Московские офисы стремительно дорожают

Как сообщило на этой неделе американское агентство Cushman & Wakefield, Москва по итогам 2002 года вошла в пятерку городов мира с самыми дорогими офисными площадями. Еще год назад она занимала седьмое место в рейтинге агентства. Опережают Москву Лондон, в котором стоимость квадратного метра превышает 1000 евро в год, Токио, Париж и Нью-Йорк. Всего в список агентства включены города 45 стран. Замыкает его Бангкок со стоимостью квадратного метра 116 евро в год. В Москве за последний год цены на аренду офисной недвижимости возросли на 18% и, по оценкам Cushman & Wakefield, превысили уровень 700 евро за квадратный метр в год. Цены будут расти и дальше: продолжающаяся концентрация бизнеса в Москве вызовет рост спроса на офисные помещения. Предложение же не сможет расти столь же быстрыми темпами: в Москве уже сейчас не хватает земли для строительства, особенно в центре.

Правда, российские участники рынка не согласны с оценкой стоимости квадратного метра офисной площади в Москве, использованной американской Cushman & Wakefield. «Цифра в 729 евро за квадратный метр в год, приведенная агентством, нас несколько озадачила, - сказала RBC daily аналитик компании Stiles & Riabokobyiko (S&R) Дарья Афанасьева. – Площади, сдающиеся по таким ставкам в Москве есть, но они представляют из себя скорее эксклюзив. Например, столько стоят офисы с видом на Кремль». Средние же цены, по данным участников рынка несколько ниже. Так офисы класса «А» - офисы «международного класса», имеющие первоклассное местоположение, оптимальную планировку, техническое оснащение высшего качества и автоматизированную систему жизнеобеспечения, а также достаточное количество мест для парковки, - сдаются по цене в среднем 500-550 долларов за квадратный метр в год. Цены на офисы класса «В» - несколько уступающие по качеству классу «А» - 300-500 долларов за квадратный метр. Причем ставка аренды на офисы этого класса сильно зависит от местоположения здания: чем дальше от центра, тем дешевле. На рынке помещения класса В, по данным компании Penny Lane Realty, пользуются наибольшим спросом.

Арендаторы чаще всего отдают предпочтение большим помещениям (более 500 квадратных метров) класса «В» стоимостью 300-450 долларов за квадратный метр. Спрос в этом сегменте превышает предложение, и аналитики прогнозируют рост цен на такие офисы. «Мы прогнозируем рост на уровне 15-20% в год», - сказал RBC daily ведущий аналитик риэлторской компании Penny Lane Realty Владимир Пушкин. Характерно, что аналитики прогнозируют также некоторое падение цен на офисы класса «А». «В этом сегменте рынок перенасыщен, - говорит Владимир Пушкин. – Люди больше не хотят арендовать помпезные помещения, отдавая предпочтение удобству. Мы прогнозируем постепенное снижение цен на офисы класса «А»: в течение двух лет цены упадут на 5%».

По данным Penny Lane Realty, наибольшей популярностью пользуются офисы, расположенные в пределах Третьего транспортного кольца вне зависимости от направления. Иностранные компании чаще выбирают помещения внутри Садового кольца, а также расположенные вдоль основных городских магистралей северного и северо-западного направления. Например, 9% иностранных компаний предпочли взять в аренду или выкупить объекты, расположенные вдоль Ленинградского проспекта и Ленинградского шоссе. Это связано, в основном, с тем, что данный район имеет хорошее транспортное сообщение с международным аэропортом «Шереметьево-2». Южное и юго-западное направления пользуются спросом у 12% иностранных фирм. Прежде всего, это фирмы, имеющие обширные контакты внутри страны, и их сотрудники часто пользуются аэропортами «Домодедово» и «Внуково». Менее популярны северо-восточное и юго-восточное направления, поскольку там сконцентрированы занимающие большие площади промышленные зоны. Дарья Афанасьева считает, что в ближайшем будущем наибольшей популярностью как у российских, так и зарубежных компаний будут пользоваться Сокол и район Белорусского вокзала. Вне зависимости от района, все арендаторы хотят снять качественное помещение в оборудованном бизнес-центре, так называемы «рабочий офис». Таких помещений «международного класса» в Москве, по оценкам Дарьи Афанасьевой, всего 2,4 млн. квадратных метров. Для сравнения -- например, только в результате событий 11 сентября в Нью-Йорке было уничтожено 2 млн. квадратных метров офисных площадей. Московский рынок по площади доступных для аренды помещений, по словам Дарьи Афанасьевой, составляет всего 7-7,5% от самого емкого в мире, лондонского. По оценкам Penny Lane Realty, в Москве спрос на офисы «международного класса» превышает предложение на 20%.

Быстроразвивающийся рынок офисных площадей (ежегодно в столице вводится 250-300 тысяч квадратных метров) не может, тем не менее, удовлетворить растущие потребности. Строить же больше проблематично -- в столице просто не хватает свободной земли. К примеру, более-менее удовлетворить спрос на помещения класса «В», полагает Владимир Пушкин, удастся только к концу 2004 года, после того, как будет введен в эксплуатацию целый ряд новых бизнес-центров. По оценкам компании Colliers International, в текущем году рынок готов «проглотить» 350-370 тыс. кв. метров новых офисов. Проблема с «насыщением» рынка еще и в том, что собственники новых бизнес-центров рассчитывают, в первую очередь, на крупных арендаторов, готовых снимать площадь не менее 1000 кв. метров. Вместе с тем, наибольшим спросом пользуются гораздо меньшие помещения.

Характерно, что многие компании предпочитают сегодня покупать офисы, а не брать их в аренду. Так, в 2002 году было куплено 25-28% от всех появившихся на рынке офисных площадей. Инвестиции в офисные помещения приносят довольно высокий доход. В частности, по оценкам экспертов, наиболее доходными являются вложения в офисы класса «А». Они в среднем приносят 20-26% годовых в валюте: это один из самых высоких показателей в Европе. Если же выкупить здание на стадии котлована, то доходность инвестиций может достигнуть 70%. Риэлторы прогнозируют, что в ближайшие два года уровень доходности на этом рынке понижаться не будет.

Отдел экономики

Елена Тофанюк

РИА «РосБизнесКонсалтинг»