Рынок ждет "длинных" денег

- Отчасти да. В целом в прошлом году было принято более 10 законов, которые имели отношение к развитию ипотеки, но рассматриваемые - основополагающие. Первый закон позволяет не только ипотечным операторам, каким является Федеральное агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК), но и банкам выпускать ценные бумаги, обеспеченные закладными и недвижимостью. Первым шагом к реализации этого закона стала разработанная Центробанком инструкция, которая определяет специальные требования для банков, желающих принять участие в эмиссии ипотечных ценных бумаг. Для рынка такой закон очень важен: чем больше будет операторов ипотечного рынка, тем больше может появиться надежных ценных бумаг.

Второй закон, позволяющий пенсионным фондам размещать деньги в ипотечные ценные бумаги, хорош тем, что является источником инвестирования для игроков ипотечного рынка. У пенсионных фондов самые "длинные" деньги. Сегодня размер накопительной части средств достиг уже порядка 50 млрд. рублей. Так вот 15% денег они могут вложить в ценные бумаги.

Однако пока есть сложность в этом размещении: для сохранения пенсионных денег от инфляции эти бумаги должны приносить доход, равный самой инфляции плюс 3%. Инфляция в России по итогам прошлого года составила 12%, прибавим 3%. То есть инвестировать средства ПФ есть смысл в бумаги с доходностью не менее 15%. Владимир Путин, выступая на Госсовете, сказал, что пока считает преждевременным инвестировать средства ПФ в ипотечные бумаги. Это вызвало недоумение. Хотя президент абсолютно прав, деньги ПФ должны быть полностью защищены, но при этом должна развиваться ипотека. То, что делает АИЖК, я считаю очень разумной политикой. Агентство рефинансирует кредиты, выданные под 15% в рублях. Скоро ожидается следующая эмиссия ценных бумаг, при которой ставка может быть снижена до 13 процентов.

Ставка в 15% годовых образовалась в результате прошлогодней эмиссии АИЖК на сумму 1 млрд. 70 млн. руб., деньги были размещены под 9,69%. Это позволило первичному оператору рефинансировать кредиты в региональных отделениях на условиях 15%. Из них 1% получил оператор, 1% - региональный уполномоченный банк, 1% АИЖК и 12% - это сами деньги, их исходная цена. При использовании средств ПФ исходная цена денег будет 15%, плюс 3% маржа ипотечных операторов, получится 18 процентов.

- Выходит, если АИЖК снизит ставку до 13%, пенсионным фондам будет по-прежнему невыгодно размещать свои средства на ипотечном рынке, а банки так и останутся без "длинных" денег?

- Да, разрыв увеличится. Возникает замкнутый круг: чтобы сделать ипотеку массовой, надо снижать ставку, а чтоб сохранить пенсионные сбережения граждан, ставку снижать нельзя. Но первая эмиссия у Федерального агентства прошла очень успешно и показала, что есть инвесторы, которые могут привлекать средства с фондового рынка. Бумаги раскупили сторонние инвесторы: инвестиционные и страховые компании. Значит, банки могут уверенно выпускать ипотечные ценные бумаги. У них появятся "длинные" деньги, и ставки уменьшатся. Ведь самая большая проблема ипотеки известна - низкие доходы населения и высокие процентные ставки. Плюс к этому инфляция, которая приводит к увеличению стоимости квадратного метра жилья.

- По большому счету, весь процесс развития ипотеки "завязан" на инфляцию.

- В целом развитие ипотеки зависит от стабилизации общей экономической ситуации в стране. Если уменьшается инфляция, то уменьшаются и ставка рефинансирования, и проценты по кредиту. По прогнозам правительства, инфляция будет уменьшаться в среднем на 2% в год. В этом году ожидается уровень в 10%, через год он станет 8%, еще через год 6%. Это произойдет в 2006-2007 году. Тогда количество россиян, которые смогут взять кредит, возрастет в несколько раз и достигнет 40-50 процентов.

Когда стабилизируется общая экономическая ситуация, у населения появятся "белые" доходы, кредит станет взять проще. Если уменьшится инфляция, ПФ будут активно размещать свои деньги в ипотечную программу. В принципе, это процесс постепенный. Первыми в ипотеку "пойдут" негосударственные ПФ. Ведь ипотека сама по себе стимулирует экономический рост.

- А когда ставка начнет снижаться, заемщики, взявшие кредит на условиях 13-15% годовых, смогут рассчитывать на уменьшение процентов?

- По стандартам АИЖК для заемщиков, уже получивших кредит, предполагается снижение ставок по мере снижения ставки Федерального агентства. Что касается аккредитованных при агентстве банков, то, конечно, они тоже будут снижать ставки и для "старых", и для новых заемщиков. Например, сейчас, когда снизилась ставка рефинансирования очень многие банки уменьшили ставки по депозитам.

Но вот в чем проблема. Банки привлекают деньги, причем под определенный процент. Например, если банк взял средства под 10%, то и через несколько лет вернуть их он должен на тех же условиях. Уменьшив проценты по кредиту для заемщика, банк окажется в минусе. Так что маловероятно, что ставки банков, работающих с привлеченным капиталом, снизятся.

- Сколько кредитов было выдано банками в прошлом году?

- На начало 2003 года в стране было куплено на ипотечные средства 40 тысяч квартир. Эту цифру привел Владимир Путин в своем послании федеральному собранию. Но из 40 тысяч 5 тысяч квартир приобретено в кредит по коммерческой ипотеке, 10 тысяч на ипотечные займы, 25 тысяч с рассрочкой платежа. За 2003 год региональные операторы предоставили по ипотеке еще 20 тысяч квартир. Банками, входящими в ассоциацию российских банков, выдано еще 27 тысяч кредитов, 5 тысяч квартир реализовали кооперативы, около тысячи продано через строительно-сберегательные кассы. Активно развивается отраслевая ипотека в крупных компаниях: Минатоме, Росэнергоатоме, МЖД, Газпроме, нефтяных корпорациях. У них статистика - 6-7 тысяч кредитов за прошлый год. Так что всего к концу 2003 года по ипотеке реализовано 100 тысяч квартир, это на 72 млрд. рублей. Из общего количества, по состоянию на начало 2004 года, 2,5 тысячи закладных было рефинансировано АИЖК на сумму боле 800 млн. рублей.

- Вы сказали, что первую эмиссию АИЖК можно считать успешной. Так когда же банки последуют примеру агентства?

- Думаю, в этом году. В принципе, 800 млн. рублей, рефинансированных АИЖК, не такая уж большая сумма, всего 1,5% от 72 млрд. рублей. Все остальные средства не рефинансированы. Так что банкам есть где развернуться. Между прочим, банк "Московское ипотечное агентство" (МИА) провел эмиссию раньше, чем федеральное. МИА выпустило облигации под гарантии Правительства Москвы. Другое дело, что эти средства пошли на ипотеку коммерческую, а не жилищную: офисы, магазины и пр. В жилье пошло немного средств, поэтому возник спор между АИЖК и МИА, которое подало заявок на 300 млн. руб., а не одной закладной не представило. Кстати, это не первый прецедент, в регионах такие штрафные санкции применяются давно, это дисциплинирует.

- Сколько закладных АИЖК собирается выкупить в этом году?

- В федеральном бюджете прошлого года осталось 2,5 млрд. руб. переходящих гарантий, еще 4,5 млрд. руб. предусмотрено в бюджете этого года. В общей сложности порядка 6,5 млрд. руб. - гарантии для выпуска облигаций. Учитывая, что гарантии предоставляются на сам кредит и на проценты по нему, то, чтобы посчитать общее количество привлеченных средств, надо сумму гарантий поделить на два. Так что АИЖК сможет привлечь 3 млрд. руб., что при средней стоимости закладной в 350 тыс. рублей позволит рефинансировать 8-9 тыс. кредитов. Эмиссия планируется во втором квартале 2004 года.

- Это деньги, которые пойдут на жилищные кредиты в том числе и в регионах. Скажите, а как там обстоят дела с развитием ипотеки?

- Самые передовые в северо-западном федеральном округе - Вологодская и Ленинградская области, в Центральном - Белгородская, Брянская, Московская области, в Приволжском - Самарская область и Республика Башкортостан, в Уральском - Ханты-Мансийский округ, в Сибирском округе - Новосибирская область, в Дальневосточном - Якутия. В регионах ипотека развивается под эгидой руководителей администраций по пути создания региональных операторов. Губернаторы учреждают ипотечный фонд, агентство или корпорацию, которая заключает трехстороннее соглашение с АИЖК. И начинается процесс рефинансирования кредитов. Региональные власти развивают, как правило, ипотеку социальную, а не коммерческую. Это кредиты под 5-10% в рублях на 15-20 лет. Разница в процентной ставке с целью рефинансирования гасится из местных бюджетов. Кредиты получают очередники, военнослужащие, уволенные в запас, переселенцы. Поскольку процент по кредиту невысокий, то почти не возникает ситуаций, когда заемщик отказывается выплачивать кредит.

- Последний вопрос о проекте "Улица ипотеки", разработанном при участии МАИФ. В феврале на "ДОМЭКСПО" он будет представлен уже во второй раз. В чем будет его отличие от предыдущего?

- Мы планируем параллельно провести более десяти семинаров, посвященных ипотеке. Будут вручены дипломы руководителям организаций за наибольшие успехи в развитии ипотеки. Но одно из важнейших событий - возможность для участников проекта присутствия на расширенной коллегии Госстроя, где будет премьер Михаил Касьянов. Участников выставки планируется пригласить на коллегию, а участников коллегии - на выставку, чтобы они могли ознакомиться и с последними проектами в области недвижимости и ипотечными программами, представленными на "Улице ипотеки".

Почему мы вообще задумали этот проект? В основном на "ДОМЭКСПО" всегда были представлены риэлторские и инвестиционно-строительные компании. Но сейчас начали активизироваться и банки. Поэтому на "Улицу ипотеки" мы пригласили порядка 15 банков, крупнейшие страховые, оценочные компании, которые участвуют в процессе ипотеки. Чтобы человек мог не только ознакомиться с объектами недвижимости, но и выбрать банковский продукт, провести независимую оценку квартиры и застраховать сделку. В этом году, учитывая прошлый успех, мы планируем участие ведущих банков: МИА, МДМ-банк, Фора-банк, Газпромбанк, ОПТ банк, Промэнергобанк, компания "Социальная инициатива" и "Лаурел", страховая компания РОСНО и пр. По итогам первого реализованного проекта можно сказать, что на "Улице ипотеки" побывало более 10 тысяч посетителей, а вообще их количество было в три раза больше, чем у остальных стендов выставки.

Беседовала Лилия Лобанова
Газета "Квартира. Дача. Офис"