Не новый, но очень хороший

Почему вторичка?

Клиент просмотрел рекламный каталог, увидел эффектный фасад здания и, что называется, запал. Его сомнения – строить или покупать готовое – на этом были закончены… Так, наверное, бывает, но все-таки крайне редко. По признанию риэлторов, степень подготовленности клиентов растет и иногда просто поражает. Случайных сделок становится все меньше. Как отмечает Анатолий Балашов (компания Kirsanova-Realty), цель купить готовый объект, как правило, бывает изначальной и очень редко является следствием просмотра рекламного каталога с эффектными фасадами уже отстроенных домов.

По мнению Дины Амоян (компания «Гелиос»), чаще всего именно нежелание связываться со строительством заставляет покупателей без особых размышлений выходить на рынок готового загородного жилья. В подтверждение тому – отзывы самих владельцев, прошедших весь процесс. Они утверждают: этот многохлопотный период их жизни длился два, а то и три года. На вопрос – удалось ли реализовать таким образом все свои желания, обычно звучит ответ: «Да». Но потом, в приливе откровения, следует целая серия оговорок под общим названием вот только... «Вот только крыша не совсем такая вышла, вот только сосед какой-то суматошный, вот только на ж/д переезде приходится стоять, или дорогу в дождь размывает»... Когда человек покупает готовое, перечень этих «вот только» – почти на 100% на его собственной совести. Разглядеть не все, но очень многие достоинства и недостатки можно уже при покупке.

По мнению Светланы Язевой («Белые Ветры»), причиной отказа от приобретения дома в строящемся поселке могут быть также риски, сопровождающие любой процесс инвестирования, а также сомнения в том, удастся ли реализовать все условия договора, касающиеся качества строительства, создания инфраструктуры, прокладки коммуникаций и т.д.

Место – это тоже важно. Марина Бежевец («Планета Риэлти») отмечает, что конкретные географические предпочтения – одна из причин интереса к вторичке. Допустим, человеку чем-то интересно не просто направление, а конкретный поселок или даже участок. Однако строительство там не ведется. Значит, одна дорога – покупать готовое. Примером тому, по словам Елены Гриневич (Paul"s Yard), может служить элитный поселок «Николино» на Рублевке. В рекламе подобные объекты не нуждаются, цены на них не опускаются ниже $5 млн. Сделки здесь проводятся или самыми известными агентствами или по личной договоренности между людьми, хорошо знающими друг друга.

Кроме перечисленных причин покупке «подержанного» особняка или коттеджа, по наблюдению Андрея Кройтора («ИНКОМ-Недвижимость»), мог поспособствовать уже имеющийся негативный опыт строительства (свой или знакомых), а также возраст покупателей. Люди преклонных лет, как правило, рассматривают строительство дома как некую авантюру. И редко на это идут.

Вот стоит он перед нами

Продавать объект недвижимости можно очень долго, буквально годами. А можно уложиться в несколько месяцев. Все зависит от того, насколько заявленная цена соответствует набору достоинств и недостатков. Несоразмерно высокая цена тормозит процесс, низкая ускоряет, но не позволяет получить желаемую сумму. Срочность при реализации тоже вносит существенные коррективы. Продавец, ограничивая в сроках риэлторов, естественно, должен понимать, что прибыли по максимуму не получит. В таких случаях компании часто и сами выкупают объекты.

По мнению Светланы Язевой («Белые ветры»), время экспозиции зависит от категории: дом бизнес-класса ($300-400 тыс.) при правильной политике продаж продается в течение 3-4 месяцев, элитные особняки (от $1 млн), как правило, дольше.

Дина Амоян полагает, что срок экспозиции могут корректировать и сезонные особенности: как известно, весной, летом и осенью рынок функционирует активнее. Если за этот период дом не продан, велика вероятность, что зимой он простоит без особого внимания со стороны покупателей.

Срок экспозиции дома, предлагаемого по рыночной цене, считает Анна Сауляк («Терра»), составляет в среднем 3-6 месяцев, и этот срок может существенно скорректировать представление продавца о цене. На практике очень часто не учитывается, что дом не обязательно будет стоить тех денег, которые в него вложены. Также продавец зачастую не принимает во внимание, что цена построенного дома меньше цены аналогичного нового. Если в течение долгого периода времени стоимость продаваемого объекта остается неизменной, то общий рост рынка рано или поздно приводит к тому, что цена сама по себе снижается, становится привлекательной, и объект продается.

Особые симпатии

По мнению большинства риэлторов, близость к водоему – это предпочтение большинства покупателей. И дефицит таких участков становится все более заметным. Однако горячее желание совершать променад вблизи живописного водоема не мешает клиентам проявлять бдительность. При выборе дома у воды, считает Анатолий Балашов, на первое место встает вопрос законности объекта, т.к. ужесточение правовых норм ставит под сомнение разрешительную документацию на строительство. По мнению Светланы Язевой, иногда подобные проблемы уводят покупателя с рынка вторички на рынок новостроек. На сегодняшний день во вторичной продаже очень мало объектов, не только расположенных около водоемов, но еще и отвечающих современным требованиям. По мнению руководителя компании «Инком-Недвижимость» Сергея Козловского, так получилось, что самые привлекательные участки в водоохраной зоне Подмосковья застроены «шанхаем». Поэтому взыскательные покупатели, не удовлетворив свой интерес, рассматривают предложения в новых коттеджных поселках, которые возводятся именно вблизи рек и озер, либо пользуются возможностью соорудить водоем непосредственно на своей территории.

Нет нужды говорить, что близость воды – это важный фактор ценообразования. «Вода» повышает цену процентов на 30. И срок экспозиции при оптимальной цене становится небольшим.

По наблюдению Андрея Кройтора, к объектам у воды тяготеют все-таки далеко не все. В основном это люди со спортивным прошлым или горячие любители водных видов спорта. Ради «хорошей» воды они готовы даже пожертвовать близостью к столице и купить дом в более отдаленных районах.

Дефицит есть!

Казалось бы, рекламные каталоги изобилуют самыми разными предложениями. Такого количества, какое существует сейчас, не было никогда. Однако дефицит есть. И не только на объекты в непосредственной близости от воды.

Дефицит существует просто на качественные объекты. По мнению Светланы Гриневич, на рынке не хватает предложений с домами средней площади (300-400 кв.м). Марина Бежевец говорит о нехватке дорогих коттеджей стоимостью $1,5 млн. Грамотную рациональную планировку риэлторы тоже отмечают как редкий и востребованный товар, существующий в столице, как это ни парадоксально, наряду с огромным количеством дипломированных архитекторов и дизайн-бюро.

Светлана Язева к дефицитным причисляет дома в относительно новых коттеджных поселках. Если же покупатель, кроме технического совершенства, ценит социальное окружение и дух места, то, скорее всего, он обратит свои взоры на стародачные места. Дачи в бывших поселках творческих деятелей, несмотря на то, что однородность этой среды постепенно все-таки размывается, ценятся необыкновенно. Стоимость домов знаменитых персон при всех технических недостатках этих уже отнюдь не новых объектов – от $350 тыс.

Почему продают?

За десять лет активного развития рынка загородной недвижимости и долгие годы его социалистического существования дома меняли своих хозяев, перестраивались. Понятно, что главной и, наверное, вечной причиной таких перемен является изменение семейного положения его владельцев. Выросла семья – дом расстраивают или покупают новый, большей площади, умирают владельцы – дом продают или передают по наследству, а наследники вольны распорядиться им по своему усмотрению, в том числе и продать. Однако сейчас с развитием рыночных отношений появляется новый фактор – быстрого изменения социального положения граждан. Значит, и причины продажи могут быть совсем другими.

Как отмечают риэлторы, продажами домов редко бывают озадачены люди, переживающие личное банкротсво. А может быть, эту причину стараются особенно не афишировать и ссылаются на желание сначала продать, а потом купить что-то более комфортабельное, в лучшем месте? Так или иначе – именно желание обустроиться с большим комфортом является наиболее характерной для продавцов. Некоторые за последние годы приобрели на этом достаточный опыт, сменив только за последние десять лет два, а то и три дома. По мнению Светланы Гриневич, среди продавцов отчетливо просматривается категория граждан, для которых понятие «семейный очаг» не имеет большого значения. «Модное место» для них понятие более ценное. Постоянная смена обстановки может превратиться даже в семейный бизнес. В некоторых агентствах недвижимости есть особый набор таких постоянных «непостоянных» клиентов.

Есть и другая категория людей, условно называемая «искатели идеального дома». Они меняют дома реже, но при этом стараются радикально обновить место (например, ближе или дальше к городу), улучшить качество планировки объекта. А еще меняют материал. Замечено, что бывшие обладатели кирпичных, блочных домов, домов-сэндвичей, например, после смены нескольких объектов склонны обзаводиться деревянными домами. И, между прочим, этим часто заканчиваются поиски желаемого результата. Хотя точку в бесконечных поисках может поставить и какое-то совсем другое обстоятельство.

Дороги, направления

Несомненным лидером продаж среди многочисленных направлений все последние годы остаются Рублевское и Новорижское шоссе. Плюсы у каждого свои. Рублевское – престижно, хорошо обустроено с точки зрения инфраструктуры. Новорижское – выгодно из-за транспортной доступности.

На лидирующие позиции выходят также Калужское и Дмитровское направления. Последнее особенно предпочтительно для тех, кто занимается яхтингом.

Стародачные места котируются на любых направлениях.

По мнению аналитика компании «Миэль-Недвижимость» Геннадия Стерника, выбор направления на рынке загородного жилья, кроме транспортной доступности и наличия инфраструктуры, определяется еще и таким сложно учитываемым с точки зрения статистики фактором, как «исторически-автобиографические предпочтения». Если покупателя что-то связывает с южными областями (родственные связи, место рождения), то покупать загородную недвижимость он будет преимущественно на южных направлениях. Если гражданин с Севера, то Минскому направлению он предпочтет Дмитровку или Новую Ригу.

О чем говорит статистика?

По оценке аналитиков компании «Миэль», проводивших опрос среди 80 покупателей загородного жилья (в опросе участвовали клиенты компаний «Миэль» и «Бест»), емкость первичного рынка составляет $2,5 млрд, вторичного – $3,5 млрд. В 2001 г. эксперты отмечают прирост спроса на первичном рынке на 16,3%, на вторичном – на 17,2%. Однако в последующие годы наблюдался рост спроса на рынке первичного жилья и незначительное снижение в отношении вторичного. Эта тенденция, считают аналитики, будет актуальной и в дальнейшем. Объяснение тому – «повышение требований покупателей к качеству загородного жилья на основе современных представлений об архитектурно-планировочных разработках, инфраструктуре и технологиях». (См. схему на с. 21)

Внимание, продано!

Возвращаясь к теме – кто покупает качественную вторичку и почему – следует упомянуть и еще об одной категории «максималистов». Это – представители бизнес-сообщества, постоянно занятые, всегда обеспокоенные, вечно спорящие с кем-то по своим мобильным телефонам. Нет, они, конечно, не выбрасывают в этой спешке деньги на ветер за слегка приглянувшийся дом. Что касается сделки, они, как правило, внимательны, щепетильны и разборчивы – суммы-то выплачиваются нешуточные. Однако годами заниматься строительством (отслеживать процесс, ездить на объект, а тем более, вести переговоры с подрядчиками, спорить, прикидывать – а что же все-таки получится, стоит ли все-таки овчинка выделки и «тянет ли она по конкретной теме») для них слишком хлопотно.

В этом смысле к категории рекордов рынка в номинации «быстро принятое решение», наверное, можно отнести ситуацию, описанную Анатолием Балашовым, – ответом на предложение клиенту купить загородный объект было присланное в компанию SMS-сообщение. Оно было предельно кратким: «ОК». И сделка состоялась.

Наталья Крол Мир и Дом

Источник: http://www.irn.ru/articles/2197.html