Ипотечный демпинг под бюджетным прикрытием

Детонатор массовой ипотеки

Как пояснил 15 октября на проведенном для журналистов семинаре гендиректор агентства Александр Семеняка, снижение кредитной ставки необходимо для того, чтобы российская ипотека как можно быстрее набрала обороты, при которых она смогла бы стать самоокупаемой. Для этого, по расчетам АИЖК, нужно в короткие сроки выдать ипотечных кредитов на 10-15 млрд. рублей. Как считают в агентстве, спрос на этот объем среди населения существует, и удовлетворить его реально возможно при ставках на уровне 14-18 процентов годовых в рублях. Только в этом случае население проявит к ипотеке должный интерес.

После выполнения этой задачи, по словам Александра Семеняки, начнется прибыльная ипотека, в которую активно пойдет частный капитал. Для старта агентству потребуется бюджетная поддержка для расчетов с инвесторами. Ведь они будут финансировать ипотечную схему, покупая облигации АИЖК под доходность, превышающую стоимость выдаваемых кредитов. В "правильной" ипотечной схеме кредит должен быть, наоборот, на несколько процентных пунктов дороже, чем стоимость заимствований. Но чтобы к этому прийти, правительство должно оказать ипотеке стартовую поддержку. А уж дальше, как рассчитывают в агентстве, все пойдет "правильно".

Сеть покроет всю страну

Ипотечная программа АИЖК разворачивается по всей территории страны. Схема ее реализации заключается в следующем. На местах в форме фондов, открытых акционерных обществ или ГУПов создаются так называемые региональные операторы (РО), не менее чем на 51 процент принадлежащие местным и региональным администрациям. РО становятся сервисными агентами Федерального агентства по платежам. Во взаимодействии с местной или региональной администрацией они организуют работу по выдаче банками ипотечных кредитов, подключают к схеме оценщиков, риэлторов, страховые компании и отвечают за аккуратность расчетов заемщиков по выданным кредитам. РО будут выкупать у банков закладные (права требования по кредитам, оформленные в виде ценных бумаг), аккумулировать их и оптом продавать агентству. АИЖК в свою очередь на базе приобретаемых закладных будет формировать обеспечение, которое в законе об ипотечных ценных бумагах называется ипотечным покрытием. Оно станет активом, который будет храниться на балансе агентства. Под обеспечение этим активом АИЖК начнет выпускать эмиссионные ипотечные ценные бумаги, с помощью которых будет привлекать средства инвесторов на рефинансирование кредитов.

Для того чтобы унифицировать работу всех участников схемы и обеспечить надлежащий контроль над рисками, агентство разработало стандарты процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов. В них формализованы требования ко всем участникам программы. Так, например, согласно стандартам, сегодня ипотечные кредиты могут выдаваться на срок 5-20 лет в рублях не менее чем под 18 процентов годовых, доход заемщика должен быть подтвержден документально, а ежемесячные аннуитетные платежи по кредиту не должны превышать 30 процентов совокупного дохода семьи заемщика. По расчетам агентства, такие кредиты сегодня по силам семьям с доходом 20-25 тыс. рублей в месяц. Они станут рефинансироваться только тем банкам, которые будут отвечать стандартам.

Мухи и котлеты

Поначалу агентство планировало развернуть по всей стране свою филиальную сеть. Однако, подумав, решило этого не делать. Как пояснил замдиректора департамента региональной политики и маркетинга АИЖК Александр Иванов, в этом случае все риски ипотеки ложились бы на агентство. Но его такой вариант не устраивает. По словам Иванова, риски всех участников процесса должны быть распределены равномерно. Правда, понятие равномерности у федеральной структуры оказалось несколько своеобразным: при наступлении дефолта вся тяжесть работы с первичным заемщиком должна ложиться на региональные администрации и РО. Подписывая с АИЖК соответствующее соглашение, они должны предусмотреть у себя механизмы, при которых заемщику в случае наступления дефолта предоставлялось бы другое жилье, адекватное сумме, которую он внес на момент прекращения платежей. Они должны обеспечивать качество залогового покрытия, сформированного региональным оператором в виде пула закладных, и при наступлении дефолта по закладной осуществлять платежи в течение определенного времени за заемщика.

По мнению АИЖК, само агентство брать на себя эти риски не может, так как, по словам Иванова, это будет отражаться на качестве ипотечного покрытия и как следствие приведет к повышению стоимости заимствования средств у инвесторов. И вообще, согласно небогатой российской практике, в нашей стране крайне низка доля выданных закладных, по которым заемщик оказался не в состоянии платить, то есть объявил дефолт. К тому же ведь РО и региональные администрации не несут ответственности перед инвесторами, которую будет нести агентство по своим ценным бумагам. Да и с возможными проблемами на местах по ходу реализации программы местным органам власти справиться легче.

На подкачке

Что касается рефинансирования федеральной ипотеки, то на первом этапе будет реализовываться пилотный проект по выпуску и размещению агентством корпоративных облигаций, гарантированных бюджетом. Для того чтобы выдавать ипотечные кредиты под 14 процентов годовых, ему нужно умудриться разместить бумаги хотя бы под 11 процентов. Сегодня доходность наименее рискованных российских долгосрочных бумаг - ОФЗ - находится в диапазоне 14-17 процентов годовых. Для того чтобы размещение обязательств АИЖК прошло успешно, их доходность должна быть еще выше. У этих бумаг, конечно, будет госгарантия, но у самого эмитента пока нет ни рейтинга, ни кредитной истории.

Безусловно, без бюджетной подкачки тут не обойтись. В проекте бюджета на 2003 год запланированы госгарантии по облигациям АИЖК на 4,5 млрд. рублей. 700 млн. из них агентство предлагает направить на увеличение его уставного капитала. Эти деньги и должны стать той самой подкачкой, которая пойдет на выплату инвесторам "недостающих" процентов, позволив разместить облигации под рыночный процент и одновременно выдавать ипотечные кредиты под демпинговый. Возникающий убыток, по словам Александра Семеняки, будет временным и покроется из уставного капитала.

Фьючерс на инфляцию

Для того чтобы продолжать выдавать кредиты под 14 процентов годовых, агентству и в 2004 году потребуется занимать на рынке деньги не дороже чем под 11-12 процентов годовых. Конечно, АИЖК прилагает все усилия для того, чтобы максимально снизить риски для инвесторов и доходность своих облигаций. В частности, планируется внести поправки в закон о банкротстве, которые сделали бы кредитора, выдавшего обеспеченный кредит, первоочередным получателем конкурсных средств в случае банкротства заемщика. Это позволило бы повысить рейтинг надежности агентства при оценке залогового покрытия. А значит, удешевить стоимость его заимствований. Но как бы АИЖК ни старалось, выше "страновых" ориентиров ему не прыгнуть и разместить облигации под доходность, более низкую, чем доходность бумаг Минфина, ему не удастся. Вопрос в том, будут ли суверенные внутренние долговые обязательства через 1,5-2 года торговаться с доходностью 10-11 процентов годовых, если сегодня за них инвесторы просят 16 процентов? Если будут, то без вопросов. А если нет? Александр Семеняка на этот вопрос ответил так: "Поскольку мы являемся агентством, созданным государством, то полагаем, что правительственные прогнозы в отношении инфляции справедливы. С ее снижением будут опускаться и ставки доходности по ОФЗ. Если же этого не произойдет, тогда мы понесем убытки. Но, наверное, этот риск вновь будет покрыт государственными гарантиями".

Если наше правительство обеспечит должным образом уверенность будущих инвесторов в завтрашнем дне, тогда, может, и впрямь в России случится массовая ипотека.

«Финансовая Россия» №38, 17.10.2002