Ипотечные гонки

С минувшего лета в Москве появились новые ипотечные программы. По словам Марины Бобылевой, замдиректора управления ипотеки компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», «в среднем каждый месяц один из московских банков заявляет о готовности выдавать ипотечные кредиты». Однако будущее российской ипотеки скрыто в предвыборном тумане, поэтому о дешевизне этих денег пока говорить рано.

На пределе
Буквально в канун Нового года были зафиксированы первые ипотечные сделки Внешторгбанка и ипотечного проекта банка «Тройка Диалог» — по одному ипотечному кредиту выдали они под процентную ставку 10,5% в рублях. Сегодня общий объем выданных банком «Тройка Диалог» кредитов оценивается уже в $1 млн. Таким образом, убеждение многих экспертов в том, что эти банки не смогут работать по минимальным ставкам в 10–11%, не оправдалось.
Похоже, что на сегодняшний день это предельная ставка. Ниже опустился только Национальный резервный банк, предложивший новый кредитный продукт «Национальный», ставка по которому плавает от 9,5 до 11,5%. Однако, по мнению экспертов, на практике эта ставка обычно превышает 11% за счет сбора дополнительных платежей. Впрочем, программа появилась в начале февраля, и пока ее действие неизвестно.
Из более реального. Ожидается, что уже весной АИЖК снизит процентную ставку до 14% в рублях.

Одиноким предоставляется... кредит
В последнее время на ипотечном рынке стали актуальны программы для молодых семей. Кредиты на льготных условиях банки готовы предоставлять тем семьям, где супруги еще не достигли 30-летнего возраста или женаты не более 2–3 лет. Программу для молодых семей уже более года предлагает Фора-банк. Так, семьи, образованные не более чем 2 года назад, имеют право на минимальный первоначальный взнос 10% стоимости квартиры. Процентная ставка для таких семей меньше базовой на 1% и равна 14%. Здесь дополнительным обеспечением по кредиту служит поручительство родителей молодоженов с обеих сторон. Нужно понимать, что гражданский брак банкирами не рассматривается как «молодая семья».
Новую программу для молодых семей предлагает с 1 февраля Сбербанк России. В числе «молодых» семей Сбербанк готов рассматривать такие браки, в которых один из супругов не достиг 30-летнего возраста. Главная особенность программы в том, что для выдачи такого кредита банк готов не только рассмотреть доход молодой семьи, но также присовокупить к нему общий доход родителей супругов. Таким образом, насобирав со всего семейного клана «по нитке», молодая семья способна доказать банку свою платежеспособность. Кроме того, если после получения кредита в такой семье рождается ребенок, то срок кредита продлевается на пять лет.

В последнее время на ипотечном рынке стали актуальны программы для молодых семей. Кредиты на льготных условиях банки готовы предоставлять тем супругам, которые женаты не более 2–3 лет.
Сбербанк выдает льготные кредиты также одиноким мужчинам или женщинам с ребенком, если они не старше 30 лет. Процентная ставка по новому кредитному продукту — 11% в валюте, а первоначальный взнос снижен до 10%. Если в семье нет детей, ставка остается прежней (11%), а взнос — 30%.
Впрочем, поручителей Сбербанк требует и здесь, если сумма кредита не превышает $25 тыс. и половины стоимости жилья. В случае, если кредит предоставлен на покупку дорогого жилья, которое пользуется спросом на рынке, банк может ограничиться только его залогом.
М. Бобылева утверждает, что, несмотря на необходимость поручителей, программы Сбербанка пользуются наибольшей популярностью: 40% из всех клиентов компании получили кредит Сбербанка. «Наличие поручителей не проблема, — говорит она, — если зарплата заемщика официально подтверждена». Однако нельзя делать выводы о том, что для российского заемщика не представляет трудности найти поручителей. Это действительно так, если клиент может официально доказать свой доход и найти поручителей из своего окружения. Поэтому такие заемщики имеют возможность выбирать из всего «многообразия» ипотечных программ в Москве, и, конечно, они выбирают самый экономный вариант Сбербанка. Для тех клиентов, чей доход полностью не задекларирован, выбор сужается.
С другой стороны, банки все чаще заявляют о своей лояльности к тому, как заемщик доказывает свою платежеспособность. Хотя подходят к неофициальным доходам с осторожностью.

Строительство разворачивается
Среди тенденций этого года можно отметить и готовность банков кредитовать покупку строящегося жилья. В дополнение к банкам, давно кредитующим покупку новостроек (Фора-банк, Сбербанк, ЕТБ, DeltaCredit, ОПТБанк), об инвестиционных программах заявили 1-ОВК, Банк Москвы и Агропромкредит. Условия по кредитованию новостроек у всех похожие — повышенная процентная ставка на этапе строительства (в районе 18–20%) и стандартная — 12–15%, после того как недвижимость оформлена в собственность. Здесь отличился Сбербанк, который на оба этапа устанавливает единую ставку 11%. Сбербанк также готов предоставлять кредиты на строящееся жилье молодым семьям сроком на 15 лет.
В январе банк DeltaCredit заявил о готовности кредитовать новостройки на первоначальном этапе. До этого времени московские банки соглашались работать лишь со зданиями, которые наполовину готовы к сдаче госкомиссии. DeltaCredit банк, смекнув, что москвичи с гораздо большим удовольствием приобретают первичную новостройку, когда квадратный метр в них продается по самой низкой цене и хорошие квартиры еще не раскуплены, заявили об «улучшении программы ипотечного кредитования на этапе строительства». По словам директора управления маркетинга DeltaCredit банка Виктории Кочетковой, «на сегодняшний день это уникальное предложение на российском рынке, поскольку до сих пор ни один банк не предоставлял ипотечные кредиты на столь раннем этапе. Но следует учитывать, что 20–30% готовности — это не второй этаж 10-этажного дома, а котлован и подведение коммуникаций».
Впрочем, у «ипотечных» покупателей есть даже некое преимущество перед «наличными»: банк-кредитор, прежде чем выделить деньги, проводит свой аудит застройщика и выполнения им сроков строительства. За это удовольствие на этапе строительства DeltaCredit банк назначает ставку 16–18% годовых, а по окончании строительства — 10–12%. Напоминаем, что всегда лучше ориентироваться на верхний предел плавающей процентной ставки, так как на минимальную ставку вы можете рассчитывать, только поразив банк своей платежеспособностью.
Банк Москвы, готовящий сейчас программу кредитования строящегося жилья, пока не рассказывает об условиях новой программы. Однако вряд ли они будут существенно отличаться от действующих в других банках.

Экспансия в регионы
Вице-президент МАИФ Валерий Казейкин среди тенденций на рынке ипотеки отметил еще и активное проникновение ипотечных программ в регионы. Сегодня в одной только Башкирии выдано 18 тыс. кредитов. Хотя на сегодняшний день в регионах успешно работает программа так называемой «социальной ипотеки».
Регионы являются настоящим «непаханым» полем для финансовых структур, в том числе ипотечных банков. В 2004 году с интересным проектом кредитования провинциальных заемщиков вышел ОПТБанк, отметив в феврале первую ипотечную сделку в Новороссийске. В ближайшие дни ОПТБанк планирует выдать кредиты в Омской области и Подмосковье, чуть более далекой перспективой являются Нижний Новгород, Ярославль и Калининград. Уникальность предложения в том, что даже в регионах ОПТБанк кредитует покупку новостроек.
Впрочем, не отстает и DeltaCredit банк, который уже выдал один кредит в Нижнем Новгороде. По оценкам специалистов, в Нижегородской области существует потенциально высокий спрос на ипотечные кредиты, однако их предложение ограничено. По региональной программе получить кредит могут семьи с совокупным средним доходом от $800, заплатив аванс 24,5% стоимости квартиры.
Выходя в регионы, банки предпочитают сотрудничать с уже существующими коллегами, а не открывать собственное представительство.

Стремление к комфорту
Банки не спешат рассказывать о новых продуктах, все больше наблюдая за изменениями рынка. Ожидания ипотечного рынка связаны с выходом нового проекта компании «Тройка Диалог», который возглавляет самый первый в России «ипотечный» банкир Николай Шитов. Однако ни он, ни другие представители компании об условиях пока не рассказывают, хотя первый кредит уже выдан под процентную ставку 10,5%, что сопоставимо лишь с программой Внешторгбанка.

Известно, что новый банк будет ориентироваться на удобство в получении ипотечного кредита. Как сказал М2 Н. Шитов, «процентные ставки будут конкурентоспособными, но мы ориентируемся на то, чтобы сделать условия получения кредита максимально комфортными. Мы попытались сократить сроки обслуживания и сузить пакет необходимых документов».
Фора-банк также не планирует изменений по условиям ипотечных программ, но разработал ряд новшеств, которые можно назвать «бонусами». Заемщикам будут предоставляться в подарок пластиковые карты Euro и Master с необеспеченным авансом в 10% полученного ипотечного кредита. Правда, как рассказал начальник отдела ипотечного кредитования Фора-банка Алексей Федулов, сейчас обсуждается, «всем ли заемщикам будет предоставляться такой подарок».
DeltaCredit банк, стремясь улучшить условия по ипотечным кредитам, продлил срок действия решения своего кредитного комитета. Теперь заемщикам на подбор квартиры предоставляется не три месяца, как раньше, а четыре. Следует ожидать, что в ближайшее время многие банки последуют примеру DeltaCredit.
Ряд банков уже отменили штрафы за досрочное погашение кредита и увеличили сроки кредитования до 27 лет. В этом году на рынок вышел Промстройбанк, известный «делом о банкротстве» 2002 года. Однако, по отчетам за 2003 год, этот банк показал неплохие результаты и сейчас предлагает заемщикам собственную программу ипотечного кредитования (ставка 13–14% в валюте).
В ближайшее время на рынок с ипотечной программой выйдет банк «Зенит».
Количество банков, выдающих ипотечные кредиты в Москве, увеличивается, но ни один из них пока не предлагает программу, приемлемую для среднестатистического москвича.
Так что для участников «ипотечной» гонки финиш еще далек.

Тамара Иванова
Начальник отдела розничного кредитования Международного промышленного банка:
— Рынок ипотеки прошел начальный этап становления, однако его бурному развитию мешает множество факторов: трудности с привлечением «длинных» денежных средств под кредитование на сроки 10–15 лет и проблемы с оценкой платежеспособности заемщиков. Кроме того, не до конца решены вопросы защиты прав кредитора-залогодержателя. Например, при наложении взыскания на жилье, являющееся единственным для семьи заемщика, или при наличии зарегистрированных в заложенной квартире несовершеннолетних детей.
Для нормативного обеспечения ипотеки прежде всего необходимо совершенствовать налоговое законодательство, чтобы увеличить долю официальных доходов населения и расширить налоговые льготы как для покупателей жилья, так и для его продавцов.
Рост платежеспособности населения при недостатке времени на создание существенных накоплений обеспечивает спрос на кредиты. На этот спрос положительно влияет стремление российского среднего класса следовать западному принципу «жизнь в кредит», и это становится все более модным. На предложение влияют объемы строительства, стремление застройщиков к привлечению денег на всех его этапах. Для банков привлекательны такие финансовые инструменты, как кредиты физическим лицам в условиях стабильности экономики.

Иван Лебедев
Начальник отдела ипотечного кредитования МДМ-банка:
— Сейчас мы кредитуем покупку жилья только на вторичном рынке и в Москве. В ближайшие месяцы планируем разработать инвестиционную программу кредитования покупки жилья на этапе строительства и программу кредитования через региональные филиалы (по стандартам АИЖК).
Ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 35% совокупного дохода семьи. Соответственно, если рассчитывать от минимальных размеров кредита — в Москве это $15 тыс., в Подмосковье $10 тыс., — то мы начинаем рассматривать заявки от претендентов, получающих зарплату от $720 в Москве и от $500 в Подмосковье.
К нам приходят совершенно разные заемщики. Например, молодые специалисты с маленьким ребенком, которые до получения кредита жили в общежитии. Были и довольно богатые люди, чей ежемесячный доход составлял $10–20 тыс. Почему они не могут купить квартиру за собственный счет? Так ведь размеры трат у них соответствуют размерам доходов.

Ольга Редькина М2 - Квадратный метр

Источник: http://www.irn.ru/articles/2169.html