В результате приватизации и снятия ограничений на размер и количество жилых помещений , которыми могут владеть граждане, изменилась структура жилого фонда по формам собственности: по некоторым оценкам, сегодня до 60% всего жилья находится в частной собственности. Сложились все предпосылки к тому, чтобы население смогло приобретать квартиры на свободном рынке как за счет личных, так и предоставленных в кредит средств. И здесь на первый план вышла задача развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

Самой популярной на российском рынке ипотечного жилищного кредитования является программа DeltaCredit. Ее организатор — специализированный ипотечный банк DeltaCredit ( www.deltacredit.ru ). Он был создан на основе российского «Дж. П. Морган Банк», приобретенного фондом «США–Россия» в конце 2001 г. Уставный капитал банка составляет 20 млн. долл., его долгосрочные кредитные ресурсы формируются из 35 млн. долл., предоставленных вышеуказанным фондом, и 40 млн. долл., поступивших от Международной финансовой корпорации (МФК) и Европейского банка реконструкции и развития (ЕБРР). Ипотечные кредиты в рамках данной программы предоставляются на покупку готового и строящегося жилья в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге. Кроме того, в августе 2002 г. DeltaCredit расширил спектр предлагаемых услуг за счет кредитования загородной недвижимости (покупка готовых коттеджей, завершение строительства и проведение отделочных работ).

В настоящий момент с DeltaCredit банком работают 12 российских банков. И если ранее сотрудничество строилось на целевом выделении банкам–партнерам средств на ипотечное кредитование, то теперь основной формой взаимодействия должна стать брокерская программа. По условиям брокерского соглашения банк–брокер предоставляет клиенту ипотечный кредит за счет собственных средств, имея жесткие гарантии со стороны DeltaCredit банка о выкупе этого займа через определенное время. Схема предоставления кредитов с их последующей продажей специализированным ипотечным банкам давно и успешно работает во всем мире. Взяв ее на вооружение, банк DeltaCredit ставит целью более оперативно и полно удовлетворять все возрастающий спрос на ипотечные ссуды со стороны потенциальных заемщиков.

Выбор банков–партнеров основывается прежде всего на тщательном анализе их финансовой устойчивости и надежности. Второй фактор, влияющий на принятие положительного решения о начале сотрудничества, — стратегическая направленность банка на развитие розничных услуг для своих клиентов, в том числе и ипотечного кредитования, а также наличие в его штате квалифицированных специалистов по данному направлению.

На вопрос, почему большинство отечественных банков не в состоянии самостоятельно и за счет собственных средств предлагать услуги по долгосрочному кредитованию населения на покупку жилья, ответ прост. Дело в том, что источником кредитных ресурсов банка выступают его пассивы (в основном депозиты населения), которые в условиях российской действительности носят краткосрочный характер. И это вполне объяснимо: вкладчики не спешат расставаться со своими деньгами на длительный срок, перепоручая их банкам, из-за сохраняющегося к ним недоверия, порожденного разрушительными последствиями кризиса 1998 г. Поэтому у банка может возникнуть критическая ситуация, когда поступления по его долгосрочным активам (выданным ипотечным кредитам) окажутся несбалансированными с его обязательствами по краткосрочным пассивам, т.е. из-за недостатка ликвидных средств банк попросту не сможет вернуть деньги своим вкладчикам. Чтобы иметь возможность предоставить ипотечный кредит на длительный период, российским банкам необходимы долгосрочные ресурсы, по срокам сопоставимые со сроками выдаваемых ипотечных кредитов, а также работающая система рефинансирования, которая предполагает существование развитого рынка ипотечных ценных бумаг. Пока единственная возможность для отечественного банка привлечь долгосрочные ресурсы — сотрудничество с международным инвестором, в роли которого и выступает DeltaCredit банк.

В настоящий момент банки–партнеры имеют право кредитовать только покупку квартир на вторичном рынке на условии фиксированной ставки в 15%. Программы выдачи кредитов на приобретение строящегося жилья, готового жилья на условии переменной процентной ставки, а также загородной недвижимости пока предлагаются только самим DeltaCredit банком и будут переданы банкам–партнерам после накопления критического опыта и выработки соответствующих стандартов.

В DeltaCredit банке работает телефон «горячей линии» (095) 230–6060 (Москва) и (812) 325–6200 (Санкт-Петербург), по которому можно задать любые вопросы по ипотечному кредитованию. Кроме того, позвонив по этим номерам, потенциальный заемщик сможет пройти предварительную квалификацию и приблизительно рассчитать стоимость кредита, на который он может претендовать, и сумму ежемесячных платежей. Основные этапы процесса получения ипотечного кредита

1. Предварительная квалификация (одобрение) заемщика .

Заемщик получает всю информацию о банке, знакомится с условиями предоставления кредита, своими правами и обязанностями, которые будут закреплены в кредитном договоре. Кредитный эксперт оценивает платежеспособность заемщика и с учетом его доходов, наличия у него средств для осуществления первоначального взноса и примерной стоимости покупаемого жилья определяет максимально возможный размер кредита. Указанная процедура именуется андеррайтингом заемщика.

Анкету потенциального заемщика можно заполнить на сайте DeltaCredit банка, предварительно воспользовавшись ипотечным калькулятором, чтобы хотя бы ориентировочно рассчитать максимальный размер кредита, на который следует претендовать, исходя из текущего уровня дохода.

Но предварительную квалификацию не следует путать с подтверждением кредита. Решение банка (одобрение кредитной заявки или мотивированный отказ от предоставления средств) основывается на тщательной проверке документов, которые должен представить заемщик. С их списком также можно ознакомиться на сайте DeltaCredit банка. Во время этого этапа банк полностью оценивает доходы, активы, обязательства и кредитную историю заемщика, пытаясь определить его способность обслуживать и своевременно погасить кредит. В качестве документально подтвержденного дохода банк будет рассматривать зарплату по основному месту работы, по совместительству, по трудовым договорам, а также процентные доходы по депозитам в банках, доходы по ценным бумагам, доходы в виде страховых выплат, доходы от сдачи в аренду принадлежащего заемщику движимого и недвижимого имущества (при наличии заключенных и зарегистрированных договоров аренды) и прочие документально подтвержденные доходы. Кроме того, в качестве косвенных доказательств своего реального финансового положения (если его не удается подтвердить справкой из бухгалтерии о «белой» зарплате) заемщик может использовать документально подтвержденные крупные расходы и имеющееся дорогостоящее имущество (квартира, дача, автомобиль, земельный участок и т.п.).

Многие банки для оценки платежеспособности клиента применяют неформальные технологии, не требующие жесткой документированности дохода. Учитывая, что сегодня большинство обеспеченных людей не легализуют свою прибыль, материальное положение клиента проверяют эксперты: оценивают примерный уровень его расходов, должность, репутацию и уровень фирмы–работодателя, образование, налоговые декларации и таким образом определяют размер и стабильность реального дохода.

Срок рассмотрения кредитным комитетом заявки на ипотечный кредит обычно не превышает двух недель. В случае положительного решения банк установит максимальную сумму кредита исходя из среднего размера чистого (после уплаты налогов) ежемесячного дохода за последние 12 мес. При этом в расчет будет принят совокупный доход супругов или других взрослых членов семьи, выступающих созаемщиками по получаемому ипотечному кредиту.

После получения заемщиком сообщения об успешном прохождении процедуры андеррайтинга (скорее всего, устного) имеет смысл потребовать от банка письменное подтверждение с описанием основных условий предстоящей кредитной сделки. В нем должны быть указаны процентные ставки, дополнительные сборы, скидки и срок действия данного официального подтверждения. Решение кредитного комитета банка о предоставлении ипотечного кредита действительно в течение трех месяцев. За этот срок заемщику вместе с банком предстоит полностью оформить сделку, иначе вопрос о кредитовании нужно будет рассматривать повторно.

2. Подбор квартиры.

Она должна соответствовать финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подбирать себе жилье как до представления кредитной заявки в банк, так и после одобрения кредита. В первом случае продавец жилья и клиент могут подписать предварительный договор купли-продажи квартиры, который после уплаты заемщиком первоначального взноса закрепит за ним преимущественное право приобретения данного жилья по согласованной цене и в согласованные сроки, т.е. уплата задатка подтверждает серьезность намерений клиента. Но если покупать квартиру последний собирается с использованием ипотечного кредита, то, не имея на руках подтверждения от банка, он рискует либо потерять средства, переданные продавцу в виде аванса, если банк откажет в выдаче кредита, либо в условиях недостатка времени оформить ипотечный кредит не на лучших условиях. Поэтому заемщику целесообразнее дождаться от банка подтверждения кредитной заявки, чтобы действовать более свободно в выборе жилья, зная размеры той суммы, которой он будет располагать для покупки.

Заемщик может искать квартиру самостоятельно или прибегнуть к помощи риэлторских компаний. На сайте DeltaCredit банка в разделе «Наши Партнеры» приведен список фирм, у которых уже есть опыт совместной работы по данной программе. При подборе квартиры целесообразно воспользоваться услугами специалистов, ведь они хорошо разбираются во всех тонкостях оформления ипотечных сделок, знают о требованиях банка к жилью, которое будет выступать обеспечением выданного кредита, и могут проверить его на юридическую чистоту (т.е. на основании документов удостовериться в праве собственности продавца на квартиру), оградив покупателя от множества проблем. Здесь потенциального заемщика нужно предостеречь от сотрудничества с риэлтором, который выступает как на стороне продавца, так и на стороне покупателя. Трудно поверить, что такого рода посредник будет представлять и защищать интересы обоих участников сделки одновременно. Поэтому при приобретении квартиры лучше нанять своего агента (юриста, адвоката), который в данной сделке сможет отстаивать только ваши интересы.

Очень опасно покупать квартиру без профессиональной технической экспертизы. Не стоит доверять голословным утверждениям продавца о техническом состоянии квартиры — все должно быть подтверждено документально. Помните, что при покупке жилья на вторичном рынке есть большая вероятность столкнуться с такими проблемами, как вздутие паркета или протекание потолка. Поэтому обязательно нужно выяснить, когда в квартире последний раз делался капитальный и косметический ремонт. Для проверки технического состояния помещения лучше всего нанять независимого технического эксперта, который по результатам осмотра составит письменное заключение, где будут указаны все достоинства и недостатки данной квартиры на момент ее проверки. Покупка квартиры — сложный процесс, поэтому во избежание проблем рекомендуется зафиксировать в письменной форме все детали сделки (дополнительное оборудование квартиры, срок ее освобождения продавцом, выписка из нее прописанных лиц, порядок расчетов, штрафные санкции и т.д.).

Особое внимание следует уделить проверке юридической чистоты квартиры — «проверке чистоты титула». Данный термин подразумевает выявление всех лиц, которые фактически или потенциально имеют какие-либо права на данную квартиру, проверку на наличие обременений со стороны третьих лиц и случаев ущемления прав бывших владельцев квартиры в предыдущих сделках по отчуждению. Отметим, что банк, финансируя покупку жилья на 70–85% его стоимости, в не меньшей степени, чем заемщик, заинтересован в качественной проверке юридической чистоты квартиры и соблюдении всех формальностей. Это объясняется его стремлением получить по выданному ипотечному кредиту ликвидное обеспечение. Заемщику достаточно сообщить банку адрес и стоимость выбранного жилья, и все вопросы, связанные с процедурой заключения сделки, ему помогут решить представители банка и риэлторы.

Если деньги для взноса из собственных средств на покупку нового жилья клиент собирается получить от продажи старой квартиры, риэлторская компания поможет найти на нее покупателя, составив цепочку обменов, максимально экономящую время, а также оперативно решить вопросы выписки-прописки.

Оценку покупаемой квартиры и определение ее рыночной стоимости осуществит независимый оценщик, которого также может порекомендовать банк. Эта процедура необходима для того, чтобы банк–кредитор удостоверился в достаточной ценности квартиры в качестве обеспечения предоставленного ипотечного займа.

3. Подписание кредитного договора и трехстороннего договора купли-продажи и ипотеки квартиры.

Для получения кредита на покупку выбранной квартиры заемщику необходимо заключить с банком кредитный договор, определяющий условия получения и погашения кредита (сумма, срок предоставления, размер уплачиваемых процентов за пользование заемными средствами, порядок погашения кредита и процентов, основания для досрочного расторжения договора, порядок взыскания кредита и процентов по нему и др.) и содержащий сведения о жилье, которое будет приобретено на выделенные банком средства.

Кроме того, оформляется трехсторонний договор купли-продажи и ипотеки квартиры, который заключается между продавцом, покупателем и банком–кредитором. Все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора. Все банки–партнеры, участвующие в программе DeltaCredit, используют единые формы этих договоров.

Для первоначального взноса заемщик может открыть специальный счет в банке в день заключения договора купли-продажи и установления ипотеки или положить наличные в депозитную ячейку. Эта схема является дополнительным условием предоставления кредита и наиболее безопасна как для покупателя квартиры, так и для продавца. Кредитные средства, предоставляемые банком, перечисляются на счет продавца после государственной регистрации ипотеки (права залога), возникающей на основании трехстороннего договора.

После государственной регистрации сделки заемщик становится собственником квартиры. Теперь он вправе проживать в ней, прописать себя и членов своей семьи. Правда, по словам Марины Жуковой («Пробизнесбанк»), прописка детей, а также включение их в число собственников квартиры требует согласия банка, а также разрешения органов опеки. Заемщик не может продать, обменять или подарить свою квартиру без разрешения банка до тех пор, пока полностью не рассчитается по кредиту.

4. Страхование.

Обязательное условие получения кредита — оформление заемщиком договоров по трем видам страхования, выгодоприобретателем по которым выступает банк:

· страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения и уничтожения;

· страхование риска утраты права собственности на приобретенную квартиру;

· страхование жизни и потери трудоспособности заемщика.

Страхование призвано оградить заемщика и банк от дополнительных рисков. При наступлении страхового случая компания перечислит банку сумму, необходимую для погашения кредита, и заемщик будет освобожден от всех обязательств по дальнейшему обслуживанию и возврату долга. Поэтому, по словам Юрия Назаркина («Спасские ворота»), страхование при ипотечном кредитовании защищает не только интересы банка–кредитора, но и интересы семьи заемщика, выполняя важную социальную функцию.

Услуги страховой компании оплачивает заемщик. Общая стоимость трех видов страхования составляет не более 1,5% от суммы непогашенного кредита (ссудной задолженности), увеличенной на 10%. По словам Алексея Семенихина («Якорь»), страховой договор заключается на весь период действия кредитного договора с ежегодной уплатой страховой премии. Каждый год размер премии уменьшается, т.к. за базу при ее исчислении принимается остаток непогашенного кредита.

Механизм страхования по программе DeltaCredit отработан до мелочей, условия договоров носят стандартный характер, что позволяет минимизировать временные затраты заемщика. Банк–кредитор обязательно порекомендует своему клиенту страховщика, с которым у него сложились устойчивые отношения и который оформит все документы за один день.

Список страховых компаний, работающих по данной ипотечной программе, также можно найти на сайте DeltaCredit банка в разделе «Наши Партнеры».

5. Обслуживание и погашение кредита.

Погашение кредита при использовании фиксированной ставки процента происходит ежемесячно равными платежами, которые включают как причитающиеся с заемщика проценты, так и часть суммы основного долга. В новой программе кредитования покупки готового жилья с переменной процентной ставкой в зависимости от LIBOR расчет ежемесячных платежей носит более сложный характер, но с попыткой соблюсти принцип их равенства на протяжении всего кредитного срока.

Если у заемщика появляется возможность внести в счет погашения кредита дополнительную сумму сверх плановых выплат, то после соответствующего уведомления банка он может произвести как частичное, так и полное досрочное погашение кредита. Банк примет дополнительную сумму в счет погашения кредита и пересчитает размер ежемесячных платежей либо уменьшит срок кредита. Однако в зависимости от типа кредита банк установит срок, в течение которого будет действовать запрет на досрочное погашение. По базовой программе (с фиксированной ставкой) срок этого моратория составляет 6 мес. Если досрочное погашение осуществляется с 7-го месяца по 5-й год включительно, банк взимает дополнительные компенсационные выплаты в размере 3% от суммы платежа в счет досрочного погашения. С 6-го по 8-й год включительно — 1%. После 8-го года компенсационные выплаты не взимаются. По программе с переменной ставкой заемщик может досрочно погасить кредит без ограничений через 12 мес.

Если заемщик нарушил срок проведения выплат, то банк начисляет штрафные санкции в размере 0,5% в день от суммы просроченного платежа. Но если в ходе погашения кредита заемщик по объективным причинам не сможет вносить платежи в полном объеме, банк совместно с Delta Credit банком постарается помочь ему и выработает взаимоприемлемое решение. Например, предложит отсрочку платежей в счет погашения основного долга или отменит компенсационные выплаты. Однако, если трудности заемщика окажутся не временными, решение в виде реструктуризации ежемесячных платежей для банка окажется неприемлемым. В этом случае, как и при систематических задержках платежей и неисполнении заемщиком условий кредитного договора, банку придется провести досрочные расчеты по кредиту.

По словам Тамары Ивановой («Международный промышленный банк»), если заемщик оказался неплатежеспособным, в его интересах самостоятельно найти покупателя на квартиру и за счет вырученных от ее продажи средств погасить задолженность перед банком. В этом случае повышается вероятность выйти из кредитного договора без серьезных потерь и даже вернуть себе взнос на покупку квартиры, уплаченный из собственных средств. Если же заемщик откажется от продажи квартиры и пойдет на обострение конфликта с кредитором, банку придется через суд обращать взыскание на имущество, являющееся предметом залога. Тогда средства от реализации квартиры пойдут не только на возмещение банку убытков, возникших вследствие неисполнения или просрочки платежей, но и на возмещение расходов по реализации залога, судебных издержек и иных трат, вызванных обращением взыскания. Естественно, в этом случае сумма, возвращаемая заемщику, будет существенно ниже.

14 февраля 2002 г. вступили в силу поправки к Закону «Об ипотеке». Теперь прописка в квартире залогодателя (заемщика по ипотечному кредиту) и членов его семьи не является препятствием для обращения взыскания на квартиру.

Из ст.78: «Обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в этом жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи при условии, что данный жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредитных средств, предоставленных на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры… Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке... Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса».

Но пока случаев судебных разбирательств в связи с обращением взыскания на имущество неплатежеспособных должников, получивших ипотечный кредит в рамках программы DeltaCredit, не было. Видимо, причина этого в тщательной проверке надежности потенциальных заемщиков. Плюсы и минусы ипотеки

DeltaCredit характеризуется отсутствием многих ограничений и дополнительных требований, присущих другим программам. Например, для получения ипотечного кредита не требуется иметь гражданство Российской Федерации или постоянную регистрацию в Москве (Московской обл. или Санкт-Петербурге). Не нужно искать поручителей, нет ограничений по выбору квартиры и риэлторской компании, участвующей в сделке.

Преимущества ипотечного кредитования.

· Заемщик может в достаточно короткие сроки вселиться в квартиру, получив при этом долговременную (10 лет) рассрочку платежа.

· Заемщик имеет возможность пользоваться в течение всего срока ипотеки льготами по подоходному налогу в размере всей суммы кредита и процентов по нему. C 1 января 2001 г. действует новый порядок расчета и применения льготы по подоходному налогу. В соответствии с новым Налоговым кодексом налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным в банках РФ. Общий размер данного имущественного налогового вычета не может превышать 600 000 руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам. Право на получение вычета предоставляется на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода.

· Кредитный договор может служить документальным подтверждением источника средств на приобретение квартиры, необходимым для представления в налоговые органы. Такое подтверждение может быть затребовано налоговыми органами в соответствии с положением нового Налогового кодекса о контроле над расходами граждан.

· Размер ежемесячных платежей по кредиту зафиксирован в договоре и не может быть изменен в случае повышения рыночной стоимости жилья или процентной ставки Центробанка.

· При расчете кредитоспособности принимается во внимание совокупный доход семьи: зарплата, страховые выплаты, проценты по банковским вкладам, доходы от ценных бумаг и иные виды поступлений.

Недостатки ипотечного кредитования.

· Риск оказаться неплатежеспособным.

· Сумма кредита и процентов по нему устанавливаются в долларах США. Это способно при существенном обесценивании российского рубля лишить многих заемщиков возможности дальнейшего обслуживания и погашения кредита, а следовательно, и квартиры. Однако, по мнению Тамары Ивановой («Международный промышленный банк»), этот риск не представляет столь уж значительной угрозы. Так как DeltaCredit банк выкупает у банков–партнеров выданные ими ипотечные кредиты, т.е. берет на себя функции кредитора, то в случае непредвиденных событий в российской экономике и резкого снижения курса рубля «платежный шок» будет носить столь массовый характер, что DeltaCredit банку неизбежно придется пойти на реструктуризацию обязательств своих должников, ведь его кредитный портфель полностью состоит из ипотечных ссуд.

· Заемщик несет значительные расходы и фактически платит двойную цену квартиры.

Ориентировочная смета дополнительных расходов заемщика при приобретении квартиры с использованием ипотечного кредита выглядит так:

· услуги оценочной компании — до 100 долл.;

· вознаграждение риэлторской компании (в случае поиска квартиры через посредника) — примерно 4–6% от стоимости квартиры;

· нотариальное удостоверение документов, необходимых для регистрации сделки, — не более 200 руб.;

· нотариальное заверение договора купли-продажи и ипотеки — примерно 1,5% от суммы квартиры;

· плата за регистрацию договора купли-продажи и ипотеки в Московском городском комитете по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок — от 5000 до 8000 руб. (в зависимости от метража квартиры);

· страхование жизни и здоровья, квартиры и права собственности — 1,5% от суммы ссудной задолженности, увеличенной на 10%.

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала Юрия Назаркина, начальника Управления страхования имущества компании «Спасские Ворота», Тамару Иванову, специалиста отдела розничных кредитов «Международного промышленного банка», Марину Жукову, и.о. начальника отдела потребительского кредитования «Пробизнесбанка», Викторию Кочеткову, директора по маркетингу DeltaCredit банка. http://www.director-info.ru «Директор-инфо» № 39"2002

Объявления