К «новой», или «современной», панели традиционно относят жилье массовых серий, основное время застройки которыми пришлось на 1980-е годы. Они сменили представителей «старой панели» - хрущевки, брежневки, «корабли» и дома 504-й серии. «Новая панель» в Петербурге представлена следующими основными сериями: 137-я, 121-я, 1ЛГ-606М, 600.11, 1ЛГ504Д2. По данным Комитета по содержанию жилищного фонда, «новая панель» составляет в жилищном фонде Петербурга почти 17% («старая панель» - около 18%).

На протяжении последних двух лет жилье в категориях «новой» и «старой панели» по стоимости кв. метра можно было смело объединять в единую ценовую группу. В октябре 2000 года ценовой разрыв между ними составлял всего $12/кв. м, тогда как между жильем в «новой панели» и «кирпичных домах» - $41/кв. м. В этом году соотношение средних цен на типовое жилье совершенно иное: «новая панель» стремительно отвоевывает позиции у «кирпичных домов». В октябре 2002 г. средняя цена 1 кв. м: в «кирпичных домах» - $589, в «новой панели» - $561, в «старой» - $531. За девять месяцев этого года темпы роста цен в домах «новой панели» составили 18%, в «кирпичных» - 17%, «старая панель» безнадежно отстает: 14,5%. Победоносное шествие «новой панели» в первую очередь обусловлено непреходящей популярностью 137-й серии, которую по качественным характеристикам зачастую ставят наравне с кирпичными домами.

137-я непобедимая

Появление этой серии знаменовало собой прорыв в домостроении, это был не только новый тип домов, но и современные технологии строительства, позволяющие «играть» и с этажностью зданий (9-17), и с их формой. Первый период массовой застройки не позволял в полной мере удовлетворить потребности в социальной инфраструктуре - хрущевки часто возводили просто рядами. Дома серий «новой панели» своими конфигурациями четко обозначали границы дворов, кварталов и легко образовывали пространство для школ, детсадов, торговых центров и других объектов соцкультбыта. По своим качественным характеристикам не все дома 137-й «равны одинаково», только за советский период насчитывается восемь модификаций. Массовое строительство жилья этой серии началось в середине 1970-х годов. В домах, как правило, присутствовали грузовой и пассажирский лифты, отдельный «черный» ход, у большинства квартир - лоджии, балконы или и то и другое. Главное отличие ранней 137-й (в основном это были девятиэтажки, тогда как большинство поздних - 12-этажные дома) - маленький размер кухни, всего лишь 7 кв. м. Позднее серия совершенствовалась, что отражалось на повышении теплоизоляционных свойств, увеличении общей площади за счет подсобных помещений. В 1980-е годы 137-я приобрела свой популярный вид: кухни - 9-15 кв. м, значительная общая площадь (например, у трехкомнатных квартир в поздних сериях она бывает более 70 кв. м), большие коридоры, отсутствие смежной планировки комнат, поперечные ванны, позволяющие поставить стиральную машину, высота потолков - 2,7-2,8 м, в зависимости от года постройки.

Эта серия оказалась настолько удачной, что и сегодня не теряет своей популярности. У нее есть лишь один крупный недостаток, характерный для всего панельного домостроения, - в таких домах холоднее, чем в кирпичных. Впрочем, с этим постоянно боролись. В последних модификациях 137-й наружные керамзитовые панели были заменены на трехслойные и применены новые герметики при заделке стыков, что повысило теплосберегающие характеристики домов.

И другие - неплохие

Чуть выше по качеству, чем старая 137-я, дома серии 1ЛГ606М, производимые с 1976 года. Кухня в этих десятиэтажках - 7-9,5 м, имеется поперечная ванна, есть даже встроенные шкафы.

Ближе к уровню поздних вариаций 137-й - серия 600.11, распространившаяся с начала 1980-х годов. Главная ее особенность: чуть меньшая, чем у поздней 137-й, общая площадь (трехкомнатная - 63-65 кв. м, кухня - 8-9,5 кв. м). Как и у «кораблей», у нее есть минус - несущий каркас, поэтому возможности перепланировки весьма ограничены. Серия 600.11, как и 137-я, оказалась «долгожителем». В современной ее модификации кухни подросли до 11 кв. метров, у каждой квартиры есть лоджия, на треть увеличена толщина газобетонных стен и стало применяться тройное остекление. На уровне хороших образцов 137-й находятся дома 121-й гатчинской и серии 1ЛГ504Д2. Здесь квартиры имеют просторную кухню от 9 кв. м, а при рациональной планировке - большую площадь подсобных помещений. В домах 121-й серии сегодня используются тройные панели наружных стен и усиленная звукоизоляция. Серия 1ЛГ504Д2 - усовершенствованный вариант распространенной 504-й, считающейся лучшей среди «старой панели». В этих домах кухня выросла до 11,5-13,5 кв. м, в ванной появился тамбур для стиральной машины и еще ряд новшеств. Впрочем, данная серия самая малочисленная в городе и представлена только в Приморском районе.

Они - везде

Наиболее многочисленный представитель «новой панели» -137-я серия - в различных своих вариантах представлена практически во всех «спальных» районах города.

Небольшое количество панельных домов постройки середины-конца 80-х есть на Васильевском острове, в районе станции метро «Приморская». Совсем немного таких домов в Московском районе - у станции метро «Звездная» и в начале Пулковского шоссе. Квартиры с большими кухнями - 10-15 кв. м - традиционно пользуются высоким спросом в обоих районах и отличаются самой высокой по городу ценой, что обусловлено и хорошим местоположением, и крайне скудным предложением.

Много «новой панели» в Приморском и Выборгском районах. В Выборгском это микрорайоны в Шувалово-Озерках, причем чем ближе к станциям метро, тем дома 137-й и новее, и популярнее, и, соответственно, дороже. В Приморском районе дома ранних серий можно найти только неподалеку от станции метро «Пионерская». На границах этого микрорайона встречаются дома новой 137-й серии и редкой в городе 1ЛГ504Д2 - эта серия также есть в районе Каменки. На озере Долгом и в Северо-Приморской части района преобладает жилье с улучшенной планировкой конца 1980-х - начала 90-х годов, там в основном строились дома поздней 137-й серии и улучшенной 600.11.

Много «новой панели» в Невском районе, особенно в Рыбацком, которое начало застраиваться в 80-е годы: подавляющее большинство домов здесь - 137-й, 600.11, 606-й и 121-й серий. То же самое - и в кварталах, прилегающих к станции метро «Пр. Большевиков», - на Искровском пр., ул. Коллонтай, пр. Солидарности и др. представлены в основном все серии современного блочного строительства (за исключением 121-й и серии 504-Д2). В Красногвардейском районе - концентрация «плохих» 137-й и 606-й серий вблизи проспектов Энтузиастов, Наставников, Ударников, Ириновского. Во Фрунзенском новая 137-я распространена в Новом Купчино, в частности в кварталах между ул. Бухарестской и Малой Карпатской. В Кировском районе постройки поз-дней 137-й есть в конце Ленинского пр., на пр. Маршала Захарова и др. Незначительная доля поздней 137-й присутствует также в Красносельском и Калининском районах, дома современных блочных серий здесь возводились лишь как вкрапления в уже сложившуюся за-стройку.

Приморский - лидер спроса

По данным Городской справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос», абсолютным лидером по спросу в сентябре являлись одно- и двухкомнатные квартиры в Приморском районе с максимальной ценой $23-24 тыс. и $30-31 тыс. В этой ценовой категории на рынке оказались квартиры поздней 137-й, 600.11 и 121-й серий. Нужно отметить, что Приморский район стабильно занимает первые строчки «горячей десятки» запросов клиентов в течение двух последних лет.

В числе лидеров по спросу на «новую панель» в этом году также фигурировали Невский и Фрунзенский районы - в основном в сегменте двухкомнатного жилья. Периодически в рейтинге «проявляется» и Васильевский остров, у которого самая значительная во всем городе разница по соотношению спроса и предложения на квартиры в домах 137-й серии. Однако спрос падает: новое строительство на острове предлагает значительный выбор более комфортного жилья.

Победа над кирпичом

На вторичном рынке основным конкурентом «новой панели» являются аналогичные квартиры самого дешевого класса жилья - в хрущевках, «кораблях» и 504-й серии. Значительное число предложений такого жилья привело к тому, что сегодня рынок буквально затоварен любыми квартирами в старых панельных домах и они очень медленно растут в цене. Ценовой разрыв между «старой» и «новой панелью» увеличился за два года почти в три раза и сейчас уже составляет $30/кв. м - дешевизна жилья в хрущевках делает его вполне конкурентоспособным. Другой соперник «новой панели» - жилье в категории «кирпичные дома» - наоборот, все больше сдает позиции. Несмотря на то, что ценовая дистанция между ними за два года сильно сократилась (с $53 до $29/кв. м), «ценник» у кирпичного жилья все равно солидный, хотя качество при этом - не всегда высокое. Большинство кирпичных домов, представленных на рынке, построены в 1970-80-е, и это жилье зачастую проигрывает по площади аналогичным квартирам в «новой панели». Кирпичный же «новодел» последнего десятилетия пополняет «вторичку» незначительно: это комфортное жилье, как правило, устраивает владельцев, и они не спешат с ним расставаться.

В результате 137-я серия в сегменте однокомнатных квартир окончательно «победила» кирпичные дома. Цены предложений - $22 тыс. против $21,5 тыс. И «догоняет» в сегменте двухкомнатных: $28,5 тыс. против $29,5 тыс.

«Первичка» дает панель

На первичном рынке панельные дома составляют сегодня до 20% вводимого жилья. На этом рынке позиции «новой панели» не так впечатляющи, так как доля наиболее популярных однокомнатных квартир в панельном домостроении не слишком высока. Многокомнатные квартиры в новых панельных домах проигрывают своим аналогам в кирпичных и кирпично-монолитных, так как разница цен между ними не столь значительна, а качество монолитных домов все-таки считается более высоким. Тем не менее перспективы у панельного домостроения есть. Даже признанные флагманы монолитного строительства, такие, например, как «ЛенСпецСМУ», все больше обращают внимание на этот сегмент и планируют возводить сразу несколько объектов. Панельные здания, считают домостроители, - это добротное, удобное, недорогое и быстровозводимое жилье, и у него есть будущее.

Процесс «расслоения» всеми любимой 137-й продолжается. Запускается 138-я, сохранившая те же основные принципы планировок, но ставшая еще более «теплой». А на «вторичке» появляется все больше квартир в домах новейших модификаций серии, выстроенных за последнее десятилетие. Эти новые квартиры, в обжитых районах, с развитой инфраструктурой обслуживания, пользуются высоким спросом и быстро раскупаются на рынке. Сегмент жилья в «новейшей» 137-й постепенно расширяется и с увеличением объемов панельного домостроения грозит стать серьезным конкурентом 137-й, выстроенной в 1980-х годах.

Мнения:

Юрий Загоровский, генеральный директор АН «Дарко»:

Для человека со средним достатком, улучшающего свои жилищные условия, материал стен - кирпич это или панель - не столь существенен, и он, скорее, приобретет более дешевое жилье в современных крупноблочных домах. По количеству сделок на квартиры в «новой панели» у нас лидирует Приморский район, после него - Выборгский. Следует отметить, что на рынке появляется все больше квартир в панельных домах, построенных в последнее десятилетие. В частности, многие из продавцов вкладывали деньги в долевое строительство в послекризисный период, и после оформления жилья в собственность продают его по рыночной стоимости. Доля панельного жилья, возраст которого составляет от 2 до 10 лет, достигает в наших сделках 15-20%.

Александр Кильдюшев, директор Приморского отделения АН «Троицкий Дом»:

Стоимость квадратного метра в домах поздней 137-й, 600.11 и т. п. растет стремительно. Это довольно качественное жилье, и та же 121-я серия ничем не хуже жилья в кирпичных домах. Ранние версии 137-й востребованы значительно хуже - только у станций метро. Они холоднее, меньше по площади и отличаются разными отделочными «безумствами» - вроде наружной электропроводки, заключенной в пластмассовый корпус. Наибольший спрос на подобное жилье - в районе станции метро «Проспект Большевиков», неплохо идет Красногвардей-ский район и даже Калининский - в зоне прерванной ветки метро. Московский - вне конкуренции, квартиры в домах 600.11 серии «уходят» после первого же просмотра. Лидер продаж - Приморский район, где самый высокий спрос приходится на район Каменки, конец Комендантского пр., район станции метро «Пионерская».

Сергей Кириллов, генеральный директор АН «Север»:

Основной клиент на такие квартиры - тот, кто перебирается из более дешевого жилья - хрущевок и «кораблей» или с доплатой - в большую по площади квартиру 137-й серии. Главный ценообразующий фактор - местоположение, обычно наиболее дорогие квартиры находятся не более чем в двух-трех остановках от станций метро. Лидеры продаж - Приморский, Выборгский, Василеостровский районы. Самые дешевые квартиры 137-й, наверное, в Рыбацком: из-за удаленности микрорайона туда никто не стремится…

Николай Почебут, генеральный директор АН «ЛТ Истейт»:

Однокомнатные и двухкомнатные квартиры в домах 137-й серии - это оптимальный вариант при расселениях. Это класс жилья, наиболее подходящий для клиента со средним достатком. Примерно на таком же уровне ценится 600.11 и 121-я серии. Можно ожидать, что к концу года, вместе с повышением цен на другие типы жилья, спрос на жилье в панельных домах, особенно в минимальном сегменте, будет особенно высоким.

Надежда Лежнина, менеджер АН «Реал»:

Популярность жилья в панельных домах улучшенных серий несомненна, и можно рассчитывать, что спрос на него будет таким же высоким еще долго. Единственная проблема 137-й серии - это то, что во многих домах неухоженные подъезды: расписанные стены и двери, разломанные лифты. Чем старше дом, тем картина хуже. Если бы муниципальные власти наконец привели в порядок подъезды, то это еще больше подняло бы престиж этой категории жилья. Сегодня владелец продаваемой квартиры иногда сам красит стены подъезда, чтобы повысить привлекательность объекта.

«Бюллетень недвижимости» 14.10.2002

Объявления