11.02.04

Государство больше не обещает каждой семье по квартире. Твердо обещано, что получить бесплатное жилье смогут только неимущие. Теперь нам предлагают сделать доступной покупку жилья в кредит. Не окажется ли и это обещание пустыми словами, станет понятно к 2010 году. Во всяком случае, именно к этому времени авторы программы развития ипотеки рассчитывают на кардинальные сдвиги.

"Бесплатная приватизация жилья должна исчезнуть"

Такое заявление сделал вице-спикер Госдумы Георгий Боос на международном семинаре по ипотеке, начавшемся в понедельник в подмосковной Дубне. По его словам, возможность бесплатного получения жилья тормозит развитие жилищного рынка и ипотечного кредитования.

"Думаю, Госдума обсудит сроки прекращения бесплатной приватизации при принятии жилищного и градостроительного кодексов", - считает Боос. Вице-спикер отказался назвать срок, в течение которого граждане смогут определиться, приватизировать им жилье или остаться на условиях социального найма, но заметил, что сформировать доступный рынок жилья необходимо в ближайшие 2-3 года.

Оба кодекса, по словам замруководителя администрации президента Игоря Шувалова, планируется внести в Госдуму после президентских выборов, с тем чтобы осенью принять оба документа, которые станут основой новой жилищной политики государства.

Бедные, благополучные, мобильные

Глава Госстроя Николай Кошман и его заместитель, статс-секретарь Владимир Пономарев, общими усилиями нарисовали образ новой жилищной политики. Ее базой станут отказ от бесплатного жилья, развитие продажи жилья в кредит по образцу ипотечной системы США и развитие системы коммерческого найма. Право на бесплатное получение жилья сохранится только для малообеспеченных семей: на условиях социального найма и без права приватизации.

Боос обрисовал новую "классовую" систему обеспечения жильем. "Основой должны стать собственники жилья - их уже сейчас около 70%, - говорит он. - Около 10-20% составят наниматели жилья. В основном это будет молодежь, наиболее мобильный класс, еще не осевший на месте. Остальные - неимущие, снимающие жилье на условии социального найма, и чем меньше их будет, тем лучше".

Чтобы собственники жилья стали еще благополучнее, им предлагается улучшать свои жилищные условия через систему ипотечного кредитования, используя имеющееся жилье для первого взноса. Вице-премьер Владимир Яковлев уверил собравшихся, что 32 поправки в действующее законодательство вкупе с новыми Жилищным и Градостроительным кодексами откроют доступ к жилищным кредитам самым широким слоям граждан. А чтобы доступность ипотеки привела к росту строительства жилья, а не цен на него, Госстрой предлагает облегчить получение земельных участков под застройку. Для этого, по мнению Кошмана, необходимо помочь местным властям с подводкой инженерных коммуникаций к месту строительства, упростить процедуру выдачи исходно-разрешительной документации на участок (сегодня этот процесс занимает 1,5-4,5 года) и организовать выделение участков на открытых торгах. Чтобы развить вторичный рынок ипотечного кредитования, Госстрой предлагает вывести на этот рынок резервы Центробанка и деньги Пенсионного фонда.

Застройщикам ипотека неинтересна

Чиновники вполне внятно говорят о том, чего не будет, но очень туманно рассуждают о прекрасном будущем. Желание государства избавиться от распределительной системы жилья понятно: сегодня очередники ждут в среднем по 20 лет, и очередь с каждым годом увеличивается. Это уже даже не кризис, а коллапс распределительной системы, и никакой профицит бюджета, никакие договоренности местных властей со строителями о "разделе" квартир не могут исправить положение. Но то, что предлагается взамен, пока существует в виде проектов самого общего плана.

Между тем даже президент американской государственной ипотечной ассоциации "Джинни Мэй" Рональд Розенфельд предостерег от эйфории: существующая ныне широкодоступная система ипотеки потребовала более полувека на свое становление. А представитель Всемирного банка Бритт Гвинер отмечает два существенных недостатка российского ипотечного рынка: его малый размер, не позволяющий системе развиваться эффективно, и практика финансирования строительства населением через рисковый и непрозрачный механизм долевого участия, а не банками, как это принято в развитых странах.

Пожалуй, незаинтересованность застройщиков в расширении рынка есть главное препятствие благим пожеланиям правительства. По словам Пономарева, средняя цена жилья на первичном рынке в 1,89 раза превышает объем капиталовложений. Ежегодно строится 0,25 кв. м на человека при необходимом минимуме в 1 кв. м. В жилищном секторе сложился классический "рынок продавца", и застройщикам нет никакого резона участвовать в ипотеке. Знаменательно, что в презентованную на семинаре Национальную ассоциацию профессиональных участников ипотечного рынка (НАУИР) вошли общественные организации банков, страховщиков, участников фондового рынка, реэлторов и прочих участников или партнеров жилищного рынка, но не вошли строительные союзы.

Без массового выхода новых продавцов и усиления конкуренции на рынке жилья снижения цен не видать. Они и не собираются снижаться: по словам Шувалова, стоимость жилья в Москве на следующий год может вырасти на 40%, а по России - на 20%. Как именно в этих условиях правительство намерено создавать рынок доступного жилья - непонятно. Кошман пообещал только, что на некоторые вопросы ответы появятся после заседания правительства 11 марта, на котором рассмотрят развитие рынка жилья.

С платежеспособными гражданами между тем тоже не все в порядке. Количество граждан, имеющих возможность взять ипотечный кредит, по данным Яковлева, составляет 20%, а по данным Пономарева - 30%. Еще 20%, согласно статистике Минтруда, являются малоимущими и могут претендовать на жилье по социальному найму. Простая арифметика показывает, что остается еще 50-60% граждан, которым квартиру ни купить, ни получить. Сколько из них не нуждается в улучшении жилищных условий, если 77% россиян мечтают решить квартирный вопрос?

Кризис дешевого жилья

Между тем Госстрой обеспокоен административными барьерами, препятствующими выделению участков, и уменьшением количества свободных земель. "Основным препятствием участия банков своими кредитными линиями в жилищном строительстве является отсутствие свободных земельных участков, оснащенных инженерной и социальной инфраструктурой", - считает Пономарев. И хотя Госстрой вынашивает планы финансирования прокладки инженерных коммуникаций за счет средств федерального бюджета (Кошман предлагает ради этого поступиться даже его профицитом) и займа Всемирного банка, трудно представить себе местных чиновников, безболезненно отдающих такое сладкое дело, как распределение земли под застройку. На этой почве даже в законопослушной Америке случаются регулярные скандалы.

Вот и получается, что участков под строительство дешевого массового жилья остается, по данным Госстроя, на 9 млн кв. м в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге вместе взятых и всего на 7-8 млн кв. м - на всех остальных небогатых россиян. Значит, дешевого жилья будет все меньше.

"Если не принять неотложных мер, уже в 2005-2006 гг. следует ожидать падения объемов строительства многоквартирных домов", - прогнозирует Пономарев. Глава Госстроя уверил "Финансовые Известия", что будет сделано все возможное для предотвращения дефицита дешевого жилья, хотя придется нелегко: "К сожалению, рынок сейчас разворачивается к дорогому жилью". Может быть, это приведет к переизбытку элитного жилья, как предупреждают некоторые эксперты, но не слишком богатым гражданам от этого не легче: слишком похоже на совет Марии Антуанетты кушать пирожные при отсутствии хлеба.

-------------------------
Известия.Ru
• Татьяна РЫБАКОВА

Объявления