В 2002 году наибольшей ценовой динамикой отличались квартиры в категории "старый фонд". Привлекательность центра города как престижного места для проживания продолжает расти, а жилье дореволюционной постройки, несмотря на свой почтенный возраст, - пользоваться неизменно высоким спросом.

Жилье в старом фонде демонстрирует в этом году самые высокие темпы роста цен: за десять месяцев - 22%; идущие следом сталинки подорожали на 16%. Средние цены на квартиры в старом фонде после капремонта еще в январе, впервые за посткризисный период, опередили цены на квартиры в кирпичных домах и сейчас уступают лишь многолетнему ценовому лидеру - сталинкам. Цены в категории "старый фонд без капремонта" также не стоят на месте: в конце лета они подтянулись к "кирпичным" и сейчас почти их догнали.

Очень разнообразный фонд

По данным Комитета по содержанию жилищного фонда, на здания дореволюционной постройки приходится до 19% жилищного фонда Петербурга. Старый фонд - это и дворянские особняки, и доходные дома, и изначально не предназначенные для проживания помещения (бывшие казармы, склады, подвалы и т. п.). Доходные дома второй половины XIX - начала XX веков также не обладают общими характеристиками. Их строительство, как правило, не только не предполагало разделения на "дорогие" и "дешевые" кварталы, но зачастую не предусматривало и социальной дифференциации жильцов: в одном и том же доме наличествовали и апартаменты для обеспеченных людей, и "халупы" для рабочих.

Уже в советские времена дома дореволюционной постройки преобразили капитальные ремонты, особенно 1970-х - начала 1980-х годов, когда от старинных зданий кроме фасада и несущих стен не оставляли ничего. В итоге старый фонд сегодня представлен и респектабельными квартирами с колоннами, изразцовыми каминами, лепниной, и коммунальными "развалюхами" без ванной. Говорить о средней стоимости жилья в старом фонде невозможно из-за сильного ценового разброса (от $350 до $2000/кв. м). Если в домах массовых серий ценовой коридор на квартиры с равным метражом составляет в основном $5-7 тыс., то в старом фонде цены на квартиры с одинаковой площадью могут разниться на десятки тысяч долларов. Разброс зависит от целого ряда факторов.

Элита старого фонда

По мнению участников рынка, основной ценообразующий фактор в сегменте старого фонда - это местоположение дома и квартиры. Дом - в элитном месте, квартира - с фасада здания, окна - с видом на воду или зелень. Самые престижные участки - это традиционно сложившиеся островки, которые определяют высокую "ценовую температуру" по всему району. В Адмиралтейском районе, где старый фонд составляет до 94% жилой площади, к таким престижным участкам относятся Адмиралтейская набережная и часть Английской (до моста Лейтенанта Шмидта), набережные Мойки и Фонтанки, Большая и Малая Морские улицы. Наиболее динамично в этом году растут цены в районе Театральной площади (темпы роста - 18%). На Васильевском острове (старый фонд - 39%) больше всего котируются квартиры с видом на Неву, престижным стал Андреевский бульвар на 6-7-й линиях.

На Петроградской стороне (77,4% старого фонда) - это квартиры с видом на "малую" воду (Карповка, Большая Невка, Малая Невка), многие здания вдоль Каменноостровского пр., район станции метро "Горьковская".

В Центральном районе 95% жилья - старый фонд. Общая площадь зданий до 1917 года постройки здесь больше, чем в Адмиралтейском и Петроградском районах вместе взятых: 6 418 тыс. кв. метров. Центральный район в этом году стал рекордсменом по темпам роста - с начала года цены здесь в среднем выросли на 21% (в остальных трех районах - по 18,5%). Традиционно популярная часть Петербурга - "Золотой треугольник" - район между Невским пр., Дворцовой набережной и Фонтанкой. В этом году высокие темпы роста цен также наблюдались в прилегающих к Невскому проспекту кварталах, в районе между Смольным и Таврическим садом (18-20%).

Крепче любого железа

Не менее важный ценообразующий фактор в сегменте старого фонда - капремонт и материал перекрытий. Заместитель генерального директора по вторичному рынку АН "Итака" Алексей Лобанов уверен, что состояние перекрытий является одним из решающих факторов для 50-60% покупателей. Если дом с деревянными перекрытиями и без капремонта, то клиент автоматически относит его к категории риска.

По мнению директора по продажам центрального офиса АН "Адвекс-РОССТРО" Елены Ивановой, тратить деньги на ремонт деревянных перекрытий клиент согласен только в том случае, если уж очень хорош вид из окон.

Чем выше у клиента достаток, тем больше смещаются акценты. Как считает генеральный директор АН "Октава" Николай Викнянщук, состоятельные покупатели по важности вопрос о состоянии перекрытий и капремонте ставят после видовых характеристик, требований социальной однородности и затрат на ремонт самой квартиры. На спрос в сегменте элитных видовых квартир в самых престижных местах материал перекрытий, общее состояние квартиры, этажность и другие факторы оказывают самое минимальное влияние.

В целом, по мнению риэлтеров, для большинства покупателей качество перекрытий является такой же характеристикой, как и наличие у дома капремонта. Здания с деревянными перекрытиями менее ликвидны, хотя качество деревянных балок тоже бывает разным - балки из мореного дуба или сибирской лиственницы будут покрепче иного железа.

Клиент меняется, спрос остается

Старый фонд в центральных районах города отличает самая высокая рыночная активность: квартиры в этом сегменте наиболее часто меняют своих владельцев. Так, дом на Невском, 88, - лидер по продажам-покупкам в прошлом году - "отметился" в листингах 582 раза, а к ноябрю этого года - уже 470. Причем в операциях задействованы не только дорогие квартиры: "ценник" в этом объекте "ходит" в диапазоне $380-1300/кв. м.

В нынешнем году значительно сократилось время экспозиции дорогих объектов. Квартиры в районе Невского проспекта со средней ценой кв. метра $700-1000 задерживаются в листингах лишь на 2-3 месяца, что лишний раз говорит о повышении популярности центра.

Высокая покупательская активность в сегменте также связана с процессом расселений: на центральные районы приходится примерно половина всех коммунальных квартир Петербурга. Конечно, лучшие квартиры уже расселены, но покупателям еще долго будет из чего выбирать.

Реконструкция или строительство

По данным Городской справочной по недвижимости "Квартирный Вопрос", спрос на жилье в старом фонде в этом году вырос на 10%. Немаловажную роль в повышении привлекательности центра играет тот факт, что престижные для проживания зоны ("Золотой треугольник", 130-й квартал, район Театральной пл. и др.) имеют тенденцию к разрастанию. Например, в районе пешеходных зон давно расселены первые дворы, и сейчас активно расселяются вторые и третьи. Состоятельные клиенты отдают предпочтение реконструированным зданиям. Людей среднего достатка привлекает возможность недорогого расселения коммуналок. Центр есть центр, и имидж его будет повышаться.

При этом качество жилья большей части старого фонда остается низким. В России нет второго города с таким количеством сохранившихся дореволюционных зданий и с таким удручающим их состоянием. По оценкам КСЖФ, более 65% зданий дореволюционной постройки капитально не ремонтировались. Абсолютный лидер по этому показателю - Центральный район, на который приходится до 41% всего аварийного жилья в городе.

В Москве столичные власти активно выступают за создание таких экономических условий, при которых в центре выгоднее будет реконструировать старое, нежели строить новое. У нас реконструкция старого фонда - из-за множества ограничений КГИОПа и необходимости крупных затрат на расселение жильцов - все еще остается невыгодным делом. Как следствие: сегодня более чем на три десятка новых и строящихся домов в Адмиралтейском, Петроградском и Центральном районах приходятся единицы объектов реконструкции.

Мнения

Алексей Лобанов, заместитель генерального директора по вторичному рынку АН "Итака":Предложение в центральных районах значительно превышает спрос, так как в центре очень много низколиквидного жилья невысокого качества. Одновременно есть существенный объем предложений в реконструируемых домах: на пешеходных зонах, в ряде других престижных мест - в этой части сегмента спрос остается довольно высоким.

Елена Иванова, директор по продажам центрального офиса АН "Адвекс-РОССТРО": Дома на Малой Конюшенной и Малой Садовой, конечно, пользуются спросом, хотя там есть проблемы: отсутствуют гаражи, паркинги, нет охраны парковочных мест. Но уровень цен неадекватен этим недостаткам: $2000/кв. м. На повышение стоимости жилья в центре в последнее время влияет и активное благоустройство внутридворовых территорий, например вдоль Невского пр. Правда, дворы там сделали, а до парадных у властей руки не дошли - клиенты на просмотрах приходят в ужас при виде таких контрастов.

Сергей Козлов, исполнительный директор АН "Центр":С начала года спрос на квартиры старого фонда не изменился, разница только в том, что выбор стал более тщательным. У покупателя с высоким доходом появилась альтернатива при выборе дорогого жилья - новостройки. Другой вариант - дома после реконструкции. Тем не менее предпочитающих поселиться в центре города достаточно, а выгодных и легких для расселения квартир становится все меньше. Поскольку жить в центре Санкт-Петербурга по-прежнему престижно, мы не прогнозируем падения спроса на жилье в старом фонде. Сейчас растет спрос на питерские квартиры и у москвичей, и у покупателей из других городов. Можно также отметить тенденцию к увеличению спроса на квартиры больших метражей, покупаются одновременно по две-три квартиры.

Александр Смирнов

Объявления