Глядя на растущие как грибы офисные центры, поверить в недостаток офисных площадей в первопрестольной непросто. Но придется. Потому что, хотя объем этого дефицита разные организации оценивают не одинаково, сам факт нехватки площадей признают все. Например, Департамент инвестиционных программ строительства Москвы считает, что сейчас в столице общая площадь офисных помещений составляет 7-10 млн. кв. м при потребности в 12-13 млн. кв. м.

Если же ориентироваться на данные риэлторской компании Penny Lane Realty, то "конторскую" обеспеченность столицы следует признать и вовсе неудовлетворительной - всего 2,4 млн. кв. м. (В скобках, правда, заметим, что названная фирма в свою статистику включает только бизнес-офисы без учета зданий, занимаемых государственными и полугосударственными учреждениями.)

В общем, если анализировать рынок аренды офисов в метрах, картина получается довольно мрачной - площадей катастрофически не хватает, что и дает возможность некоторым риэлтерам поднимать легкий ажиотаж.

С другой стороны, подобная "метровая математика" носит весьма условный характер - погрешность в оценке площадей на рынке аренды, как мы видели, очень уж велика.

Поэтому попробуем взять другой критерий оценки - ценовой. Здесь, как ни странно, ажиотажа не наблюдается. Цены если и растут, то незначительно, причем в основном на наиболее удачные предложения (классификация офисов приведена в справке).

В среднем по наиболее ликвидным объектам арендные ставки за последний год выросли не более чем на 5-10% (например, в бизнес-центре "Чайка Плаза"). Новые "конторские" здания, по разным причинам застрявшие на рынке (а "перестарком" считается здание, чьи площади не продаются в течение года), наоборот, дешевеют. Пример - судьба бизнес-центра "Галс-тауэр", расположенного на 1-й Тверской-Ямской. Здешние офисы за год подешевели с $695 до $595 за метр.

Еще одно косвенное доказательство того, что повода для ажиотажа на рынке столичной аренды нет (а соответственно, не так страшен дефицит, как его малюют), - разница цены предложения и цены реализации. Иными словами, при съеме офиса торг уместен. В зависимости от ситуации арендатор может сбить цену на $10-50 с каждого "квадрата". Будь дефицит настолько острым, как это рисуют риэлтеры, о скидках не шло бы и речи (ведь на рынке жилья, например, торг практически исчез).

Прогноз на завтра

И тем не менее: грозит ли рынку аренды подлинный дефицит в ближайшем будущем? Чтобы ответить на этот вопрос, нужно выяснить, кто, собственно, является сегодня арендатором.

Еще 2-3 года назад до 80% спроса на высококлассные офисные метры приходилось на представительства западных компаний. Сегодня картина меняется. В высшем ценовом сегменте рынка аренды (от $550-600 за 1 кв. м) доля "наших", по оценкам Penny Lane Realty, поднялась до 40%, что на 5-10% больше, чем в прошлом году. В среднем ценовом сегменте (от $350 за кв. м) российские компании доминируют - 60-65% (так же, как и в прошлом году). Понятно, что в низшем ценовом сегменте ($150) безусловное лидерство - за отечественным бизнесом.

То, что все больше "наших" могут позволить себе снять офис в дорогом бизнес-центре, - отрадно. Однако рынок аренды может оказаться не готов к такому повышению благосостояния российских компаний. Дело в том, что высший ценовой сегмент, до сих пор рассчитанный на иностранцев, рискует не справиться с потоком отечественной клиентуры.

Значит ли это, что в ближайшем будущем появится дефицит дорогих офисов? На сей счет существует два противоположных взгляда. Первый - пессимистичный: рост бизнес-центров не поспевает за увеличением числа состоятельных арендаторов, которые к тому же постоянно повышают уровень своих запросов. Согласно такой теории в начале следующего года свободных площадей практически не останется (сейчас в конторских зданиях люксового уровня пустует 5-10% помещений). Это, естественно, скажется на ценах, которые к середине 2003 года могут подскочить минимум на 15%.

Второй прогноз - оптимистический. Правда, оптимизм этот основан на одном, далеко не самом радостном факторе: дело в том, что возводить в Москве бизнес-центры среднего класса менее выгодно, чем высшего. Ведь цена на землю (главная составляющая себестоимости строительства) и для "люкса", и для среднего уровня одинаковая, а вот за сдачу в аренду помещений в первых можно выручить вдвое больше, чем во вторых. Значит, застройщики просто вынуждены возводить все больше элитных офисных зданий в ущерб тем, что попроще.

Сегодня, по данным упомянутой компании Penny Lane Realty, общее количество офисных площадей высшего класса составляет примерно 800 тыс. кв. м, а в конце нынешнего - начале будущего года планируется сдать еще около 300-400 тыс. кв. м. Средний класс насчитывает примерно 1,5 млн. кв. м, а пополнение его составит около 400 тыс. кв. м.

Смена статуса

Подбирая офис, следует иметь в виду, что его "текущая" классность - вещь достаточно быстро устаревающая. В основном смена статуса касается зданий класса А и Б.

Роман Плюхин, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании "МИАН": "В настоящее время существуют две основные проблемы понижения класса офисных зданий. Первая - изначально неверное позиционирование здания самим хозяином, а вторая - понижение статуса в процессе "старения".

В первом случае ошибка может возникнуть на стадии проектирования и выбора местоположения. Для высшего класса характерен определенный набор условий, и если отделка холлов, планировка этажей или внутреннее техническое оснащение здания не соответствуют этим стандартам, то класс А ему не светит.

Во втором случае на статусе здания сказывается моральное старение объекта и изменение статуса прилегающего района, как это произошло с бизнес-центром на Спартаковской улице. Здание изначально позиционировалось как офис класса А. Но чрезмерная близость к прокладываемому здесь сейчас Третьему транспортному кольцу многими клиентами рассматривается как крупный недостаток. В результате цена на площади в этом здании опустилась до $480 за метр - то есть до уровня класса В, в перспективе возможно и дальнейшее понижение.

Сегодня не менее 30% всех зданий класса А балансируют на грани понижения статуса. Однако треть из них постоянно модернизируется и не сдает свои позиции. Показательный пример в этом отношении - построенный еще в советские времена Хаммеровский центр (Центр международной торговли) на Краснопресненской набережной. Офисы центра, как и прежде, на ура расходятся среди иностранцев по $500-550 за метр. Причина не только в удачном расположении, но и в том, что владельцы центра постоянно дотягивают его "начинку" до современных стандартов".

Новинки съема

Теперь несколько слов о тех объектах, которые поступят на рынок офисной аренды в ближайшее время.

Среди крупных центров, вводимых в строй нынешней осенью, можно отметить Торгово-офисный комплекс площадью 6 тыс. кв. м на Новослободской улице. Внутренняя отделка помещений выполнена по евростандарту. Арендная ставка - $400 за кв. м в год (без НДС) - включает коммунальные и эксплуатационные расходы. Наземная парковка на 50 машин, $120 за место в месяц.

Далее на осень запланирован ввод здания площадью более 10 тыс. кв. м на Трифоновской улице. Арендная ставка $400-450 включает эксплуатационные и коммунальные расходы. Планировка и отделка под арендатора осуществляется за счет владельца. Здание находится в тихой, экологически чистой зоне Москвы, удаленной от промышленных районов. Удобство расположения определяется прямым выходом на важные городские магистрали - проспект Мира, Сущевский вал, а также соседством с гостиницей Moscow Olympic Hotel. Предусмотрены все удобства для арендаторов: кафе, ресторан, отделение банка, отделение связи, спортивный комплекс, подземная и открытая автостоянки на 60 и 70 мест соответственно. Стоимость подземной парковки - $250 в месяц за машиноместо, наземной - $150.

Ближе к январю ожидается поступление на рынок второй очереди бизнес-центра на 2-й Звенигородской улице общей площадью 16 тыс. кв. м. Арендные ставки в этом здании класса А составят $500 (включая НДС и коммунальные платежи). Планировка - по выбору арендатора. Предусмотрены подземная парковка на 48 машин по $300 за место ежемесячно и охраняемая наземная стоянка на 25 машин (по $100). Удобные подъездные пути - поблизости пройдет Третье транспортное кольцо. Преимуществом проекта является его близость к Центру международной торговли, "Экспоцентру" и к строящемуся новому деловому центру столицы - "Москва-Сити".

Также в конце года будет введен десятиэтажный бизнес-центр "Западный мост" на Ленинградском проспекте - площадью 6 тыс. кв. м по $550 за кв. м.

Следующий "лот" - восьмиэтажное здание площадью 14 270 кв. м на Моховой улице близ станции метро "Библиотека им. Ленина". Размещение бизнес-центра рядом с Кремлем обеспечивает арендаторам верхних этажей великолепный панорамный вид из окна. Поэтому арендные ставки на 5 и 6 этажах - $600-700 за кв. м в год, в то время как на нижних - от $500 (без НДС). Три бесплатных месяца предоставляется арендатору в качестве компенсации за отделочные работы. Подземная парковка - на 52 машины, наземный гараж - на 25 мест ($250 за место в месяц).

Какие офисы считаются хорошими, а какие плохими? Офисы, как и гостиницы, делятся на категории. Только вместо "звезд" конторам в зависимости от уровня присваивают "классы". Таких классов четыре: A, B, С и D.

Самым высшим и престижным для бизнес-центра считается класс А, средняя ставка аренды помещений в котором сейчас в Москве составляет $500-550 за квадратный метр в год. Класс А присваивается офисным комплексам, расположенным, как правило, в центральной части города и оборудованным всеми возможными каналами связи (спутниковыми, цифровыми, телефонными). Такие офисы (их, как правило, возводят иностранные компании) имеют собственные - на подстраховке у городских - системы электро-, тепло- и водоснабжения. Они также располагают собственными закрытыми паркингами, отделаны по высшему разряду, охраняются и имеют собственную службу уборки помещений (конкретные примеры см. в таблице).

Офисы класса B возводятся в основном отечественными строителями или переоборудуются ими же из старых зданий. География расположения этих бизнес-центров не такая "жесткая". Сделки совершаются по $420-450 за кв. м в центре и по $350-400 - в срединной части города. В отличие от апартаментов класса А офисы класса В не могут похвастаться закрытым паркингом и роскошной отделкой. Однако на этом принципиальные отличия и заканчиваются - по качеству систем жизнеобеспечения, числу каналов связи и уровню охраны офисы класса А и В вполне сопоставимы.

Офисы класса С, которые сейчас в Москве можно снять по $150-200 за метр в год, - это, как правило министерско-институтские здания советских времен, в лучшем случае слегка отремонтированные (чаще ремонт в помещениях производит сам арендатор). Такого рода конторы разбросаны по всему городу. В них далеко не всегда имеются линии современной связи, а охрана и паркинг - и того реже. Самый известный пример такого класса офисов - дома-"книжки" на Новом Арбате.

Наконец, существуют и офисы класса D - сооружения, требующие не просто косметического, а капитального ремонта или даже реконструкции. Правил игры на этом поле нет - как договоритесь, так и будет, офис можно снять и по $20-40 за кв. м. Но подобная дешевизна зачастую объясняется отсутствием у формального "хозяина" площадей каких-либо прав на сдачу помещений в аренду. Нередко дело ограничивается нелегальной договоренностью.

Профиль, N33, 9 сентября 2002

Объявления