напротив Смольного собора (вдоль Свердловской набережной).

В настоящее время малопрестижные кварталы Ржевки активно осваиваются выходцами с Кавказа, но в целом, спрос на жилье и объекты коммерческой недвижимости в районе достаточно вялый.

Развитие инвестиционной и деловой деятельности сдерживается и ограниченной транспортной доступностью большей части района. Особенно трудно выбираться в центр города на общественном транспорте из таких «анклавов» как Пороховые, Ржевка, Полюстрово. А там, где находятся транспортные узлы, инвесторы активно работают (ст. метро «Ладожская», ж/д станция «Ручьи»).

В разных стадиях развития находятся порядка 110 инвестиционных проектов.

Заявлено строительство порядка 280-300 тысяч кв. м жилья, примерно столько же готовится на изыскательских работах (ИР). Согласно новому плану развития города, Администрация Санкт-Петербурга планирует разместить на территории района до 1 млн. кв. м жилья.

Реконструируемые под БЦ здания - это в основном административные корпуса предприятий.

Торговля строит немного и тяготеет к таким центрам, как новый Ладожский вокзал.

Промышленное строительство практически замерло. Возможно, ситуацию переломит возведение техно-парка «Ржевка» и развитие терминала на станции «Ручьи».

В последнее время инвестиционную деятельность в районе пытаются упорядочить. Районные и городские власти руководствуются «Концепцией градостроительного развития Красногвардейского района», выполненной Бюро генерального плана Комитета по градостроительству и архитектуре и одобренной постановлением Правительства Санкт-Петербурга №12 от 11.03.1999.

Развитие территорий около КАД даст мощный толчок развитию придодожных торгово-развлекательных зон. Но рассчитывать на резкую активизацию жилищного строительства не приходится.

Красногвардейский район можно условно разделить на шесть микрорайонов (зон), каждый из которых имеет свою специфику.

Глава 2. Охта (Большая и Малая)

Часть Малой Охты, примыкающей к Заневской площади, - это в основном жилые кварталы с вкраплениями промышленных предприятий. Большая Охта - наоборот, большая промышленная зона с островками жилых кварталов. На северо-востоке все это обрамлено сплошным промышленным поясом вдоль ж/д ветки и реки Охта. Исключение из этой, в общем-то, невеселой картины составляют кварталы вдоль Свердловской набережной с видом на воду и Смольный собор, что существенно повышает ликвидность жилья.

Охта имеет самую удобную транспортную доступность. Здесь расположены две станции метро («Новочеркасская» и «Ладожская») и территориально район ближе всего к центру города.

В районе есть небольшое количество домов старого фонда, но основная застройка - это сталинские дома (вдоль Новочеркасского и Среднеохтинского проспектов). В глубине кварталов (ул. Шаумяна, Пороховская) территории застроены панельными домами.

Цены в начале II кв. 2002 года стабилизировались и практически не росли. Объясняется это низким спросом.

Предложение квартир в панельных домах ограничено, и тенденции повторяют ситуацию с квартирами в кирпичных домах.

В целом район мало престижный, за исключением кварталов, выходящих на набережную Невы. Комплекс зданий универмага «Юбилей» и строящиеся дома (проект «Большой дом на Неве») формируют престижную зону, аналогов которой в районе нет. Инвесторами разработана Концепция инвестиционного развития территории квартала 8-9 Малой Охты, расположенного по соседству, и распоряжение Администрации Санкт-Петербург № 493-ра от 01.04.2002 утвердило эту концепцию. Территория находится в непосредственной близости от центра города и выходит на береговую линию Невы. Площадь квартала – 15,6 га. Инвесторы оценивают стоимость проекта в $1 млрд. Надо отметить, что такой минус, как оживленное транзитное движение по набережной грузового транспорта уйдет в прошлое при открытии КАД, и инвестиционная привлекательность участка существенно возрастет.

Жилые кварталы, выходящие на набережную Невы, наиболее интересны инвесторам, и уже начата работа по их комплексному уплотнению и застройке.

В глубине Охты строить надо с большой оглядкой на окружение. К примеру, проект жилого дома на Якорной улице оказался труднореализуемым - люди не хотят жить под заводскими трубами, которых по соседству очень много.

Близость к центру города и наличие большого количество территорий, которые можно осваивать, привело к смещению акцента инвесторов с жилья на коммерческую недвижимость. К таким проектам можно отнести «Квартал 700». Это проект превращения территории промышленного предприятия в офисно-развлекательный комплекс. Первый этап уже реализован – открыт БЦ «Паллада».

Территория у реки Оккервиль начала активно осваиваться после принятия решения о строительстве транзитного ж/д вокзала у ст. метро «Ладожская». В настоящее время у метро активно строится большой торговый центр и транспортная развязка (планируется). Инвестиционная привлекательность здесь столь высока, что администрация была вынуждена ввести особые правила регулирования инвестиционной деятельности в этом микрорайоне.

Глава 3. Полюстрово

Существующая застройка, в основном, осуществлялась по генеральному плану во второй половине XX века. Это типичный спальный район, получивший свое название из-за наличия здесь в XVII-XVIII веках болот. Впоследствии были открыты источники минеральной воды, которые стали называть Полюстрово.

Если не брать в расчет высокий уровень загазованности вдоль Пискаревского проспекта (из-за сплошного потока транзитного транспорта), экологическая обстановка не вызывает серьезных нареканий. На территории микрорайона мало предприятий и учреждений: завод «Кулон», больница им. Петра Великого, НИИ протезирования. Промышленно-складская зона развивается в сторону авто-индустрии (АЗС, автосервисы, автосалоны и т.д.). Парк «50-летия Октября» практически не благоустроен.

Нетрудно заметить, что общий для Санкт-Петербург рост цен на недвижимость по панельным домам (на первичном и вторичном рынках) в конце 2001 - начале 2002 гг. достиг уровня стагнации. По кирпичным – потерял свою интенсивность, но не стагнировал, что говорит о ресурсе спроса в этом сегменте. Не исключена возможность закрытия спроса по панельным домам новым строительством.

Основной недостаток микрорайона – сюда трудно добраться из центра города на общественном транспорте. Благодаря маршруткам, ситуация улучшилась, но в целом проблема не решена.

Парадокс заключается в том, что, если жить в Полюстрово, а работать в другом районе города, нужно иметь машину. А это может себе позволить не каждый. Но если человек имеет достаточно денег, то он стремится в более престижные районы. В результате, состоятельные люди здесь селиться могут, но не хотят, а менее благополучные в финансовом плане покупатели не хотят сюда ехать, поскольку отсюда очень трудно выбраться в город на муниципальном транспорте. Поэтому основная масса покупателей - иногородние, которые слабо представляют, в каком районе города они покупают квартиру. Квартирография таких домов делается в расчете именно на такой сегмент потребителей.

Торговая недвижимость тоже мало востребована – из-за низкой покупательской способности населения. Спроса на офисную недвижимость здесь нет вообще.

Глава 4. Пороховые (Ржевка–Пероховые)

Микрорайон расположен компактно, но достаточно изолированно от остальной части района. На севере он граничит с большой промышленной зоной Ильинской слободы, на юге и западе - с нежилыми зонами, которые заняты ЛЭП, гаражами и пустырями, на востоке - с Ржевским лесопарком.

Изначально застройка велась в рамках программы расселения коммуналок и обеспечения жильем работников промышленных предприятий Невского и Красногвардейского районов (в рамках этой программы также застраивались СУН и Рыбацкое). В результате, к началу XXI века микрорайон оказался застроен дешевым панельным жильем - кирпичных домов здесь практически нет, с минимальной социально-бытовой инфраструктурой и затрудненной транспортной доступностью.

После закрытия большинства промышленных предприятий, экологическая ситуация в микрорайоне существенно улучшилась. Однако дальновидные жители понимают, что с улучшением экономической ситуации промышленные предприятия заработают снова.

Все это полностью исключает микрорайон из мест, которые рассматриваются состоятельными покупателями как потенциальные места для проживания.

При реализации проектов жилищной застройки, спросом пользуются малогабаритные квартиры. Основные покупатели - иногородние.

Рост цен в районе закончился в I кв. 2002 года, сейчас они стабилизировались. Динамика цен на квартиры в кирпичных домах в целом аналогична показанной на диаграмме № 5, но предлагается таких квартир очень мало, и спрос на них низкий - квартиры имеют слишком высокую цену для такого района.

Торговля развита слабо, поскольку большая часть населения регулярно ездит на работу через станцию метро «Ладожская», где находится большая торговая зона.

Кварталы Пороховых практически полностью застроены. Новая застройка возможна только на оставшихся свободных участках. Новостройки, в которых покупают квартиры более обеспеченные люди, не способны изменить общую социальную ситуацию и статус рабочего района.

Глава 5. Ржевка. Ручьи. Ильинская слобода

Это промышленная территория, расположенная между Ириновским пр. и веткой ж/д Ириновского направления. На западе микрорайон граничит с ж/д веткой, а на востоке - с Ржевкой.

Большие нежилые территории (в основном простаивающие промышленные предприятия) и удобные ж/д подъезды позволили ОАО «Сканска Санкт-Петербург Девелопмент» заявить о начале реализации нового для Петербурга проекта: создание «Индустриального и Технологического парка» в нежилой зоне «Ржевка», кв. 24-А, 24-Б.

Проект развития территории предполагает создание сети иностранных и российских предприятий, научно-исследовательских институтов и лабораторий, предусматривающих полный цикл создания передовой продукции в единой технологической цепи. Цель развития данной территории заключается в том, чтобы предложить инвесторам земельные участки с ясными правами, инженерными сетями требуемых мощностей и возможностью приступить к проектированию и строительству в короткий период времени. Расчет верный: в прилегающих кварталах Пороховых проживает большое количество высококвалифицированных рабочих.

Ржевка

Территория расположена восточнее ул. Коммуны и на востоке граничит с Всеволожским районом.

Изначально земли Ржевки осваивались вдоль берегов рек Охта и Лубья. Вокруг формировались пороховые заводы и сопутствующие производства (кирпичные и т.д.). С тех пор территория развивалась как промышленная, а, учитывая, что расположена она далеко от основных магистралей и транспортная доступность очень затруднена, о существовании этого микрорайона знают в основном только его жители.

На территории микрорайона расположены Ржевский лесопарк, Ржевский аэропорт и несколько дальше - военный полигон.

Район преимущественно застроен малоэтажными домами. Много ведомственного фонда, есть индивидуальная застройка.

Инвестиционная активность здесь практически нулевая. Расположенная в микрорайоне военная часть получила право на строительство ведомственных жилых домов, но стройка давно заморожена.

Ручьи

Большая часть территории района, расположенная севернее ж/д ветки Ириновского направления, освоена слабо. В основном там находятся с/х поля, что подразумевает хорошую экологическую ситуацию.

Здесь практически отсутствует инженерная подготовка территории. Исключение составляют кварталы совхоза «Ручьи», где имеется возможность нового строительства в небольших объемах (в настоящее время там строят панельный дом, но особого спроса на квартиры в нем нет). В кварталах 5606, 5606А и 5607 в перспективе возможна новая массовая застройка, но она потребует крупных капиталовложений в инженерию.

Квартал 5606Б осваиваться в обозримом будущем, скорее всего, не будет - он практически полностью отдан под крематорий.

Самая северная часть микрорайона и квартала отведена под малоэтажную застройку. Предпроектные предложения по размещению зоны малоэтажного жилищного строительства южнее деревни Мурино на 47,2 га, подготовленные ЗАО «Петербургский НИПИГрад», одобрены Правительством Санкт-Петербурга. Координатором по данному проекту выступает Комитет по строительству.

Наличие на территории микрорайона ж/д путей, перспективная прокладка КАД и некоторые ограничения на жилую застройку кварталов, прилегающих к крематорию, привели к возникновению проекта многомодального грузового терминала «Ручьи». Терминал планируется разместить в непосредственной близости от товарной станции Ручьи. В дальнейшем проект может расширяться на восток с созданием бизнес-зон и промышленных зон. Развитием территории в направлении реализации указанного инвестиционного проекта занимается ОАО «Инвестиционное агентство «Оккервиль».

В целом Красногвардейский район интересен с точки зрения реализации проектов, связанных с промышленностью. Спрос на жилищное строительство достаточно стабилен, но невысок.

Анна Разумовская
Дмитрий Миронов
отдел маркетинга СК «Строймонтаж»