Дмитрий Рудаков, менеджер по налогообложению компании Pricewaterhouse Coopers, освещает правовые аспекты этого жизненно важного закона для инвесторов в сфере недвижимости.

Прибыль после уплаты налогов - один из показателей успеха инвестиционного проекта. Поэтому значительное снижение налога на прибыль может сделать относительно низкодоходные проекты более привлекательными для инвесторов.

Результатом недавних парламентских дебатов по поводу налога на прибыль стало компромиссное решение: с 1 января 2002 года ставка налога на прибыль в России будет снижена, но основные налоговые льготы (такие, как льгота по капитальным вложениям) будут отменены. Новый закон предусматривает также и другие изменения, которые могут серьёзно повлиять на доходность вложений в недвижимость и стимулировать значительные изменения в холдинговых и финансовых структурах инвестиционных проектов.

Данная статья освещает эти изменения и, по возможности, рассматривает их влияние на доходность инвестиций в недвижимость.

Разрешен налоговый вычет процентов.

По действующему российскому налоговому законодательству расходы на уплату процентов по заемным средствам, использованным на финансирование инвестиций в недвижимость, не уменьшают налогооблагаемую прибыль инвестора. С 1 января 2002 года инвесторы получат право вычитать из налогооблагаемой прибыли проценты по всем видам заемных средств независимо от цели заимствования (включая проценты по кредитам и займам на финансирование капитальных вложений). Это значительно улучшает российское налоговое законодательство применительно к инвестициям в недвижимость.

Однако новый закон ограничивает налоговый вычет процентов по заемным средствам, полученным от иностранных акционеров (так называемые правила "недостаточной капитализации"). С 1 января 2002 года при соотношении заемных средств и собственного капитала (чистых активов), превышающем 3:1, часть расходов по уплате процентов может быть переклассифицирована для целей налога на прибыль в дивиденды. Переклассифицированные проценты не уменьшают налогооблагаемую прибыль и, в случае уплаты за рубеж, налог на доходы иностранных юридических лиц будет удерживаться по более высокой ставке. На практике ограницения "недостаточной капитализации" могут быть преодолены при условии тщательного подхода к налоговому планированию. Это, в свою очередь, может увеличить прибыль инвестора после уплаты налогов.

Ускорена амортизация зданий.

В настоящее время большинство зданий амортизируются в течение около 100 лет - нереально долгий срок полезного использования для многих зданий. С 1 января 2002 года будет разрешена амортизация большинства зданий в течение 30 лет (а если здание находится в финансовом лизинге, то в течение 10 лет), что гораздо ближе к реальному сроку службы зданий.

В условном, наиболее типичном инвестиционном проекте в сфере коммерческой недвижимости экономический эффект у инвестора от увеличения амортизации будет эквивалентен эффекту от прироста арендных доходов приблизительно на 2-3% (а если здание находится в финансовом лизинге, то на 7-8%).

Вводится неограниченный вычет расходов на страхование имущества.

В настоящее время вычет расходов на страхование имущества ограничивается в размере 2% от доходов. С 1 января 2002 года это ограничение будет отменено. Если расходы на страхование имущества несет арендодатель, экономический эффект от их неограниченного вычета будет эквивалентен эффекту от прироста арендных доходов приблизительно на 0,5-1%.

Устанавливается ограничение расходов на ремонт.

В настоящее время расходы на ремонт подлежат неограниченному вычету у всех собственников зданий. Начиная с 2002 года, собственники коммерческой недвижимости будут иметь право вычитать каждый год лишь часть расходов на ремонт, не превышающую 10% от первоначальной стоимости их основных средств. Расходы на ремонт, превышающие этот уровень, могут быть перенесены на следующие годы и вычитаться равными долями в течение 5 лет. При этом первоначальная стоимость фиксируется в рублях и, следовательно, с течением времени подвержена обесценению в пересчете на твердую валюту. В результате многие собственники зданий, приобретённых несколько лет назад, будут вынуждены переносить на следующие годы значительную часть расходов на ремонт.

Однако компании, работающие в некоторых других отраслях экономики, будут по-прежнему иметь право на неограниченный вычет расходов на ремонтные работы. Это дает владельцам коммерческой недвижимости возможность на практике также преодолевать эти ограничения путем правильного структурирования контрактов на выполнение и финансирование ремонтных работ.

Отменяется индексация и переоценка стоимости имущества.

Если застройщик продаёт здание в этом году, то его остаточная стоимость, подлежащая вычету при расчете прибыли от реализации, может быть скорректирована на величину индекса инфляции. Например, если подлежащее продаже здание было приобретено в начале 1998 года, суммарный индекс инфляции за 1998-2001 годы увеличил бы его остаточную стоимость примерно в 2,3 раза. Это компенсирует почти половину эффекта от обесценения рубля за тот же период. Согласно новому законодательству, такая индексация отменяется после 1 января 2002 года.

Кроме того, в настоящее время остаточная стоимость может быть увеличена при проведении ежегодной бухгалтерской переоценки. Бухгалтерская переоценка здания, проведенная до 1 января 2002 года, увеличивает сумму налоговых вычетов при продаже этого здания и после этой даты, но последующие переоценки не будут учитываться при расчёте облагаемой прибыли от реализации зданий.

В результате этих изменений после 1 января 2002 года инвесторы будут платить налог с искусственно завышенной рублевой "прибыли" от продажи зданий, а, следовательно, сократится их чистый доход от продажи. Простого и универсального решения, которое могло бы компенсировать этот недостаток нового Закона, не существует. Однако для каждого инвестиционного проекта по-прежнему существуют индивидуальные способы снижения налогов при выходе инвестора из конкретного проекта. Поэтому тщательное налоговое планирование, проведенное заблаговременно на стадии разработки холдинговой и финансовой структуры должно обеспечить инвесторам значительные конкурентные преимущества при выходе из проекта.

"Пассивные" иностранные инвестиции могут стать неэффективными.

В настоящее время некоторые зарубежные инвестиции в российскую недвижимость носят пассивный характер. Это означает, что правом собственности на недвижимое имущество обладает инвестор, находящийся за рубежом, у которого нет в России дочерней компании или филиала. В этом случае арендаторы удерживают налог с арендной платы, выплачиваемой такому "пассивному" инвестору.

Данная схема использовалась потому что инвестору было зачастую выгоднее, чтобы с его доходов удержали 20%, чем платить 35-процентный налог на прибыль. Однако с 1 января 2002 года ставка налога на прибыль будет снижена до 24 %, в то время как ставка налога, удерживаемого у источника, останется на уровне 20%. Вычеты амортизации, расходов на страхование и выплату процентов могут значительно уменьшить величину налога на прибыль - до уровня значительно ниже 20% доходов от аренды. Следовательно, пассивные инвестиции могут оказаться неэффективными с налоговой точки зрения. Инвесторам, использующим такую схему, следует рассмотреть возможность реструктуризации своих инвестиций с использованием российских компаний или российских филиалов иностранных компаний.

В настоящее время инвесторы, пользующиеся льготой по капитальным вложениям или другими налоговыми льготами, могут снизить налог на прибыль наполовину - до эффективной ставки 17,5%. В 2002 году номинальная ставка налога будет снижена только до 24% с одновременной отменой льгот. Однако продуманное использование новых возможностей налогового планирования может значительно снизить эффективную ставку налога на прибыль по сравнению с уровнем 2001 года.

В результате застройщики вскоре смогут увеличить чистую прибыль от проектов, которые были бы нерентабельными в рамках прежнего налогового законодательства, отчасти сохраняя при этом возможности снижения налогового бремени при продаже объектов инвестиций.

Однако инвесторы не должны пассивно дожидаться изменений в налоговом законодательстве - напротив, следует внимательно проверить структуру как существующего портфеля инвестиций в недвижимость, так и новых проектов в стадии строительства или разработки. Чем раньше и полнее будут использованы заложенные в новом Законе возможности для налогового планирования, тем значительнее впоследствии увеличится прибыль инвесторов после уплаты налогов.

------
Источник: http://www.rupron.ru/

Объявления