Ипотечный кредит

СТОИМОСТЬ ИПОТЕКИ

"Стоимость"   ипотечного кредита, которую платит получатель кредита банковскому учреждению, которое его выдает, состоит из двух частей: процент и комиссионные. Но помимо этого на конечную цену влияет форма, в которой возвращается кредит (система погашения кредита) и другие обязательства, которые обычно берет на себя получатель кредита. Рассмотрим этот вопрос более подробно.

1. Стоимость оценки. Оценка необходима для определения стоимости жилого помещения, которая затем берется в основу для расчета выдаваемого ипотечного кредита. 

2. Проверка записи в Регистре Собственности. Это расходы за получение простой информации из Регистра Собственности. Стоимость данной формальности обычно не превышает 6,00 Евро. 

3.   Гонорар нотариуса. Ипотечный кредит выдается посредством составления нотариального акта, в котором отражаются условия и характеристики выдаваемого кредита.

4. Налоги. Любой нотариальный акт влечет за собой оплату налога на оформление документальных юридических актов, размер которого составляет 0,5% от общей гарантированной стоимости ( базовая стоимость, проценты и расходы), в том числе нотариальный акт, подтверждающий оформление ипотечного кредита. 

Что касается налогов, то в соответствии с содержанием Закона 40 ( 1998 от 9 декабря ) и Правил, утвержденных Королевским Декретом 214/ 1999 от 5 февраля приобретение жилого помещения посредством ипотечного кредита, выданного банковским учреждением дает право при составлении декларации о доходах по итогам года на:

• В течение первых двух лет после начала выплаты ипотечного кредита:

- вычитать 25% из первых 4.508 Евро вложенных песет

- вычитать 15% из оставшейся суммы в пределах до 4.508 Евро. 

• Начиная с третьего года вычеты составляют :

- 20% от первых 4.508 Евро. 

- 15% от остальной суммы в максимальных пределах до 4.508 Евро. 

5. Расходы на регистрацию. Эти расходы вызваны записью нотариального акта в Торговом Регистре.  

6. Комиссионные за открытие кредита. От 1% до 2% за услуги банковского учреждения.  

7. Комиссионные, взымаемые за открытие счета. Эта операция производится через банковский счет, что влечет за собой соответствующие комиссионные за содержание и управление счетом.  

8. Расходы на оформление и выплату налогов. Банки обращаются в фирмы, занимающиеся вопросами оформления и уплаты налогов, а также регистрации нотариального акта и связанными с этими вопросами хлопотами.  

9. Страховки. Банковское учреждение потребует от Вас оформить страховку на случай пожара, против всех рисков или срахование имущества.  

10. Проценты

Это основной составляющий стоимости ипотечного кредита. Банку или Сберкассе возвращается не только взятая в кредит сумма, но и проценты с той суммы, которую получатель кредита должен в каждый момент, т.е. с разницы между суммой кредита и возвращенной суммой в каждый момент (на момент выплаты каждой квоты). Это и есть процент.

В основном на рынке существуют два вида процентных ставок: фиксированная и переменная. Фиксированная процентная ставка – это та ставка процента, которая устанавливается на момент выдачи кредита и не меняется за все время его существования. Переменная процентная ставка, наоборот, может меняться в зависимости от официальной процентной ставки на денежном рынке, устанавливаемой в настоящее время Центральным Европейским Банком для всей Европы в зависимости   от индексов, установленных договором на предоставление ипотечного кредита. В настоящее время очень часто на практике ипотечный процент является переменным, таким образом, что, e сли процентная ставка падает, то периодически выплачиваемые квоты пропорционально уменьшаются, если же процентная ставка растет, то и квота увеличивается пропорционально ее росту. Поэтому, прежде чем брать ипотечный кредит необходимо получить консультацию у специалиста относительно тенденции развития денежного рынка в сторону падения или подъема, т.к. в конечном счете процентная ставка, которую Вы будете платить, состоит из официально установленной переменной процентной ставки плюс разница (дополнительный процент), которую Вы должны обговорить с банковским учреждением и которая обычно является фиксированной в течение всего срока действия ипотечного кредита. Всю эту информацию Вы можете найти в информационном бюллетне .

Для сравнения различных предложений необходимо уделять особое внимание ставке TAE , которая представляет собой действительно выплачиваемую процентную ставку, и иметь в виду комиссионные, которые берет Банк или Сберкасса, а также форму и периодичность выплаты квот (ежемесячно, ежеквартально и т.д.).  

11. Система погашения кредита (форма, в которой он возвращается)  

Наибелее важными аспектами являются следующие :

a ) срок действия кредита, т.е. количество лет, в течение которых возвращается кредит. Необходимо иметь в виду, что, чем больше срок, тем меньше ежемесячные квоты, но в конечном итоге выплачивается больше процентов;  

б) периодичность выплаты квот, т.е. интервалы между выплатами кредита. Наиболее распространенной формой является ежемесячная   (одна квитанция об уплате квоты в месяц), но также выплаты могут производиться ежеквартально и с другой периодичностью по договоренности;  

в) размер квот. Размер квот определяется двумя элементами: частью ссудного капитала, которая погашается и процентами, которые выплачиваются за всю сумму кредита. Обычно применяется французская система погашения кредита, в соответствии с которой квота является постоянной в течение всего периода существования кредита (за исключением случая, когда речь идет о переменном проценте, в этом случае он меняется) таким образом, что внутренняя часть каждой квоты процентов со временем уменьшается и паралллельно увеличивается квота капитала;  

г) наконец, необходимо изучить возможность досрочного погашения кредита. Имеется в виду возможность вернуть кредить прежде, чем истечет установленный срок погашения кредита, в этом случае необходимо попросить Банк или Сберкассу включить эту возможность отдельным пунктом в нотариальный акт и договориться о том комиссионном проценте, который банк возьмет за данную операцию. С 1994 года Законом установлен максимальный предел данного комиссионного процента для ипотечных кредитов с переменной   процентной ставкой, которая не может превышать 1% от досрочно погашаемой суммы. Для ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой не существует официального предела, тем не менее он обычно составляет от 2 до 4% от досрочно погашаемой суммы.  

12. Издержки, связанные с расплатой по долгам или досрочным погашением кредита. Обычно они составляют 1% от погашаемой суммы для кредитов с переменныой процентной ставкой и около 4% для кредитов с фиксированной   процентноцй ставкой.  

13. Проценты за задержку платежа. Если по истечении срока выплаты обязательства по возвращению кредита не выполнены, то проценты могут превысить на 4 пункта   действующую годовую номинальную процентную ставку.  

14. Расходы, связанные с оформлением досрочного погашения кредита. В случае досрочного погашения кредита необходимо его отменить, для чего нужно пройти те же этапы, что и при его открытии: нотариальный акт, уплата Налога на Документальные Юридические Акты и запись нотариального акта в Торговом Регистре.

15. Другие обязательства, которые обычно берет на себя сторона, берущая кредит

Страховки. Банковское учреждение потребует от Вас оформить страховку на случай пожара, против всех видов риска или страхование имущества .

Наконец, необходимо иметь в виду, что обычно банковские учреждения требуют оформить страховку против повреждений жилого помещения, т.к. его безопасность содержится в экономической стоимости заложенной недвижимой собственности, поэтому в случае бедствия Закон предусматривает распространение ипотечного кредита на сумму, соответствующую возмещению ущерба, которая в таких случаях выплачивается владельцу. Кроме того, некоторые банковские учреждения требуют оформления получателем кредита страхования жизни в связи с тем, что обычно регулярная выплата квот производится из зарплаты или профессиональных гонораров должника.    

Квота погашения ипотечного кредита – это функция процентной ставки и срока погашения. В общем, для одной и той же процентной ставки, чем больше срок погашения, тем меньше квота и наоборот.

Но это не линейная функция, и, начиная с определенного срока, квота не уменьшается, как бы мы не удлиняли срок погашения кредита.

Чем выше процентная ставка, тем быстрее достигается эта точка, начиная с которой квота остается неизменной.

НЕОБХОДИМЫЕ ДОКУМЕНТЫ ЧАСТНЫЕ ЛИЦА

• Удостоверение личности (D . N . I.), Вид на жительство или паспорт.
• Договор о купле-продаче , залоге или авансе в соответствующих случаях.
• Копия внесенного в Регистр Собственности Нотариального Акта, соответствующего данной недвижимости.
• Справка о задолжностях , числящихся за данной недвижимостью, выданная Регистром Собственности.
• Последная полная декларация об уплате личного подоходного налога (I . R . P . F .).
• Другая личная документация: свидетельство о разводе, свидетельство о браке (раздел имущества).
• Другая экономическая документация: другие доходы: счета и депозиты, личное имущество: другая частная собственность.

Другие кредиты и платежные обязательства.

ЛИЦА, РАБОТАЮЩИЕ НА СЕБЯ

Помимо документов, требующихся для частных лиц:

• Подтверждение о получении Лицензии.
• Две или три последние полные декларации об уплате личного подоходного налога (I . R . P . F .).
• Последние фракционные выплаты НДС (I . V . A.) или личного подоходного налога (I . R . P . F .).

ФИРМЫ

• C . I . F . (налоговый номер)
• Устав, нотариальный акт о расширении уставного капитала или других изменениях.
• Доверенность.
• Внутренний баланс.
• Баланс Торгового Регистра.
• Налог на акционерные компании.
• Декларации об уплате НДС ( I . V . A .).
• Удостоверения личности (D . N . I.) совладельцев или администраторов.
• Как правило, рекомендации некоторых поставщиков/заказчиков.
• Реквизиты банковских учреждений, с корторыми работает фирма.
• Последние квитанции об уплате существующих кредитов.

ВИДЫ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

1. КРЕДИТЫ С ФИКСИРОВАННОЙ ПРОЦЕНТНОЙ СТАВКОЙ -  подразумевает постоянную квоту. Максимальный срок погашения между 15 и 20 годами, меньше, чем срок погашения кредитов под переменный процент, составляющий 30- 35 лет.

2. КРДИТЫ С ПЕРЕМЕННОЙ ПРОЦЕНТНОЙ СТАВКОЙ – претерпевают периодический пересмотр процентной ставки, подгоняя ее под официально установленные процентные ставки ( MIBOR , Euribor , IRPH ). В коммерческом предложении указывается начальная процентная ставка, которая меняется через шесть месяцев на годовую в соотвествии с условиями договора, при этом также определяется разница по сравнению с официально установленными процентными ставками. Таким образом, квота изменяется в сторону увеличения или уменьшения в зависимости от того, увеличиваются или уменьшаются указанные официально установленные процентные ставки. Вполне возможно установить срок погашения кредита на 30- 35 лет.  

lusa-projecte.com