Рынок жилья ждут перемены

Как надеются депутаты, принятие закона изменит нынешнюю ситуацию на жилищном рынке, при которой купить жилье в кредит остается лишь мечтой для миллионов россиян. Основная проблема заключается в том, что коммерческие банки не выдают кредиты на долгий срок, а если и выдают, то под чрезвычайно высокий процент. В результате сейчас большинство покупателей вынуждены приобретать квартиры за наличные деньги, иногда задолго до вселения. Создание рынка ипотечных облигаций сделает кредиты более доступными. "Дело в том, что благодаря этому закону на рынок выйдут новые ценные бумаги, которые имеют под собой не пустое обещание вернуть деньги в срок, а собственность -- реальную недвижимость, -- говорит Павел Медведев. -- Эти бумаги становятся не только гарантом возврата денег заемщиком, но и серьезным инструментом финансовых операций". Банк, который имеет в залоге квартиру, может под нее выпустить ипотечную ценную бумагу. В результате люди смогут получать средства под приобретаемую квартиру по крайней мере на пять лет. Повышение доступности жилья, по мнению депутата, будет иметь и более глубокий экономический эффект: "Строительство жилья делает необходимым создание новых высокооплачиваемых рабочих мест не только в строительстве, но в металлургии, в дорожном строительстве, что в свою очередь увеличит количество людей, для которых платное жилье становится доступным".

Закон об ипотечных ценных бумагах, как и большинство других финансовых законов, имеет трудную историю. Два года назад, после длительной разработки, Дума приняла его в первом чтении, однако только этой осенью правительство и депутаты смогли ответить на главный вопрос -- стоит ли разрешать выпуск собственных ипотечных облигаций универсальным банкам. Летом Центробанк и сами банкиры выступили единым фронтом и в конце концов добились принятия соответствующей поправки. На прошлой неделе закон был подписал президентом, а затем официально опубликован.

Противником допуска банков к выпуску ипотечных бумаг выступало правительство. "Чиновники говорили, что ипотечные облигации должны выпускать только специализированные агентства, -- поясняет Павел Медведев, -- облигации, эмитируемые банками, будут менее надежными. Чтобы повысить надежность нового финансового инструмента, мы выступили с поправкой, которая устанавливает особые требования к банкам, выпускающим ипотечные бумаги. И эти принципы достаточно жесткие".

Эксперты высоко оценили принятие этого закона. "Этот шаг -- прорыв в развитии ипотечного кредитования в России, -- полагает управляющий директор банка "Дельта-Кредит" Джеймс Кук. -- Закон обеспечит доступ банков к долгосрочным ресурсам через облигации, обеспеченные ипотекой". Впрочем, депутаты говорят, что на первых порах возможностью выпускать ипотечные облигации могут воспользоваться очень немногие банки, в первую очередь те, у которых уже есть значительный портфель ипотечных кредитов. Это, в частности, подразумевают требования к банкам-эмитентам ипотечных бумаг. Первый зампредседателя Банка России Андрей Козлов полагает, что для обеспечения нормального выпуска ипотечных облигаций кредиты на покупку жилья должны занимать не менее 60% в активах. В Госдуме наиболее вероятными претендентами на первые выпуски таких облигаций называют банки "Дельта-Кредит" и "Московское ипотечное агентство", ряд региональных банков. Со временем к ним могут присоединиться Внешторгбанк, МДМ-банк и другие кредитные организации.

В том, что система рефинансирования кредитов через ипотечные бумаги заработает и средства будут реально поступать, авторы закона не сомневаются. "Российский рынок страдает от дефицита эффективных инструментов инвестирования, -- объясняет Павел Медведев. -- Едва ли не единственная возможность сделать надежное долгосрочное вложение -- это купить гособлигации, но их привлекательность сильно снижается в силу низкой доходности. В этой ситуации ипотечные облигации могли бы стать очень удачным инструментом". Банкиры также согласны с этой логикой. "Появление дополнительного финансового инструмента можно только приветствовать", -- поясняет начальник отдела организации кредитования физических лиц Внешторгбанка Дмитрий Христолюбов.

Таким образом, закон создает все необходимые условия для развития ипотеки в России, полагают разработчики. Постепенно потенциальные инвесторы присмотрятся к ипотечным бумагам и обратят внимание не только на их доходность, но и на низкий уровень риска. По мнению Медведева, чем дольше будет развиваться рынок, тем сильнее станет интерес к "длинным" инструментам. "В будущем я не исключаю и того, что ипотечные бумаги станут доступными не только юридическим, но и физическим лицам, превратятся в привычный и надежный способ вложения средств", -- полагает Павел Медведев.

Между тем полноценное функционирование ипотеки зависит не только от принимаемых законов и полноценного рынка ипотечных бумаг, но и от экономической ситуации в стране. Дороговизна кредитов объясняется не только нежеланием банков рисковать. "Дело в том, что процент (по кредиту. -- Ред.) порождается еще и инфляцией, -- говорит Павел Медведев. -- Банку необходимо определить процентную ставку на 30 лет, и если он даже немного не рассчитает инфляцию, то за время погашения кредита может накопиться очень серьезный убыток". В этом году инфляция в России ожидается на уровне 12--13%, в следующем году правительство ставит цель не выйти за рамки 10%. Однако это все еще значительно выше уровня наиболее развитых экономик. Поэтому, заключает Павел Медведев, для того, чтобы ипотека работала по-настоящему, должны пройти десятки лет, когда инфляция станет предсказуемой, установится хотя бы на уровне 1--3%. "В будущем, лет через пять, я думаю, проценты по ипотечным кредитам будут такие же, как и на Западе: 5--6%".

Александр БЕЛОВ
Время новостей