ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОМОЩЬ В САНКТ - ПЕТЕРБУРГЕ
тел 8 (812) 715-95-67
 Юристы       Конференция       Библиотека       О спаме       Авторизация   
Пользовательский поиск
   Конференция
Все темы
Задать вопрос!
Авторское право
Вопросы наследования
Гражданское право
Долевое строительство
Жилищное право
Жилые помещения
Земельное право
Налоговое право
Нежилые помещения
Семейное право
Уголовное право, ИТУ
   Библиотека
Москва
Санкт-Петербург
бизнес
документы
законы
земля
инвестиции
инновации
ипотека
лизинг
махинации
налоги
недвижимость
обзоры
политика
рынок
финансы
экология
экономика
прочее
   Реклама  от Google


>  Рынок на современном этапе, аналитика, документы

Cтарый фонд: популярный и неоднозначный

В течение 2002 года наибольшая ценовая динамика обнаружилась в квартирах из категории «старый фонд». Имидж центра города как престижного места для проживания продолжает расти, и покупательский интерес к жилью дореволюционной постройки не уменьшается.

У жилья старого фонда в этом году самые высокие темпы роста цен, за девять месяцев - 17%, идущие на втором месте сталинки подорожали на 13%. Уже в январе, впервые за посткризисный период, средние цены на квартиры в старом фонде после капремонта опередили цены на жилье в кирпичных домах и сейчас уступают лишь многолетнему ценовому лидеру - сталинкам. Цены в категории «старый фонд без капремонта» тоже не стоят на месте: к концу лета они подтянулись к «кирпичным» и почти их догнали ($570/кв. м).

Говорить о средней стоимости жилья в старом фонде из-за сильного ценового разброса (от $350 до $2000/кв. м) очень сложно. Если в домах массовых серий ценовой коридор на квартиры с равным метражом составляет в основном $5-7 тыс., то в старом фонде «цена» на квартиры с одинаковой площадью может разниться на десятки тысяч долларов.

Калейдоскоп жилого фонда

По данным КСЖФ, на здания до 1917 года постройки приходится до 19% жилищного фонда Петербурга. Старый фонд - это и дворянские особняки, и парадно-административные здания, и «второсорт-ное» жилье (бывшие меблированные комнаты, ночлежные дома и т. д.), и изначально не предназначенные для проживания помещения (переделанные казармы, склады, подвалы и пр.). Свою лепту внесли и доходные дома конца XIX - начала XX веков. Строительство доходных домов, как правило, не только не предполагало разделения на «дорогие» и «дешевые» кварталы, но зачастую не предусматривало и социальной дифференциации жильцов: в одном и том же доме наличествовали и шикарные апартаменты для обеспеченных людей, и «халупы» для пролетариев. Уже в советские времена старый фонд подпортили послевоенные перестройки при восстановлении города, и капитальные ремонты, особенно конца 1970-х - начала 1980-х годов, когда от старинных зданий кроме фасада и несущих стен не оставалось ничего. В итоге старый фонд сегодня представлен и суперквартирами с высоченными потолками, колоннами, каминами и т. п., и коммунальными «развалюхами» без ванной. Сведение столь разнородных представителей в единый рыночный сегмент представляется сложной задачей, и ценовой разброс зависит от целого ряда факторов.

Старый фонд на воде

Основной ценообразующий фактор в сегменте старого фонда, по мнению участников рынка, это местоположение дома и квартиры. Дом - в элитном месте, квартира - с фасада здания, окна - с видом на воду или зелень. Самые престижные участки центра - это традиционно сложившиеся островки, которые определяют высокую «ценовую температуру» по всему району.

В Адмиралтейском районе, где старый фонд составляет до 94% жилой площади, к таким престижным участкам относятся Адмиралтейская набережная и часть Английской (до моста Лейтенанта Шмидта), дома возле площади Декабристов, Александровского сада, Исаакиевского собора. Наиболее динамично в этом году растут цены в районе Театральной площади (темпы роста -16%).

На Васильевском острове (старый фонд составляет 39%) больше всего котируются квартиры с видом на Неву, дома на некоторых Линиях, престижным стал «Андреевский бульвар» на 6-7-й Линиях.

В Петроградском районе (77,4% - старый фонд) - это квартиры с видом на «малую» воду (Карповка, Большая Невка, Малая Невка), Петропавловскую крепость, Австрийскую площадь, здания вдоль Каменноостровского пр., район ст. метро «Горьковская».

В Центральном районе 95% жилья - старый фонд. Общая площадь зданий дореволюционной постройки здесь больше, чем в Адмиралтейском и Петроградском районах вместе взятых: 6418 тыс. кв. метров. Центральный район в этом году стал рекордсменом по темпам рос-та - с начала года цены здесь выросли на 18% (в остальных трех районах - по 16%). Традиционно популярная часть Петербурга - «Золотой треугольник» - район между Невой, Дворцовой наб. и Фонтанкой. В этом году высокие темпы роста цен наблюдались на участке Нев-ского пр. от Фонтанки до Восстания, а также в районе Смольного и Таврического сада (15-16%).

К вопросу о перекрытиях

Не менее важный ценообразующий фактор в сегменте старого фонда - капремонт и материал перекрытий. Специалисты АН «Итака» считают, что вопрос состояния перекрытий существенно важен для 50-60% покупателей. Если дом с деревянными перекрытиями и без капремонта, то для клиента он автоматически относится к категории риска.

По словам директора по продажам центрального офиса АН «Адвекс-РОССТРО» Елены Ивановой, тратить деньги на ремонт деревянных перекрытий клиент согласен только в том случае, если уж очень хорош вид из окон. Чем выше у клиента достаток, тем больше смещаются акценты.

По мнению генерального директора АН «Октава» Николая Викнянщука, у состоятельных покупателей вопрос о перекрытиях и капремонте стоит сразу после видовых характеристик, требований социальной однородности и затрат на косметический ремонт квартиры. На спрос элитных видовых квартир в самых престижных местах материал перекрытий, общее состояние квартиры, этажность и другие факторы оказывают меньшее влияние.

В целом, по мнению риэлтеров, качество перекрытий является такой же характеристикой, как и наличие у дома капремонта. Здания с деревянными перекрытиями менее ликвидны, хотя качество деревянных балок тоже бывает разным, и балки из мореного дуба будут покрепче иного железа.

Клиент интересуется

Старый фонд в центральных районах города отличает самая высокая рыночная активность - квартиры в этом сегменте наиболее часто меняют своих владельцев. Так, дом на Невском, 88, - лидер по продажам-покупкам в прошлом году - «отметился» в листингах 582 раза, в этом году к сентябрю - уже 400. Причем в операциях участвуют не только дорогие квартиры: «ценник» в этом объекте «ходит» в диапазоне $380-1300/кв. м.

Высокая покупательская активность в этом сегменте связана с процессом расселений: на старый фонд приходится почти половина из 170 тыс. коммунальных квартир Петербурга. Конечно, лучшие квартиры уже расселены, но покупателям еще долго будет из чего выбирать.

На «текучку» в последние годы влияют и быстро меняющиеся представления о комфортном и элитном жилье. Новое строительство на окраинах и в центре в большем, нежели старый фонд, объеме может предложить характеристики, отвечающие требованиям элитности.

Спрос и предложение

«Предложение в центральных районах значительно превышает спрос, так как в центре очень много низколиквидного жилья невысокого качества, - считает заместитель генерального директора по вторичному рынку АН «Итака» Алексей Лобанов. - Одновременно есть существенный объем предложений и в реконструируемых домах: на пешеходных зонах, в ряде других престижных мест - в этой части сегмента спрос остается довольно высоким».

«Дома на Малой Конюшенной и Малой Садовой, конечно, пользуются спросом, - отмечает директор по продажам центрального офиса АН «Адвекс-РОССТРО» Елена Иванова. - Но есть проблемы: там отсутствуют гаражи, паркинги, нет охраны парковочных мест. При этом уровень цен неадекватен этим недостаткам - $2000/кв. м. На повышение цен на жилье в центре в последнее время влияет и активное благоустройство внутридворовых территорий, например вдоль Невского пр. Правда, дворы там сделали, а до парадных у властей руки не дошли - клиенты на просмотрах приходят в ужас при виде таких контрастов».

«С начала 2002 года спрос на квартиры старого фонда не изменился, разница только в том, что выбор стал более тщательным, - считает исполнительный директор АН «Центр» Сергей Козлов. - У покупателя с высоким доходом появилась альтернатива при выборе дорогого жилья - новостройки. Другой вариант - дома после реконструкции. Тем не менее предпочитающих поселиться в цент-ре города достаточно, а выгодных и легких для расселения квартир становится все меньше. Поскольку жить в центре Санкт-Петербурга по-прежнему престижно, мы не прогнозируем падения спроса на жилье в старом фонде. Сейчас растет спрос на питерские квартиры и у москвичей, и у покупателей из других городов. Можно также отметить тенденцию к увеличению спроса на квартиры больших метражей, покупаются одновременно две-три квартиры».

Реконструкция или строительство

По данным Городской справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос», спрос на жилье в старом фонде в этом году вырос на 10%. Немаловажную роль в повышении привлекательности центра играет тот факт, что престижные для проживания зоны («Золотой треугольник», 130-й квартал, район Театральной пл. и т. д.) имеют тенденцию к разрастанию. Например, в районе пешеходных зон давно расселены первые дворы, и сейчас идет процесс активного расселения вторых и третьих. Состоятельные клиенты отдают предпочтение реконструированным зданиям. Людей среднего достатка привлекает возможность недорогого расселения коммуналок. Центр есть центр, и имидж его будет улучшаться.

Но при этом качество жилья большей части старого фонда остается низким. В России нет второго города с таким количеством сохранившихся дореволюционных зданий и с таким удручающим их состоянием. По оценкам КСЖФ, более 65% зданий дореволюционной постройки не проходили капремонт. Абсолютный лидер - Центральный район, на который приходится до 41% всего аварийного жилья в городе.

В Москве столичные власти активно выступают за создание таких экономических условий, при которых в центре выгоднее будет реконструировать старое, нежели строить новое. У нас реконструкция старого фонда - из-за множества ограничений КГИОПа и необходимости крупных затрат на расселение жильцов (дома в центре - лидеры по плотности населения) - все еще остается невыгодным делом. Как следствие: сегодня более чем на три десятка новых и строящихся домов в Адмиралтейском, Петроградском и Центральном районах приходятся единицы объектов реконструкции.

Александр Смирнов
"Бюллетень недвижимости" 2002

   Объявления
© 2010  Интернет-агентство Laws-Portal.Ru