Дома-то еще не существует! Между моментом выплаты денег и получением свидетельства о праве собственности проходят месяцы. И залог спокойствия покупателя квартиры в новостройке - грамотно составленный договор. Об этом - в материале, предоставленном газетой "Квартирный ответ", которую выпускает агентство недвижимости "МИЭЛЬ"...

ЧТОБЫ ЦЕНЫ РОСЛИ В НУЖНУЮ НАМ СТОРОНУ
Договоры бывают разные: инвестиционный контракт, договор на уступки права требования и, менее распространенный предварительный договор о купле-продаже. Но все сводится к одному: вы приобретаете право на получение квартиры в будущем и право на оформление квартиры в вашу собственность. Причем первое право вы приобретаете с момента полной оплаты квартиры, а второе - после завершения вашего инвестиционного контракта, то есть с момента сдачи дома Госкомиссии.
При этом у вас возникает одна правовая обязанность: заплатить деньги. Сколько, за что именно, и не придется ли потом еще доплачивать - вот что обычно волнует покупателя.
Расходы при покупке жилья в новостройках имеют несколько составляющих. Первая - непосредственно цена за "квадрат". Должно быть указано, что цена одного квадратного метра является окончательной и изменению не подлежит. Если вам предлагают подписать договор без этой фразы, то к концу строительства вы можете обнаружить, что каждый из ваших квадратных метров вдруг подорожал. Продавцы, конечно, скажут, что пока строили, себестоимость выросла! Но ведь в договоре вам никто не обещал, что она не вырастет...

"Вырасти" может и метраж квартиры. Допустим, по проектной документации общая площадь вашей квартиры 60 кв. м. А когда дом построят, представитель БТИ намеряет, скажем, 61 кв, м.
Поскольку вы покупаете больше метров, стоимость вырастает - ведь в договоре была зафиксирована именно цена за "квадрат". Больше оказался метраж - вы должны доплатить по фиксированной цене одного квадратного метра.
А если меньше? По логике, компания должна эти средства вам вернуть по той же зафиксированной в договоре цене. Есть ли такой пункт в договоре? Обратите на это внимание! Лишь включив в документ "зеркальные" обязанности, вы обезопасите себя от излишних выплат.
Когда Госкомиссия приняла дом, начинается "вторая волна" расходов - выплаты, связанные с оформлением права собственности на вашу квартиру. Это, во-первых, себестоимость оформления: всевозможные сборы, пошлины, которые вы оплачиваете непосредственно в государственные структуры (Москомрегистрацию, БТИ и т. д.). Во-вторых - оплата услуг того, кто ведет за вас весь процесс оформления права собственности на построенную квартиру. Сэкономить вряд ли получится - процесс достаточно сложен. В доме-новостройке инвесторов столько же, сколько квартир - 150, 200.,. И пока все эти 150-200 человек не подпишут акт о реализации инвестиционного контракта, ни один из них не сможет получить право собственности на квартиру. Консолидировать такую массу под силу только профессионалу. В среднем услуги такого рода стоят 2-2,5% от стоимости квартиры.
И, наконец, коммунальные платежи и эксплуатационные расходы. По постановлению правительства Москвы собственники в домах-новостройках должны оплачивать коммунальные платежи за четыре месяца вперед, то есть авансом, но - внимание! - с момента приобретения права собственности. Ставка составляет примерно 16 рублей за один квадратный метр. Однако бывает, что в договорах предусматривается иное: вы должны оплатить коммунальные расходы не с момента получения собственности, а с момента сдачи дома Госкомиссии. "Разброс" по времени между этими двумя моментами - 3-6 месяцев. Готовы ли вы в эти месяцы нести расходы, которые по закону вообще-то обязан брать на себя заказчик строительства? Если нет - обсуждайте это при подписании договора. Есть нюанс: это легко обсуждается в случае подписания инвестиционного контракта, где условия можно менять на более выгодные для вас. В договоре уступки права требования этого сделать практически невозможно - он ограничен рамками предыдущего контракта, на основании которого заключается.
БЕЗ ТРЕТЬИХ ЛИЦ!
Теперь о самом важном - о гарантиях безопасности при заключении такого рода договоров.
Основная гарантия, которую хочет получить любой покупатель - принадлежность данной квартиры именно ему. В договоре это записывается следующим образом: продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на вышеуказанную квартиру - она не заложена и под арестом или запретом не состоит.
Но гарантии не должны быть голословными. Если за их нарушение нет никакой ответственности, этот пункт можно назвать "дутым"! По практике, цена ответственности -10-30 % от стоимости квартиры. То есть в случае нарушения данного пункта продавец возвращает внесенную вами полную стоимость квартиры с уплатой штрафных санкций в размере от 10 до 30 %. Если продавец не хочет это фиксировать в договоре, то лучше подобный документ вовсе не подписывать!
Вторая гарантия - реальные сроки строительства и получения квартиры в собственность. Чаще всего в договоре пишут размытые сроки - к примеру, "третий квартал 2002 года", Что и говорить, процесс строительства достаточно "творческий" - то поставщики подвели, то подрядчики что-то не успели. Ладно, пусть будет "такой-то квартал"! Но и этот пункт также будет "пустым", если за просрочку нет никакой ответственности.
Можно предложить увеличить сроки, за которые продавец отвечает. Пусть будет не "III кв. 2002", а "I кв. 2003" Но уж за нарушение именно этих сроков должна быть прописана ответственность - обычно 5-10% от стоимости квартиры.
Третья гарантия связана с оформлением. Здесь стоит предусмотреть, чтобы продавец предоставил вам полный пакет документов, необходимых для оформления вашей квартиры в вашу же собственность. Если этого нет, альтернативный вариант - подписать с каким-то профессионалом (например, риэлторской компанией) параллельный договор: поручение на оформление квартиры в вашу собственность.
КОЕ-ЧТО ЕЩЕ
Все учли? Есть нюанс, связанный с вашими претензиями по качеству квартиры. Тут два варианта. Первый - в договоре пишется, что свидетельством качества квартиры является акт приемки дома Государственной комиссией. Но комиссия по всем квартирам не ходит, все трещины увидеть не может. Поэтому лучше включить в договор пункт о том, что свидетельством качества квартиры является акт, который вы непосредственно подписываете с заказчиком, убедившись воочию, что все в порядке.
И последнее. Проверка документов, на основании которых вы заключаете инвестиционный контракт. Надо убедиться, что продавец действительно имеет право продавать вам данную квартиру. То есть заказчик должен показать договор, согласно которому эта квартира ему принадлежит. И документ о том, что этот договор исполнен, то есть эта квартира была оплачена. Это может быть либо акт о выполнении обязательств по оплате этой квартиры, либо акт о выполнении работ в счет ее стоимости. В самом документе или отдельным приложением должен идти список квартир. Стоит также сверить адрес, чтобы в правоустанавливающем договоре, на основании которого квартира продается, и в вашем договоре с продавцом он полностью совпадал. Если там не совпадает секция, этаж и т. д., то вам продают уже другую квартиру, а не ту, которую вы хотели бы.
Хорошо бы проверить полномочия представителя фирмы, который подписывает с вами договор. Это или генеральный директор (действующий на основании устава), или какое-то иное лицо по доверенности. Значит, нужно посмотреть не только полномочия генерального директора, но и доверенность. Причем она должна быть не на продажу данной квартиры, не на заключение договора купли-продажи, а на реализацию квартиры. Это такой тонкий юридический момент: в новостройках квартиру купить нельзя, ее можно только приобрести. Для простого человека это одно и то же, а для юриста - две разные вещи. Со всеми вытекающими правовыми последствиями.
По материалам "Квартирный ряд".

Объявления