К сожалению, до сих пор находятся доверчивые или рассеянные люди, которые при совершении сделок купли-продажи и обмена жилья становятся жертвами обмана. Знание способов мошенничества и методов борьбы с аферистами поможет избежать неприятностей.

Мошенничество из прошлого Рынок купли-продажи жилой недвижимости не стоит на месте. Изменяются условия подобного рода сделок, обновляется законодательство. Многие мошеннические схемы, популярные несколько лет назад, постепенно уходят в прошлое. После введения технических паспортов исчез такой вид мошенничества, как подмена номеров квартир и домов. Мошенники приводили покупателя смотреть не реальное жилье, а другое (например, съемное в том же или соседнем доме) - с подставным номером. Таким образом жулики продавали недвижимость, например, после пожара или в аварийном состоянии по цене нормального, ликвидного. Теперь в техпаспортах, необходимых для проведения сделки, обязательно должны быть указаны план и состояние квартиры, поэтому такой вид мошенничества утратил смысл.

Лжеобмены С юридической точки зрения существуют три схемы оформления обмена: двух приватизированных квартир (мена); двух неприватизированных квартир; квартиры, находящейся в собственности, на неприватизированную (последняя схема самая сложная, но она наиболее часто привлекает аферистов).

Мошенничество при обменных операциях многолико. Довольно распространены так называемые сорванные сделки, при которых намеченной жертве навязывают обмен на очень выгодных условиях. А когда доверчивый гражданин дает не только согласие, но и деньги, отношения «неожиданно» прекращаются.

Бывает также, что одна из сторон, в случае неравноценного обмена получившая доплату от другой стороны, либо не является за обменным ордером или на регистрацию, либо отказывается сниматься с регистрационного учета (выписываться).Квартиросъемщики неприватизированного жилья, вступившие в преступный сговор с аферистами, чаще всего действуют иначе. Сначала находят жертву, желающую совершить обмен своей находящейся в собственности квартиры на неприватизированную (муниципальную или ведомственную), которую «пасут» мошенники. Схема оформления подобного обмена столь громоздка и запутанна, что за время хождения бумаг по инстанциям аферисты успевают приватизировать и продать уже другому лицу неприватизированную квартиру, на которую получает обменный ордер (подлинный!) первая жертва.

Альтернативные обмены (двойные купли-продажи) также привлекательны для мошенников, ведь в этом случае можно получить с клиента деньги и при продаже его квартиры, и при покупке другой, а на кону стоит не доплата, а полная стоимость обмениваемой жилплощади.

И наконец, одной из самых денежных афер на квартирном рынке является лжерасселение. Поэтому планируют и проводят его особенно тщательно. По газетным объявлениям или путем распространения собственной рекламы мошенники, представляясь либо риелторами, либо покупателями, находят соседей по коммунальной квартире в престижном районе и хорошем доме, желающих разъехаться. Им предлагают очень хорошие варианты и после их согласия оформляют сделку так, что бывшая коммуналка оказывается проданной абсолютно законно, а жильцы получают меньшие квартиры, уже имеющие владельцев. В результате несчастные люди оказываются на улице (отстаивать свои права через суд бесполезно, ведь коммуналка была продана без нарушений), а аферисты получают с каждого покупателя по 50 тыс. долл. и больше.

Новое - хорошо забытое старое Иногда мошенническая схема, казалось бы, ушедшая в прошлое, получает новую жизнь. Так, с изменением процедуры регистрации сделок старая мошенническая схема многократной продажи квартир снова стала актуальной. Раньше аферисты нередко подделывали документы, пользуясь современной цветной копировальной техникой. Обман удавалось обнаружить только во время процедуры регистрации. Поэтому главным при таком виде мошенничества было уговорить покупателя отдать деньги за будущее жилье (или хотя бы часть их) в нотариате до регистрации. Жулик за один день способен был продать квартиру трижды, собрать деньги со всех покупателей и улизнуть, оставив их разбираться друг с другом.

В последние годы при налаженном механизме регистрации сделок данный вид обмана встречался очень редко. Если люди торопились получить деньги, они были вправе настаивать на срочной регистрации за три дня, но никак не на немедленных расчетах. Однако с января 2005 года из-за беспорядков в государственном бюро регистрации (ГБР) продавцы все чаще требуют окончательного расчета сразу после нотариата, поскольку «не могут ждать денег так долго». Это и обусловило появление новой волны забытого уже мошенничества.

Сейчас у аферистов появилась возможность утверждать, что они желают продать квартиру быстро, например для покупки другой - на первичном рынке. Как правило, они реализуют жилье по цене ниже рыночной, мотивируя это все той же ограниченностью в сроках. В связи с очередями в ГБР жулик способен уговорить покупателя на такую форму расчетов, как передача наличных денег прямо в нотариате. Мошенник, как правило, пользуется поддельным паспортом (либо купленным у лица без определенного места жительства или украденным у кого-либо). При совершении сделки паспорт не проверяют в ГУВД, определить его подлинность ни сотрудники ГБР, ни нотариус без специальной аппаратуры просто не в силах. Найти такого преступника очень сложно.

Но есть способ избежать подобного обмана. Во-первых, покупателя должна настораживать слишком низкая цена квартиры. Во-вторых, какие бы аргументы ни приводил продавец, нельзя отдавать ему деньги в нотариате до государственной регистрации сделки. Во многих агентствах недвижимости принята система, когда оговоренная сумма поступает продавцу только после такой регистрации. Это позволяет гарантировать покупателю отсутствие фальшивых документов на квартиру. Кроме того, продавец не сможет продать жилье несколько раз, поскольку деньги он получает единожды.

Мошенничество «на исходе» Некоторые виды афер, еще встречающиеся сегодня, можно надеяться, доживают последние дни. Так, должны остаться в прошлом мошенничества с неприватизированными квартирами после окончания приватизации (в 2006 году). Пока один из видов такого обмана, несмотря на множество необходимых для него совпадений, встречается не так уж редко.

Для этой ловушки требуется неприватизированное жилье, хозяин которого долго отсутствует (например, уехал за границу). Другое непременное условие - оставленный в квартире паспорт. Как ни странно, такое случается. Например, для поездки за границу достаточно заграничного паспорта, поэтому обычный люди часто оставляют дома. Данный набор совпадений приводит к большим неприятностям: воры часто в курсе всех происходящих приездов и отъездов. Если они находят паспорт (или даже специально залезают за ним в чужие апартаменты), то появляется возможность, переклеив фотографию, приватизировать квартиру, а затем продать ее. Операцию можно провернуть только с неприватизированным жильем, ведь при приватизации копия паспорта остается в государственных органах, а значит, мошенники рискуют попасться при регистрации сделки.

Естественно, аферистам приходится идти на некоторые хитрости. В частности, они заинтересованы, чтобы никто ни в коем случае не увидел ксерокопию паспорта с вновь вклеенной фотографией жулика. Обычно такую копию требуют в крупных агентствах, поэтому мошенники пользуются услугами мелких риелторских фирм. После того как сделка состоялась, найти преступника практически нереально. Нельзя сказать, что указанные случаи бывают часто, но они есть, и распутать их очень сложно.

Чтобы избежать такого вида мошенничества, риелторы «Бекара» рекомендуют соблюдать несколько простых правил. Отъезжающие в другой город или за рубеж ни в коем случае не должны оставлять дома российский паспорт. Кроме того, желательно, чтобы за пустующей квартирой присматривали знакомые люди. Хороший вариант - отдать ее в доверительное управление в надежное агентство для последующей сдачи в аренду. Покупателям, осуществляющим сделку самостоятельно, можно посоветовать обязательно снимать ксерокопию паспорта продавца. Отказ продавца - плохой сигнал, с таким человеком лучше расстаться. Аферисты больше всего боятся оставить какие-либо улики.

К сожалению, на смену старым мошенническим схемам всегда приходят новые. Жулики изобретательны, перечислить их изобретения и предупредить о них продавцов и покупателей риелторы не в силах. Поэтому лучший совет для людей, собравшихся решать квартирный вопрос, - обращаться в агентство недвижимости, желательно известное, хорошо зарекомендовавшее себя. Риелторы следят за рынком недвижимости и осведомлены о последних «изобретениях» аферистов. Благодаря этому они могут во время распознать подвох и не допустить обмана.

Источник: «Недвижимость и цены» № 37

Объявления