Как не попасть в «историю с землей»

Хотя Земельный кодекс принят относительно недавно, земельные отношения развиваются достаточно быстро. Уже появились игроки (лэнд-девелоперы), владеющие крупными наделами. У владельцев земли совершенно разный подход к ее использованию. Одни держат ее до лучших времен, другие предлагают один и тот же участок многим потребителям. Такая запутанная ситуация дает почву для разного рода злоупотреблений. О том, как не попасть в «историю с землей» в интервью «Ко» рассказывает директор агентства недвижимости Soho Realty Надежда Маляровская.

«Ко»: Какие земельные участки формировали земельный рынок в московском регионе?

Надежда Маляровская: До принятия земельного кодекса земельные ресурс принадлежал государству в лице колхозов и местной администрации. С появлением частной собственности земля стала попадать на рынок по разным зачетным схемам. Например, областная администрация рассчитывалась землей за поставки горюче-смазочных материалов или газа. А бывало и так, что новые собственники выкупали колхоз, чтобы производить там продукцию, но на рынке она не находила сбыта. В итоге землю делили на участки и продавали на свободном рынке. Были и обычные частные инвесторы, купившие такую землю и решившие ее продать по истечении какого-то срока. Еще один распространенный вариант: крупная компания решила построить поселок для своих сотрудников, но оказалось, что для этого нужны огромные вложения денег, которых у несостоявшегося застройщика нет.

«Ко»: Но ведь эти источники фактически исчерпаны…

Н.М.: Зато появляются другие ресурсы. Есть два основных источника, подпитывающих земельный рынок, – земли лесного фонда и земли сельскохозяйственного назначения. Земли лесного фонда – самые привлекательные для всех потребителей нашего рынка. Но, к сожалению, здесь потребности покупателей и интересы государства вступают в прямое противоречие. Государство стремится сохранить лесной фонд для будущих поколений, а потребители хотят получить возможность построить дом в лесу. Вообще выкуп земель – очень длительный и дорогостоящий процесс. Необходимо выплатить государству компенсацию за убытки от перевода земли в иное целевое назначение. Эти деньги будут направлены на восполнение экологического урона и пр. Выкуп земель лесного фонда в принципе невозможен.

«Ко»: Можно ли в таком случае говорить о дефиците земли в Подмосковье?

Н.М.: На первый взгляд кажется, что предложение земли избыточно… Но на самом деле все хорошие земли востребованы. И покупательский спрос достаточно велик, причем хочу отметить, что есть два основных направления первичной продажи земли. Есть земля с подрядом, и есть «голые» участки. Избыточное предложение существует в основном на рынке по продаже земли с подрядом. Вам говорят, что построят дом – такой, какой вы хотите, и по проекту, который вы выберете, – но выбрать подрядчика вам не дадут – его определяют заранее. Это не очень хороший вариант для покупателя, поскольку непонятно, что это за подрядная организация и какой дом она вам построит. Самое же печальное в том, что вы не можете расстаться с этой подрядной организацией: условия сделки таковы, что вам придется покупать дом, даже если он вас не устраивает. Зато такая схема интересна для владельца землеотвода, поскольку он зарабатывает не только на земле, но и на подряде. Мы здесь не хотим оценивать, плохо это или хорошо. Мы хотим пояснить, кому это выгодно.

Вариант с приобретением «голого» участка выгоден покупателю. В этом случае вы сами нанимаете подрядную организацию. Такой подход к строительству позволяет сэкономить деньги. С другой стороны, покупатель должен понимать, что, когда ему предлагают землю по бросовым ценам, это очень подозрительно – дешеветь земле совершенно не с чего. Первичный земельный рынок конечен. У всех участков есть владельцы, и цены на рынке давно сложились. Потом на продажу будет выставлена «вторичка» - земля с готовыми домами.

Приведу пару примеров. Компания X два года назад занялась выводом достаточно большого участка – порядка 20 га – рядом с водохранилищем для оформления в собственность. В течение года компания выводила земли из сельхозназначения. Дело шло к завершению, компания второй раз прошла межведомственную комиссию МВК (при первом заходе нужно получить резолюцию ответственного чиновника, потом оформить документы, получив визы экологов, санэпиднадзора, водников, пожарных и т.д.), когда принимается окончательное решение об изменении целевого назначения земли. И тут выяснилось, что одного из ответственных чиновников уволили. А все дела, которые он вел, завернули для повторных проверок. Компании пришлось потратить еще один год, чтобы получить эту землю в собственность с измененным целевым назначением.

«Ко»: А с землями лесного фонда тоже случаются казусы?

Н.М.: Да, конечно. Застройщики приобретают права на земли лесного фонда. Но так как в лесных угодьях по большей части запрещено строительство жилых домов, они получают разрешение на строительство «спальных корпусов» коттеджного типа. Застройщики предлагают своим клиентам вступать в партнерства или другие некоммерческие организации, чтобы обладать некими правами на пользование таким домом. Но это не право собственности. В отличие от прав собственности такие права не могут наследоваться, продаваться и т.д. Например, компания Y получила права аренды на лесной участок порядка 10 га. Изначально там находилась турбаза – щитовые домики без углубленного фундамента и без каких-либо коммуникаций. Взяв в аренду этот участок, компания создала некоммерческое партнерство. И теперь реализует земельные участки на свободном рынке. Для покупки участка клиентам предлагается вступить в партнерство. В итоге каждый член партнерства, заплативший за землю как за собственность немалые деньги, приобретает только долю в партнерстве, которая не выделена. Более того, они начали там строить дома с фундаментом и подводить коммуникации. А это уже прямое нарушение закона. Представители компании ссылаются на то, что у них хорошие связи в местной администрации. Однако завтра местная администрация может смениться, и все будет пущено под экскаватор.

Или другой пример из нашей практики. Один из наших клиентов купил через частных посредников земельный участок под застройку по цене ниже рыночной. Участок имел сельскохозяйственное назначение и приобретался клиентом под обещание сменить целевое назначение. Прошел год, посредник исчез, земля продолжает быть сельскохозяйственным угодьем – более того, выясняется, что к данной территории невозможно подвести электроэнергию (т.е. возможность такая существует лишь в теории – цена коммуникации равна цене участка).

Клиент обратился в нашу компанию, чтобы получить консультацию. Предоставил нам все имеющиеся у него от частного посредника документы. При проверке выяснилось, что земля имеет статус федеральных лесов, и, несмотря на достаточно объемное землеустроительное дело, не может быть выведена из федерального лесного фонда без подписи премьер-министра Михаила Касьянова. Между тем за последние два года премьер не подписал ни одного документа, позволяющего выделить лесной участок. Уверения посредников, что именно ваши документы будут подписаны, мягко говоря, неуместны.

«Ко»: Получается, что покупателю самостоятельно не разобраться в хитросплетениях земельного рынка?

Н.М.: Это сложно. Например, по разные стороны дороги расположены два с виду абсолютно одинаковых участка. Но стоимость одного из них составляет $5000 за сотку, а другой оценивается в $10 000. Покупатель спрашивает, почему? Мы объясняем, что там, где цена $5000 за сотку, проблемы с коммуникациями и с целевым назначением земли. Например, на дом площадью 500 кв.м будет приходиться 9 КвТ электричества при норме как минимум в 30 КвТ. Нет общей канализации, вместо водопровода – скважина, охраны нет… И вообще у них сельхозугодья. А за $10 000 предлагается участок со всеми центральными коммуникациями, под ИЖС, в качественном охраняемом поселке. Чувствуете разницу?

«Ко»: И что же делать компаниям в подобном случае?