ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОМОЩЬ В САНКТ - ПЕТЕРБУРГЕ
тел 8 (812) 715-95-67
 Юристы       Конференция       Библиотека       О спаме       Авторизация   
Пользовательский поиск
   Конференция
Все темы
Задать вопрос!
Авторское право
Вопросы наследования
Гражданское право
Долевое строительство
Жилищное право
Жилые помещения
Земельное право
Налоговое право
Нежилые помещения
Семейное право
Уголовное право, ИТУ
   Библиотека
Москва
Санкт-Петербург
бизнес
документы
законы
земля
инвестиции
инновации
ипотека
лизинг
махинации
налоги
недвижимость
обзоры
политика
рынок
финансы
экология
экономика
прочее
   Реклама  от Google



>  Документация, документооборот, регламенты

Первый - предлагать. Схемы приобретения офисов на первых этажах жилых домов


Офис необходим любому бизнесмену, независимо от сферы деятельности. На первый взгляд, вопрос этот на сегодня решается в Москве очень просто: от обилия объявлений «сдается» и «продается» просто рябит в глазах. Но существует, к сожалению, еще и проблема денег – арендные ставки на помещения в бизнес-центрах класса «А» находятся на уровне $475–575/кв.м в год, а в самых лучших зданиях – до $700. В классах «В» и «С» цены, естественно, ниже ($400–500 и $200–250 соответственно), но для многих и они оказываются неподъемными. Все это заставляет бизнесменов, особенно начинающих, искать иные пути.

Рука руку моет

Самый дешевый вариант – аренда «по знакомству» чего-нибудь совершенно неофисного. В городе огромное количество нежилых помещений (всевозможные комитеты ветеранов при ДЕЗах, детские кружки по месту жительства, спортивные секции), и распоряжаются ими живые люди – за определенную плату вполне можно договориться о выделении скромной комнатушки. Автору известен случай, когда сотрудник милиции решил запустить свою фирму – и первые полгода она «жила» в опорном пункте охраны порядка.

Все эти способы, разумеется, абсолютно нелегальны, никто не афиширует такую деятельность, не регистрирует договор аренды, а деньги просто передаются налом из рук в руки. Цены, понятно, тоже «договорные», никакие «средние для рынка ставки» рассчитать тут невозможно. Власти с подобным нецелевым использованием площадей борются, но поймать кого-нибудь за руку удается редко – прежде всего потому, что обе стороны процесса заинтересованы в том, чтобы сидеть и помалкивать. Раньше бороться с нелегалами было проще, потому что для бизнеса практически всегда требуется телефон, и фирма, дающая рекламу на номер, принадлежащий детскому кружку, была заметна. Сегодня существуют мобильные телефоны с безлимитными тарифами, есть коммерческие операторы связи (они без вопросов проведут вам телефоны в любое помещение, только платите деньги) – и поймать нарушителей стало практически невозможно.

Вступая в подобные взаимоотношения, однако, следует понимать, что арендатор сразу становится заложником «собственника» помещения, и, если тот решит прервать их договоренность или поднять цену, у арендатора нет никаких способов оспорить это решение.

Невысоко от земли

Но время идет, бизнес развивается, и офис становится одним из элементов престижа – сидеть в красном уголке ДЕЗа становится просто неприлично. Если и на этой стадии переезд в шикарный бизнес-центр кажется вам делом ненужным, можно присмотреться к первым этажам жилых домов. Дешево, комфортно и вполне пристойно для не очень большой фирмы, не гоняющейся за евростандартом.

Такое помещение можно арендовать. Максимальные рыночные цены, разумеется, для торговых площадей в Центре, и они могут достигать $5000/кв.м в год – если это Тверская улица и само помещение не очень большое. Для офисов, расположенных тоже в Центре, но не в первом ряду домов, арендные ставки заметно ниже – в районе $500/кв.м в год. На окраине цена снижается до $250–300.

Переуступить права. И обязанности

Но все это – цены рыночные, а есть в Москве еще и такое явление, как аренда от города. Помещения эти всегда стоили заметно меньше – что, кстати, не раз служило поводом для заявлений городских руководителей, включая мэра Юрия Лужкова, о том, что Москва приведет цены в соответствие с рыночными реалиями. Цены аренды действительно постоянно повышаются, но все равно они заметно ниже среднерыночных – сейчас находятся на уровне 50–60% от них. Такая ситуация породила явление, называемое «продажей прав аренды». Открыто, правда, никто не продает: если фирма заявляет, что она уступает право аренды кому-то, помещение у нее отберут, не дадут совершить операцию и покупателю. Поэтому продажа права аренды происходит иначе: юрлицо, имеющее договор с городом, переводит все свои активы на другие юрлица; у фирмы остается только этот договор – и она продается новому владельцу. Номинально фирма остается прежней, а фактически ей владеют уже новые люди.

Несмотря на дешевизну аренды «от города», этот вариант обладает и рядом недостатков. Во-первых, все хорошие помещения давно сданы и, как правило, пересдаются в субаренду более или менее легально по рыночным ценам. Во-вторых, при оформлении первичного договора аренды с городом, арендатор должен, как правило, выкупить «право заключить договор аренды», т.е. единовременно заплатить некоторую сумму, которая определяется на конкурсной основе (конкурсы по продаже прав аренды регулярно проводятся в территориальных агентствах ДГМИ). Стартовые цены рассчитываются по специальной методике ДГМИ и зависят от местоположения, состояния и других параметров помещения. Часто эти конкурсы проводятся по предварительной договоренности с чиновниками, когда «победитель» на определенное помещение известен заранее. Кроме того, город оставляет за собой право в одностороннем порядке изменять арендную плату.

Таким образом, аренда «от города» штука не такая уж и дешевая. А надежность ее ниже, чем аренды от собственника. Соответственно, и цена ее несколько ниже.

Жить непрестижно, но работать выгодно

И, конечно, нежилое помещение для бизнеса можно купить. Последние несколько лет все первые этажи в московских домах-новостройках делаются нежилыми. Это удобно для всех: жить на первом этаже всегда было неудобно и непрестижно, а для коммерческого использования эти площади подходят очень хорошо и пользуются большим спросом. Процедура приобретения нежилого помещения на первом этаже ничем не отличается от покупки квартиры в новом доме – они тоже, как правило, реализуются «на котловане». Можно заключить договор соинвестирования непосредственно с фирмой-застройщиком или купить через агентство недвижимости. В целом этот рынок, как и квартирный, достаточно чистый – скандалов, связанных с тем, что кто-то заплатил деньги, а помещения не получил, в последнее время не было. Хотя определенная доля риска, несомненно, имеется – в первую очередь из-за возможного несоблюдения сроков сдачи объекта.

Цены на первые этажи вполне соизмеримы с ценами на квартиры: в районах массовой застройки нежилые помещения продаются от $1000–1200/кв.м, в Центре – до $5–6 тыс. Сроки строительства такие же, единственное отличие – в нежилое помещение приобретатель может попасть немного раньше, чем в квартиру, просто потому, что первый этаж строится раньше последнего. Так что есть возможность раньше приступить к ремонту – он здесь необходим, поскольку реализуются площади «без отделки», т.е. в состоянии голого бетона. Минимальные вложения в обустройство составят от $150/кв.м.

Еще один вариант – приобретение квартиры на вторичном рынке. Правда, использовать ее под торговлю или офис запрещено – статья 288 Гражданского кодекса РФ гласит, что жилые помещения могут быть использованы только для проживания граждан, а все остальное возможно лишь после перевода квартиры в нежилой фонд. В Москве эта процедура регламентируется распоряжением мэра №560-РМ от 11 ноября 1994 г. «Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах». Как явствует из названия, этот документ касается не только интересующей нас темы, но и перепланировок, однако вторая часть была впоследствии заменена специальным законом. То же, что касается перевода в нежилой фонд, действует.

Делиться надо

Документ признает три основания для того, чтобы превратить жилое помещение в «нежилье»: оно непригодно для постоянного проживания; оно временно непригодно (на период до устранения причин); исключительные случаи «целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда». Совершенно очевидно, что владельцу нормальной квартиры (стены не поражены грибком, перекрытия не грозят обвалом, концентрация фенола в воздухе не превышает в 20 раз ПДК и т.д.) подходит только третье основание. Оно настолько растяжимо, что позволяет сделать нежилым практически любое жилое помещение на первом этаже. Вопрос только в том, что власти прекрасно понимают, что перевод вы затеваете с целью получения доходов. И требуют поделиться – на официальном языке это называется «оплатой разницы стоимости жилого и будущего нежилого помещения».

Чисто технически перевод начинается со сбора согласований в Госпожнадзоре и Санэпиднадзоре. В институте Мосжилниипроект или другой организации, имеющей лицензию на подобного рода деятельность, нужно получить техническое заключение о состоянии конструкции дома. Пункт, о который разбивались надежды очень многих, – заключение районного архитектора о возможности обустройства отдельного выхода. Московские власти считают, что негоже, чтобы многочисленные посетители офиса или магазина топтали общественное парадное; а отдельный вход не должен портить архитектурный облик здания.

Все эти документы вместе со справками, полученными в БТИ, ДЕЗе, а также копиями документов владельца квартиры (для частного лица – паспорт, для фирмы – учредительные) подаются в районную Межведомственную комиссию (МВК). Если на предварительной стадии все было сделано правильно, МВК обычно в течение месяца выносит положительное решение.

Следующий этап – финансовый. Городское БТИ выдает «Справку о разнице стоимостей помещений при переводе их из жилищного фонда в нежилой», окружная Комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом указанную в ней сумму утверждает. Предсказать, какой именно будет цифра, довольно сложно – БТИ учитывает более 20 параметров, включая и общую площадь, и состояние дома, и назначение будущего нежилого помещения. В общем, для частных лиц сумма обычно бывает $100–300/кв.м.

После оплаты собственник получает комплект документов, включающий выписку из протокола городской МВК, выписку из протокола Комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом Москвы и распоряжение по городскому Департаменту жилищной политики и жилищного фонда (бывший ДМЖ) о выводе квартиры из жилищного фонда. Теперь осталось известить БТИ об изменении статуса помещения и провести государственную регистрацию в Москомрегистрации.

Отрадно отметить, что бегать по всем перечисленным выше инстанциям самому владельцу недвижимости нет никакой нужды – многие риэлторские компании готовы взять на себя все хлопоты, и это потребует лишь около $50/кв.м. И примерно три-шесть месяцев времени.

Мир и Дом

Источник: https://irn.ru/articles/1902.html

   Объявления
© 2010  Интернет-агентство Laws-Portal.Ru