Предупрежден - вооружен

Светлана Кузнецова, юрист, адвокат Московской областной коллегии адвокатов:

"К сожалению, оба описанных в письме варианта "нечестного и вполне законного", как их называет автор, "отъема" квартир вполне реальны. В сегодняшней судебной практике немало случаев, похожих на те, что описаны в письме. Если рассматривать первый вариант (когда чужая квартира незаконно продается с использованием поддельной доверенности и выписки из Единого реестра собственников в качестве правоустанавливающего документа. - Прим. "КВ"), то можно сказать, что подобная махинация не только жизнеспособна, но и имеет много шансов быть воплощенной в жизнь. Поддельная доверенность - излюбленный инструмент мошенников - сама по себе довольно надежна для них (мало кто станет с особой тщательностью проверять нотариуса, выдававшего эту доверенность, особенно если это окажется нотариус из какого-нибудь далекого города). А в сочетании с выпиской из реестра в качестве правоустанавливающего документа подобный вариант особенно привлекателен.

Что касается второй возможности получить неплохой куш за чужую квартиру - переселение неблагополучной семьи в более дешевое жилье - то это, как мне кажется, один из наиболее популярных способов у беспринципных частных маклеров. Строго говоря, их даже нельзя назвать мошенниками: способ тем и хорош, что он абсолютно законен. А переселение людей с заведомым ухудшением жилищных условий преступлением не считается.

Да, действительно, в обоих случаях мы наблюдаем некий парадокс: именно благодаря сегодняшним законам мошенники и придумали оптимальные для них схемы незаконных продаж недвижимости. Но это - вовсе не вина законодательства (а сегодняшнее законодательство вполне продуманно и надежно), просто во все века находились и находятся энергичные и инициативные (со знаком "минус") люди, знающие, как обойти тот или иной пункт даже самого совершенного законодательства и как его использовать себе во благо. Есть даже циничная поговорка "на то и закон, чтобы его обходить".

Поскольку мало надежд на то, что такие предприимчивые люди рано или поздно переведутся, то в таких условиях очень важным шагом к собственной безопасности является правильный выбор риэлторского агентства, ведь далеко не все они одинаково профессиональны и надежны (а я знаю множество довольно известных риэлторских фирм, где надежность клиентам обеспечивается явно недостаточно). Поэтому единственной, на мой взгляд, заботой современного владельца недвижимости должно быть не умение защититься от "акул" рынка, но умение правильно выбрать профессионала для сопровождения любой - даже самой простой на вид - сделки.

И фраза "предупрежден - значит, вооружен", так пренебрежительно обыгранная автором письма, вполне актуальна: тот, кто предупрежден, действительно вооружен.

Другое дело, что умение, да и желание пользоваться этим своим оружием, зависит только от него самого".

Виктор Мосиенко, эксперт отделения "Тургеневское" Корпорации "ИНКОМ-недвижимость":

"Действительно, случаи, похожие на те, что описаны в письме, происходят. И при этом происходят гораздо чаще, чем кажется: московская недвижимость - слишком дорогой товар, и поэтому он привлекает огромное количество жуликов, аферистов и мошенников. Понятно, что несоизмеримо выгоднее продать чужую квартиру и получить за нее несколько десятков тысяч долларов чистого дохода, чем, скажем, жить на небольшие комиссионные, честно работая в недвижимости. Продавая по 5 - 7 квартир в год, как это делает (или заявляет, что делает) автор письма, и получая за них по крайней мере половину их стоимости, можно жить не только безбедно, но и с большим шиком. А поскольку против таких денег (если знать, как их получить) устоять действительно трудно, то и возникает на рынке недвижимости огромное количество вот таких вот "тружеников". Их изобретательность крайне велика, наглость и самоуверенность огромны, а умение убедить оппонента в своей идеальной честности зачастую просто поражает. Эти качества позволяют таким людям не только с легкостью "обделывать" свои делишки, но и относиться к обманутым им гражданам с большой долей презрения (и это мы явственно увидели в письме).

Что ж, это лишний раз подтверждает то, о чем уже много говорилось и писалось: ни в коем случае нельзя пытаться самостоятельно проводить сделки со своей недвижимостью. И хотя автор письма настаивает на том, что риэлтор ни за что не сможет раскусить его "гениальную" аферу, здесь он явно оценивает ситуацию не совсем адекватно. Конечно, я не могу говорить за всех московских риэлторов: возможно, в каких-то компаниях кто-то и вправду не сможет увидеть подвох, а, возможно, кто-то не захочет его увидеть (мол, своих проблем хватает). В конце концов, в любой профессии встречаются специалисты разного уровня и разного подхода к своему делу.

Я могу говорить лишь за ту компанию - "Корпорацию ИНКОМ-недвижимость", где я работаю уже много лет. Все наши специалисты, даже те, кто пришел к нам недавно, просто не смогут не обратить внимание на тонкости, явственно указывающие на то, что с квартирой может быть что-то нечисто. А в обоих описанных автором письма случаях подобные тонкости не могут не бросаться в глаза: сочетание доверенность - выписка из Реестра собственников, как в первом случае, просто не может не навести нас (и уж тем более наших юристов!) на подозрения. А что касается второго случая, то все, что касается несовершеннолетних, рассматривается нами с особенной тщательностью: ни один наш юрист не позволит выйти на сделку, если вопрос с детьми, когда-то прописанными в квартире (или бывшими в ней собственниками), не будет до конца проверен и проанализирован с точки зрения действующего законодательства.

Так что, по моему мнению, нашим гражданам не стоит бояться жуликов и мошенников: нет такой аферы (как бы хитро и изворотливо ни была она задумана), которую нельзя было бы предвидеть в процессе подготовки сделки. Однако для того чтобы понять, что с приобретаемой квартирой имеются проблемы, необходимы знания, опыт и умение ориентироваться не только на рынке, но и в жилищном и гражданском законодательстве. Поэтому, наверное, не стоит полагаться на свои силы или везение. Лучше доверить приобретение квартиры профессионалам".

Татьяна Щербакова, руководитель отделения "Семеновское" Корпорации "ИНКОМ-недвижимость"

"В нашей компании разработана так называемая многоступенчатая защита клиентов. Помимо всего прочего, сюда входит тщательная проверка приобретаемой недвижимости и детальный анализ сопутствующих готовящейся сделке обстоятельств. И я совершенно точно знаю, что любое несоответствие закону довольно легко "вычисляется", правда, для этого необходимо быть профессионалом рынка и свободно ориентироваться во всех вопросах, сопутствующих продаже недвижимости. Поэтому, прочитав письмо от человека, "профессионально" занимающегося обманом и наживой на чужой беде, я, честно говоря, не очень поверила в то, что он действительно так удачлив, как говорит (или он заведомо никогда не связывается с добросовестными риэлторскими компаниями, а рассчитывает исключительно на доверчивость наших граждан).

Что касается описанных в письме случаев, то эти "схемы" больших сложностей для нас не представляют. Квартиру, где когда-то были прописаны дети, явно ухудшившие условия жизни после своего переезда, мы просто не станем покупать ни для одного из наших клиентов, поскольку эта сделка явно может быть оспорена в суде. Что же касается "схемы" с продажей по подложной доверенности и по выписке из Реестра собственников, то здесь немного посложнее, но тоже вполне решаемо.

Вообще доверенность - один из самых больших рисков при покупке недвижимости, и исключение случаев мошенничеств по фальшивой доверенности - одна из ступеней защиты наших клиентов. Мы обязательно проверяем любую доверенность по всем параметрам. Проверка реквизитов доверенности (срок действия доверенности, паспортные данные доверенного лица, печать нотариуса и многое другое) - это может сделать даже самый неопытный сотрудник. А вот дальнейшей, более сложной, проверкой занимаются юристы и опытные эксперты. Обычно мы связываемся с доверителем и в обязательном порядке получаем подтверждение правомочности выданной им доверенности. Мы взяли за правило просить владельцев написать нам соответствующее заявление, и я не помню случая, чтобы люди нам отказали в этом.

Если у нас нет возможности подъехать к доверителю - допустим, он живет в другом городе - мы просим его прислать нам заказную телеграмму с подтверждением полномочий доверенного лица. Поскольку заказная телеграмма принимается только на основании паспорта, то такую телеграмму вполне можно рассматривать как официальный документ.

Необходимо заметить, что за много лет работы на рынке недвижимости у нашей фирмы сложился немалый авторитет, поэтому к нам не приходят с доверенностями, не имеющими законной силы. У наших клиентов нет риска совершить оспоримую сделку, что, вообще говоря, очень легко сделать, если проводить ее без надежного сопровождения.

Возвращаясь к обсуждаемому письму, добавлю еще одно: выписка из Единого реестра собственника, как бы надежна она ни была, никогда не являлась для нас единственным основанием считать проверку квартиры законченной. Юридическая экспертиза любой приобретаемой нами квартиры всегда проводится во всех инстанциях, имеющих любые сведения о квартире и о ее владельце. И уж тем более выписка из реестра как единственный правоустанавливающий документ на приобретаемую квартиру (да еще в сочетании с доверенностью) будет являться для нас сигналом для особенно тщательной проверки всех сопутствующих сделке обстоятельств".

Евгений Романов, руководитель Управления вторичного рынка Корпорации "ИНКОМ-недвижимость":

"Я считаю, что у клиентов нашей компании нет никаких оснований опасаться мошенничества, действительно бытующего на сегодняшнем рынке недвижимости. Да, конечно, описанные в прочитанном мною письме "схемы" афер вполне реальны. И скорее всего они действительно применяются на практике. Но наши клиенты полностью защищены от обманщиков и мошенников.

Я даже не стану сейчас говорить о профессионализме наших сотрудников, об уровне их подготовки, о сильном штате юристов и о том, что авторитет нашей компании настолько высок, что мошенники предпочитают никогда с нами не связываться. Я сейчас скажу только об одной - и самой серьезной - ступени защиты наших клиентов. И это - гарантийные полисы, выдаваемые на приобретаемую квартиру.

Выдавая этот документ, мы не просто гарантируем клиентам надежность сделки (то есть невозможность ее расторжения в суде), но и готовы нести реальную финансовую ответственность за свою работу. Следует заметить, что гарантийные полисы действуют пожизненно и сумма выплаты в случае расторжения заключенной при нашем содействии сделки будет равняться не только ее реальной стоимости, но и сумме, вложенной клиентом в квартиру - стоимости ремонта, оборудования и т.д. Фактически наша компания намерена оплачивать своим клиентам покупку точно такой же по всем характеристикам квартиры в интересующем клиента районе. Мы полагаем, что это вполне справедливо, ведь финансовые вложения в купленную квартиру бывают весьма ощутимыми, и, теряя по решению суда квартиру, человек навсегда лишается и затраченной суммы на ее ремонт.

Однако, гарантируя нашу ответственность, мы соответственно и усиливаем контроль за каждой проводимой сделкой. Несмотря на то, что за последние несколько лет в истории компании не было случаев расторжения сделок (а в целом по Москве их случается по нескольку сотен в год), тем не менее мы находим способы сделать нашу работу еще более надежной и ответственной".

Независимое мнение читателя.

Наталья Лебедева, г. Москва

"Хочется сказать большое спасибо вашей газете от имени всех, кому вы помогли сориентироваться на рынке недвижимости. Дело в том, что благодаря вам наша семья избежала больших неприятностей. Покупая квартиру, мы чуть было не приобрели такую, которую заведомо можно было отсудить у нас обратно. Когда мой муж нашел эту квартиру, он, зная о том, что ее необходимо проверить перед покупкой, сходил в местное РЭУ и выяснил, кто в ней был прописан с момента ее приватизации. Казалось, что там все было чисто: первым ее владельцем являлся молодой парень, неженатый и бездетный, а после него (по-моему, по договору купли-продажи) - немолодая пара. Ни дети, ни старики никогда в этой квартире прописаны не были, да и справки из БТИ были абсолютно "чистыми", так что мы решили, что все в порядке. И хорошо, что за неделю до сделки мне в руки попали несколько номеров "Квартирного вопроса", где я прочла о том, чего следует опасаться, занимаясь сделкой самостоятельно. Я показала эти статьи мужу, и на семейном совете мы решили не экономить на собственной безопасности, а обратиться к риэлторам (и хотя мы оба считали, что это - всего лишь перестраховка и с покупаемой квартирой все в порядке, тем не менее мы решили поручить ее проверку профессионалам - мало ли что). И счастье, что мы это сделали! Обратившись за помощью в очень солидную риэлторскую фирму, заслуживающую, на наш взгляд, доверия, мы получили ошеломляющий результат.

Проверка квартиры (риэлторы называют ее юридической экспертизой) показала, что она давным-давно находится под арестом: самый первый ее владелец до сих пор разыскивается за какое-то экономическое преступление. Дальнейшее раскручивание ситуации показало, что супруги, продающие квартиру, об аресте знают (узнали они о нем уже после того, как вселились в нее), но они заплатили деньги (кому-то, кто специализируется на "темных делах") и упоминание об аресте временно убрали из всех документов. Так что мы не совершили самой большой глупости в нашей жизни только благодаря вашей газете.

Хочется сказать отдельное спасибо нашему риэлтору: как он вышел на сведения об этом аресте - загадка! Сам он говорит, что профессиональная этика не позволяет ему ограничиваться лишь видимыми сведениями и что у него есть свои источники проверки покупаемой квартиры. Но мы считаем, что дело не только в "источниках", но и высоком профессионализме, а главное - в неравнодушии к своему делу и к людям. Ведь он мог бы проверить квартиру совершенно формально, обращаясь к обычным источникам информации, и мы ничего не смогли бы после доказать. А значит, наше благополучие, благополучие обычных людей, в очень большой степени зависит от тех, кому небезразлична наша судьба, и тех, кто собственную профессиональную этику рассматривает как одну из самых больших ценностей".  

www.incom-realty.ru