Можно ли управлять тем, не знаю чем? – Законодательная власть не смогла обеспечить законодательную основу управления недвижимостью России. Как результат – исполнительная власть пытается управлять «не знаю чем» со времени введения закона «О собственности в РСФСР». Естественно, все усилия безуспешны.

Причина в том, что недвижимость в жилищной сфере в России стала многосубъектной, а методы управления этой недвижимостью остались прежними, какими они были при односубъектной форме собственности, т. е. как во времена СССР, когда собственником всего недвижимого имущества в жилищной сфере (здесь имеются ввиду многоквартирные дома в городах и поселках городского типа) являлось государство.

Попытки сохранить старые методы управления в современной, уже совершенно другой среде привели к возникновению неразрешимых противоречий. И жилищная сфера из локомотива экономики, каким она могла стать, превратилась в самый большой тормоз на пути её развития, съедая до трети бюджетов субъектов Федерации и муниципальных образований без надежды на её нормальное содержание и уж вообще без надежды на хоть какой-либо возврат вложенных средств.

Сначала рассмотрим, что же изменилось в сегодняшней жизни по сравнению с ушедшими временами СССР и в чем отставание законодательной и исполнительной власти от темпов развития общества тормозит и лишает Россию возможности развиваться и двигаться вперед. 1. Что есть в действующем законодательстве?

Конституция Российской Федерации в своей статье 8 указывает, что «в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности». Гражданский кодекс РФ, развивая положения Конституции РФ, указывает, что «собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом» (ст.209 ГК РФ) и при этом «собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества» (ст.210 ГК РФ). «Недвижимость в жилищной сфере может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности», уточняет Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики».

В жилищной сфере наряду с собственником-государством основная масса иных собственников образовалась в результате приватизации квартир в многоквартирных домах, а также в результате передачи государственного жилищного фонда в собственность муниципальных образований.

Сегодня мы, пожалуй, не найдем ни одного многоквартирного дома, в котором бы его части не принадлежали двум и более собственникам. А это означает, что в этом доме часть имущества находится в общей собственности. Статья 244 ГК РФ под общей собственностью подразумевает «имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц».

С натяжкой, но можно сказать, что законодательство решило и вопрос управления недвижимостью в виде многоквартирного дома – статья 22 Жилищного кодекса РСФСР указывает, что в доме может быть только одна жилищно-эксплуатационная организация (ЖКО). Переведя термин ЖКО на сегодняшний язык, можно сказать, что это управляющая компания.

Подводя итог констатируем, что сегодня есть понятие собственника, понятие общей собственности, понятие ответственности собственника за содержание своего недвижимого имущества и понятие принципа управления одной управляющей компанией в многоквартирном доме. Но дальше рельсы законодательства кончаются и начинается непаханное поле. 2. «Белые пятна» в действующем законодательстве

Что является собственностью собственника в многоквартирном доме?

Квартира (жилое помещение)? – Но сразу возникает вопрос: с точки зрения сегодняшнего законодательства, квартира – это недвижимость или «не знаю что»? – Гражданский кодекс РФ в статье 130 к недвижимым вещам относит «все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно». К какой земле, к какому количеству квадратных метров земли привязана ваша квартира? – К сожалению, на этот вопрос нам не ответит и Министр юстиции. Аналогичный вопрос: общая собственность в многоквартирном доме – это недвижимость или тоже «не знаю что»? – Ответ все тот же.

Согласно статье 289 ГК РФ «собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома», под которым подразумеваются общие помещения, лестницы, технические подвалы, чердаки, лифтовые холлы и т.д. Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» в статьях 9-11 делает собственника квартиры в многоквартирном доме еще богаче, перечисляя все что ему принадлежит на правах общего имущества в здании и передавая ему в собственность и бесплатно как общее имущество придомовой земельный участок. Но если это недвижимость, и она принадлежит вам как собственнику, то где ваше свидетельство либо другой правоустанавливающий документ о зарегистрированном вашем праве собственности на эту недвижимость, как того требует статья 131 ГК РФ, и которое, согласно статье 219 ГК РФ, «возникает с момента государственной регистрации»? И можно ли вообще на основе действующего законодательства определить границы вашей собственности, чтобы зарегистрировать ваше право на нее?

Мы выяснили, где кончаются рельсы сегодняшнего российского законодательства, поэтому, являясь собственниками квартир и общего имущества в многоквартирном доме, вы не знаете ровным счетом ничего о том, чем вы владеете, а именно:

1) 1) Ваша собственность – это недвижимость или нет?

2) 2) Сколько в квадратных метрах составляет ваша собственность в общей собственности в многоквартирном доме?

3) 3) Сам многоквартирный дом – это недвижимость или нет?

4) 4) Если «да», то сколько квадратных метров земли в виде придомового земельного участка в нормативных размерах неразрывно связано с вашим домом?

5) 5) И как следствие, вытекающее из предыдущих вопросов – чем же управляет (в квадратных метрах недвижимости) управляющая компания в вашем доме? За что вы платите, за содержание и обслуживание какой площади?

Логично будет поставить вопрос: почему такое положение вещей устраивает Министерство юстиции и Министерство по налогам и сборам? Почему десять лет российская жилищная недвижимость находится в теневом секторе экономики без регистрации и без управления, а бюджеты субъектов Федерации оставлены без доходов по налогу на недвижимость? 3. Дополнения и изменения, которые давно ждет законодательство

Что нам нужно привнести в действующее законодательство, чтобы вывести Россию из тупика в вопросе определения объекта недвижимости, который принадлежит на правах собственности субъекту права? – Это, в первую очередь, введение в законодательство понятий домовладение и неделимое домовладение как объекта недвижимости в жилищной сфере. Это и порядок определения общей долевой собственности, введение понятий «управление» и «управляющая компания», части (доли) неделимого домовладения, включающей квартиру как составную часть. Это и принятие домовладения в качестве единицы учета при составлении Единого государственного реестра недвижимого имущества России. Это и переход на регистрацию сделок с частями неделимого домовладения и кондоминиума, вместо сегодняшней абсурдной регистрации чего попало, в том числе сделок с квартирой, комнатой, пятном застройки, прав собственности товарищества собственников жилья на кондоминиум, прав собственности на будку охраны в холле первого этажа и т.п. Перечень того, что нужно привнести в действующее законодательство можно продолжать, но есть один элемент, объединяющий все предыдущие, ключевой элемент, без которого остальные не превратятся в систему. Это – понятие долевой собственности в неделимом домовладении и кондоминиуме. 4. Что такое домовладение?

Домовладение – это единый комплекс недвижимого имущества, состоящий из земельного участка в определенных границах и расположенного на нем основного жилого здания. В домовладение могут входить другие здания, имеющие вспомогательные функции по отношению к основному зданию, а также различные насаждения, водоемы и т.п.

Домовладение является собственностью одного домовладельца и, как правило, служит удовлетворению потребностей собственника и членов его семьи.

Поскольку в домовладении один собственник, то оно может быть продано только целиком как домовладение, но не может быть продано по частям.

Кто осуществляет управление домовладением? – По решению собственника – либо он сам, либо выбранная им управляющая компания (управляющий).

Собственник домовладения является плательщиком налога на недвижимость в бюджет субъекта Федерации, согласно статьи 14 Налогового кодекса РФ. 5. Что такое неделимое домовладение?

Под понятием «неделимое» подразумевается то, что отделение от него частей в натуре невозможно, так как это объект, который функционирует как единый организм. Но это не означает, что в нем нельзя продавать части неделимого домовладения, куда входит и квартира. Такая сделка естественно возможна. Продажа части неделимого домовладения будет означать лишь смену собственника на эту часть. По аналогии как продаются акции, в акционерном обществе, и при этом общество остается единым организмом. Статья 133 Гражданского кодекса РФ под неделимой подразумевает «вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения её назначения».

Неделимое домовладение нельзя разорвать на части и вместе с квартирой, скажем, на седьмом этаже десятиэтажного дома, увезти часть подвала, крыши и пролет лестницы, так как собственник оставшейся части на оставшихся этажах не сможет далее пользоваться этим разделенным домовладением. Но поменять собственника части неделимого домовладения можно.

Неделимое домовладение – это домовладение, в которое входит многоквартирный жилой дом, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения. Обязательный атрибут неделимого домовладения – утвержденный уполномоченным государственным органом перечень определенных частей (долей) домовладения, выраженных как в процентах каждой части (доли) домовладения ко всему неделимому домовладению, так и в метрах квадратных. При этом каждая часть (доля) неделимого домовладения должна включать:

1) 1) изолированное жилое или нежилое помещение;

2) 2) соответствующую часть (долю) в общей долевой собственности на здание (строение);

3) 3) соответствующую часть (долю) в общей долевой собственности на земельный участок в нормативных размерах.

Неделимое домовладение отличается от домовладения тем, что в нем есть перечень общего имущества (общей долевой собственности), в нем есть схема распределения частей (долей) неделимого домовладения, которые могут отчуждаться собственником неделимого домовладения в виде приватизации (если собственник государство либо муниципальное образование), сделки купли-продажи, мены, дарения и т.д. В отличие от собственника домовладения, собственник неделимого домовладения может продать часть своего неделимого домовладения другому лицу, оставаясь собственником оставшейся части неделимого домовладения. Но после регистрации сделки с частью неделимого домовладения и появлением второго собственника, неделимое домовладение превращается в кондоминиум (совместное владение).

Поставим вопрос: кто должен определять общую долевую собственность в неделимом домовладении, перечень того, что в нее входит? Кто должен определять долю в общей долевой собственности, приходящуюся на часть неделимого домовладения, которая становится объектом сделки купли-продажи или иного вида отчуждения от первого собственника ко второму? Кто должен подготовить всю документацию на неделимое домовладение, включая проектно-сметную, техпаспорт домовладения, техдокументацию на коммуникации, инженерные системы и механизмы в домовладении, документацию на часть неделимого домовладения, которая стала предметом сделки и т.д.? – Безусловно, только собственник неделимого домовладения. На нем лежит бремя оплаты работ по переводу домовладения в неделимое домовладение, что, собственно, и подразумевает именно определение общей долевой собственности в домовладении, составление перечня (схемы) частей (долей) неделимого домовладения, которые могут стать предметом сделки отчуждения. При этом расчет размеров каждой части неделимого домовладения должен базироваться на пропорциональном размере каждого отдельного из имеющихся жилого и нежилого помещения в домовладении. Каждая часть должна включать отдельную квартиру (жилое помещение) или отдельное нежилое помещение. И уже к ней пропорционально привязываются доли в общей долевой собственности на здание (строение) и на придомовой земельный участок домовладения. В разных неделимых домовладениях наполнения частей (долей) будут разными – где лучше, где хуже. У одних общая долевая собственность будет включать и большие нежилые площади первых этажей и подвалов, и большой земельный участок на бойком месте. У других – маленький участок и почти никаких свободных площадей в здании. А уж соглашаться или нет на покупку части неделимого домовладения в предлагаемом наполнении – это право покупателя.

Неделимое домовладение находится в собственности у одного собственника (как и домовладение). Регистрация первой сделки отчуждения части неделимого домовладения одновременно означает, что неделимое домовладение перестало существовать, превратившись в кондоминиум.

Собственник неделимого домовладения является плательщиком налога на недвижимость в бюджет субъекта Федерации.

Собственник неделимого домовладения сам определяет способ управления неделимым домовладением – либо он делает это самостоятельно, либо нанимает устраивающую его управляющую компанию. 6. Что такое кондоминиум?

Кондоминиум (совместное владение) – это неделимое домовладение, в котором в результате сделки отчуждения – приватизации, купли-продажи, мены, дарения и т.д. – части (доли) неделимого домовладения стали собственностью двух и более собственников. Обязательный атрибут кондоминиума – это появление общей долевой собственности сособственников кондоминиума.

Таким образом, мы рассматриваем третью форму домовладения, все так же продолжающего быть базовым объектом недвижимости в жилищной сфере. В первой форме – собственно домовладение – смена собственника возможна только на весь объект и невозможно отчуждение части домовладения. Для совершения сделки отчуждения части домовладения, оно должно преобразоваться во вторую форму – неделимое домовладение. Такое преобразование подразумевает проведение за счет средств собственника домовладения технической работы по разбивке домовладения на жизнеспособные (с точки зрения использования под жилые либо, в порядке исключения, нежилые цели) части неделимого домовладения; определение перечня частей (долей) неделимого домовладения, которые составляют в совокупности собственно неделимое домовладение; определение перечня общей долевой собственности в неделимом домовладении и определение схемы распределения долей (частей) в неделимом домовладении в целом и долей в общей долевой собственности, входящих составной частью в каждую отдельную часть неделимого домовладения. Перечень частей (долей) неделимого домовладения и перечень общей долевой собственности в неделимом домовладении подлежит государственной регистрации в виде регистрации прав собственника на неделимое домовладение. И только собственник, зарегистрировавший свое право собственности на неделимое домовладение получает право на отчуждение части неделимого домовладения другому собственнику. Собственник неделимого домовладения несет бремя расходов по изготовлению всей технической документации на неделимое домовладение и на каждую отчуждаемую часть от неделимого домовладения. Собственник неделимого домовладения сохраняет всю техническую документацию на домовладение и тогда, когда оно преобразовалось в кондоминиум, до тех пор, пока сособственники кондоминиума не изберут управляющую компанию, которая примет эту документацию на ответственное хранение. Собственник неделимого домовладения имеет ограничение в правах в виде отсутствия права на продажу последней части (доли) от неделимого домовладения, уже ставшего кондоминиумом, до тех пор, пока управляющая компания не примет всю документацию на кондоминиум под ответственное хранение. Управляющей компанией может быть как товарищество собственников жилья (как внутренняя управляющая компания), так и внешняя управляющая компания любой формы собственности. 7. У кондоминиума как единого объекта

уже нет одного собственника.

Каждый собственник в кондоминиуме является собственником только своей части (доли) кондоминиума. Каждый собственник в кондоминиуме является плательщиком налога на недвижимость, принадлежащей ему на праве собственности, т. е. на свою часть кондоминиума. Поскольку кондоминиум является совокупностью собственников, то и налог на недвижимость на кондоминиум, как объект налогообложения, оплачивает совокупность налогоплательщиков.

В кондоминиуме как объекте недвижимости в жилищной сфере постоянно присутствуют интересы нескольких лиц, которые подлежат постоянной защите со стороны государства и ответственности государства за соблюдение их гражданских прав либо прав юридических лиц. Поэтому такой объект недвижимости не может оставаться без управления более одного месяца, дабы не подвергать угрозе жизнь и здоровье граждан. Собственники в кондоминиуме вправе самостоятельно избрать способ управления своим кондоминиумом. Они вправе создать товарищество собственников жилья как внутреннюю управляющую компанию, либо для контроля за наемным профессиональным управляющим. Они вправе избрать внешнюю управляющую компанию, которая, правда, еще должна согласиться с их выбором. Неизбрание собственниками в кондоминиуме способа управления в течение месяца означает, что право избрания внешней управляющей компании перешло к органам местной исполнительной власти, которая сама, без мнения собственников, определит эту компанию.

Управляющая компания принимает всю документацию на кондоминиум на ответственное хранение. Ответственность заключается в заблокированном гарантийном взносе управляющей компании.

Бухгалтерская отчетность управляющей компании по каждому кондоминиуму должна производиться отдельным балансом. На управляющую компанию может быть возложена обязанность по расчету налогооблагаемой базы налогоплательщиков в кондоминиуме.

С момента преобразования неделимого домовладения в кондоминиум начинает свою жизнь долевая собственность в объекте недвижимого имущества в жилищной сфере. Поскольку все или почти все многоквартирные жилые дома в городах и поселках городского типа представляют собой кондоминиумы. то без ясного понимания того, что представляет собой долевая собственность, невозможно никакое построение правоотношений ни государства с собственниками долевой собственности, ни собственников долевой собственности в кондоминиуме между собой.

Управление реформирования жилищно-коммунального хозяйства Госстроя России в настоящее время ведет трудную, кропотливую работу по подготовке предложений по внесению дополнений и изменений в действующее российское законодательство для закрепления на законодательном уровне стройной системы правоотношений, основывающихся на принципе долевой собственности на объект недвижимого имущества в жилищной сфере. Квартиры, жилые дома наконец опускаются на землю. Говоря кратко – недвижимость становится недвижимостью.

Для понимания принципа долевой собственности можно идти от частного к общему либо от общего к частному. И в том и в другом случае на одном конце у нас будет объект как единица, как единое целое, а на другом конце часть, доля объекта, т. е., часть, доля от единицы, от совокупности частей (долей) составляющих единое целое в виде объекта как единицы. Поэтому кондоминиум можно определять как объект недвижимости, т. е. единица, который разбит на части (доли), находящиеся в собственности у разных собственников. Но можно кондоминиум определить и как совокупность частей (долей), находящихся в собственности у разных собственников, составляющих вместе единый объект недвижимости. С долей юмора, сюда, по аналогии, вполне применима поговорка «Пифагоровы штаны на все стороны равны». Так кондоминиум из 10 собственников может иметь перечень частей (долей): 1 (100%) = 1-я часть (6%) + 2-я (10%) + 3-я (8%) + 4-я (11%) + ... 10-я (12%); либо наоборот: 1-я часть (6%) + 2-я (10%) + 3-я (8%) + 4-я (11%) + ... 10(12%) = 1 (100%). 8. Что такое часть (доля) кондоминиума?

Часть (доля) кондоминиума – часть объекта недвижимости в жилищной сфере, находящаяся в собственности одного собственника, которую невозможно отделить от объекта в натуре и которая может существовать только в совокупности с остальными частями, составляя единый неделимый комплекс как целое.

Часть (доля) кондоминиума состоит из трех составляющих:

1) 1) В первую, определяющую составляющую треть, как правило, входит жилое помещение. В многоквартирных жилых домах могут быть расположены и нежилые помещения. В этом случае в первую составляющую треть может входить нежилое помещение. Эта треть выражена в квадратных метрах площади и в процентах к общей сумме площади всех помещений (жилых и нежилых) в кондоминиуме.

2) 2) Вторая составляющая треть представляет собой долю в общей долевой собственности в здании (строении). Эта треть выражена в процентах, которые составляет данная доля в общей площади общей долевой собственности в здании (строении), а также в квадратных метрах, приходящихся на эту долю.

3) 3) Третья составляющая треть представляет собой долю в общей долевой собственности на земельный участок в нормативных размерах, выраженную в процентах данной доли к площади всего земельного участка, а также в квадратных метрах земли. Размер процентов каждой из составляющей трети одинаков и равен размеру процента самой части (доли) кондоминиума от всего кондоминиума как единицы. А вот число квадратных метров в каждой составляющей трети может быть разным, но в сумме все также составляет один и тот же процент от общего числа квадратных метров всего кондоминиума.

Первая составляющая треть части кондоминиума, жилое либо нежилое помещение, служит для нужд только собственника данной части кондоминиума либо для пользования тех лиц, которым дает разрешение собственник. Без согласия собственника другие собственники в кондоминиуме не вправе входить в данное помещение и пользоваться им.

Вторая составляющая – доля в общей долевой собственности в здании (строении) – представляет собой часть общей долевой собственности в кондоминиуме, предназначенную для обслуживания более одного собственника, для использования и доступа к помещениям, тесно связанная с ними назначением. Она потому и называется общей, что находится в постоянном общем пользовании всех собственников кондоминиума. Доступ либо пользование общей долевой собственностью не могут быть ограничены для собственников в кондоминиуме. Общая долевая собственность на здание (строение) в кондоминиуме, как и доля в общей долевой собственности, не подлежит отчуждению отдельно от права собственности на часть кондоминиума, включающую жилое или нежилое помещение.

Третья составляющая – доля в общей долевой собственности на земельный участок в нормативных размерах в кондоминиуме – представляет собой часть общей долевой собственности в кондоминиуме, предназначенную для обслуживания более одного собственника, для использования и доступа к основному зданию (строению), вспомогательным строениям, насаждениям и всему, что расположено на земельном участке кондоминиума. Доступ либо пользование этой общей долевой собственностью не могут быть ограничены для собственников в кондоминиуме, за исключением тех случаев, когда они сами добровольно согласятся на такие ограничения. Общая долевая собственность на земельный участок в нормативных размерах в кондоминиуме, как и доля каждого собственника в общей долевой собственности, не подлежит отчуждению отдельно от права собственности на часть кондоминиума, включающую жилое или нежилое помещение.

Собственник части (доли) кондоминиума хранит всю документацию на свою часть кондоминиума и несет бремя расходов по оформлению всех вносимых перепланировок и изменений в свое жилое или нежилое помещение.

Собственник части (доли) кондоминиума несет бремя содержания принадлежащего ему недвижимого имущества и оплаты своей части от получаемых кондоминиумом жилищно-коммунальных услуг.

Собственник части (доли) кондоминиума является плательщиком налога на недвижимость. Расчет этого налога он может поручить управляющей компании.

При профессиональном управлении налоговое бремя на собственника в кондоминиуме не только не увеличивается, но может быть даже уменьшено по сравнению с сегодняшним. При этом бюджет субъектов Федерации не опустошается, а становится жизнеспособнее. У вас может возникнуть вопрос: А кто же проиграет? – Проиграют сегодняшние посредники, которые проедают, а часто и разворовывают, огромные бюджетные средства, отпускаемые на содержание недвижимости в жилищной сфере. Подробнее этот вопрос будет рассмотрен в следующей статье. 9. Что делать?

Действительно, что делать с сегодняшним положением вещей в действующем законодательстве? Как государственной исполнительной власти и собственникам сегодняшней «недвижимости» управлять тем, чего нет в соответствии с российским законодательством? С чего начинать переход от абсурда к стройной системе правоотношений? Как долго государственная власть будет сидеть на сундуках с деньгами, которыми можно доверху наполнить бюджет, и не будет знать, где взять ключ, чтобы их открыть?

Сегодня над решением этих вопросов работает Госстрой России. Необходимы дополнения и изменения в действующее российское законодательство. Настоящая статья очертила лишь часть проблем, которые ждут своего решения на законодательном уровне.

Опора в законодательстве на концепцию долевой собственности на недвижимое имущество в жилищной сфере безусловно является ключом к решению проблем управления недвижимостью. Но она начнет работать при условии создания стройной системы государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним. Именно прав собственности. Регистрацию других прав на недвижимость должно рассматривать как следствие, как действие вторичное.

Что должна представлять из себя система государственной регистрации; что должно быть взято за единицу регистрационного учета; сделки с чем можно и с чем нельзя регистрировать в Едином государственном реестре; что является объектом и что субъектом при государственной регистрации прав на недвижимое имущество; где должен регистрироваться объект права и где права собственности на него – все эти и связанные с ними другие вопросы станут предметом рассмотрения в следующей статье.