Московский земельный рынок является достаточно специфическим явлением на российском экономическом пространстве, поскольку представляет из себя не только рынок субъекта федерации, но и рынок крупнейшего по численности населения города нашей страны.

Директивное назначение первоначальных цен на нем было вынужденным шагом со стороны столичной власти, поскольку необходимо было с чего-то начинать. Объектов-аналогов не было «в нашем отечестве», поэтому в качестве основного ценового ориентира был использованы аналогичные рынки крупных городов мира, в частности, земельный рынок Берлина.

Основной формой платного землепользования в столице в самом начале 1992 года была выбрана аренда земельных участков и власть приложила немало сил для перевода большинства землепользователей в разряд арендаторов.

Кроме того, для обеспечения максимального финансового потока исключительно в городскую казну (бюджет и внебюджетные фонды) столичной властью была введена процедура выкупа права аренды земельных участков. Этот процедура была официально введена столичной властью в сентябре 1994 года Распоряжением Мэра №471-РМ. Но фактически подобные платежи практиковались и ранее этого времени, хотя и имели несколько иное название – итоговая цена конкурса по предоставлению в аренду земельного участка.

Права на первые земельные участки на территории столицы были выкуплены в 1993 году.

Первоначальные цены на московском земельном рынке были назначены исключительно привлекательные. Например, известной турецкой фирме выкуп права аренды земельного участка на 49 лет площадью 1,02 га для строительства офисного центра на пл. Павелецкого вокзала обошелся в 1995 году всего в $66 тысяч. В настоящее время приобретение прав аренды аналогичного земельного участка обошлось бы участнику рынка более чем на порядок дороже.

Постепенно цены на земельные участки достигли современного уровня, при этом основным способом их повышения был так называемый «административный ресурс», то есть тривиальное повышение стоимости выкупа прав аренды, ставок арендной платы и индексация земельного налога.

Даже законодательное ограничение роста арендной платы за земельные участки в столице (не более 7% в год), которое было введено для улучшения инвестиционного «климата» и действовавшее некоторое время, было успешно «преодолено» исполнительной властью города с помощью внесения необходимых поправок в городское законодательство.

Кроме того, вся территория столицы была разделена на 69 территориально-экономических зон, часть которых включали в себя подзоны повышенной ценности земли. Для каждой зоны и подзоны были установлены свои ставки арендной платы, платы за выкуп права аренды, а также ставки земельного налога.

Если не задаваться вопросами о том, как эффективно для города используются денежные средства от платного землепользования и о реальных процедурах предоставления земельных участков в аренду, то в первом приближении существующая система платного землепользования в столице развивалась в правильном направлении с точки зрения интересов города. То есть, стратегически было правильно в интересах городского сообщества создать и иметь систему платного землепользования на основе арендных отношений.

Однако при последующей итерации оценки качества этого процесса исследователь рынка, скорее всего, придет к выводу о том, что существующая в столице система платного землепользования была создана для наиболее эффективного удовлетворения экономических интересов ряда «стратегических частных собственников», созданных властью этого региона в процессе реформирования экономики России.

Напомним, что в процессе проведения российских реформ, по мнению наших экспертов, властными структурами каждого уровня были созданы свои «стратегические частные собственники» (крылатое определение в одном из Указов первого Президента РФ), которые заняли наиболее прибыльные ниши на местных, региональных или национальных рынках.

Можно предположить, что стратегическими задачами властных структур различных уровней до настоящего времени по-прежнему является наиболее полное удовлетворение экономических интересов «своих» «стратегических частных собственников».

Подобный путь развития рынка в нашей стране к концу 90-х годов прошлого века привел к нарастанию центробежных тенденций, явным признаком которых было несоответствие норм регионального и федерального законодательства (по некоторым оценкам порядка 20% норм регионального законодательства не соответствовали нормам федерального законодательства).

Правительственный дефолт «августа-98» (отказ федеральной власти платить по ГКО) еще более усилил центробежные тенденции российских регионов, несмотря на существенные экономические потери, которые понесли большинство участников рынка. Можно допустить, что то незначительное меньшинство участников рынка, которое получило существенные дополнительные доходы по итогам 1998 года, было представлено в основном коммерческими структурами, имеющими «эксклюзивные» отношения с федеральной властью, и входящие в состав крупных игроков рынка.

Таким образом, в конце 90-х годов стали все более явно проявляться признаки утраты единого государства на территории России, а борьба с центробежными тенденциями постепенно становится главной стратегической задачей федеральной исполнительной власти.

Своеобразным «законодательным стержнем» этих действий явилась реализация правительственного варианта земельной реформы, основные принципы которой, в ряде случаев, ущемляли экономические интересы региональных властных структур (в частности – столицы - экономически наиболее сильного региона России). Практическое проведение правительственного варианта земельной реформы привело к существенному изменению «правил игры» на земельном рынке в конце 2001 - начале 2002 года.

Эти изменения стали возможными только после проведения федеральной исполнительной властью значительных изменений в правилах формирования состава Совета Федерации и увеличения числа своих сторонников в Государственной Думе, прежние составы которых относились к ряду её законодательных инициатив без «должного понимания».

Официальные задачи земельной реформы власти достаточно хорошо известны из различных источников информации. В первую очередь к их числу следует отнести развитие земельного рынка на территории нашей страны.

Однако, скорее всего, у реформ федерального центра были и цели не официальные, и их следует искать в «экономическом пространстве».

По мнению наших экспертов, к числу неофициальных целей земельной реформы следует отнести усиление федеральной вертикали власти и, соответственно, ослабление влияния региональных властей на ход дальнейших реформ за счет перераспределения части земельных ресурсов, которые власть регионов считала «практически своими». Скорее всего, наиболее ощутимый экономический «урон» понесет столица, поскольку земельные ресурсы в существующих административно-территориальных границах относительно невелики, а их стоимость является наиболее высокой по сравнению с другими регионами России.

Отдельным вопросом для исследователей рынка является выявление причин выбора федеральным центром достаточно «либеральных» «правил игры» по вопросам существенного расширения числа лиц, имеющих земельные участки в собственности.

Федеральный центр заменяет существующие принципы массовой «административной аренды» земельных участков, установленные, как правило, властью регионов, на более привлекательную для участников рынка форму платного землепользования – частную собственность. При этом для всех остается и потенциальная возможность аренды земельных участков.

Таким образом, федеральный центр реализует принцип свободного выбора способа платного землепользования на российском земельном рынке.

Однако мировая практика показала, что подобные «либеральные» «правила игры» на земельном рынке, как правило, приводят к концентрации земельных ресурсов у весьма ограниченного круга лиц, которых называют крупными игроками рынка.

По-видимому, существует определенная иерархия развития рынка, которая предусматривает первоочередной учет экономических интересов сначала крупных игроков рынка, а только потом - всех остальных.

Неоднозначность и противоречивость ряда норм действующего законодательства позволяет федеральному центру, как высшей инстанции в иерархии власти, получать экономические выгоды от проведения земельной реформы достаточно простым способом – с помощью определения принципов разграничения государственной собственности на землю. Их реализация позволит центру не только увеличить свои экономические активы, но и снизит возможности влияния региональной власти на разработку и реализацию управляющих решений центра.

Таким образом, именно принципы разграничения земельных ресурсов явились одной из причин противодействия столичной власти федеральному реформаторству на земельном рынке. Несомненно, что сила этого противодействия находится в прямой зависимости от потенциального экономического «ущерба», который понесет власть региона от действий федерального центра, но ограничена возможностями этого региона (его «весом» в российской иерархии власти).

Кроме того, можно допустить, что в процессе проведения земельной реформы преследовалась и цель окончательного закрепления ряда стратегических итогов проведения реформ начала 90-х годов.

Вместе с тем, достаточно очевидно, что окончательного перераспределения прав собственности, в частности, на объекты недвижимости, еще не произошло, поскольку процессы перераспределения этих прав идут постоянно, хотя и с различной степенью интенсивности.

В частности, смена высших эшелонов власти, как правило, приводит к существенному повышению интенсивности этих процессов. Так, последний период усиления процессов перераспределения прав собственности, и, прежде всего, на объекты недвижимости, начался в 2000 году и стал следствием частичной смены высших эшелонов федеральной исполнительной власти.

Необходимо отметить, что практические действия федерального центра по усилению вертикали власти начались фактически сразу же, после избрания ныне действующего Президента РФ, продолжаются они и сегодня.

Противодействие некоторым базовым принципам, заложенным федеральным центром при проведении земельной реформы со стороны московской власти, формально было фрагментарным и незначительным, поскольку центр и столица занимают разные уровни в иерархии власти.

Вместе с тем, острота реального противостояния властных структур центра и столицы, с большой степенью вероятности была чрезвычайно высокой, поскольку «цена вопроса» составляет несколько десятков миллиардов долларов.

Процесс разграничения прав собственности на объекты недвижимости не ограничивается только земельными участками.

Одновременно с проведением земельной реформы центр «вспомнил» о московских зданиях-памятниках истории и культуры федерального значения, часть которых была оформлена в собственность столицы без необходимых на то его, центра, решений. В результате появилось «дело о памятниках», которое тянется уже год и пока не видно ему конца, поскольку «стоимость вопроса» составляет не менее $1 млрд.

Крапин Александр

Информационно-аналитический Бюллетень "RWEY"

Объявления