Ипотека: здесь вам не Америка, здесь «климат» иной...

Почему у нас не приживается схема жилищного кредитования, по которой живет до 90% населения в развитых странах (более того, расчет за квартиру «налом» там вызывает подозрение)?

Об этом шла речь на заседании Комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу Ассоциации «Северо-Запад», которое на днях прошло в Санкт-Петербурге.
В нем принял участие председатель Комиссии Государственной Думы РФ по развитию ипотечного кредитования Иван Грачев.

Вот тебе три рубля и ни в чем себе не отказывай:

Впервые об ипотеке заговорили около 10 лет назад, и сразу с ней связали некий чудотворный механизм, который в течение ближайших лет снимет квартирный вопрос в стране. Родоначальником внедрения ипотеки на федеральном уровне пытался стать Госстрой России. После нескольких мучительных лет и растраченных миллионов долларов — в прошлом году появился, наконец, долгожданный «первенец» — первый выданный кредит.
В тот же год ипотека перешла в ведение Минэкономразвития.

Все знают, что основными тормозами масштабного развития ипотеки в стране являются высокие процентные ставки и жесткие условия предоставления кредитов.
В России, с легкой руки Института экономики города, внедряется американская модель ипотеки.
Несмотря на желание «верхов», «низы» (которых и призвана осчастливить заморская схема кредитования) отторгают эту модель.
Почему бы это?

Вся американская экономика, включая и ипотечную систему, зиждется на прозрачности (декларировании) доходов. Скрытие доходов карается правосудием наряду с убийством.
Все понимают, что на российском рынке немалую долю занимает «черный нал» (некоторые институты оценивают его от 40 и выше % от «белого нала»).

На первый же вопрос в анкете — о подтвержденных доходах — большая часть потенциальных заемщиков с ответом затрудняется. После этого на следующие вопросы можно не отвечать. В этих условиях схема ипотечного кредитования, успешно работающая в Америке, в России прижиться не может.

Даже если мы «усовершенствуем» американский вариант и отменим декларирование доходов, вряд ли одно это вызовет жилищно-строительный бум.
У американца, зарабатывающего несколько тысяч долларов в месяц, есть возможность взять в банке кредит на жилье под 5-7% годовых с рассрочкой платежа на 20-30 лет.
Россиянину, при месячном доходе — несколько тысяч рублей — предлагают взять кредит под 18% в рублях с рассрочкой платежа в 5-15 лет. Такие процентные ставки (18% в рублях и 15% в валюте) делает дом через пять лет в два раза дороже. Почувствуйте разницу...

Кроме того, американская модель — двухуровневая: помимо получения ссуды под недвижимость (и оформления закладных), она предполагает оборот закладных на рынке ценных бумаг. Оборот возможен, если рынок ценных бумаг «имеет место быть», и закладные являются ценными бумагами.
Пока ни того, ни другого нет.

Существующая жилая недвижимость (которую теоретически можно заложить под кредит) в России не является ликвидным обеспечением по нескольким причинам.
Во-первых, у нас до сих пор не отменен институт регистрации — и все проблемы, с этим связанные. Если в квартире прописан несовершеннолетний — это вообще «нулевой вариант». Жилищный кодекс позволяет прописывать в квартиру, даже если она находится под залогом.

Во-вторых, в Санкт-Петербурге недостаточен (практически отсутствует) маневренный жилой фонд, на который можно переселить незадачливого заемщика. А пока квартиры не станут ликвидным товаром, не будет почвы для возникновения вторичного рынка закладных.

В какой-то мере, по мнению экспертов, сказывается и психологический фактор — недоверие банкам, отсутствие привычки жить в кредит.
По мнению банкиров, программа по выпуску ипотечных ценных бумаг не может быть реализована, поскольку нет законодательной базы, которая защищала бы интересы всех участников процесса. Они считают, что ипотечное кредитование остается высоко рискованной операцией.

Формула счастья известна

Удачно пошла ипотека в бывших советских республиках Балтии. В Литве, например, всплеск интереса к этому виду кредитования начался в 2000 году, когда стала действовать схема государственного страхования банковских кредитов на жилье. Размах процессу придало то, что гарантированной ссудой могли воспользоваться не только льготники, но и любой желающий.

Эта мера кардинально уменьшила риски коммерческих банков, выдающих жилищные кредиты, и они стали бороться за клиента: зазывать его с помощью снижения первого взноса — до 5% (у нас — 30%) и процентной ставки — до 6% в местной валюте (у нас — 18%). А также увеличивая сроки возврата кредита — до 20-25 лет (у нас — до 10-15 лет).
В результате острой конкурентной борьбы через год (в 2001 году) жилищные ссуды в Литве стали самыми дешевыми в Восточной Европе.
Причем, как отмечают литовские эксперты, и у них существуют проблемы — большой вес теневых доходов и отсутствие привычки жить в займы...
В Чехии ипотечные ставки колеблются от 4 до 6% в валюте при максимальном сроке погашения 15 лет, в Венгрии почти при тех же процентах рассрочку предоставляют на 5-35 лет...

Как считают участники заседания Комитета по строительству и жилищно-коммунального комплекса Ассоциации «Северо-Запад», для того, чтобы ипотека заработала в полную силу, нужно привлечение значительные средств государства для выкупа кредитов и придания закладным статуса ценных бумаг. А также необходимо упростить условия выдачи ипотечных кредитов гражданам:

отменить декларирование доходов;
снизить процентные ставки с 15 —18 % (в валюте) до 5 — 6%;
увеличить сроки погашения кредитов до 20-25 лет;
отменить ограничения, связанные с наличием детей в семье;
усовершенствовать систему налогообложения (в том числе, предусмотреть возможность предоставления налоговых льгот).
И, что очень важно, необходимо вести бюджетные гарантии коммерческим банкам при выдаче ими долгосрочных кредитов (на конкурсной основе).

По словам Ивана Грачева, в развитие ипотечной системы в России готовы вкладывать деньги японские банки, но - при условии изменения существующей законодательной базы в этой области.

Ирина Кравцова, ИА «Росбалт»