Усилия властей явно не способны в обозримом будущем обеспечить туристический рынок адекватным количеством мест в гостиницах. По целому ряду причин (как чисто экономических, так и связанных с неблагоприятным, по вине властей, инвестиционным климатом в этой сфере) и частные инвесторы не могут кардинально изменить ситуацию с нехваткой гостиниц в городе. Наибольшую роль в решении этой проблемы играют сейчас владельцы (как граждане, так и компании) квартир, сдающие их в краткосрочную, посуточную аренду. Этот сегмент рынка пока развивается наиболее динамично и предложение на нем как минимум в два раза уже превышает объем традиционного гостиничного сектора.

Не получается

О нехватке в Петербурге гостиничных номеров говорят уже несколько лет. До последнего времени городские власти не волновались по этому поводу (стимулировать строительство гостиниц не пытались). Только начав подготовку к празднованию 300-летнего юбилея города, ожидающего большой наплыв гостей, администрация стала предпринимать кое-какие шаги.

Смольный попытался инициировать строительство малых гостиниц, главным образом среднего класса, где дефицит (порядка 5 тыс. номеров, по оценке компании " Интер-консалт") наиболее разителен. В апреле 2001 года губернатор Владимир Яковлев издал распоряжение, указавшее около 80 адресов, где можно создавать такие отели. Инвесторы на них нашлись, однако к настоящему времени, по данным КУГИ, лишь 25 проектов прошли инвестиционно-тендерную комиссию. А в стадии активного строительства находится сейчас и вовсе небольшая их часть (впрочем, несколько уже открылось).

Правда, с учетом собственной инициативы инвесторов (получавших адреса вне рамок распоряжения губернатора, главным образом с помощью агентств недвижимости) можно все же говорить если не о буме, то о заметном ускорении в последний год создания в Петербурге малых гостиниц. Тем не менее эта динамика явно не способна не только удовлетворить потребности юбилейного года, но даже более или менее насытить рядовой спрос туристического рынка.

Основную причину вялого интереса инвесторов к гостиничному бизнесу специалисты видят (помимо бесчисленных согласований при получении объекта) в том, что наблюдающийся офисный бум предоставляет инвесторам гораздо лучшие перспективы. Поэтому они предпочитают использовать здания под бизнес-центры, окупающиеся не за 7-8 лет, как гостиницы (полтора года назад эти сроки были еще больше), а всего за 3-4 года. К тому же, как считают специалисты, для бизнес-центра гораздо проще найти управляющую компанию. Доходит до того, что в офисные здания переоборудуются даже существующие гостиницы: "Карелия", "Выборгская", "Дружба", "Русь", "ЛДМ" уже полностью или частично превратились в бизнес-центры. И под эти же цели некоторые нахальные инвесторы норовят использовать даже здания в центре, полученные в рамках распоряжения губернатора под создание малых гостиниц.

Однако есть на рынке гостиничных услуг один сектор, который приносит даже большие прибыли, чем офисный бизнес. Это сдача в краткосрочную аренду меблированных квартир.

Квазигостиницы

Жизнь показала, что для большого числа туристов собственно гостиничный сервис (завтрак в номер, кафе, бар, ресторан, прокат автомобиля и т.д.) не так важен, как более или менее благоустроенный номер (с мебелью, телевизором, телефоном, холодильником) за относительно небольшую плату. Такой номер можно обеспечить без всякой гостиницы - это обстоятельство хорошо понимают обычные граждане, размещающие в рекламных газетах объявления о посуточной сдаче собственных квартир, предлагающие эту услугу через агентства недвижимости или непосредственно на вокзалах приезжающим в город туристам. Именно из этой частной инициативы простых граждан в последние годы стал развиваться настоящий бизнес. По мнению генерального директора компании " Адвекс-РОССТРО" Владимира Гаврильчука, появление сегмента посуточной аренды стало одной из важнейших тенденций на рынке недвижимости - за прошедший год предложение на нем выросло как минимум в два раза.

Этот сегмент рынка фактически еще не изучен, и для его описания приходится руководствоваться лишь наблюдениями косвенно причастных к нему людей. Так, по мнению директора ЗАО "Агентство "Бекар"Алексея Бегунова, сейчас в него втянуты даже крупные инвесторы, владеющие "доходными квартирами", "доходными подъездами" и даже "доходными домами". В двух последних случаях нередко встречаются и элементы гостиничного сервиса (ежедневная уборка со сменой полотенец, а иногда и постельного белья, которое в любом случае регулярно обновляется обслуживающим персоналом).

Главное достоинство таких квазигостиниц для клиентов - отдельная квартира с более или менее полной меблировкой (включая кухню) при весьма низкой цене (20-25 долларов в сутки за прилично отремонтированную типовую однокомнатную квартиру; отделанная по "евростандарту" стоит дороже, цена апартаментов на две-три спальни в историческом центре - от 50 до 300 долларов). Инвесторов этот бизнес привлекает отсутствием мороки с оформлением гостиницы (получением лицензии и выполнением множества других требований чиновников).

Как и 90% (оценка риэлтеров) всех, кто сдает квартиры в Петербурге, владельцы таких квазигостиниц, как правило, не платят налоги за сдачу квартир и не переводят их в статус нежилой недвижимости, что положено для гостиниц (и по этой причине платят за коммунальные услуги не полностью, как гостиницы, а по дотационной схеме, как обычные жильцы). Исключение составляют, по-видимому, лишь владельцы элитных апартаментов, а также крупные фирмы. Легальные арендодатели предоставляют своим клиентам возможность проводить расходы официально (выдают настоящие квитанции об оплате проживания), что для некоторых важно (особенно для командированных).

Рентабельность этого бизнеса весьма высока - например, небольшие квартиры в "музейной" зоне Петербурга при сдаче в посуточную аренду можно окупить за 3-5 лет (из расчета, что квартира будет занята постояльцами два дня из трех), а затем они при грамотном управлении будут приносить ежегодную прибыль в размере 3-4% (по оценке агентства "Бекар"), что заметно выше доходности банковских вкладов. Некоторые риэлтеры говорят, что сейчас можно окупить квартиру даже быстрее - с учетом роста спроса и цен, особенно за счет юбилейного года.

Сейчас, согласно оценкам, общее число мест в таких квазигостиницах (включая квартиры обычных граждан) примерно в два раза больше, чем в нормальных отелях. По данным агентств " Кварц-Сервис" и ИИЦ "Недвижимость Петербурга" (приведенным недавно газетой "Ведомости"), только через риэлтерские фирмы в Петербурге ежегодно сдаются в аренду (краткосрочную и долгосрочную) 15 000-17 000 типовых (не элитных) квартир. Еще примерно столько же сделок заключается напрямую (без посредников). Оборот краткосрочной аренды эти агентства оценивают в 1000-1500 квартир. В "Бекаре" называют большие цифры, но даже они способны удовлетворить лишь около 20% туристического спроса.

Этот сектор гостиничного бизнеса развивается гораздо активнее, чем традиционный. Краткосрочная аренда (от одного дня до месяца), в отличие от долгосрочной, требует, конечно, особой организации. К тому же приезжающий на два-три дня турист не станет селиться на окраине, далеко от метро, так что расположенные в таких местах квартиры не годятся для краткосрочной аренды. Зато пригодные приносят гораздо больше прибыли, если их сдавать посуточно.

Из коммуналки

Вообще говоря, сдавать трехкомнатную квартиру за 50 долларов в сутки все же менее выгодно, чем комнату с санузлом в нормальной гостинице (цена близкая, а коэффициент использования недвижимости в гостиницах выше). К тому же некоторых клиентов отпугивает "черная" составляющая квартирного сектора (попавшиеся на уговоры бабушек на вокзалах рискуют провести ночь в полуразрушенном клоповнике в компании пьяниц и наркоманов). Получить обратно плату, даже если она внесена за несколько дней вперед, шансов почти никаких. Поэтому те инвесторы, которые умеют решать проблемы с властями, предпочитают все же организовывать гостиницы, даже если они владеют всего одной квартирой. В сущности, многие из возникших в последнее время микрогостиниц класса bed & breakfast созданы как раз на основе расселенных коммуналок в "музейной" части Петербурга: "В&B Невский проспект", "Веста", "Санкт-Петербургские апартаменты в историческом городе (St. Isaac"s Square Holiday Apartments)" и др.

На организацию такой гостиницы на 5-10 номеров уходит около полугода (если покупается уже расселенная коммуналка) и от 80 тыс. до 200 тыс. долларов. Даже при таком небольшом количестве мест владельцы стараются диверсифицировать их уровень. Так, в "Весте" из пяти номеров два имеют собственные санузлы (стоят 80-90 долларов в сутки), а три - "частичные удобства" (один санузел на всех - в коридоре) и цена на них ниже (50-60 долларов).

Как ни странно, директора этих гостиниц в один голос уверяют, что отсутствие санузла в номере не отпугивает даже иностранных туристов, составляющих обычно половину контингента (вторая половина - как правило, москвичи). Сервис здесь обычно - в объеме необходимого минимума. Помимо ежедневной уборки в цену номера входит завтрак (2-5 вариантов), а иногда и ланч. Окупаемость колеблется в пределах 3-5 лет.

В некоторых случаях владельцы таких микрогостиниц не просто реконструируют коммуналки, а устраивают еще и вполне симпатичные холлы, даже предлагают довольно разнообразный сервис. Такие гостиницы (санузлы при этом есть, разумеется, в каждом номере) уже могут претендовать на три и более звезды. Таковы, например, отели сети "Рендхаус" ("Рендхаус на Морской", "Рендхаус на Гривцова"). Появляются и многоквартирные гостиницы такого рода. Так, "Санкт-Петербургские апартаменты в историческом городе (St. Isaac"s Square Holiday Apartments)" за 35 долларов в сутки предоставляют клиентам квартиры с тремя спальнями (до восьми гостей), а в холле помимо обычной обстановки есть также видеомагнитофон и домашний офис с компьютером, подключенным к Интернету.

Появляются и элитные проекты. Так, ЗАО "Европа-Отель"строит на Каменном острове сеть апарт-отелей, включающую более 10 особняков (часть зданий куплена на вторичном рынке, другие строятся на участках, выделенных городской администрацией). По оценкам, себестоимость строительства составляет около 850 долларов за квадратный метр (без учета внутренней отделки).

Главная проблема у микрогостиниц та же, что и у больших, - заполнение номеров вне сезона (с декабря по март). Правда, первые справляются с этой проблемой, похоже, лучше, чем вторые. По словам менеджеров, за два года у них обычно складывается круг постоянных клиентов (информация передается "из рук в руки" и через Интернет). В период создания гостиницы основную трудность представляет получение лицензии - главным образом потому, что лицензионные требования для больших и малых гостиниц одни и те же, хотя целый ряд пунктов для микроотелей неактуален.

Не просто

Руководители и владельцы некоторых микрогостиниц уверенно говорят о намерении расширять свой бизнес. Однако переход от бывшей коммуналки даже к подъезду, не говоря уж о целом здании, чреват лавинообразным возрастанием проблем, главные из которых - технические (хотя, разумеется, и бизнес-план надо тщательнее просчитывать, и работа по обеспечению загрузки вне сезона требует значительно больших усилий).

По свидетельству агентств недвижимости, которым обычно поручают подбор помещений, очень трудно найти подходящее здание (подъезд) вблизи метро. При этом часто возникают проблемы с коммуникациями и почти всегда - с расселением. Мало того, что надо расселять квартиры, но первые этажи еще нередко оказываются отданными КУГИ под магазины и офисы. А бывает, что возникают и вовсе неожиданные препятствия, вроде принадлежащего МЧС бомбоубежища под домом. Все эти обстоятельства не только сильно тормозят процесс, но и усложняют оценку затрат, а значит, и самой целесообразности проекта.

Судя по всему, не слишком благоприятный инвестиционный климат (главным образом из-за неоправданно громоздких для малых гостиниц бюрократических процедур) и технические проблемы в ближайшее время не позволят традиционному гостиничному бизнесу набрать обороты, отвечающие потребностям рынка. И потому значительная часть спроса будет и дальше удовлетворяться главным образом квазигостиничным сектором, темпы развития которого значительно превышают традиционный.

По мнению Алексея Бегунова, около 10% всех, кто вообще сдает квартиры, готовы заняться посуточной арендой. И предстоящий юбилейный бум наверняка станет для них мощным стимулом. Как сообщает газета "Ведомости", в одно из крупных агентств недвижимости уже обратилась некая фирма, желающая снять на будущее лето в посуточную аренду 4000 квартир. Такого количества (для посуточной аренды) на рынке сейчас нет, и, чтобы выполнить заказ, агентству придется привлекать новых арендодателей. А ведь могут появиться и другие заказчики такого рода услуг...

"Эксперт Северо-Запад", № 35 (96), 23 сентября

Объявления