Подмосковье XXI века. Каким оно будет?

Больше инвестиций хороших и разных!

Работа правительством области по развитию инфраструктуры и строительству жилья проводится большая, но еще больше - в планах на ближайшие годы. Но, как бы ни хотелось, обойтись без финансовых "вливаний" со стороны вряд ли удастся. Программы привлечения инвестиций проводятся на самых разных уровнях: от губернатора и вице-губернатора до отдельных предприятий на территории области.

Недавно представители правительства Московской области встречались с министром экономики земли Бранденбург (Германия) Вольфгангом Фюрнисом. На встрече обсуждалось взаимодействие предпринимательских кругов Бранденбурга с подмосковными научно-исследовательскими институтами в сфере научно-технических разработок. Говоря о реализации уже наметившихся совместных проектов, немецкая сторона высказала просьбу сократить иностранным инвесторам путь к подмосковным производствам. "Меньше слов - больше дела!" - такой смысл вложил в свои слова министр экономики Бранденбурга Вольфганг Фюрнис. Подводя итоги переговоров, вице-губернатор Михаил Мень отметил, что "встреча с делегацией Бранденбурга была не просто протокольным визитом вежливости. У нас состоялся конструктивный деловой разговор. Германская сторона поставила перед нами конкретные задачи, и правительство Московской области в свою очередь берется эти задачи решить", - сказал вице-губернатор.

Кроме того, в целях расширения инвестиционного рынка на территории Подмосковья по инициативе Минмособлстроя издан закон "Об организации ипотечного жилищного кредитования в Московской области", предусматривающий создание договорно-правовых норм механизма взаимодействия субъектов ипотечного кредитования по выдаче кредитов и их обслуживанию.

Еще один шаг в сторону инвесторов: два года назад губернатор Московской области поддержал инициативу ОАО "Новая инвестиционная политика Московской области" (НИПаМО) по созданию базы данных инвестиционных проектов Московской области в сети интернет. Так появился интернет-проект "Инвестируй в Московскую область". На сайте проекта в сети интернет по адресу http://www.mosregion.ru можно найти инвестиционные паспорта муниципальных образований Московской области, а также постоянно пополняемые базы данных инвестиционных проектов Московской области, подмосковных предприятиях и организаций, которые заинтересованы в привлечении российских и иностранных инвестиций. Для тех, кому интересна Московская область в целом, на веб-сайте размещен полный каталог ссылок на ресурсы Московского региона, адресно-телефонный справочник администраций муниципальных образований Московской области, собрана информация о свободных производственных площадках и земельных участках области, предлагаемых для реализации инвесторам. Специальный раздел посвящен законодательству и нормативным документам правительства Московской области и муниципальных образований Московского региона. Безусловно, подобный информационный ресурс - лучший помощник и информатор для тех, кто всерьез заинтересован в сотрудничестве с областью.

На руку Подмосковью и уже упоминавшаяся ограниченность земельных ресурсов, и высокая цена за предоставление земельного участка под застройку в столице. Эти и ряд других причин заставляют девелоперов и инвесторов заниматься поиском более благоприятных мест для реализации своих инвестиционных проектов, т. е. для получения максимально возможной прибыли.

По неофициальной информации, прибыльность многих девелоперских проектов по строительству жилья в Подмосковье достаточно высока - не менее 60% годовых от вложенных средств (естественно, в долларовом исчислении).

Все выше и выше

"Объемы жилищного строительства растут в связи с активным перемещением жителей Москвы в Подмосковье, - говорит президент Российской финансовой корпорации Андрей Нечаев. - По объему привлечения инвестиций Московская область стабильно входит в первую тройку российских регионов".

По предварительным подсчетам, к концу этого года в регионе будет построено 2,8 млн кв. м жилья. Из них площадь возведенных многоэтажных домов составит не менее 1,5 млн кв. м, а задел многоэтажного жилищного строительства в области на 2003 год - 1 млн 600 тыс. кв. м.

По мнению экспертов агентства RWAY, у жилищного строительства на территории Московской области есть большие перспективы, особенно в районах до 20-30 км от МКАД, поскольку Москва является мощным ценообразующим фактором для рынка недвижимости Подмосковья. Однако эти перспективы быстрее могут стать реальностью лишь при условии, что доходы жителей области возрастут. Пока же увеличение деловой активности на рынке жилья происходит за счет приезжих из других регионов России (в том числе и москвичей).

Как упоминалось, развитие рынка жилья в Подмосковье связано еще и с тем, что доступные строительные площадки в Москве заканчиваются. Московские строители еще год назад начали обращать повышенное внимание на соседний регион, и, как следствие, объемы возводимого здесь жилья плавно пошли вверх.

Впрочем, было бы неверным отнести все достижения Подмосковья только на счет московских строителей. В 2003 году областные финансовые субсидии на капитальное строительство значительно выросли по сравнению с 2002 годом. Например, объем капитальных вложений увеличился почти в четыре раза.

В целях обеспечения благоприятного климата для развития жилищного строительства, разработки правовой и нормативной документации, привлечения в рамках партнерства инвестиций учрежден Союз строителей Московской области, куда под патронажем Минмособлстроя вошли ведущие строительные компании области: "Стройиндустрия", "Азиндор", "Седо", "Раменье" и др. Кроме всех названных мер по улучшению ситуации властными структурами Московской области принято несколько целевых программ, в рамках выполнения которых строится часть жилья и улучшается инфраструктура в области.

По программе

Областная программа "Свой дом" рассчитана на срок до 2005 года. Для ее реализации планируется привлечь более 39 млрд руб., в том числе 400 млн предполагается выделить из областного бюджета и еще 532 млн - из местных бюджетов. Остальные средства, т. е. более 38 млрд руб. (в среднем порядка 7,6 млрд руб. ежегодно), разработчики программы предлагают привлечь от юридических и физических лиц, а также в виде банковских кредитов. Областная администрация намерена активно работать над тем, чтобы новое жилье становилось доступным для самых широких слоев населения. Реализация программы должна обеспечить снижение базовой стоимости одного квадратного метра в индивидуальных домах до 5 тыс руб.

Однако, по мнению экспертов агентства RWAY, достижение себестоимости строительства жилья, указанного в программе, возможно лишь при условии проведения подрядных торгов (конкурсного отбора строительных организаций), применения ряда новых строительных материалов и технологий, а также снижения бремени федеральных, региональных и местных налогов.

Кроме программы "Свой дом" властью Московской области утвержден еще ряд программ по строительству жилья. В частности, постановлением правительства Московской области была утверждена областная целевая программа "Жилище" на 2002-2010 годы, ориентировочная стоимость которой определена в объеме 10 млрд руб.

Подмосковное правительство утвердило областную программу "Создание системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области в 2002-2003 годах". Документом предусмотрено, что участниками системы ипотечного кредитования в области выступают ОАО "Ипотечная корпорация Московской области", потребительские кооперативы граждан, жилищно-строительные кооперативы, финансовые организации.

Гипермаркет размером с княжество

Особого внимания заслуживают программы областного правительства по развитию инфраструктуры в области, в частности программа "Губернское кольцо". Этот проект предусматривает создание сети современных торговых комплексов на территории Московской области. 20-25 торговых комплексов разместятся вблизи автомагистралей и Московской кольцевой автодороги. В комплекс входят гипермаркет, торговые галереи, парковка для автомобилей, торговые площади для продажи стройматериалов, предприятия быстрого питания, АЗС и кинотеатр. Управление проектом осуществляется в рамках правительственной программы с участием органов местного самоуправления. ООО "Стройконсалтинг+" - стало победителем конкурса претендентов на получение права управления этим проектом. На сегодняшний день несколько гипермаркетов в рамках этой программы уже открыты и начали свою работу.

В июне в области начнет работу третий гипермаркет сети Auchan. Торговый центр площадью 16 тыс. кв. м, т. е. практически равный по площади княжеству Монако, расположится в Одинцовском районе на 53 км МКАД. Как сообщили в пресс-службе компании, новый торговый центр будет иметь тот же формат и концепцию, что и первый, и будет состоять из гипермаркета - дискаунтера и галереи магазинов.

Из крупнейших мировых сетей кроме Auchan в России пока работает только германская Metro. Она представлена здесь своими мелкооптовыми подразделениями Metro Cash&Carry, расположенными на Варшавском и Ярославском шоссе. Причем к 2004 году планируется и выход на российский рынок розничного подразделения Metro - Real SB.

Если вспомнить еще и построенные за последний год в области Меги, Веймарты и Икеи, то становится очевидным, что скоро не областники будут ездить в Москву "за дефицитом", как это было в советские годы, а наоборот.

Открытой, правда, остается проблема дорог. Пока добраться из Москвы в область - большая проблема из-за постоянных пробок на дорогах, сломанных светофоров и низкого качества дорожного покрытия. Реставрация дорожного полотна и расширение дорог порой превращаются в области в настоящий "долгострой": взять хотя бы мост на Горьковском шоссе, который расширяют уже третий год. Кроме банальной халатности и неумения организовать эффективную работу причина еще и в нехватке средств дорожных фондов. А после того как с 1 января 2003 года в соответствии с Налоговым кодексом прекратили свое существование дорожные фонды, из которых финансировалось строительство всех федеральных автодорог и выделялись трансферты регионам на строительство дорог местного значения, остро встал вопрос об источниках финансирования строительства. Поскольку вместе с дорожными фондами ушли в небытие сборы в них, денег на строительство новых дорог стало хронически не хватать: хватило бы на поддержание в нормальном состоянии имеющихся. Озаботившиеся проблемой поиска денег власти вспомнили про платные дороги.

Мы поедем другим путем

Еще при Борисе Ельцине, в рамках реконструкции Рублевского шоссе, собирались построить платную дорогу вокруг Одинцова. Однако проект не был реализован. Экспертный совет при правительстве РФ счел расходы на строительство дороги вкупе с реконструкцией Рублевского шоссе слишком большими. К тому же возмутились местные жители, проголосовавшие на референдуме против строительства дороги. В 1999 году вынашивался еще один проект строительства платной дороги от Москвы в сторону Клина в обход Солнечногорска. Протяженность этой дороги должна была составить 300 км, стоимость строительства оценивалась в $1 млрд. В 2001 году по столице прокатился слух о том, что платным собираются сделать проезд по МКАД. Тогда же депутат Мосгордумы Ирина Рукина выступала за то, чтобы сделать платным въезд в Москву. Впрочем, всем этим проектам суждено было остаться на бумаге.

Теперь государственное управление автомобильных дорог Московской области "Мосавтодор" намерено приступить к строительству первой в Подмосковье платной автодороги в Красногорске. Об этом было заявлено на заседании объединенной комиссии Мосгордумы и Мособлдумы по координации законотворческой деятельности. Правда, сами власти сомневаются в эффективности проекта - наши люди по платным дорогам пока ездят неохотно. Как сообщил заместитель сопредседателя объединенной комиссии Мосгордумы и Мособлдумы по законотворческой деятельности Андрей Метельский, строительство дороги начнется в ближайшее время, скорее всего летом-осенью. К финансированию строительства будут привлечены частные инвесторы. Часть расходов возьмет на себя "Мосавтодор", часть - городской бюджет. Вести строительство будет компания АО "Мосдорпартнер".

В соответствии с замыслом подмосковного правительства все дороги, построенные на частные деньги, останутся в собственности области. Инвестор же сможет пользоваться ими на правах концессии, взимая плату за проезд. После того как он окупит свои вложения и извлечет планируемую прибыль, дорога станет бесплатной.

Расчетный период окупаемости платных дорог во всем мире - 20 лет. Однако, как показывает западная практика, этот срок зачастую увеличивается до 40, а то и 50 лет. Это связано с неточностью расчетов размера платы, взимаемой за проезд. Как правило, в бизнес-планах указывается завышенная плата, чтобы уменьшить срок окупаемости и привлечь к финансированию проектов банки. Однако после строительства дороги, чтобы привлечь автомобилистов, размер платы снижается.

Еще одна проблема строительства платных дорог в России заключается в корректном расчете трафика. Практика строительства подобных дорог в нашей стране показывает, что зачастую в бизнес-планах содержатся неточные сведения. Инвестор рассчитывает на одно количество машин в день, в результате оно оказывается гораздо меньшим. "В России было много подобных проектов, - говорит сотрудник Института экономики города Алексей Родионов. - Платная дорога была в Воронежской области. Другой пример - трасса из Шереметьева. Для всех этих проектов проблема трафика оказалась критичной: по платным дорогам просто никто не ездил. Начали вводить льготы сначала для милиции и "скорой помощи", потом для депутатов. В итоге проекты проваливались - дороги переходили в категорию бесплатных".

Бомба под строительство платных дорог в России заложена в законодательстве, которое запрещает взимать плату за проезд, если у водителя нет выбора. Это означает, что параллельно платной автостраде должна в обязательном порядке проходить пусть узкая, разбитая, но бесплатная дорога. Вкупе с неготовностью россиян платить деньги за проезд это приводит к провалу проектов - платными дорогами просто никто не пользуется. Характерно, что на сегодняшний день в эффективности затеваемого проекта строительства платной дороги в Красногорске сами власти не уверены. "На Западе такие дороги рентабельны, - говорит А. Метельский. - Сложно сказать, будут ли они рентабельны в России". Похоже, что пока власти рассматривают красногорский проект как эксперимент, который может удаться, а может и провалиться. И не более того.

Марина Царицына, газета М2