|
> Инвестиции в недвижимость. Документы, мнения, комментарииОценка имуществаЛеонид ЛевинКогда нужен оценщик? Что такое оценка имущества и как она осуществляется? Вариантов ответов может быть множество, потому что в цивилизованном обществе необходимость в оценке возникает достаточно часто. Услуги оценщика необходимы при любой оп ерации с недвижимостью . Например, вы решили продать или купить квартиру , загородный дом , коттедж, узнать настоящую сто имость объекта продажи - покупки . Сделать это может профессиональный оценщик. Перед тем как застраховать свое имущество нужно определить ст оимость . Безусловно , страховая компания пригласит своего оценщика, но односторонняя оценка не всегда может быть объективной, поэтому желательно прибегнуть к услугам стороннего помощника. Возьмем еще один частный случай . На пример , дом , в котором вы прожи вали , сносят , а администрация города предоставляет вам другое жилье . Но вы не уверены , что замена эквивалентна . Лучший способ узнать правду - оценить прежнюю и будущую квартиру и сравнить их стоимости . При разнице не в вашу пользу можно требовать от властей предоставления более дорогой квартиры. При заключении договора аренды с включением положения о повышении уровня арендной платы последняя устанавливается в процентах от рыночной стоимости . Соответственно , чтобы обосновать повышение или понижение суммы арендной платы нужно официально определить стоимость арендуемого имущества . Совершение операций купли - продажи предприятий и хозяйственных комплексов может потребовать оценки текущей стоимости недвижимости , принадлежащей предприятию или входящей в хозяйственный комплекс . Оценка используется и в целях оп тимизации налогообложения. Ставка налога на имущество предприятий невысока — всего два процента , но если налоговая база , которая формируется из нескольких строк баланса , то и налог , подлежащий уплате в бюд жет , может составить весьма крупную сумму . Правильная оценка имущества предприятия позволит сократить ее и минимизировать ваши налоговые издержки . Иногда оценка является обязательным условием при совершении сделки . Так , если гражданин или организация владеют на правах хозяйственного ведения каким - либо имуществом , находящимся в собственности государства или правительства субъекта Федерации , то при приватизации данного объекта необходимо заключение профессионального оценщика . Обязательность оценки предусматривается также при выкупе имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд . Например , если ваш дом стоит на территории , где должна пройти железная дорога , то вам предложат освободить место для будущей дороги . Однако вы не обязаны делать это безвозмездно . Сумму компенсации должен устанавливать независимый оценщик . Оценка необходима и тогда , когда вы хотите взять кредит под залог имущества . Для определения уровня риска , который берет на себя кредитное учреждение , обеспечивая возможность возмещения достаточной суммы сре дств в сл учае невозврата заемщиком кредита , нужно знать отношение между рыночной стоимостью залога и размером кредита . От уровня этого риска будет зависеть и процентная ставка по кредиту . И это далеко не полный перечень случаев , когда необходимо обратиться к услугам оценщика . Теперь несколько слов о правовой базе оценочной деятельности . Этот вид деятельности регулируется Федеральным законом от 29.07.98 г . № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» , а также региональным законодательством . В частности , в Москве действует Закон г . Москвы от 11.02.98 г . № 3 «Об оценочной деятельности в городе Москве» . Помимо официальных нормативных документов существуют также внутренние документы Российского общества оценщиков . Итак , что же собой представляет оценка имущества ? Фактически это установление в отношении объектов оценки рыночной стоимости . При этом под рыночной стоимостью следует понимать наиболее вероятную цену , по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции , когда стороны сделки действуют разумно , располагая всей необходимой информацией , а на величине цены сделки не отражаются какие - либо чрезвычайные обстоятельства , а именно : • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки , а другая сторона не обязана принимать исполнение ; • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах ; • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты , типичной для аналогичных объектов оценки ; • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки , принуждения к совершению сделки в отношен ии ее у частников с чьей - либо стороны не было ; • платеж за объект оценки выражен в денежной форме . Выше мы изложили некоторые ситуации , когда оценка необходима или желательна . В статье 8 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» дан более развернутый перечень случаев , когда оценка является обязательным требованием российского законодательства . Однако этот перечень не исчерпывающий . Обязанность провести оценку имущества может быть установлена иным законодательным актом или требованием суда . Итак , вам надо провести оценку имущества . Какие действия необходимо предпринять ? В первую очередь следует определиться с оценщиком — лицом , которое будет проводить оценку . Им может быть как юридическое лицо — организация , так и индивидуальный предприниматель . Прежде чем доверить свое имущество оценке , убедитесь , что ваш оценщик обладает соответствующей лицензией , дающей право на ведение подобной деятельности и являющейся гарантией его профессионализма . Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предъявляет определенные требования к лицу , к оторое будет проводить оценку вашего имущества . Главное — независимость этого лица . Оценщиком не может быть у чредитель , собственник , акционер или должностное лицо юридического лица , заказчик или человек , имеющий имущественный интерес в объекте оценки . Им не должен быть близкий родственник последнего . Кроме того , независимость оценки обеспечивается следующими факторами . • Проведение оценки не допускается , если в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора , а также, если оценщик является учреди т елем , собственником , акционером , кре дитором , страховщиком юридичес к ого лица либо юридическое лицо яв ля ется учредителем , акционером , кре ди тором , страховщиком оценочной фирмы . • Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных л иц в деятельность оценщика , если эт о может негативно повлиять на достоверность результата оценки объ екта . Непозволительно ограничение круга вопросов , подлежащих вы не сению или определению при проведении оценки . Размер оплаты услуг оценщика не зав исит от итоговой величины стоимости объекта оценки . ПР АВА И ОБЯЗАННОСТИ ОЦЕНЩИКА При проведении оценки имущества оценщик имеет право : • применять самостоятельно методы сведения оценки объекта в соответствии со стандартами оценки ; • тр ебовать от заказчика при проведении обязательной оценки обеспечения доступа в полном объеме к доку ме нтации , необходимой для осуществления этой оценки ; • получать разъяснения и дополни тель ные сведения , необходимые для осуществления данной оценки ; • запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию , необходимую для проведения оценки , за исключением информации , являющейся государственной или коммерческой тайной ; • привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта иных оценщиков либо других специалистов ; • отказаться от проведения оценки объекта в случаях , когда заказчик нарушил условия договора , не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы ; • требовать возмещения расходов , связанных с проведением оценки объекта , и денежного вознаграждения за проведение оценки по решению суда , арбитражного суда или третейского суда . Помимо прав оценщик имеет и обязанности , которые также определены Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» . Так , оценщик обязан : • соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования федерального законодательства Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации ; • сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта вследствие возникновения обстоятельств , препятствующих проведению объективной оценки ; • обеспечивать сохранность документов , получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки ; • предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности , об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации ( профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков ), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете ; • предоставлять по требованию заказчика лицензию на осуществление оценочной деятельности , страховой полис и документ об образовании , подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности ; • не разглашать конфиденциальную информацию , полученную от заказчика в ходе проведения оценки , за исключением случаев , предусмотренных законодательством Российской Федерации ; • хранить копии составленных отчетов в течение трех лет ; • в случаях , предусмотренных законодательством Российской Федерации , предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным , судебным , иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию . Отметим , что деятельность оценщика подлежит обязательному страхованию гражданской ответственности , что является условием , обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков . Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования . При этом страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в результате осуществления оценщиком своей деятельности . Наличие страхового полиса — обязательное условие для заключения договора об оценке . Страхование гражданской ответственности оценщиков может осуществляться в форме заключения договора страхования по конкретному виду оценочной деятельности ( в зависимости от объекта оценки ) либо по конкретному договору об оценке объекта . В заключение хотелось бы еще раз подчеркнуть , что оценка стоимости имущества является важным аспектом в деятельности любого хозяйствующего субъекта . Информация о стоимости активов предприятия интересует не только его менеджеров , но и тех , от кого во многом зависит успех бизнеса — партнеров , кредиторов , акционеров . Так что не стоит недооценивать оценку . НЕДВИЖИМОСТЪ & ЦЕНЫ № 40 (4 О ) 10-16 НОЯБРЯ 2003 |
|
|||||||||||||||
© 2010 Интернет-агентство Laws-Portal.Ru |