На рынке загородной недвижимости - ажиотаж. Но не по всем направлениям и объектам, а местами. Cпрос на объекты верхнего ценового диапазона активизировался, однако предложений, соответствующих ожиданиям покупателей, на рынке немного. Найти участок земли для самостоятельного строительства стало совсем сложно.

Операторы рынка загородной недвижимости отмечают заметную активизацию рынка этой зимой. По данным общества землепользователей "Прогаль", число сделок в январе и феврале увеличилось на 20% (по сравнению с тем же периодом прошлого года). Похожие показатели приводят в компании "Александр-Н".

География по интересам

Возросший спрос на рынке не сопровождался адекватным увеличением предложения, поэтому подскочили цены. Их рост был неравномерным: участники рынка говорят о серьезном удорожании объектов на севере - в Курортном и Приморском районах Петербурга, а также на наиболее близких к городу территориях Выборгского и Приозерского районов Ленобласти. За год объекты здесь поднялись в цене, по данным "Русского фонда недвижимости" (РФН), на 30-40%, а по оценкам специалистов "Адвекс-РОССТРО" - в 1,5-2 раза.

Увеличилась активность покупателей и на противоположном - южном - направлении. "В последнее время я замечаю определенное оживление интереса к Гатчине, все больше покупателей интересуется недорогими летними домиками в Ломоносовском районе", - говорит руководитель направления загородной недвижимости компании "Бекар" Роман Шкапов.

Специалисты агентства "Центр" также отмечают усиление спроса и некоторый рост предложения на юге. Здесь покупатели интересуются главным образом объектами низшего ценового диапазона, тогда как на севере, наоборот, наиболее заметно вырос спрос как раз на дорогие коттеджи и комфортабельные дома.

Впрочем, интерес покупателей к строительству коттеджей заметен и на южном направлении, но лишь в ограниченной зоне: от Петродворца до Стрельны. По словам генерального директора ОЗ "Прогаль" Игоря Кириллова, именно здесь в последние полгода резко увеличился спрос на участки под ИЖС, а цены на землю подскочили в разы.

Новый, небольшой, у воды

Текущее предложение на рынке пригородной недвижимости специалисты оценивают примерно в 4000 объектов (включая пустые земельные участки и недострой, без учета квартир и отдаленных районов области).

Однако большинство выставленных на продажу коттеджей и зимних домов по тем или иным параметрам не устраивает покупателей. Сегодня они крайне разборчивы и требовательны и хорошо представляют, какое жилье им нужно.

Клиентов мало интересуют постройки 1960-70-х годов, как правило, не соответствующие современным представлениям о качественном жилье. Не нужны покупателям и безразмерные "дворцы", возведенные в начале 1990-х. 800-метровые "тюремки" нередко так и стоят недостроенными. Ходовой товар в дорогом секторе - качественные дома площадью 200-350 кв.м, а в среднем ценовом диапазоне - 80-150 кв.м.

Изменились и требования к земельным участкам: 10 соток сегодня оставят равнодушными большинство желающих иметь хороший загородный дом. Востребованы участки по 20 соток, но с удовольствием берут и 50.

Примета сезона: покупатели дорогих домов все как один хотят участки у озер, но таких предложений на рынке немного.

Клиенты агентств хорошо научились считать эксплуатационные расходы и готовы платить за дома в газифицированных поселках на 30-40% дороже, чем за аналогичные, расположенные в местах, где газ не подведен.

На содержание коттеджа, отапливаемого мазутом, в зимние месяцы уходит $300-500, что не устраивает многих потенциальных владельцев.

Сделай сам

Наблюдения операторов рынка свидетельствуют: чем больше денег обыватель планирует потратить на загородное жилье, тем сильнее его стремление не покупать дом готовым, а строить самостоятельно. Для этого приобретают землю или недострой, иногда - один или несколько соседних участков с дешевыми домиками. "Даже покупая вполне кондиционное жилье, покупатели часто вносят в него серьезные изменения, переделывая дом "под себя", - отмечает генеральный директор РФН Александр Портнов.

Многие риэлтеры говорят о вынужденном смещении покупательского спроса с первичного рынка на вторичный, объясняя это отсутствием предложения удачных земельных участков.

Исполнительный директор агентства "Александр-Недвижимость" Федор Дьячков смотрит на ситуацию несколько иначе: "На рынке наблюдаются противоположные тенденции. С одной стороны - мало готовых домов, устраивающих покупателя. Это уменьшает число клиентов на вторичном рынке, люди приходят к мысли построить загородное жилье самостоятельно. С другой - подходящая земля в области почти разобрана, а новых пятен не появляется, поэтому некоторые граждане вынуждены переключаться на предложения вторичного рынка".

Однородность плюс "социалка"

Весьма востребованный рынком товар - земельные участки в составе коттеджных поселков. Сегодняшний клиент осознал важность однородной социальной среды и развитости инфраструктуры - факторов, на которые еще несколько лет назад обращали мало внимания. Покупая дом для постоянного проживания за городом, состоятельный гражданин серьезно задумывается: в какую школу будут ходить его дети? Как далеко расположена поликлиника? Приличные школы и детские учреждения, как и иные предприятия обслуживания, в области можно создать лишь в составе социально однородных (причем довольно крупных) поселений. Или приходится искать территории поближе к Петербургу и к городам-спутникам.

Коттеджных поселков вокруг мегаполиса немного - всего около 25. Количество же поселений, где есть еще хоть какое-то предложение, риэлтеры оценивают в 5-7. Но и здесь участки либо непомерно дорогие, либо неудобные для проживания.

Существующие проекты коттеджного строительства заложены в основном еще до кризиса. Новых немного.

Основная причина - проблемы с крупными участками под застройку. В области такие территории не выделяются из-за проблем с разграничением земель на муниципальные и федеральные. Под ИЖС надел можно получить обычным порядком: процедура это небыстрая, но пока еще вполне реальная. Однако предоставляемые частным лицам земли под ИЖС, как правило, малопригодны для возведения коттеджей.

Строительство же дорогого жилья вне коттеджных поселков себя не окупает: если придется продавать дом, за него, вероятнее всего, не удастся выручить даже деньги, вложенные в строительство.

У владельцев загородных апартаментов есть твердое желание жить в пределах часовой досягаемости от городской черты (ориентировочно - 60 км). На популярном северном направлении этому требованию лучше всего соответствует территория, относящаяся к Курортному району Петербурга, то есть по сути - городские земли.

Выделение участков здесь тормозится политикой районных властей и отсутствием ряда разъясняющих документов городской администрации.

По тормозам

С середины февраля администрация города и вовсе ограничила выдачу инвесторам участков под изыскательские работы. Цель, декларируемая городом, - самая благая. По утверждению Александра Лобанова, зампредседателя Комитета по строительству администрации Петербурга, ограничения введены с намерением "отлучить от земли" фирмы, которые получают территории под изыскательские работы, а потом передают их другим инвесторам.

Часто компании подают заявки на землю просто для того, чтобы площадка не досталась конкурентам. "Под строительство оформляется лишь треть участков, выделенных под изыскательские работы", - комментирует Александр Лобанов. Из-за введенных ограничений в последнее время количество рассматриваемых на ИТК заявок от застройщиков сократилось с 40 до 5-10 в неделю. Естественно, сузились и перспективы пригородного строительства.

Валютный треугольник

Еще одна тенденция, проявившаяся на загородном рынке в последнюю неделю, - острое беспокойство продавцов по поводу устойчивости доллара. "У нас уже несколько хозяев притормозили подписание договоров с покупателями из-за опасений по поводу падения доллара. У себя в компании мы уже готовы проводить расчеты в евро, слово за клиентами", - говорит директор департамента загородной недвижимости агентства "Петербургская Недвижимость" Алексей Бражниченко.

О метаниях продавцов, не знающих, в какой валюте им заключать договоры, говорят и в компании "Центр". Однако пока, по данным операторов загородного рынка, расчеты по реальным сделкам в евро не идут.

Мнения

Владимир ЗИШКОВ,
руководитель отдела загородной недвижимости компании "Адвекс-РОССТРО": Больше всего спрос увеличился в ценовом диапазоне $40-100 тыс. Возросла роль (и доля в бюджете покупки) наличия основных сетей. Земля под застройку с прошлого сезона подорожала в полтора-два раза. Спрос на садоводства падает. Не только из-за невысокого качества недвижимости, но и из-за ущербности прав: совместная долевая собственность предполагает зависимость от руководства садоводческого кооператива. Объекты в садоводствах ценятся в среднем на 30% дешевле, чем такие же - но на правах ИЖС.

Андрей БОЙКО,
главный специалист по оценке группы компаний "Аверс": Рынок загородной недвижимости - как медведь: осенью-зимой впадает в спячку, весной с "голодухи" кидается на все подряд. Однако в последнее время покупатель стал значительно разборчивее. Зимой спросом пользуются дома для круглогодичного проживания: в это время легче проверить, как дом держит тепло, как работают инженерные системы. Однако все прелести садово-паркового дизайна остаются под снегом, и ориентиром могут служить лишь клятвы хозяина да "летние" фотографии.

К наиболее удаленным участкам, до которых зимой можно добраться только на лыжах, покупатель, конечно, не пойдет. По нашим наблюдениям, спрос растет пропорционально таянию снега и сходит до минимума с первыми морозами.

Светлана ПИРОГОВА,
руководитель департамента загородной недвижимости АН "Итака": Особенно заметно усиление спроса в среднем ценовом секторе, в категории объектов стоимостью $15 000-25 000. Стало принципиально важным, чтобы рядом с домом было озеро или пруд. Объект "без воды" продать гораздо труднее.

Практически в каждом районе - нерешенные правовые проблемы, что негативно сказывается на рынке, создавая искусственный дефицит участков под застройку. На самых популярных направлениях (Курортный район, Выборгский, часть Приозерского) спрос превышает предложение в 5-10 раз!

В Курортном районе администрация практически не выделяет участки под ИЖС, в области оформление занимает от полугода и более.

Светлана БОТВИЧ,
генеральный директор агентства "Авторитет": Главная проблема рынка загородных объектов - это чиновник! Законодательство недоделанное, землеотвод не оформить, в процедурах регистрации - вечная путаница, кадастровая съемка - только через "уполномоченные" фирмы, даже в нормативных ценах чиновники земельных служб не ориентируются!

Если навести хотя бы относительный порядок в бюрократических коридорах - и сделок будет гораздо больше, и цены снизятся.

Роман ШКАПОВ,
руководитель направления загородной недвижимости агентства "Бекар": Январь у нас не был особо активным. Февраль, март - иное дело. Все меньше спрос на "незавершенку", купить объект на вторичном рынке оказывается дешевле. Процентов 80 построенных в области домов продать за те же деньги, которые были в них вложены, не удается. Постепенно увеличивается спрос на дорогие объекты. Люди хотят обитать именно в коттеджных поселках - такое жилье сегодня востребовано.

Федор ДЬЯЧКОВ,
исполнительный директор агентства "Александр-Н": Если считать по количеству сделок, мы наблюдаем примерно 20%-й рост по отношению к прошлому году. Однако увеличение доходности не столь явно: снизились комиссионные, больше денег тратится на оформление.

В некоторых пригородных районах земли для строительства коттеджей практически не осталось, но главное - много неурегулированных правовых вопросов, которые тормозят земельный рынок. Основные проблемы - в получении крупных площадок под комплексную застройку, участки под ИЖС худо-бедно в области выделяются.

Редакция благодарит компании "Аверс", "Авторитет", "Адвекс-РОССТРО", "Александр-Н", "Бекар", "Итака", "Прогаль", "Петербургская Недвижимость", "Русский фонд недвижимости", "Центр" за предоставленную информацию.

Дмитрий Синочкин
Дмитрий Сперанский

Объявления