Рынок недвижимости многоликий и "непредсказуемый"

По мнению докладчиков, выступавших недавно в Москве на пресс-конференции посвященной рынку недвижимости, региональные рынки этого сектора существенно отличаются друг от друга и в 2000 году продемонстрировали такую степень несоответствия, что с трудом верится, что все они находятся в пределах одного государства.

Были получены настолько разные статистические данные по всему рынку недвижимости, что унифицированный анализ его как единого целого оказался невозможен. Результаты такого анализа были бы совершенно бесполезны, поскольку лишь вводили бы в заблуждение и не могли служить основой для принятия какого-либо стратегического решения.

Обычно региональные рынки недвижимости не столь сильно отличаются друг от друга, но 2000 год побил все рекорды в этом отношении.

Чтобы статистические исследования рынка имели хоть какой-нибудь смысл, специалисты из Российской Гильдии Риэлторов (РГР) раздели российский рынок недвижимости на три большие экономические зоны, в которых наблюдаются аналогичные рыночные показатели и характеристики, - Москва, Россия-1 и Россия-2.

Согласно отчету, в зонах Москва и Россия-1 большинство сделок по недвижимости совершались в соответствии с долларовым эквивалентом, в то время как в зоне Россия-2 аналогичные операции проходили с ориентиром на рубли.

Полученные результаты показали, что для рынков всех этих зон настал период стабильности. И, хотя, в начале 2001 года произойдет небольшое снижение рыночной активности, уже к лету будет наблюдаться обратный эффект и общая стабилизация, что позволит придти в конце года к положительным итогам.

Аналитический отдел РГР ввел специальный индекс изменения цен - параметр, позволяющий отследить изменения в ценах на объекты недвижимости по месяцам, когда были заключены сделки. Этот показатель также учитывает расположение квартир, их основные категории, количество комнат, районы расположения и т. д.

Составной индекс изменения цен является основным показателем уровня рыночной активности. Июнь 1998 был выбран за точку отсчета с произвольно установленным значением 1.0, поскольку рыночные параметры этого месяца были признаны лучшими перед финансовым кризисом августа 1998 года. Так, в период с июня 1998 года по декабрь 2000 во всех трех зонах можно было наблюдать существенные колебания данного коэффициента.

По мнению исследователей, в соответствии с теорией циклических изменений рыночной экономики российский рынок недвижимости в начале 2000 года перешел от упадка к стабилизации депрессивного состояния, а к концу года окончательно вышел и из депрессии, оказавшись на финише с довольно успешными результатами. Исследования показали, что именно общие изменения макроэкономической обстановки в России способствовали довольно быстрому преодолению кризиса.

Предварительные показатели 2000 года свидетельствуют об устойчивости цен на недвижимость и о начале общего подъема на рынке.

Согласно отчету, в течение периода спада и последующей депрессии, аналогичные изменения синхронно происходили во всех трех зонах, но при этом между ними наблюдались и абсолютные несоответствия. Во второй половине 2000 года, во время общего восстановления рынка, региональные рынки недвижимости также вели себя по-разному в соответствии с их исключительными особенностями и индивидуальными характеристиками.

Хорошим примером тому может служить калининградский рынок недвижимости. Несмотря на то, что здесь тоже наблюдался подъем, его результаты, тем не менее, ощущались не так существенно как последствия депрессии первой половины 2000 года. Таким образом, общий годовой рыночный индекс роста здесь остался негативным и составляет минус 6%.

Причину этого специалисты РГР видят в экономических и политических изменениях в Калининградской области. Среди них отмена статуса специальной экономической зоны и вместе с ним всех дополнительных льгот для региона и его деловых кругов, а также остановка свободного перемещения товаров из области на территорию страны с последующим банкротством большинства местных промышленных комплексов.

Что касается политической ситуации, то здесь сыграл свою злую роль слух о том, что регион, который до второй мировой войны был немецкой территорией, может снова перейти под ее юрисдикцию. Мало кто захочет приобретать недвижимость в месте с туманным политическим будущим.

Согласно мнению исследователей, калининградский случай наглядно показал как существенно местные факторы могут повлиять на общую характеристику рынка.

Тем не менее, специалисты считают, что когда эти экономические проблемы будут решены, и Германия станет больше влиять на этот регион путем инвестиций, а не политических ухищрений, его экономическая картина изменится.

На рынке Перми год, напротив, завершился положительным индексом рыночного роста, который составил 58%. Кроме того, в местном промышленном секторе зафиксировано увеличение производства более чем 50%. В другом городе "рублевой зоны", Новосибирске, позитивный индекс роста составил 25%.

Аналогичные изменения наблюдались и в Екатеринбурге, где тот же показатель остановился на отметке 53%.

Такое различие в развитие региональных рыков недвижимости специалисты переписывают различным масштабам последствий финансового кризиса в этих зонах.

Там, где после дефолта 1998 года произошло резкое снижение цен, наблюдался более заметный рост, едва национальная экономика оправилась от кризиса во второй половине 2000 года. Но города подобные Барнаулу и Ульяновску не смогли успеть вслед за остальными расширить потенциальные возможности рынка, поскольку их изначальная экономическая база изначально была существенно слабее.

Источник: http://www.rupron.ru/static/a00/212.asp