Любой опытный риелтор скажет вам, что процесс обмена через продажу следует начинать с поиска покупателя вашей квартиры (ни в коем случае не наоборот!). Однако в этом процессе есть множество подводных камней. О некоторых из них мы хотели бы вас предупредить.

Сколько стоит?

Яковлев Михаил Анатольевич

Руководитель группы

E-mail: [email protected]

Многие покупатели не решаются довериться своему риелтору в вопросах определения цены недвижимости. Они пытаются высчитать цену квартиры по «похожим» вариантам из рекламных объявлений, обращаются к независимым оценщикам. Однако эти меры не приводят к желаемой точности. Статистика цен из газет – плохое подспорье, ведь даже однотипные квартиры в одном и том же доме могут стоить по-разному (цена зависит от состояния квартиры и подъезда, вида из окон, соседей и т.д.). Недостаток же независимой оценки – в ее отвлеченности. Оценщик – не риелтор-практик, он не знает тонкостей спроса (например, в моде ли сейчас ваш район, есть ли интерес к квартирам такой планировки и т.д.). Поэтому названная им цифра будет только приблизительной. Кроме того, при современном росте цен, через неделю цифра, названная оценщиком может уже безнадежно устареть.

Многие считают, что лучший способ ускорения продажи – снижение цены. Однако в этом вопросе есть нюансы. Сегодня специалисты отмечают, что низкая цена – напротив, отпугивает покупателя, заставляет думать, что с квартирой что-то не в порядке. Можно смело утверждать, что лучший способ быстро и дорого продать квартиру – грамотная рекламная кампания. От особенностей объекта и условий его продажи будет зависеть выбор издания и регулярность подачи рекламных объявлений. Если объект нужно продать срочно – рекламная компания должна быть усиленной – в нескольких изданиях сразу.

Ваш риелтор является лицом, заинтересованным в том, чтобы продать вашу квартиру как можно дороже и быстрее (ведь от этого зависит размер и получение его комиссионных). Поэтому доверьтесь его рекомендациям в этом вопросе.

Осторожно – покупатель!

Спарак Владимир Федорович

Руководитель группы

E-mail: [email protected]

Будьте начеку. Конечно, явных мошенников, ваш риелтор отсеет еще при телефонном разговоре. Но возможно всякое. Ни в коем случае не оставляйте потенциальных покупателей без присмотра. Не принимайте их в квартире в одиночку. Не подписывайте никаких предложенных покупателями обязательств без консультации с вашим специалистом.

Наберитесь терпения. Вовсе не каждый заинтересовавшийся вашей квартирой человек готов ее купить. Настройтесь на то, что ваш дом за короткое время посетит большое количество надоедливых визитеров, которые будут критиковать вашу собственность без всяких «серьезных намерений». В итоге, результат обязательно будет, но, возможно, не сразу.

Найдя покупателя, вы вступаете в самую трудную и «скользкую» фазу обмена – закрепление взаимных обязательств. Один из вариантов закрепления обязательств – внесение покупателем задатка. Продавец со своей стороны обязуется освободить квартиру к определенному сроку. К сожалению, взяв задаток, вы попадете в зависимость. По законодательству лицо, получившее задаток, должно вернуть его в двойном размере в случае несоблюдения условий договора. То есть, если вам не удастся подобрать себе квартиру в оговоренный срок, вы ни за что выплатите несостоявшемуся покупателю значительную сумму.

ПОИСК КВАРТИРЫ

Итак, покупатель найден и согласен ждать. Теперь необходимо найти квартиру, куда вы переедете. Для того чтобы уложиться в сроки, ваш риелтор должен проявить большую активность, а вы готовность объективно соотносить свои желания и возможности при выборе будущей квартиры.

Бороться и искать

Бочаров Алексей Николаевич

Руководитель группы

E-mail: [email protected]

Главный совет – не гоняйтесь за дешевыми вариантами. Увидев в газете баснословно дешевую квартиру, разрекламированную, как царские хоромы, не спешите к своему риелтору с претензиями – пол, проморгал мою мечту! Специалисты настроены гораздо более скептически. Они знают, что радостно дешевая квартира, скорее всего, отличается весьма плохим качеством. Или еще хуже – имеет «темные пятна» в истории оформления прав собственности. Явно заниженная цена всегда подразумевает какой-то подвох, о котором покупателю до поры до времени не сообщают.

Если приглянувшаяся вам квартира, напротив, стоит слишком дорого – не отчаивайтесь. Цена на объект недвижимости не есть нечто окончательное. Очень часто, продавец готов скинуть цену - задача специалиста правильно попросить его об этом. Но при этом не стоит жадничать. Если квартира вам понравилась, и вы твердо намерены ее купить, не заставляйте своего риелтора сбивать цену бесконечно. Если вы отложите окончательное решение «на потом», то, вернувшись после долгих поисков к понравившемуся варианту, вы можете обнаружить, что он уже продан. Спрос на хорошие квартиры велик – решения нужно принимать быстро.

Обратите внимание!

Вереникин Денис Юрьевич

Руководитель группы

E-mail: [email protected]

Каждый специалист по недвижимости знает, что, покупая квартиру, необходимо тщательно выяснить все подробности об ее истории. Однако, если риелтор проявит небрежность, расплачиваться за нее придется именно вам. Настаивайте, чтобы риелтор выяснил следующие вопросы:

а) Кто собственник квартиры

б) Кто в ней прописан

в) Не заложена ли квартира в банке, не наложено ли запрещение на продажу (прокуратурой или администрацией города), не обременена ли жилплощадь правами третьих лиц

г) Не прописаны ли в квартире лица, состоящие на учете в психоневрологическом диспансере, находящиеся в местах лишения свободы или в районах крайнего севера

д) Получено ли разрешение на сделку от РУНО, если несовершеннолетние дети прописаны в квартире или являются ее собственниками.

е) Не находится ли дом в аварийном состоянии, не подлежит ли он капитальному ремонту.

Обращаем ваше внимание на то, что клиентов АН «Бекар» эта проблема менее актуальна. «Бекар» дает клиентам, заплатившим полные комиссионные, письменную гарантию в том, что в случае лишения по суду права собственности на квартиру, приобретенную через «Бекар», они получат в качестве компенсации полную рыночную стоимость квартиры, либо подобную квартиру.

ОФОРМЛЕНИЕ СДЕЛКИ

Самое трудное при обмене – «состыковать» покупку и продажу. Именно в это время возникает наибольшее количество споров, взаимных обвинений и даже попыток обмана. На этом этапе решающую роль играет не столько профессионализм риелтора, сколько надежность агентства, в котором он работает.

Моргенштерн Илья Григорьевич

Руководитель группы

E-mail: [email protected]

Расчет – дело тонкое

Если риелтор работает в надежном агентстве, то вам не придется заниматься сбором и подготовкой документов, необходимых для сделки. В агентстве «Бекар», например, существует специальная служба оформления, услуги которой обходятся клиентам агентства бесплатно (оплачивать приходится только стоимость подготовки справок и документов по официальным тарифам).

Другой показатель надежности агентства – система расчетов. Расчет – дело тонкое: слишком большие деньги поставлены на карту, слишком много соблазнов для нечистого на руку человека. Самая сложная проблема: в какой момент передавать деньги. Если отдавать деньги ДО нотариата – продавец, получив свое, может прямо в нотариате отказаться от сделки. Если ПОСЛЕ – покупатель может заупрямиться: начать шантажировать продавца и требовать скидки. Являясь одновременно и с продавцом, и с покупателем, человек, обменивающий квартиру, находится в особо щекотливом положении.

В надежном агентстве недвижимости, как правило, существует эскро-служба, основной задачей которой является контроль передачи денежных средств от покупателя продавцу, в сроответствии с выполнением условий, оговоренных ранее. Агентства, давно работающие на рынке, имеют проверенные схемы взаиморасчетов, позволяющие клиентам избежать основных рисков. Например, ЭСКРО-бюро агентства «Бекар» при осуществлении расчетов пользуется услугами Санкт-петербургского Управления Инкассации «РОСИНКАС», что гарантирует клиентам конфиденциальность и ограждает от возможной при других формах расчетов потери их имущества.

Чуприна Татьяна Николаевна

Руководитель группы

E-mail: [email protected]

Последние трудности

Важнейший этап сделки – регистрация прав собственности. На сегодня существует две формы совершения сделки: простая письменная форма и нотариальное удостоверение сделки. Согласно новым правилам, принятым с 17 сентября 2003 года, при регистрации прав собственности в ГБР должны присутствовать и старый, и новый собственники (т.е. продавец и покупатель). Разумеется, это существенно увеличило очереди в ГБР (и без того немалые!). Для удобства клиентов, оформление прав может быть проведено через их доверенных агентов. Продавец и покупатель выписывают доверенности своим агентам: один на прекращение прав собственности, другой - на регистрацию.

Следует помнить, что при оформлении сделки в простой письменной форме, органы регистрации не удостоверяют личность граждан и не устанавливают их дееспособность. Это означает, что вам могут продать квартиру по поддельным документам. К сожалению, в этом случае иск в суд принят не будет. Мало того. Если вам понадобятся копии документов, по которым проводили сделку – вы никогда их не получите. В случае утери или порчи документов вы сможете получить только повторное свидетельство о государственной регистрации. Это обстоятельство может серьезно затруднить продажу квартиры в будущем.

По этой причине надежные агентства недвижимости рекомендуют клиентам работать с нотариусами. При нотариальном удостоверении нотариус удостоверяет личность граждан, проверяет их дееспособность, а также их права собственности на объект. Нотариус несет моральную и материальную ответственность за проведенную сделку.

Источник: www.pres.ru

Объявления