В конце прошлого года аналитики отметили насыщение рынка коммерческой недвижимости. Очевидно, это связано с тем, что достаточно большое количество бизнес-центров (БЦ) класса А и В было одновременно выставлено на рынок в первом полугодии 2003 года.
Такие проекты, как «Павелецкая Тауэр», «Западный Мост II», бизнес-центр на Ордынке, многофункциональный центр «Сафари», «Чайка Плаза VII», ул. Моховая, 7, центр на Осеннем бульваре, 21, офисный комплекс ПМЗ (III фаза) и «Юнион Центр I», на сегодняшний день успешно реализованы. Вместе с тем ряд проектов, среди которых «Новинский, 31», «Арбат, 8-10», офисный комплекс «Красная Роза», продолжают оставаться на рынке: на них попросту не находится арендаторов.
Кризис класса А Создавшуюся ситуацию специалисты компании ABN Realty объясняют тем, что реальный спрос на офисы международного стандарта не так велик, как это казалось еще полгода назад. Одновременно растет и конкуренция среди возводимых объектов. У всех девелоперов были реальные предпосылки сдать вакантные помещения еще в первом полугодии этого года. Однако по субъективным причинам некоторые проекты не выдержали конкурентной борьбы за платежеспособных арендаторов. Среди причин могут быть как, например, завышенные аппетиты инвестора, слабый собственный отдел маркетинга, так и пассивная работа эксклюзивного брокера по продвижению объекта на рынке. В конце 2003 года на рынок вышли несколько серьезных проектов общей площадью приблизительно 100 тыс. кв. м. Таким образом, из-за возросшей конкуренции среди новых проектов и отсутствия большого спроса на офисы класса А владельцам проектируемых бизнес-центров приходится уделять особое внимание профессиональному позиционированию объекта на рынке. Прежде всего, необходимо учитывать величину спроса и предложения, уровень арендных ставок и соответствовать всем требованиям, предъявляемым к офисам международного стандарта. Сегодня общий объем предложения составляет приблизительно 120–135 тыс. кв. м офисных помещений. Значительная доля здесь приходится на офисы класса В, спрос на которые продолжает оставаться на высоком уровне. Крупные иностранные представительства и российские холдинги расширяются посредством back-office, а многочисленные российские компании среднего звена переезжают из зданий бывших НИИ в офисные центры класса В.
Тенденции и прогнозы Среди самых значимых итогов прошлого года — возобновление активных работ по строительству комплекса зданий «Москва-Сити». Это стало возможно после прихода на объект таких известных девелоперов, как «Энка», «Капитал груп» и «Строймонтаж». К 2007 году общая площадь вводимых в строй офисных центров на территории «Москва-Сити» должна составить 1 млн кв. м помещений класса А. С начала года на рынке появилось значительное количество предложений по офисным помещениям в функционирующих бизнес-центрах. Офисы здесь предлагаются с отделкой, готовые к въезду. Их освобождение было вызвано тем, что многие динамично развивающиеся российские структуры «перерастают» свои офисные пространства, но не имеют возможностей для расширения в пределах существующего здания. В результате они вынуждены арендовать площади больших размеров во вновь построенных офисных центрах. Готовые к въезду офисы можно было арендовать в БЦ «Александр-Хаус», в Центре Мейерхольда, в офисных зданиях на Малой Пироговской улице и в Верхнем Таганском тупике, а также в «Галерее Актер». В настоящее время прослеживается тенденция к увеличению числа объектов, выставленных на продажу. Причем это касается не только отдельных зданий, офисных особняков, но и помещений в пределах самого бизнес-центра. Нет сомнения, что в ближайшее время здания, расположенные по адресам: Тверская ул., 9/17, Зубовская площадь, 14, Садовническая ул., 73, Садовая-Черногрязская ул., 22, — обретут новых владельцев. Также ведутся активные консультации по участию в инвестиционных проектах БЦ «Полларс» и «Петролеум Плаза». Поскольку доходность вложений в коммерческую недвижимость продолжает оставаться на высоком уровне, многие крупные российские структуры продолжают вкладывать свободные средства в столичную недвижимость. Это приводит к постоянно увеличивающимся объемам строительства. Так, в 2003 году предложение увеличилось на 12–15% по сравнению с концом 2002 года. По прогнозам специалистов, в I полугодии 2004 года предложение на офисы класса А возрастет еще на 7–9% (по сравнению со второй половиной 2003 года), а на офисы класса В рост составит 10–12%. В настоящий момент в столице наибольшим спросом пользуются готовые офисные помещения класса В площадью от 350 до 800 кв. м. Соотношение спроса на офисы международного стандарта между российскими и иностранными компаниями складывается в пользу отечественных структур. На сегодняшний день приблизительно на одну сделку с участием западной компании приходится три сделки с участием российского арендатора.
Цены Среди новых бизнес-центров класса А эксперты отмечают «Романов Двор II», здание на 1-й Брестской ул., 29/22, «Новоданиловский дом» и офисный комплекс на Новослободской ул., 16–18. В классе В наиболее интересные проекты: Большая Новодмитровская ул., 14, Ракетный бульвар, 16, Летниковская ул., 11/10, Дворникова ул., 7, Посланников пер., 5, Большая Новодмитровская ул., 23. Арендные ставки на офисы класса А (по сравнению с I полугодием 2003 года) практически не претерпели изменений и остаются на уровне $580–630 за 1 кв. м в год. По прогнозам экспертов, тенденция по стабилизации цен сохранится и в начале этого года. На сегодняшний день завершается сдача в аренду офисных центров класса В, расположенных по следующим адресам: Кожевнический пр., 4, Новорязанская ул., 31, 4-й Рощинский пр., 20, улицы Докукина, 16, Ибрагимова, 31, и Бакунинская, 71. Цены на офисы класса В продолжают плавно расти. Профессионально позиционируемые объекты класса В, расположенные в пределах Садового кольца, могут сдаваться в аренду по цене $500. Аналогичные помещения за третьим транспортным кольцом — по ставке $300–350.
РОМАН ЧЕПЦОВ, фото ИГОРЯ ПОРХОМОВСКОГО
Александр Возняковский Управляющий коммерческой недвижимостью инвестиционно-риэлторской компании «Пересвет-Инвест»: — В 2004 году мы ожидаем дальнейшего снижения спроса на недостаточно качественные площади с завышенными арендными ставками. Чтобы выдержать конкуренцию, владельцам и управляющим компаниям таких площадей придется значительно улучшить качество своего продукта либо понизить арендные ставки и занять другую ценовую нишу. Несмотря на то что спрос на хорошие площади растет, цены в 2004 году изменятся незначительно. Прогнозируется небольшое (2–3%) увеличение арендных ставок на площади в лучших бизнес-центрах (средняя арендная ставка $650–750 кв. м/год). Ожидается постепенный рост арендных ставок в бизнес-парках. Это связано с увеличением спроса на площади, характерными особенностями которых являются автономность и более развитая инфраструктура. Особым спросом среди арендаторов и покупателей офисных площадей по-прежнему пользуется деловой центр Москвы и район Замоскворечья.
Илья Шершнев Директор по развитию компании Swiss Realty Group: — В 2003 году московский рынок офисной недвижимости был охарактеризован стабильно растущим спросом, высокой строительной активностью и небольшим снижением уровня вакантных площадей. Сохранилась тенденция увеличения доли иностранных компаний в общем объеме спроса. Объем нового строительства позволяет Москве удерживать шестое место среди рынков с наивысшей строительной активностью. Наибольшая часть нового предложения, около 50%, сосредоточена в центре, более 35% общей площади построенных офисных площадей располагается в пределах от Садового до третьего транспортного кольца. Остальные 15% приходятся на проекты, расположенные вдали от центра. Общее количество арендованных и купленных площадей за 2003 год составило порядка 600 тыс. кв. м. Тенденция превышения уровня спроса над уровнем предложения сохраняется и продлится еще год. Ставки аренды по классу А выросли примерно на 6%, но ставки по классу В — наоборот, снизились на 1%. Все больше российских компаний становятся арендаторами высококлассных площадей. Есть и обратный процесс: компаниям, которым нет необходимости держать все офисы в высококлассных зданиях, снижают свои издержки, переезжают в класс В или С. Основными тенденциями на этот год можно назвать: уменьшение объемов предварительной аренды офисных помещений, дальнейшая децентрализация строительства качественных офисных зданий, превышение объема поглощения над новым строительством. Средний уровень вакантных площадей в зданиях класса А и В постепенно стабилизируется. Ставки аренды помещений класса А продолжают плавно расти, класс В стабилизируется в силу увеличения объема качественного предложения.
Александр Возняковский Управляющий коммерческой недвижимостью инвестиционно-риэлторской компании «Пересвет-Инвест»: — В 2004 году мы ожидаем дальнейшего снижения спроса на недостаточно качественные площади с завышенными арендными ставками. Чтобы выдержать конкуренцию, владельцам и управляющим компаниям таких площадей придется значительно улучшить качество своего продукта либо понизить арендные ставки и занять другую ценовую нишу. Несмотря на то что спрос на хорошие площади растет, цены в 2004 году изменятся незначительно. Прогнозируется небольшое (2–3%) увеличение арендных ставок на площади в лучших бизнес-центрах (средняя арендная ставка $650–750 кв. м/год). Ожидается постепенный рост арендных ставок в бизнес-парках. Это связано с увеличением спроса на площади, характерными особенностями которых являются автономность и более развитая инфраструктура. Особым спросом среди арендаторов и покупателей офисных площадей по-прежнему пользуется деловой центр Москвы и район Замоскворечья.
Илья Шершнев Директор по развитию компании Swiss Realty Group: — В 2003 году московский рынок офисной недвижимости был охарактеризован стабильно растущим спросом, высокой строительной активностью и небольшим снижением уровня вакантных площадей. Сохранилась тенденция увеличения доли иностранных компаний в общем объеме спроса. Объем нового строительства позволяет Москве удерживать шестое место среди рынков с наивысшей строительной активностью. Наибольшая часть нового предложения, около 50%, сосредоточена в центре, более 35% общей площади построенных офисных площадей располагается в пределах от Садового до третьего транспортного кольца. Остальные 15% приходятся на проекты, расположенные вдали от центра. Общее количество арендованных и купленных площадей за 2003 год составило порядка 600 тыс. кв. м. Тенденция превышения уровня спроса над уровнем предложения сохраняется и продлится еще год. Ставки аренды по классу А выросли примерно на 6%, но ставки по классу В — наоборот, снизились на 1%. Все больше российских компаний становятся арендаторами высококлассных площадей. Есть и обратный процесс: компаниям, которым нет необходимости держать все офисы в высококлассных зданиях, снижают свои издержки, переезжают в класс В или С. Основными тенденциями на этот год можно назвать: уменьшение объемов предварительной аренды офисных помещений, дальнейшая децентрализация строительства качественных офисных зданий, превышение объема поглощения над новым строительством. Средний уровень вакантных площадей в зданиях класса А и В постепенно стабилизируется. Ставки аренды помещений класса А продолжают плавно расти, класс В стабилизируется в силу увеличения объема качественного предложения.
