Анализ инвестиционной привлекательности рынка недвижимости для страховых компаний

Согласно Правилам размещения страховщиками страховых резервов, страховые компании могут инвестировать средства в недвижимое имущество за исключением отдельных квартир, а также подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов. Исходя из этого, мы рассмотрим рынок коммерческой недвижимости, а также затронем вопрос вторичного рынка жилья, т.к. некоторые квартиры после их перевода в нежилой фонд могут представлять большую ценность как объекты коммерческой недвижимости. Для выполнения согласованности с вышеуказанными Правилами страховая компания может приобретать квартиры на собственные средства, а после их перевода в нежилой фонд данный вид активов может идти в покрытие страховых резервов.

В настоящее время российский рынок недвижимости в крупных городах России переживает настоящий бум. Об этом свидетельствует непрекращающийся рост цен на объекты жилой и коммерческой недвижимости, значительный приток инвестиций, а также появление различных механизмов, делающих рынок более цивилизованным (страхование сделок с недвижимостью, развитие института управляющих и т.д.).

Достаточно неоднозначным является ответ на вопрос о надежности инвестиций в недвижимость. С одной стороны, инвестор гарантирован от резкого изменения цены приобретенного объекта, т.к. рынок недвижимости намного менее динамичен, чем рынок ценных бумаг, но, с другой стороны, существует риск потери прав собственности. Недоработанность законодательства, правовая неграмотность и излишняя доверчивость людей создают хорошие условия для мошенников. Согласно экспертным оценкам, в судебном порядке оспаривается от 0,5% до 3% общего объема сделок с недвижимостью. Учитывая тот факт, что надежность является коренным условием в выборе инвестиционного продукта для любой страховой компании, рассмотрим некоторые примеры мошеннических действий и возможные способы противодействия им. Одним из вариантов подобного "предпринимательства" может быть продажа объектов недвижимости по фиктивным документам. При продаже мошенник предъявляет фальшивый паспорт с номерами, отметкой о регистрации и прочими данными, соответствующими данным паспорта настоящего собственника, фальшивые правоустанавливающие документы и формы 7 и 9. Сделка заверяется нотариально, проходит регистрацию в ГБР, мошенник получает свои деньги и исчезает. Спустя некоторое время новый владелец знакомится сбывшим" собственником, который во время сделки жил, например, на даче или сидел в тюрьме, и начинается длительное судебное разбирательство. По действующему законодательству РФ действует принцип полного восстановления прав, поэтому сделка будет признана недействительной, объект будет возвращен предыдущему владельцу, а покупатель останется без денег и квартиры. Данный пример может иметь множество модификаций: квартира продается настоящим собственником, но покупателю предоставляются фальшивые формы 7 и 9, в результате последний не знает о других зарегистрированных лицах, чье согласие и обязательство сняться с регистрационного учета, освободить квартиру необходимо при подписании договора купли-продажи. В результате совершения подобной сделки нарушаются права лиц, не указанных в формах 7 и 9. В случае отсутствия согласия на сделку супруга, последний может обратиться с иском в суд о признании сделки недействительной.Существуют также различные варианты махинаций с фальшивыми обменными ордерами. Мошенники, узнав о смерти одинокого пожилого человека, изготавливают обменный ордер, по которому якобы незадолго до смерти гражданин произвел обмен своей неприватизированной квартиры на жилье, например, в другой город. Проверкой наличия квартиры в другом городе заниматься никто не будет. Далее мошенники приватизируют квартиру и продают. Отследить подобный вариант мошенничества достаточно сложно. Распространенным приемом со стороны мошенников является также снятие в аренду неприватизированной квартиры, дальнейшая ее приватизация по поддельному паспорту и последующая продажа.

Другим важным моментом, на который потенциальному покупателю следует обращать внимание, является наличие такой категории граждан, как безвестно отсутствующие. Дело в том, что в формах, выдаваемых паспортными столами, относительно подобных лиц может быть просто указано, что снятие с регистрационного учета произведено по решению суда. В данном случае покупателю нужно обязательно уточнить основание подобного решения. Дело в том, что безвестно отсутствующий гражданин может вернуться и в судебном порядке потребовать признания сделки, совершенной без его ведома и учета его интересов, недействительной. Покупателю такой квартиры следует хорошо взвесить все "за" и "против" покупки, а при совершении сделки целиком и полностью выполнять все взятые на себя обязательства без каких-либо нарушений, т.к. в случае судебного разбирательства именно это даст хорошие шансы не потерять приобретенное недвижимое имущество. Возвращаясь к проблеме мошенников, следует отметить, что в восьмидесяти случаях из ста мошенники действуют преступными группами. Наиболее уязвимыми категориями лиц являются старые люди, алкоголики и наркоманы. С пожилыми людьми самой распространенной схемой преступления является заключение договора пожизненной ренты, согласно которому рентополучатель находится на содержании у рентодателя, а последний наследует недвижимое имущество рентополучателя. Понятно, что наследуется имущество весьма скоро. Для наследников по родству при доказывании в суде недействительности договора ренты достаточно большую роль могут сыграть обращения умершего, если такие были, в психоневрологические диспансеры, состояние в них на учете либо наличие каких-либо заболеваний, которые могли приводить к временной невменяемости. Подобные факты играют огромную роль при рассмотрении таких дел. По аналогии наследники могут подавать иски в суд и выигрывать дела о признании недействительными сделок купли-продажи, договоров мены и т.д. При рассмотрении подобных дел судья будет учитывать сумму сделки или ее выгоду для умершего. Факт, что недвижимое имущество было продано по цене ниже той, которая устанавливается проектно-инвентаризационным бюро, будет явно указывать на невыгодность сделки. Рассмотренные примеры демонстрируют только небольшую часть проблем, с которыми может столкнуться новый собственник недвижимого имущества. Возможными способами противодействия мошенническим действиям являются: контроль за получением форм 7 и 9 в паспортном столе, тщательный анализ паспорта (необходимо обращать внимание на новизну документа, фотографии, серию и номер паспорта, их соответствие с данными, указанными в правоустанавливающем документе), опрос соседей относительно количества и состава проживающих и владельцев квартиры. Ввиду того, что при потере квартиры покупатели часто подают иск в суд с требованием к агентству недвижимости возместить понесенный ими ущерб и суды часто эти иски удовлетворяют, сами агентства достаточно тщательно проверяют так называемую "историю квартиры". Поэтому еще одним из превентивных мероприятий может стать приобретение недвижимости через крупное и хорошо зарекомендовавшее себя агентство недвижимости. При общении с продавцом недвижимости важно анализировать полученную от него информацию, иногда мошенники обнаруживают себя на несоответствии сообщаемых данных.

Все вышесказанное свидетельствует о большой востребованности действенной и недорогой системы защиты прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества. Все чаще применяемым средством для решения обозначенной выше проблемы является титульное страхование. Предыдущее развитие титульная схема получила в большинстве штатов США. В России она стала применяться совсем недавно. Альтернативой ей является система Торренса, господствующая в Европе и Канаде. Отличие последней состоит в том, что при утрате добросовестным приобретателем права на купленную недвижимость, ущерб компенсируют не титульные страховые компании, а государство, обычно за счет компенсационного фонда.

Рассмотрим далее вопросы ликвидности и доходности инвестиций в недвижимость. Относительно рынка коммерческой недвижимости следует сказать, что он характеризуется большим разбросом ликвидности и стоимости в зависимости от территориального расположения объектов. По многим помещениям имеют место сложные или неопределенные отношения со службами, обеспечивающими электроснабжение, водоснабжение, тепло, связь, газ и пр., отсутствуют соответствующим образом оформленные технические и строительные паспорта, физический износ не соответствует расчетному из-за неправильной эксплуатации и т.д. В результате это ведет к более сложной, по сравнению с жилой недвижимостью, оценке, для правильного осуществления которой часто требуется привлечение профессионалов-оценщиков.

Наибольшей ликвидностью обладают объекты коммерческой недвижимости, расположенные в так называемых "проездных" и "проходных" местах. Важными факторами, влияющими на ликвидность объекта, также являются наличие и количество окон/витрин и отдельных входов в помещение со стороны улицы, внутренняя планировка, состояние фасада здания, наличие парковки. Наряду с нежилыми помещениями на первых этажах зданий, расположенных в вышеобозначенных высоколиквидных зонах, находятся и жилые квартиры. Некоторые вопросы относительно приобретения объектов вторичного рынка жилья были рассмотрены выше, теперь попробуем оценить доходность вложений в данное направление. Большим стимулом для инвестора в пользу приобретения подобных объектов является, как правило, большая разница между ценой, за которую эту квартиру можно расселить, и ценой, по которой эту квартиру можно потом продать. Разница эта имеет место, во-первых, потому, что большинство людей не владеют информацией по рынку коммерческой недвижимости, а во-вторых, жилье на первом этаже с окнами на загазованный проспект стоит недорого. При определении рентабельности вложений денежных средств в подобные объекты инвестор должен знать, что преобразование жилого помещения в нежилое потребует определенных денежных и временных затрат. Для того чтобы бывшая квартира могла использоваться в нежилых целях, необходимо перевести ее в нежилой фонд, выполнить и согласовать проект ее перепланировки, осуществить ввод помещения в эксплуатацию.

На перевод в нежилой фонд в Санкт-Петербурге, например, специалисты данного вида деятельности обычно затрачивают от трех до шести месяцев, у непрофессионала может уйти больше года. Стоимость подобной услуги колеблется от двух до четырех тысяч долларов. Стоимость выполнения проекта перепланировки помещения может достигать двадцати долларов за метр. Согласование проекта, как правило, стоит полторы - две тысячи долларов и длится минимум два месяца с момента получения распоряжения губернатора о переводе квартиры в нежилой фонд. Данные затраты обязательно должны быть учтены инвестором при определении периода окупаемости и рентабельности вложений.

Несмотря на все трудности, рынок недвижимости остается достаточно привлекательным для инвесторов. Последних можно условно разделить на группы, в зависимости от преследуемых ими целей при инвестировании средств в недвижимость. Так, например, некоторые инвесторы покупают высоколиквидные, но очень дорогие объекты в центре, руководствуясь тем, что цена на них будет продолжать расти, обладать подобным объектом престижно и, кроме того, можно получать хороший доход от сдачи помещения в аренду. Они не преследуют цель быстро "обернуть" средства, а стремятся вложить излишек свободных средств в надежный инвестиционный продукт. Другой совершенно противоположный тип инвестора, имеет достаточно четкие требования к рентабельности вложений, будет инвестировать средства только в высокодоходные для рынка объекты недвижимости, как правило, недооцененные объекты. Трудности при отслеживании недооцененных объектов представляют, во-первых, неполнота публикуемой информации об этих объектах, во-вторых, большое количество параметров, влияющих на цену, и, в-третьих, большое количество желающих заполучить такие объекты. Период окупаемости вложений в такие помещения за счет аренды может быть в два или три раза меньше данного показателя по аналогичным высоколиквидным объектам.

Подводя итог вышеизложенному, необходимо подчеркнуть, что в настоящее время рынок недвижимости является достаточно привлекательным для страховых компаний, т.к. способен обеспечить интересные инвестиционные объекты, вложения в которые будут характеризоваться надежностью, прибыльностью и хорошим уровнем ликвидности. Инвестирование средств в недвижимость, как в еще одно инвестиционное направление, увеличивает диверсифицированность портфеля.

На соблюдение принципа надежности влияют следующие факторы:

- подбор объекта недвижимости с помощью надежного агентства;

- личный контроль за получением справок, форм и паспортов объекта, необходимых для осуществления сделки по объекту;

- использование титульного страхования.

На ликвидность объекта недвижимости существенным образом влияют:

- территориальное расположение;

- наличие окон/витрин и отдельных входов в помещение с улицы (особенно важно для встроенных торговых помещений);

- состояние фасада здания;

- наличие парковки;

- этаж и пр.

При оценке периода окупаемости вложений в объект недвижимости важно учитывать степень его готовности для использования в нежилых целях, т.е. наличие договорной документации со службами, обеспечивающими подачу электроэнергии, воды и пр. В случае приобретения квартиры для последующего ее использования в нежилых целях, важно учитывать затраты средств и времени на ее перевод в нежилой фонд, согласование проекта перепланировки и ввод в эксплуатацию.

Выбор объектов недвижимости для приобретения осуществляется страховыми компаниями, исходя из существующих финансовых возможностей, рационального соблюдения вышеобозначенных принципов инвестиционной деятельности, а также с учетом структуры страхового портфеля.

***

Инвестирование средств в недвижимость как в еще одно инвестиционное направление увеличивает диверсифицированность портфеля

Михайлова Елена Сергеевна, аспирант СП6ГУ, кафедра страхования АНАЛИЗ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ СТРАХОВЫХ КОМПАНИЙ. // Страховое дело (Москва).-