По мнению большинства риэлторов, такая динамика (возможно - с локальными спадами) сохранится до лета следующего года. После юбилейных торжеств (начало лета 2003-го) , по мнению большинства специалистов рынка, положительные тенденции сменятся некоторым сокращением спроса и падением цен.

Федеральные и частные юбилейные инвестпрограммы (масштабная реконструкция памятников, дорожные работы, благоустройство дворов и пр. ) сопровождаются заметным притоком средств. Часть их неизбежно оседает в недвижимости. Кроме того, сложные проекты стимулируют наем высококвалифицированных специалистов и менеджеров. Многим из них нужно жилье. Эти факторы, а также рост реальных доходов горожан поддерживают спрос на достаточно высоком уровне.

Генеральный директор компании "Адвекс-РОССТРО" Владимир Гаврильчук полагает, что именно постоянный спрос обеспечивает стабильный, без рывков, ценовой рост в течение 2002 г. Однако по разным категориям жилья картина получается достаточно пестрая. Однокомнатные квартиры заметно дорожали в предыдущий период (в 2000 - 2001 гг. ) , и резерв роста в этом секторе оказался меньше: за девять месяцев прибавка для типовых "единичек" составила всего 1,5 - 2%. Зато двухкомнатные квартиры, также попадающие в разряд дефицитных, подорожали на 8,5% , а менее популярные трехкомнатные - на 9,2%. Ведущий специалист группы компаний "Аверс" Андрей Бойко прогнозирует, что рост средних цен до конца года составит 19 - 20% , в том числе за счет традиционного предновогоднего подъема.

Некоторое сокращение числа сделок в сентябре (всего 66% от рекордного апрельского количества зарегистрированных договоров купли-продажи) связано скорее с сезонными факторами, чем с какими-то серьезными экономическими причинами. Менеджер агентства "Итака" Алексей Лобанов отмечает, что сокращение числа "закрытых" сделок в сентябре - дело обычное после периода летних отпусков. Тем более что на цены это не повлияло, напротив, сентябрьский "плюс" оказался более заметным, чем в предшествующие месяцы.

Специалисты "Итаки" в августе - сентябре зафиксировали еще одну тенденцию: заметно вырос спрос на комнаты. Это связано с началом учебного года: среди петербургских первокурсников немало приезжих из сырьевых регионов. Для обеспеченных семей стало очевидно: купить вполне ликвидную комнату не в пример выгоднее, чем на протяжении нескольких лет платить за арендованную квартиру.

В условиях стабильного, но ограниченного во времени ( "трехсотлетними" торжествами) роста достаточно сложно прогнозировать поведение покупателей. Те, для кого приобретение квартиры не является обязательным и срочным, предпочитают выжидать. Кроме того, риэлторы отмечают ужесточение требований к жилью на вторичном рынке (однородное окружение, состояние подъезда, надежность расчетов и оформления документов). Существенно больше внимания, чем год-два назад, клиенты уделяют затратам на эксплуатацию.

Отчасти из-за формирования новой структуры требований изменилась ситуация в старом фонде исторической зоны застройки. Расселение идет достаточно вяло: себестоимость высока, а в предложении достаточно уже расселенных квартир. Подыскать конечного покупателя, согласного на расселение, стало сложнее. Впрочем, место выпавших конечных покупателей заняли частные инвесторы.

Генеральный директор агентства "Любимый город" Ирина Мошкалова отмечает, что в центре остались лишь единичные объекты. Самая ходовая площадь - 200 кв. м. Средняя цена при прямой продаже квартиры в приличном состоянии - $2000 за 1 кв. м, причем качество ремонта принципиального значения не имеет, потому что новый владелец все равно будет переделывать по-своему. В оборот включаются все новые зоны, претендующие на статус престижных, но покупатели воспринимают их не сразу. Сейчас, например, владельцы просят по $3000 за 1 кв. м за неплохую квартиру на ул. Рылеева: ремонт, антиквариат. Если бы она располагалась на Малой Конюшенной - стоила бы по $3500, считают менеджеры "Любимого города".

На Манежной площади прошла сделка - $1800 за 1 кв. м: "коммунальное" состояние, разобранный подъезд; нормальное жилье здесь будет в лучшем случае через несколько месяцев. Сегодня риэлторы стараются формировать предложение в центре только за счет полностью расселенных подъездов. Например, на Казанской улице квартира с видом на собор, но в подъезде "без перспектив" стоит всего $1000 за 1 кв. м - просто потому, что покупатель "обречен ходить по этой лестнице", объясняют риэлторы.

На изменение покупательских предпочтений влияют объекты первичного рынка. В центре это редкие новые постройки ( "Дом на Неве", "Дом на Манежной", "Дворянское гнездо") или реконструированные, с полностью замененными коммуникациями, здания. В спальных районах - дома улучшенных серий или построенные по индивидуальным проектам. Покупатель ориентируется на качество. Именно поэтому генеральный директор компании "Петербургстрой-Skanska" Виталий Вотолевский считает, что уровень цен в новом строительстве будет определяющим и для вторичного рынка. А это означает, что стабилизация и возможное постъюбилейное снижение цен не будут продолжительными - тарифы растут, основные материалы и рабочая сила продолжают дорожать.

«Ведомости» 15.10.2002

Объявления