В течение 2002 года наибольшая ценовая динамика обнаружилась в квартирах из категории «старый фонд». Имидж центра города как престижного места для проживания продолжает расти, и покупательский интерес к жилью дореволюционной постройки не уменьшается.

У жилья старого фонда в этом году самые высокие темпы роста цен, за девять месяцев - 17%, идущие на втором месте сталинки подорожали на 13%. Уже в январе, впервые за посткризисный период, средние цены на квартиры в старом фонде после капремонта опередили цены на жилье в кирпичных домах и сейчас уступают лишь многолетнему ценовому лидеру - сталинкам. Цены в категории «старый фонд без капремонта» тоже не стоят на месте: к концу лета они подтянулись к «кирпичным» и почти их догнали ($570/кв. м).

Говорить о средней стоимости жилья в старом фонде из-за сильного ценового разброса (от $350 до $2000/кв. м) очень сложно. Если в домах массовых серий ценовой коридор на квартиры с равным метражом составляет в основном $5-7 тыс., то в старом фонде «цена» на квартиры с одинаковой площадью может разниться на десятки тысяч долларов.

Калейдоскоп жилого фонда

По данным КСЖФ, на здания до 1917 года постройки приходится до 19% жилищного фонда Петербурга. Старый фонд - это и дворянские особняки, и парадно-административные здания, и «второсорт-ное» жилье (бывшие меблированные комнаты, ночлежные дома и т. д.), и изначально не предназначенные для проживания помещения (переделанные казармы, склады, подвалы и пр.). Свою лепту внесли и доходные дома конца XIX - начала XX веков. Строительство доходных домов, как правило, не только не предполагало разделения на «дорогие» и «дешевые» кварталы, но зачастую не предусматривало и социальной дифференциации жильцов: в одном и том же доме наличествовали и шикарные апартаменты для обеспеченных людей, и «халупы» для пролетариев. Уже в советские времена старый фонд подпортили послевоенные перестройки при восстановлении города, и капитальные ремонты, особенно конца 1970-х - начала 1980-х годов, когда от старинных зданий кроме фасада и несущих стен не оставалось ничего. В итоге старый фонд сегодня представлен и суперквартирами с высоченными потолками, колоннами, каминами и т. п., и коммунальными «развалюхами» без ванной. Сведение столь разнородных представителей в единый рыночный сегмент представляется сложной задачей, и ценовой разброс зависит от целого ряда факторов.

Старый фонд на воде

Основной ценообразующий фактор в сегменте старого фонда, по мнению участников рынка, это местоположение дома и квартиры. Дом - в элитном месте, квартира - с фасада здания, окна - с видом на воду или зелень. Самые престижные участки центра - это традиционно сложившиеся островки, которые определяют высокую «ценовую температуру» по всему району.

В Адмиралтейском районе, где старый фонд составляет до 94% жилой площади, к таким престижным участкам относятся Адмиралтейская набережная и часть Английской (до моста Лейтенанта Шмидта), дома возле площади Декабристов, Александровского сада, Исаакиевского собора. Наиболее динамично в этом году растут цены в районе Театральной площади (темпы роста -16%).

На Васильевском острове (старый фонд составляет 39%) больше всего котируются квартиры с видом на Неву, дома на некоторых Линиях, престижным стал «Андреевский бульвар» на 6-7-й Линиях.

В Петроградском районе (77,4% - старый фонд) - это квартиры с видом на «малую» воду (Карповка, Большая Невка, Малая Невка), Петропавловскую крепость, Австрийскую площадь, здания вдоль Каменноостровского пр., район ст. метро «Горьковская».

В Центральном районе 95% жилья - старый фонд. Общая площадь зданий дореволюционной постройки здесь больше, чем в Адмиралтейском и Петроградском районах вместе взятых: 6418 тыс. кв. метров. Центральный район в этом году стал рекордсменом по темпам рос-та - с начала года цены здесь выросли на 18% (в остальных трех районах - по 16%). Традиционно популярная часть Петербурга - «Золотой треугольник» - район между Невой, Дворцовой наб. и Фонтанкой. В этом году высокие темпы роста цен наблюдались на участке Нев-ского пр. от Фонтанки до Восстания, а также в районе Смольного и Таврического сада (15-16%).

К вопросу о перекрытиях

Не менее важный ценообразующий фактор в сегменте старого фонда - капремонт и материал перекрытий. Специалисты АН «Итака» считают, что вопрос состояния перекрытий существенно важен для 50-60% покупателей. Если дом с деревянными перекрытиями и без капремонта, то для клиента он автоматически относится к категории риска.

По словам директора по продажам центрального офиса АН «Адвекс-РОССТРО» Елены Ивановой, тратить деньги на ремонт деревянных перекрытий клиент согласен только в том случае, если уж очень хорош вид из окон. Чем выше у клиента достаток, тем больше смещаются акценты.

По мнению генерального директора АН «Октава» Николая Викнянщука, у состоятельных покупателей вопрос о перекрытиях и капремонте стоит сразу после видовых характеристик, требований социальной однородности и затрат на косметический ремонт квартиры. На спрос элитных видовых квартир в самых престижных местах материал перекрытий, общее состояние квартиры, этажность и другие факторы оказывают меньшее влияние.

В целом, по мнению риэлтеров, качество перекрытий является такой же характеристикой, как и наличие у дома капремонта. Здания с деревянными перекрытиями менее ликвидны, хотя качество деревянных балок тоже бывает разным, и балки из мореного дуба будут покрепче иного железа.

Клиент интересуется

Старый фонд в центральных районах города отличает самая высокая рыночная активность - квартиры в этом сегменте наиболее часто меняют своих владельцев. Так, дом на Невском, 88, - лидер по продажам-покупкам в прошлом году - «отметился» в листингах 582 раза, в этом году к сентябрю - уже 400. Причем в операциях участвуют не только дорогие квартиры: «ценник» в этом объекте «ходит» в диапазоне $380-1300/кв. м.

Высокая покупательская активность в этом сегменте связана с процессом расселений: на старый фонд приходится почти половина из 170 тыс. коммунальных квартир Петербурга. Конечно, лучшие квартиры уже расселены, но покупателям еще долго будет из чего выбирать.

На «текучку» в последние годы влияют и быстро меняющиеся представления о комфортном и элитном жилье. Новое строительство на окраинах и в центре в большем, нежели старый фонд, объеме может предложить характеристики, отвечающие требованиям элитности.

Спрос и предложение

«Предложение в центральных районах значительно превышает спрос, так как в центре очень много низколиквидного жилья невысокого качества, - считает заместитель генерального директора по вторичному рынку АН «Итака» Алексей Лобанов. - Одновременно есть существенный объем предложений и в реконструируемых домах: на пешеходных зонах, в ряде других престижных мест - в этой части сегмента спрос остается довольно высоким».

«Дома на Малой Конюшенной и Малой Садовой, конечно, пользуются спросом, - отмечает директор по продажам центрального офиса АН «Адвекс-РОССТРО» Елена Иванова. - Но есть проблемы: там отсутствуют гаражи, паркинги, нет охраны парковочных мест. При этом уровень цен неадекватен этим недостаткам - $2000/кв. м. На повышение цен на жилье в центре в последнее время влияет и активное благоустройство внутридворовых территорий, например вдоль Невского пр. Правда, дворы там сделали, а до парадных у властей руки не дошли - клиенты на просмотрах приходят в ужас при виде таких контрастов».

«С начала 2002 года спрос на квартиры старого фонда не изменился, разница только в том, что выбор стал более тщательным, - считает исполнительный директор АН «Центр» Сергей Козлов. - У покупателя с высоким доходом появилась альтернатива при выборе дорогого жилья - новостройки. Другой вариант - дома после реконструкции. Тем не менее предпочитающих поселиться в цент-ре города достаточно, а выгодных и легких для расселения квартир становится все меньше. Поскольку жить в центре Санкт-Петербурга по-прежнему престижно, мы не прогнозируем падения спроса на жилье в старом фонде. Сейчас растет спрос на питерские квартиры и у москвичей, и у покупателей из других городов. Можно также отметить тенденцию к увеличению спроса на квартиры больших метражей, покупаются одновременно две-три квартиры».

Реконструкция или строительство

По данным Городской справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос», спрос на жилье в старом фонде в этом году вырос на 10%. Немаловажную роль в повышении привлекательности центра играет тот факт, что престижные для проживания зоны («Золотой треугольник», 130-й квартал, район Театральной пл. и т. д.) имеют тенденцию к разрастанию. Например, в районе пешеходных зон давно расселены первые дворы, и сейчас идет процесс активного расселения вторых и третьих. Состоятельные клиенты отдают предпочтение реконструированным зданиям. Людей среднего достатка привлекает возможность недорогого расселения коммуналок. Центр есть центр, и имидж его будет улучшаться.

Но при этом качество жилья большей части старого фонда остается низким. В России нет второго города с таким количеством сохранившихся дореволюционных зданий и с таким удручающим их состоянием. По оценкам КСЖФ, более 65% зданий дореволюционной постройки не проходили капремонт. Абсолютный лидер - Центральный район, на который приходится до 41% всего аварийного жилья в городе.

В Москве столичные власти активно выступают за создание таких экономических условий, при которых в центре выгоднее будет реконструировать старое, нежели строить новое. У нас реконструкция старого фонда - из-за множества ограничений КГИОПа и необходимости крупных затрат на расселение жильцов (дома в центре - лидеры по плотности населения) - все еще остается невыгодным делом. Как следствие: сегодня более чем на три десятка новых и строящихся домов в Адмиралтейском, Петроградском и Центральном районах приходятся единицы объектов реконструкции.

Александр Смирнов
"Бюллетень недвижимости" 2002

Объявления