Займы под гарантию собственных средств, вложенных в недвижимость

Поскольку ваш дом скорее всего является самой большой покупкой в вашей жизни и самой вашей крупной инвестицией, он должен занимать большое место во всех вопросах вашего финансового планирования. Есть множество возможностей заставить ваш дом функционировать как вариант автоматического сберегательного счета. Каждый месяц, когда вы осуществляете платежи по ипотеке, ваши собственные средства растут и растут тем более, когда увеличиваются цены на собственность. На этой стадии вы можете все и оставить. Многие люди бывают приятно удивлены, когда выйдя на пенсию обнаруживают, что могут продать свой дом за хорошие деньги и купить пенсионерский домик и еще получить в остатке приличную сумму на развлечения. Но вы можете также изъять собственные средства из стоимости дома сделав под них займ.

В 80х и 90х годах стало очень легко получить эту долю собственных средств через ссуды и линии кредита. Практически они являются вторичными закладными. Финансовые организации ссужают вам определенную сумму денег или предоставляют вам кредитную линию, позволяющую вам брать в долг требующиеся вам суммы в отдельно оговариваемых пределах - и в свою очередь получают право предъявить претензию на ваш дом. Если вы не производите платежей, заимодатели не будут присылать вам злобных писем; раз уж это закладная, они могут просто отказать вам в праве ее выкупа, продать дом на аукционе, компенсировать сумму займа, а оставшиеся деньги вернуть вам.

Таким образом займы под собственные средства не вариант какого-либо мошенничества. Но если вы будете использовать их с умом, они станут привлекательным источником финансов, потому что они представляют из себя сравнительно недорогую возможность занимать. Эти займы дешевле чем другие персональные ссуды по двум причинам. Прежде всего они безопасны: кредитор знает, что если вы не заплатите, он просто лишит вас права пользования домом и вернет свои деньги, так что можно ссужать вам деньги по более низкой цене, чем в ситуации, когда бы вы дали честное слово вернуть займ. Во-вторых, раз займ под собственные средства фактически является закладной, процентный доход не облагается налогом. Если ваши федеральные, штатные и местные налоги составляют до 40 % от вашего дохода, то получается что 9% ссуда под собственные средства фактически стоит для вас 5.4% после выплаты налогов. Это прекрасный и дешевый способ занимать.

Таким образом если у вас есть острая нужда в наличных деньгах на перестройку вашего дома или плату за помолвку вашей дочери или образование в колледже - это хороший источник денег. Благодаря низкому проценту это может быть даже лучшая альтернатива, чем использование денег от ваших инвестиций. Если вы заработали 7% на облигациях, оставьте их в деле и займите под 5.4% для того, чтобы заплатить за перестройку. Учтите, что федеральные законы оговаривают, что ссуды под залог собственных средств, вложенных в недвижимость не должны использоваться на закупки, торговлю или операции на рынке ценных бумаг.
Кредит под собственные средства подобен мощной машине. Используйте ее благоразумно - и она доставит вас в прекрасные места. Используйте неправильно - и сможете попасть в аварию.

«Реальные» инвестиции в недвижимость

За вашим домом - манящее разнообразие других типов инвестиций в недвижимость. Они могут осуществляются в форме «непосредственных» инвестиций в землю и строения и «опосредованных» инвестиции которые похожи на акции и облигации, потому что это тоже кусочки бумаги, но связанные с землей и строениями.
«Непосредственные» инвестиции в недвижимость.

Непосредственные инвестиции - те, в которых вы становитесь владельцем чего-либо, держателем закладных на что-либо - имеют свои особые преимущества и недостатки. Подойдут ли они вам, будет зависеть как от ваших личных качеств, так и от ваших инвестиционных целей. Если вы - «человек недвижимости» вы можете найти такой тип инвестирования особенно привлекательным.

Мы не говорим о том, чтобы пойти и купить Центр Рокфеллера. Но рассмотрим случай с человеком, которого я встретил в Коннектикуте. Назовем его Эндрю. Он был жителем Хартфорда и несколько лет назад решил вложить некоторое количество денег. В это время он обитал в арендованной квартире в старой части города. Арендная плата была достаточно разумной - 300$ в месяц, но квартира была весьма обветшавшей, а он не был расположен приводить ее в порядок. Когда навестившая его знакомая обратила его внимание на то, что на стене промокли и отстали обои, Эндрю объяснил: « Я живу по двум правилам - не есть белый хлеб и никаких капитальных улучшений в арендованном месте.»

Чтобы решить свой квартирный вопрос Эндрю должен был сделать выбор: нарушить правило номер 2, арендовать более приличную квартиру по цене в два или три раза больше нынешней или купить что-либо подходящее. Оглядевшись в собственном районе, где проживало много бедных, но жило и солидное ядро аристократических семейств и были дома, находящиеся в частной собственности, он подыскал дом на 6 квартир, который продавался за 106 000 долларов. Он выложил 40 000 (в другом случае он бы использовал эти деньги на покупку акций) и взял закладную на 20-летний срок по фиксированной ставке (9%). Его месячный платеж составил 593.82 долларов.

Технически, здание, купленное Эндрю обслуживалось бессистемно и это было единственной причиной, по которой оно было таким дешевым. Эндрю был в курсе плохого состояния здания - он нанял независимого инженера с тем, чтобы он составил ему заключение о состоянии здания еще до покупки - но он знал, что оно достаточно прочное и может быть отремонтировано, и приготовился сделать большую часть работы самостоятельно.

Эндрю въехал в здание и начал реставрировать фасад, попутно обучаясь технике ремонта, поскольку работал один (и собирая хороший комплект инструментов, затраты на покупку которых не подлежали налогообложению). Шайка тинэйджеров, которую он изначально не жаждал видеть у себя во дворе, для чего собирался построить ограду, помогла ему построить ее. Плотники живущие по соседству помогали ему при выполнении других работ за невысокую плату. Некоторые соседи Эндрю, вдохновленные его примером отремонтировали собственные дома, что в свою очередь подняло стоимость его дома.

Эндрю ремонтировал квартиры после того, как они освобождались и сразу повышал арендную плату. Когда он только купил здание, он брал за квартиру из пяти комнат 265$ (включая обогревание). После ремонта некоторые апартаменты стали уходить за более чем 500 долларов и считались удачно арендованными по мнению их новых владельцев.

У Эндрю случались проблемы с арендаторами - ему пришлось выселить женщину, которая задолжала ему 1 500 долларов - но он обнаружил, что нежелательные арендаторы живут такой хаотичной жизнью, что, в конечном счете, выезжают по собственному желанию. Были и обиды со стороны старых арендаторов из-за повышения арендной платы, но Эндрю сумел произвести на них впечатление тем, что это повышение следовало за серьезными улучшениями в квартирах, которые он делал своими руками. Один арендатор был даже рад заплатить 80 долларов сверх своей обычной арендной платы, чтобы ему заменили старинные лампы на цепях на настенные светильники середины двадцатого века.

Четыре года спустя после покупки Эндрю потратил дополнительно 48 000 долларов, но его месячный доход от аренды превысил платежи по закладной и ссудам на ремонт здания (и он сэкономил дополнительно на налогах). Он получил одно предложение о продаже здания за 190 000 долларов, а его сосед продал свое (меньшей площади) за 220 000 долларов. Эндрю владел своей собственностью еще два года. Затем он продал ее за 320 000 долларов и арендовал там же квартиру.

Инвестиции подобные инвестиции Эндрю стали выгодными для многих американцев. Владение домами на две- три семьи стало привычным явлением во многих городах. Становясь лендлордами на короткий срок, многие люди получают возможность приобрести дома, которые иначе были бы для них недостижимы. Доход от аренды часто кажется ничтожным по сравнению со стоимостью строения, но он является весомым вкладом в благосостояние, помещая собственника в выгодное положение сколачивания собственного капитала из чужих денег. ( Более того, когда они настилают новую крышу в своем доме, половина ее стоимости является затратами, не подлежащими налогообложению).

Инвесторы, которые предпочитают не иметь в соседях своих арендаторов и те, что лелеют в душе великие замыслы, могут покупать отдельные дома или здания на несколько квартир, в которых им самим жить не обязательно. Они могут купить что-нибудь небольшое из множества других типов недвижимости: к примеру, магазин или склад, строение с полудюжиной офисов, которые можно сдать.
Какого бы типа не была недвижимость, те, кто преуспевает в подобном бизнесе руководствуются некоторыми принципами, общими с принципами Эндрю:

Они совершают свою покупку только в районе, который знают. Они живут рядом, если не в самом выбранном здании и они способны выбирать с умом, так как имеют представление о том, какие районы считаются солидными а какие нет, какие находятся в состоянии упадка, но меняются к лучшему. Эти инвесторы помимо своего глубокого знания общины проводят тщательный анализ разнообразных вариантов до того, как совершить покупку. (Несмотря на то, что Эндрю сам жил в районе своей покупки, он созванивался с другими владельцами домов, чтобы уточнить их планы относительно их зданий и почерпнуть их опыт работы с арендаторами).

Они приготовились работать над своими вложениями. Даже если они не собираются заниматься своей собственностью самостоятельно, они тщательно контролируют работу рабочих, которых нанимают. Они управляют своей собственностью - дают объявления о сдаче в аренду, отбирают потенциальных арендаторов, разбираются с их проблемами и жалобами. Они могут нанять управляющую компанию, которая сделает это все за них, но оплата услуг этой компании может свести на нет всю их прибыль и внешний управляющий может и не работать так упорно, как это делают они.

Вознаграждение за их труды приходит из нескольких источников:

Доход от аренды

Налоговые льготы

Процентные платежи по закладным (и другим ссудам на модернизацию собственности) не облагаются федеральным налогом на доход собственника. Такая же ситуация с налогами на собственность и расходами по содержанию собственности, сдающейся в аренду (типа инструментов Эндрю). Что наиболее важно, так это то что существуют скидки на износ. ИРС исходит из предположения, что строение, любое строение, изнашивается и теряет свою стоимость с течением времени. На этом основании владелец имеет право вычитать часть первоначальной стоимости здания каждый год как потери связанные с износом. Потери эти существуют только на бумаге. Даже если здание разрушается, то совсем не обязательно это влечет за собой потерю наличности из кармана владельца - и может на самом деле расти в цене в зависимости от места расположения.
Вычет процентов по закладной, амортизация и другие налоговые моменты связанные с недвижимостью, регулируется нормативными документами. Инвестор должен поговорить со своим налоговым консультантом о налогообложении разнообразных аспектов расходов и доходов, связанных с недвижимостью.

Финансовый рычаг и удорожание стоимости

Финансовый рычаг это следствие операций с недвижимостью, обусловленное фактом, что большинство людей не покупают собственность за наличные. Если вы покупаете собственность за 100 000 , вы можете выложить 10 000 долларов и взять закладную на оставшуюся сумму. Если стоимость собственности начинает расти на 10% в год в течение 2 лет, вы можете продать ее за 120 000 долларов. Прибыль, которую вы получаете равна не 20, а 200%, так как ваш изначальный вклад – 10 000 долларов (Это упрощенный пример, так как владение зданием в течение 2 лет и его последующая продажа тоже будут вам что-то стоить; но даже и так, финансовый рычаг существенно увеличит вашу возможную прибыль).

Но этот рычаг может работать и против вас. Если вы собираетесь продать вашу на 100 000 собственность и видите, что можете получить за нее лишь те же 100 000, а до того вы потратили 10 000 долларов чтобы отремонтировать ее, вы теряете 100% вашего вложения, даже если ваша собственность стоит сейчас столько же, сколько вы за нее заплатили. Если цены на недвижимость снижаются, вы можете попасть в катастрофическое положение.

Исторически, стоимость недвижимости в большинстве регионов поднималась наравне с уровнем инфляции, если не быстрее. Во время бума недвижимости в 70-х, когда цены на недвижимость резко опередили уровень инфляции, финансовый рычаг и рост стоимости недвижимости работали рука об руку на богатство владельцев собственности. Инвестор должен был купить собственность стоимостью 100 000$, скажем с 10 000$ платежом наличными и 90 000$ -й закладной. Год спустя, когда ценность собственность составляла 120 000$ , он должен был взять ссуду на 20 000$ под эту возросшую стоимость. Эти 20 000 долларов он мог использовать для того, что бы осуществить платежи наличными за другую собственность или две. Когда их стоимость возрастала он мог повторить все сначала. Начав с платежа в 10 000 долларов наличными, он мог закончить владельцем дюжины единиц собственности.

Пока цены на недвижимость росли, это была очень прибыльная игра. Как и все Великие истины прошлого, предпосылка «вы не можете потерять деньги, покупая недвижимость» привлекала толпы последователей - и тогда оправдывала ожидания. Затем цены упали. Те, кто не успел вовремя сойти с эскалатора пострадали.

В наши годы, как известно, не так легко поймать удачу имея всего 10 000 долларов. Тем не менее удорожание недвижимости и финансовый рычаг (а так же сколачивание собственного капитала, которое получается просто путем платежей по закладной), могут по прежнему дать возможность умному и решительному инвестору получить деньги под одну собственность, для покупки другой и создать скромную пирамиду империи недвижимости, хотя и более медленно чем в стремительных 70-х.

Тем не менее, в бизнесе с недвижимостью нет гарантии удачи. Рынок может прийти в упадок. Арендаторы могут обнищать. И существуют еще несколько штрихов в бизнесе с недвижимостью, которые не специфичны для бизнеса с ценными бумагами:

Недвижимость не ликвидна. Вы сможете в любой момент продать акции. Вы не сможете в любой момент найти покупателя на здание.

Комиссионные от продажи недвижимости являются неэластичными, обычно они составляют 6% (и 10% от продажи необработанной земли). За дом стоимостью в 100 000 долларов , за который вы заплатили 10% наличными, 6 000 долларов комиссионных составляют 60 % вашего начального взноса. Вы просто обязаны сделать приличную прибыль при продаже, чтобы перекрыть это.

Амортизация не является только бухгалтерским понятием: здания действительно разрушаются. Техническое обслуживание является постоянной и требующей затрат необходимостью и должно быть тщательно просчитано при калькуляции нормы прибыли на инвестированные деньги. Вы можете стать счастливчиком с вечно горящим очагом, но можете - и несчастным обладателем вечно текущих труб.

Инвестирование в недвижимость в большей степени напоминает начало собственного бизнеса, нежели то , что большая часть людей привыкла считать «инвестициями». Вы не сидите и не читаете доклады; вы прогуливаетесь вокруг фундаментов с сигнальными огнями и покупаете штучки в магазинах скобяных изделий. Потому, прямые инвестиции в недвижимость - специфический вкус. Некоторым людям это нравится, некоторым нет. Чтобы определить, нужно ли вам вкладывать деньги в недвижимость, спросите себя, есть ли у вас желание и способности заниматься строениями. Конечно, вы всегда можете нанять кого-либо, чтобы он взял на себя практически все обязанности, но оплата «кого-то еще» съест всю прибыль от вашей инвестиции.

Вы должны уметь вести переговоры с громадным количеством людей - коммивояжеров и ремонтных рабочих, арендаторов и представителей местной администрации.

Еще одно условие - резерв наличных денег. Когда вы покупаете акцию, никто не попросит у вас денег дополнительно. Но когда вы покупаете здание, вы можете испытать необходимость в дополнительных деньгах. Да, у вас есть доход от аренды и страховки, но внезапно вам может потребоваться купить то или это или нанять кого-либо, чтобы он заботился о чем либо. Лучше вам быть готовым оплатить эти счета.

И, наконец, запомните, что рынок недвижимости значительно «ограниченнее» чем рынок ценных бумаг. Там вы всегда можете продать зарегистрированную акцию, особенно если вы собираетесь снизить цену, в случае же с недвижимостью возможно будет сложно найти покупателя. Вам может быть придется значительно урезать цену. И даже если вы найдете покупателя, процесс продажи может затянуться на недели, так что вы не сможете быстро получить наличные путем продажи недвижимости.

Есть определенное удовлетворение в том, чтобы купить акцию за 10 и наблюдать как цена ее вырастает до 20 долларов в течение последующих 5 лет, но для некоторых людей нет большего удовольствия в том, чтобы найти полу развалившееся здание, договариваться о его покупке, перепланировать и ремонтировать его, находить арендаторов, договариваться об арендной плате, заниматься лоббированием в местном комитете по контролю за арендной платой, изучать проблемы жильцов, посетить бар-митцва арендаторского сына, ремонтировать трубы, писать книги, наблюдать район, раскинувшийся вокруг - и начать все сначала.

Если вам понравится быть столь активно вовлеченным в процесс ваших инвестиций, займитесь недвижимостью. Если чтение финансовых полос и телефонные звонки вашему брокеру являются для вас достаточной степенью участия в судьбе ваших вложений, наверное, вы не захотите становиться магнатом недвижимости после всего вышесказанного.

«Опосредованные» инвестиции в недвижимость

Если вам понравилась идея инвестировать ваши деньги в недвижимость, но вы не хотите иметь дело с реальными зданиями, вам следует подумать об «опосредованных» инвестициях - другими словами, инвестициях в ценные бумаги. Так же как подкрепленные ипотекой ценные бумаги делают возможным для индивидуальных инвесторов быть держателями закладных, другие ценные бумаги позволяют обычной семье из среднего класса стать гордым владельцем недвижимости без того, чтобы получать телефонные звонки от арендаторов требующих лучшего отопления зимой.

Трасты, занимающиеся инвестициями в недвижимость (ИТ)

ИТ по концепции похожи на совместные фонды, которые занимаются инвестициями в акции и облигации. ИТ получают деньги от инвесторов и инвестируют их в портфели ценных бумаг недвижимости. Многие ИТ фактически покупают здания, некоторые выдают закладные на здания, а часть занимается и долговыми и обычными инвестициями в недвижимость. Акции ИТ входят в биржевые реестры и если вы позвоните вашему фондовому брокеру - не агенту по недвижимости - он или она смогут купить или продать ИТ для вас с такой же готовностью, как обычные акции и облигации.

Как и совместные фонды, ИТ обеспечивают диверсификацию деятельности и профессиональное управление. Так же они дают возможность небольшому инвестору получить в собственность часть чего-либо, что недоступно им целиком - небоскреба, торгового центра или крупной гостиницы. С точки зрения инвестора, ИТ трансформирует неликвидные инвестиции (недвижимость) в ликвидные (ценные бумаги). Когда сама ИТ может тратить месяцы на покупку и продажу зданий, ее клиенты могут покупать и продавать свои акции, просто позвонив по телефону.
ИТ прошли через несколько циклов подъемов и спадов в 70-х и 80-х, но вновь воскресли в 90-х. В середине 96 г Национальная ассоциация инвестиционных трестов насчитывала 205 ИТ с общим капиталом в 63.2 биллиона долларов. В них входили 171 ИТ инвестировавших в частную собственность, 22 залоговых ИТ инвестировавших в ссуды под залог недвижимости и 12 смешанных ИТ, занимавшихся и тем и другим. Существуют ИТ, специализирующиеся на разных типах недвижимости - гостиницах, зданиях под офисы или квартиры - или специфических географических регионах.

ИТ не занимаются только недвижимостью. Цена акции отражает не только стоимость собственности, которой владеет ИТ, но и тенденции рынка ценных бумаг. Как бы то ни было, ИТ могут приблизить вас к рынку недвижимости и вы при этом не запачкаете рук.

Товарищества с ограниченной ответственностью

Вместо того, что бы вкладывать деньги с тысячами других инвесторов в ИТ вы можете присоединится к более ограниченной группе инвесторов в товариществе с ограниченной ответственностью. Существуют предприятия, в которых главный партнер берет деньги, вложенные партнерами с ограниченной ответственностью и вкладывает их в портфель ценных бумаг недвижимости. Товарищества могут покупать квартирные дома, здания под офисы, торговые центры, склады или что-либо еще и главный партнер руководит обслуживанием и управлением этой недвижимости. Товарищество обеспечивает инвесторов наличными деньгами ( полученными с арендной платы за собственность) так же как и доходами с растущей стоимости недвижимости, когда она продается несколькими годами позже. Конечно же, главный партнер получает приличную часть за свои заслуги.

По контрасту с ИТ ограниченные товарищества часто требуют значительных первоначальных инвестиций. Они так же не являются ликвидными: вы подписываетесь на несколько лет, и может случиться так, что будет достаточно сложно извлечь ваши деньги до истечения положенного срока. Более того, когда ИТ просто посылает вам форму 1099, демонстрирующую как показать результаты вашего инвестиционного бизнеса для налогообложения, ограниченные товарищества могут помочь вам избежать некоторых налоговых выплат. До налоговой реформы в середине 80х основным притягательным моментом деятельности товариществ работающих в сфере недвижимости была их способность служить прикрытием от налогов.

В наше время товарищества с ограниченной ответственностью, работающие с недвижимостью или в других областях создаются для того, чтобы дать возможность небольшим группам инвесторов использовать привлекательные возможности бизнеса, определяемые главным партнером. У этих товариществ есть свои плюсы и минусы, потому вам следует тщательно изучить инвестиционные предложения, предлагаемые главным партнером и предыдущие результаты деятельности. Товарищества с ограниченной ответственностью отличаются от ИТ не только по численности инвесторов, но и потому, что они являются объектами менее жесткой регуляции, чем ИТ, которые регистрируются в биржевых реестрах и обслуживают всех желающих. Поэтому вы должны обсудить любое намеченное вами товарищество с вашим бухгалтером, адвокатом и фондовым брокером и определить, как много вам известно о его спонсорах.

Недвижимость и другие инвестиции

Вам нет необходимости покупать рабочий комбинезон и чемоданчик для инструментов, чтобы инвестировать в ИТ или товарищества с ограниченной ответственностью. Вашей принципиальной задачей является решить, что же лучше - инвестировать в недвижимость или куда - нибудь еще. Владение домом может изменить ваши привычки и жизненные цели. Инвестирование в недвижимость, в которой вы не собираетесь жить требует очень тщательной оценки недвижимости в контексте всех ваших возможных инвестиционных альтернатив.
Вне зависимости от того, хотите ли вы зарабатывать на реальной недвижимости, занимаясь кирпичами и строительной известью, или путем торговли кусочками бумаги, вы должны определить, какой доход может принести вам недвижимость и насколько это сопоставимо с тем, что вы можете заработать, инвестировав ваши деньги в другое место. Однако недвижимость предлагает больше, нежели просто потенциал для получения хорошей прибыли. Бизнес по недвижимости часто развивается в другой плоскости, чем акции и облигации, таким образом, вы получаете дополнительную возможность диверсификации в ваших владениях, вкладывая в недвижимость. Если недвижимость меняется в цене в одну сторону, в то время как акции в другую - вы сохраняете равновесие.

Запомните, ваш дом - ваша крепость, а так же ваше самое крупное вложение. Он может создавать и деньги и воспоминания, и вы должны это помнить. Кроме этого вы должны оставаться в курсе возможностей, которые могут предложить инвестиции в недвижимость, вне зависимости от того, являются ли они « прямыми» или «опосредованными».