Новая концепция продаж загородных объектов

1.a. В гражданском праве РАССРОЧКА платежа - способ оплаты товаров или услуг, при котором оплата производится не в полной сумме их стоимости, а по частям.Таким образом, при РАССРОЧКЕ между контрагентами по договору возникает кредитное обязательство. РАССРОЧКА наиболее распространена при розничной торговле в форме договора купли-продажи.

b. ГК РФ.Ст.489. 1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

2. Дом в рассрочку
Мы с женой пенсионеры, с большим трудом собрали небольшую сумму денег, хотим осенью купить домик в деревне под дачу (говорят, что осенью недвижимость стоит дешевле - спрос падает). Но, разузнав о ценах в нужном нам районе, поняли, что наших сбережений не хватит. Но, мы могли бы купить домик в рассрочку: на одну бы пенсию жили, а другую отдавали в качестве оплаты. Разрешены ли законом такие сделки? Если да, то как надо оформить куплю-продажу в рассрочку, чтобы нас не обманули?
П. и С. Лагуновы, Тульская обл.

ДА, купля-продажа жилого дома с рассрочкой платежа вполне возможна, законом допускается. Однако прежде всего вам нужно подыскать продавца дома в деревне, который согласился бы на такую сделку. Понимаете, рассрочка платежа, как правило, выгодна только покупателю, поскольку позволяет отдавать деньги постепенно. А продавцы недвижимости чаще всего желают получить всю сумму сразу, так как опасаются, что покупатель вдруг станет неплатежеспособным или по какой-то причине не захочет выплачивать оставшуюся часть стоимости дома (например, ему разонравится приобретаемый дом). В этом случае продавцу придется затевать судебную тяжбу, чтобы получить свое.

Но, разумеется, всегда можно найти продавца, согласного на продажу дома в рассрочку, если этого захотеть. Им может быть, к примеру, один из ваших знакомых, который вам доверяет. Тем более соответствующие пункты договора купли-продажи можно сформулировать так, чтобы он был выгоден обеим сторонам.

Сначала надо указать общий срок, в течение которого покупатель обязуется уплатить всю продажную цену: например, в течение одного года с момента подписания договора (сумма пишется цифрами и прописью). Затем укажите промежуточные сроки: например, сумма в таком-то размере уплачивается в течение трех дней после регистрации договора; сумма (снова впишите размер) - в срок до 1 февраля 2002 года; сумма (опять укажите размер) - в срок до 1 июня 2002 года. Оговорите, что покупатель имеет право на досрочное исполнение обязательств по оплате.

Далее в договоре советую записать, что с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю и до момента полной оплаты покупателем стоимости дома он вместе с надворными постройками находится в залоге у продавца, в силу чего покупатель не имеет права обсуждать дом и любую из надворных построек без письменного согласия продавца. После того как оплата будет полностью осуществлена, продавец обязуется представить в регистрационную палату заявление о прекращении залога. Такой пункт выгоден покупателю (он становится собственником дома почти сразу после подписания договора) и надежно защищает интересы продавца.

Можно избрать и иной вариант, при котором покупатель станет собственником дома только после полной его оплаты. Нюансы его вам объяснят в регистрационной палате, куда вам в любом случае придется обращаться, если вы хотите совершить сделку в установленном законом порядке, то есть стать полноправными собственниками дома.

Е. КОРЗУН, юрист

Знакомый продает небольшой дом в деревне, в тихом лесном районе, богатом грибами. А мы с женой любители грибных прогулок. Лишних денег у нас нет, сразу всю сумму за дом заплатить не можем. Предложили знакомому продать нам дом в рассрочку, но он колеблется, так как не знает, законно ли это. И, наверное, боится, что мы дадим часть денег, поселимся в доме, а остальные отдать не сможем. Просим ответить, можно ли продавать-покупать дом в рассрочку. И подскажите, как убедить знакомого, что мы не обманем его.
Н. К о в а л е н к о, Рязань

ЗАКОН не запрещает продавать жилой дом в рассрочку - лишь бы продавец был согласен на это: ведь он не получит нужную сумму за свою недвижимость сразу, а вынужден будет ждать. Такой договор можно совершить в простой письменной форме, а можно удостоверить его у нотариуса. Второй вариант, естественно, дороже. Но в любом случае вам понадобится помощь специалиста, поскольку и составленный в простой письменной форме договор должен отвечать установленным требованиям.

Советую записать в договоре, что с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю и до момента полной оплаты покупателем стоимости дома он вместе с надворными постройками находится в залоге у продавца, в силу чего покупатель не имеет права отчуждать дом и любую из надворных построек без письменного согласия продавца. После того как оплата будет полностью произведена, продавец обязуется представить в регистрационную палату заявление о прекращении залога.

Такая запись выгодна и вам, покупателю (вы становитесь собственником дома почти сразу после подписания договора), и надежно защищает интересы вашего знакомого - продавца.

А. СОКОЛОВ, юрист

( По материалам газеты "АиФ на даче")

3. В сфере вторичного рынка загородной недвижимости среди прочих многочисленных проблем существует проблема поиска Покупателя, готового одномоментно выложить за Объект немалую сумму.Если можно было бы заплатить за загородный Объект не всю сумму сразу, а поэтапно, частями - это существенно расширило бы круг потенциальных Покупателей. Впрочем, убеждать здесь никого не надо, продажа в рассрочку товаров народного потребления в свое время пользовалась большой популярностью.

Что касается Продавцов, владельцев Загородных Объектов, то и они не получают деньги сразу, после нахождения Покупателя. Более того, существует определенный промежуток времени, когда Продавец и денег еще на руки не получил, и владельцем своего Объекта уже не является.

В случае рассрочки вопрос этот можно решить следующим положительным образом:
Исключим из рассмотрения случай, когда Продавцу требуется вся сумма сразу на покупку дорогостоящих предметов(объектов) - других дач, домов, квартиры, машины и т.п. Если бы Продавец знал, что, в случае его согласия на продажу своего Объекта, он регулярно, каждый месяц, мог бы приходить в определенное место (Агентство, сберкасса, банк т.д.) и гарантированно получать определенную сумму на руки в теченне определенного срока (пол-года, к примеру), то уговорить его на такой способ продажи своего Объекта было бы не сложно. На мой взгляд ,таких потенциальных Продавцов следует искать среди пожилых людей. Главным преимуществом такой продажи для них будет, безусловно, получение части денег сразу, не дожидаясь регистрации Объекта в УЮ ЛОРП.

Подведем итоги:
- рассрочка предоставляет возможность для потенциального Продавца получить часть денег сразу с последующей регулярной выплатой оставшейся суммы в течение определенного срока.
- рассрочка предоставляет возможность потенциальным Покупателям выплатить деньги не сразу, а поэтапно, что на мой взгляд существенно расширяет круг этих самых Покупателей.

4.Схема расчета, думается, не отличается от стандартной при рассрочке. А именно, Покупатель, внеся (к примеру) 30% от продажной стоимости загородного Объекта, тем самым обеспечивает, во-первых, выплату Продавцу первой суммы, во-вторых обеспечивает задаток для исполнения договора с Покупателем и в-третьих, обеспечивает выплату агенту, ведущего данную сделку в течении всего срока рассрочки.
Например: Объект стоит 10000 долл. (на руки Продавцу) .Агент продал его за 11500 долл. Покупатель вносит первоначальный взнос 30% - 3450 долл.

а)Первая выплата Продавцу составляет 1950 долл.(примерно 20% от полной стоимости Объекта). В течении последующих 5-ти месяцев выплаты составляют по 1610 долл/мес.(1950 + 1610х5 = 10000) б)выплаты агенту составляют в течение 6-ти месяцев по 137,5 долл.ежемесячно при агентском вознаграждении 55% (137,5х6 = 825)
в)соответственно взнос Покупателя составляет по 1610 долл. ежемесячно.(3450 + 5х1610 = 11500) г)доход Агенства составляет 675 долл. при агентском вознаграждении 55% (675 + 825 = 1500)
Следует также отметить, что продажу Объекта в рассрочку можно рассматривать как некоторую льготу для Покупателя, а стало быть можно рассматривать вопрос о начислении процента на стоимость Объекта, идущий в пользу Агенства (часть из которого можно потратить на оформление документов).

5.Заинтересованность агента в рассрочке, я думаю, очевидна.
а) регулярная, стабильная выплата в течение всего срока рассрочки. По сути - это стабильная зарплата со всеми вытекающими последствиями, а именно:уверенность в завтрашнем дне, возможность планировать свой бюджет, расходы.
б) спокойно, без спешки и переплат многочисленным посредникам собрать все необходимые справки и документы для проведения нотариата (за счет Агентства).
в) повышается заинтересованность в проведении рекламной компании для проведения (и т.о. увеличения своей ежемесячной зарплаты) вторых (третьих) продаж в рассрочку.
г) увеличение (на мой взгляд) потенциальных Покупателей приведет к увеличению числа открытых сделок, а стало быть дохода как Агентства, так и самих агентов.

6.Такой способ расчета с Продавцом предполагает некоторые финансовые риски, которые следует свести к минимуму. Обязательным условием заключения договора с Продавцом следует считать передачу всех правоустанавливающих документов по передаточному акту Агентству.

С юридической точки зрения следует проработать следующие вопросы:
а) отказ Продавца на каком либо этапе рассрочки от сделки;
б) исчезновение Продавца с некоторой частью выплаченных денег до государственной регистрации Объекта;
в) неполучение денег, оговоренных договором, в указанные там же сроки по вине Покупателя;
г) смерть (несчастный случай и т.п.) с Продавцом (Покупателем).
Нельзя исключить из рассмотрения вопрос обязательного страхования сделки.

7. Что касается Покупателей , то возможны такие случаи:
- отказ от очередных выплат;
- отказ от сделки;
- пересмотр условий договора.

8. На мой взгляд, необходимо провести следующие маркетинговые исследования:
a.В течение месяца подать в средства массовой информации (РШ, Из рук в руки и т.п.) рекламу следующего примерного содержания: "Агентство "Александр-Н" осуществляет продажу дач, домов в кредит с рассрочкой платежа до полугода. Если у Вас нет возможности купить загородный домик сразу, купите его в рассрочку. Это в Ваших силах!".
b. Следует проработать варианты загородных Объектов, находящихся на договоре, но не имеющие спрос длительное время, выставить с согласия Продавцов на продажу в кредит с рассрочкой платежа. c.Проработать предварительный договор с Продавцом и Покупателем о продаже (покупке) загородных Объектов в кредит с рассрочкой платежа.
d.С целью расширения базы загородных Объектов, Продавцы которых согласны выставить свою собственность в кредит, следует также провести рекламную кампанию по поиску и привлечению желающих продать свой Объект в кредит.
e.Я думаю, что среди агентов других Агентств также найдутся желающие продать свои неликвидные Объекты через Агентство "Александр-Н" посредством процедуры кредита с отстрочкой платежа.

Иванов Ю.
г. Санкт-Петербург 2002