Актуальность темы исследования определяется, во-первых, тем, что такая категория, как недвижимость, в нашей стране не подвергалась глубокому политэкономическому анализу. По существу, эта категория стала изучаться в переходный период развития российской экономики. Об этом достаточно свидетельствует знакомство с учебной и научной литературой.

Во-вторых, изучение этой категории носило, в основном, односторонний характер, а именно, - с позиции оценки объектов недвижимости. Однако , здесь были обнаружены значительные просчеты, которые выразились на практике в необоснованном занижении стоимости объектов недвижимости, что повлияло на финансовое благополучие Российского государства. Недвижимость не рассматривалась в политэкономическом плане как объект, на основе которого развивается система экономических отношений, субъектами которых является Федеральный центр, федеральные, муниципальные органы, предприниматели, отдельные граждане.

В-третьих, ход экономических реформ показал, что совершенствование экономических отношений не должно осуществляться самотеком, а быть научноуправляемым процессом. С этих позиций недвижимость, как объект управления, в политэкономическом аспекте не рассматривалась, что ограничивает возможности его эффективного использования на всех уровнях управления.

Степень разработанности проблемы

Следует отметить, что в учебной, научной литературе, изданной в СССР до 1990 года, о такой категории как недвижимость не говорилось. Лишь в 1991-1992 гг. нашей общественности стали известны работы зарубежных ученых по проблемам недвижимости. Одна из них - это перевод книги Д.фридмена и Н.Ордуэя "Анализ и оценка приносящей доход недвижимости". Академия народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации. Дело ДДТ. Москва, 1995 г. Эта книга также, как и книга Г.Харрисона "Оценка недвижимости" (Учебное пособие, Пер. с англ ., М. 1994 г.), явилась основой для появления книг русских авторов по оценке недвижимости.

Большинство работ, изданных как за рубежом (работы Ч.Амерсона , Г.Гаррисона , Д.Купера, И.Джонсона, У.Шепкела , А.Ринга, Б.Бойса ), а также российских ученых - В.Рутгайзера , К.Тарасевича , Н.Артеменкова, носит конкретно экономический характер и посвящены проблеме оценки недвижимости. Лишь в работе "Экономика недвижимости" (М. Дело. 1999г., под редакцией проф. Ресина В.И.) делается попытка расширить объект исследования, но в целом работа носит политэконом ический характер. Тем не менее, выводы и предложения, сделанных авторами, использовались при написании диссертации.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования явились работы по общим проблемам экономической теории К.Маркса, Д.Кейнса , Д.Гэлбрейта , А.Маршала, П.Самуэльсона , М.Фридмена , Ф.Хайека , П.Шумпетера , а также произведения отечественных авторов Л.Абалкина, Д.Львова, Ю.Яковца , В.Куликова, В.Радаева , В.Игнатова, Т.Игнатовой, Ю.Ольсевича и других ученых.

Автор использовал при написании работы системный метод, который позволил ему представить всю причинно-следственную связь между категорией "недвижимость" и другими категориями. Выводы и рекомендации автора основывались на анализе статистических данных Госкомстата России за период 1991-1999 гг.

Целью настоящей диссертационной работы является анализ системы экономических отношений, связанных с функционированием недвижимости в социально-экономической системе, что позволит определить основные направления их совершенствования и, тем самым, обеспечить рациональное использование, исходя из учета объектов недвижимости, системы экономических интересов субъектов деятельности и приоритета интересов общества.

Для реализации указанной цели в процессе исследования были поставлены следующие задачи;

1) обосновать необходимость политэкономического подхода к исследованию такой категории как недвижимость, определить ее структуру, динамику развития, ее связь с производительными силами и производственными отношениями;

2) исследовать, какое воздействие оказал процесс реформирования экономики на развитие экономических отношений, связанных с недвижимостью;

3) раскрыть систему отношений владения, пользования, распоряжения объектами недвижимости, содержание экономических интересов субъектов, причины противоречий и пути их преодоления;

4) показать, как происходил процесс формирования такой структуры рынка, как рынок недвижимости и, тем самым, расширить поле маркетинговых исследований, углубить теоретические основы этой научной дисциплины;

5) раскрыть основные тенденции развития рынка недвижимости и его воздействие на социально-экономические процессы;

6) обосновать необходимость изучения категории недвижимости с позиции ее воспроизводства, кругооборота и оборота ее стоимости, создания для этого необходимых условий;

7) определить основные направления совершенствования управления недвижимостью как важного условия эффективного использования результатов не только настоящего, но и прошлого труда, значение которого как макроэкономического фактора для обеспечения экономического роста будет возрастать.

Положения, выносимые на защиту.

1. Автор считает вполне обоснованным выделение в системе экономического знания такой отрасли экономики как экономика недвижимости, теоретической основой которой явились бы основные концептуальные положения политической экономии.

2. Изучение категории недвижимости не может сводиться лишь к выбору различных методов ее оценки, а заключается в выяснении сущности этой категории через анализ тех функций, которые она выполняет, что дает возможность раскрыть своеобразие экономических отношений, возникающих по поводу недвижимости.

3. Рынок недвижимости относится к числу наиболее быстро развивающихся структур, что говорит о своеобразии этого рынка,

значении и роли отдельных его сегментов (производственная недвижимость, жилая недвижимость).

4. Недвижимость не может быть представлена лишь как объект, на основе которого возникают стихийные рыночные отношения. Являясь составным элементом национального богатства, она должна быть объектом воздействия, прежде всего, со стороны государственных структур.

5. Недвижимость как объект экономических отношений не может быть рассмотрена лишь с позиции рыночных отношений. Она предполагает формирование и развитие на ее основе разветвленной системы социальных отношений, что позволяет рассматривать непроизводственную недвижимость как фактор социального роста.

6. Всесторонне аргументируется положение о необходимости политэкономического анализа особенностей функционирования пассивной части производственных фондов (производственные здания, сооружения) и непроизводственных фондов, кругооборота и оборота их стоимости.

7. Учитывая ограниченные возможности нового строительства при разработке промышленной политики страны на период до 2010 года, необходимо сделать акцент на осуществление полномасштабной реконструкции промышленных предприятий, максимально используя имеющуюся пассивную часть производственных фондов, которые еще не подверглись значительному физическому износу

Научная новизна проведенного исследования заключается в следующем;

1. В отличие от имеющихся работ, где делался акцент на конкретный экономический анализ категории недвижимости, предпринят политэкономический системный подход к этой категории.

2. Если ранее недвижимость рассматривалась в ограничительном аспекте с позиции ее стоимостной оценки, то в работе обращается внимание на ее потребительную стоимость, происходящие в ней изменения (физический и моральный износ) и учет этого фактора в амортизационной политике.

3. В работе раскрываются функции недвижимости как категории. Она выступает не только как товар, но и как элемент национального богатства, что требует учета в развитии экономических отношений приоритета общенародных интересов в то время , как это не всегда имело место, особенно в период приватизации 1992-1996 гг., а также как капитал.

4. Определено место рынка недвижимости в системе рыночных отношений, раскрыта его структура, выявлены тенденции его развития и специфика действия экономических законов.

5. Если ранее в теории кругооборота и оборота рассматривалось движение стоимости производственных фондов, то в работе предполагается расширительная трактовка этой проблемы с учетом движения стоимости непроизводственных фондов.

6. Аргументируются новые подходы к формированию концепции долгосрочной промышленной политики, предполагающей эф-

фективное использование производственной недвижимости, которая еще сохранила достаточный эксплуатационный ресурс.

7. Автор считает, что недвижимость надо рассматривать не только как фактор экономического, но и социального роста, и, в этой связи, говорит о роли и значении непроизводственной недвижимости и управления ее со стороны общества.

Особое место занимают работы зарубежных и отечественных авторов по проблемам недвижимости Д.Фридмена и И.Ордуэя , Ч.Акерсона , Л.У.Элвуда , Г.Гаррисона , Д.Купера, И.Джонсона, У.Шепкела , А.Ринга, Б.Бойса , российских ученых - В. Рутгайзгера , К.Тарасевича , Н.Артеменкова и других.

Теоретическая значимость работы

Выводы диссертационного исследования могут послужить основой для дальнейшего развития концептуальных основ такой экономической отрасли знания как экономика недвижимости, углубления политэкономического представления о категории собственности, экономических интересов, макроэкономического роста в условиях переходной экономики. Рассмотрение рынка недвижимости, его развит ия и ее институтов создает более полное представление о российском рынке, его тенденциях, противоречиях и способах их разрешения.

Теоретические выводы автора могут быть использованы при разработке концепций долгосрочной и среднесрочной экономической, социальной и промышленной политики страны и отдельных регионов.

Материалы диссертации могут использоваться в учебном процессе при совершенствовании программы учебных курсов по экономической теории, макроэкономике, чтении спецкурсов "Экономика недвижимости".

Практическая значимость работы

Она определяется актуальностью и новизной выдвигаемых положений. Выводы и рекомендации автора могут быть использованы федеральными и муниципальными органами власти при формировании и проведении экономической политики и создания соответствующего ей хозяйственного механизма, а также Комитетами по делам имущества на всех уровнях управления. Рекомендации автора могут быть использованы организациями, действующими на рынке недвижимости, банками, страховыми компаниями.

Апробация и внедрение результатов исследования

Результаты и выводы диссертационного исследования использовались муниципальными органами Ростовской области, Комитетом по управлению имуществом при Администрации Ростовской области, предприятиями и организациями, занятыми на рынке недвижимости.

Основные положения диссертации изложены в монографии "Недвижимость в экономической системе: теория и практика", в соавторстве с проф. Симионовым Ю.Ф., г. Ростов-на-Дону, 1999 г., а также в методическом пособии по курсу "Основы риэлтерской деятельности", в соавторстве с Водяным A . M ., г. Ростов-на-Дону, 1995 г.,

и работе "Как купить, продать, арендовать, заложить квартиру и дом", М.: Издательство "Ось-89", 1995г.

СТРУКТУРА И СОДЕРЖАНИЕ ИССЛЕДОВАНИЯ

Работа состоит из введения, двух глав, заключения, двух приложений и списка использованной литературы. В первой главе "Недвижимость как экономическая категория" говорится, что в имеющихся работах при анализе категории "недвижимость" в значительной степени делался акцент на ее материально-вещественное содержание ."

Такой же подход можно отметить и в ГК РФ, статья 130.

В диссертации аргументируется положение, что недвижимость представляет собой экономическую категорию. Ее рассмотрение начинается с выяснения тех функций, которые она выполняет в экономической системе.

Развитие функций недвижимости исследуется в историческом и логическом плане. Изначально, недвижимость выступала как национальное богатство (египетские пирамиды, крепостные сооружения, храмы и т.д.). По мере развития рыночных отношений недвижимость стала превращаться в товар.

Многообразие объектов, которые относятся к недвижимости (земля, ее ресурсы, производственные и непроизводственные фонды, а также предприятия) делает весьма сложным характеристику не-

¹ См. Оценка объектов недвижимости. Теоретические и практические аспекты. Учебное пособие. Под ред. В.В. Григорьева. М. Инфра-М . 1997 г.

движимости как товара. Это касается как способов купли-продажи этого товара (жилая квартира, земельный участок, предприятие), так и субъектов, включенных в этот процесс.

Весьма своеобразной является оценка полезности и стоимости товара. Когда речь идет о приобретении предприятия, то оценка его полезности и стоимости во много раз усложняется по сравнению с оценкой квартиры, административного здания, так как речь может идти о получении прибыли от эксплуатации предприятия. Купля отдельных объектов недвижимости (жилье, здания под офис, магазины), в большинстве случаев, напоминает обычную сделку, когда за деньги приобретается право собственности на купленный объект. При продаже предприятия речь идет о приобретении акций, и лицо, которое приобрело их, может по-разному выступать в роли владельца предприятия (собственник контрольного пакета акций, некоторой части акций и т.д.).

Недвижимость как товар обладает большей долговечностью, он стационарен, его нельзя перемещать, чрезмерно накапливать, он поддается меньшему моральному износу, по сравнению со многими средствами производства и предметами потребления. Более того, некоторые объекты недвижимости, которые не могут быть больше использованы по своему назначению (жилье, и т.д.), превращаются в памятники архитектуры, и их стоимость возрастает.

Недвижимость, которая выступает как товар, является средством обращения денег. Об этом наглядно свидетельствует практика приобретения недвижимости в нашей стране и за рубежом в последнее время. Во-первых, приватизация в стране означала, что

значительные денежные потоки пришли в движение на внутреннем рынке страны в связи с указанным процессом и формированием рынка недвижимости. Объемы денежных средств и интенсивность их потоков во много раз превосходили, соответственно, все то, что было связано с движением денег, функционирующих на рынке средств производства и предметов потребления. Во-вторых, желание приобрести недвижимость за рубежом и боязнь потерять накопленные средства в своей стране интенсифицировали денежные потоки на зарубежные рынки недвижимости.

Недвижимость как товар, в качестве одной из своих характеристик, включает понятие ликвидности.

Если ранжировать блага по степени их ликвидности: деньги, ценные бумаги и недвижимость, то, на первый взгляд, скорость превращения денег в товар, а акций в деньги по затратам времени минимальна по сравнению с превращением недвижимости в деньги, так как всякая сделка с недвижимостью предполагает выполнение многочисленных и, порою, продолжительных по времени операций, связанных, в частности, с оформлением документов. Однако , нельзя забывать, что деньги и ценные бумаги могут обесцениваться в одно мгновение, особенно тогда, когда государство проводит конфиска-ционную денежную реформу. Примером этому была реформа, проведенная в нашей стране в 1947 году. В течение нескольких дней все наличные деньги обесценились и не принимались как! средства платежа. В то же время, реальная стоимость основных производственных и непроизводственных фондов не изменилась. Выходит, что недвижимость позволяет сохранить овеществленную в ней стоимость.

Это хорошо усвоили банки, которые используют недвижимость в качестве залога и занимаются спекуляцией недвижимостью.

Все это позволяет считать, что недвижимость, по сравнению с другими активами, имеет бесспорные приоритеты. Это особенно становится понятным, когда недвижимость рассматривается как капитал.

Как известно, организация любого предприятия, в частности акционерного, требует вложения капитала, и эти вложения могут быть как в денежной, так и в чисто физической форме (производственные здания, помещения, оборудование). Причем, участие акционера в образовании предприятия в форме выделения им производственных фондов может быть даже более эффективным, особенно при условии их высокого научно-технического уровня, что обеспечивает экономию средств и времени.

Недвижимость (производственная и непроизводственная) может быть объектом арендных отношений, и ее собственник получает постоянную ренту за предоставление ее в пользование другому субъекту.

Недвижимость может выступать как объект всевозможных спекулятивных операций в связи с меняющейся конъюнктурой на рынке недвижимости, например, в ожидании роста цен на нее в связи с миграционными процессами, открытием и освоением новых месторождений полезных ископаемых.

Владение недвижимостью обеспечивает сохранение капитала, особенно в условиях высоких темпов инфляции. Потеря от обесце -

нивания денег может быть компенсирована приобретением недвижимости.

Недвижимость является объектом, по поводу которого возникают отношения собственности.

Собственником недвижимости может стать любое физическое и юридическое лицо. Если говорить более конкретно, то субъектами собственности являются частные лица (физические или юридические), государство (РФ или субъекты РФ), местное самоуправление (муниципальное образование).

Однако , отношения собственности на объекты недвижимости различаются не только по субъектам, но и по значимости самих объектов.

Несмотря на то, что здания и сооружения являются недвижимым имуществом, и, в связи с тем, что они соединены с землей, их правовой режим, в особенности для случаев, когда собственник здания и собственник земли не совпадают, в российском гражданском законодательстве определяется так, как если бы здания являлись главной вещью по отношению к земельному участку, на котором они расположены. Подтверждением этому служит тот факт, что у собственника или арендатора здания, который не является собственником земельного участка под этим зданием, возникает основанное на законе право пользования землей (статьи 271, 552, 652 ГК РФ), а в случае продажи здания или сооружения собственником земельного участка, если в договоре не определено передаваемое покупателю право на земельный участок, покупатель в силу закона приобретает право собственности на землю под зданием.

В гражданском законодательстве имеет место приоритет интересов собственника здания (сооружения) над интересами собственника земельного участка. И это при том, что в нем практически не получил развития такой институт, как право застройки на чужой земле.

Такое решение связано с тем, что здания активно и быстро включаются в гражданский оборот, а в отношении земли этот процесс идет постепенно.

Экономические отношения, связанные с недвижимостью, охватывают все фазы общественного воспроизводства. Вследствие развития товарно-денежных отношений в России в переходный период, получила распространение точка зрения о том, что проблема недвижимости - это проблема только рынка, что является заблуждением. Если следовать этому утверждению, то получится, что объектами купли-продажи являются одни и те же продукты прошлого труда. На самом деле , в валовом внутреннем продукте заключены новые объекты недвижимости, а значит, надо будет говорить о развитии тех отраслей производства, где создаются эти объекты, и, в первую очередь, - о строительстве. Таким образом, в сфере производства должно осуществляться воспроизводство особого фонда - недвижимости как в натуральном, так и в стоимостном выражении. Без этого нельзя осуществлять удовлетворение экономических и социальных потребностей общества. Указанный подход позволяет по новому рассматривать проблему общественного воспроизводства не только как проблему воспроизводства израсходованных средств производства и предметов потребления, но и воспроизводства тех материальных

благ, которые, относясь к предметам потребления, имеют длительный цикл эксплуатации (жилье, объекты социально-культурного назначения и т.д.) и образуют специфический фонд, который крайне необходим обществу.

Надо говорить об экономических отношениях в фазах распределения, обмена и потребления недвижимости.

Большое внимание в диссертации уделяется рынку недвижимости, его формированию и тенденциям развития.

В политокономической литературе, изданной в советское время, о рынке недвижимости вообще не упоминалось, и это было вполне объяснимо, так как существовала ограничительная позиция по отношению к развитию товарно-денежных отношений. Начиная с 90-х годов, когда стала происходить приватизация государственной собственности, формируется и рынок недвижимости. К сожалению, в учебной литературе этот процесс был обойден вниманием. В лучшем случае, лишь упоминалось, что такой рынок есть, но его особенности, динамика и тенденции развития не изучались. Монографические исследования по этой проблеме тоже незначительны.

Рынок недвижимости, в отличие от других рынков товаров, относится к числу молодых. Если рынки потребительских и производственных товаров имеют продолжительную историю, здесь накоплен большой опыт, используются различные формы взаимоотношений между покупателями и продавцами, то на рынке недвижимости подобного нет. Многочисленные фирмы по покупке и продаже недвижимости, которые возникли в последнее время в нашей стране, не могут быть примером цивилизованных отношений между покупате -

лем и продавцом. Несовершенная организационная структура этих фирм, отсутствие должной специализации, универсализм, слабая профессиональная подготовка агентов по продаже недвижимости приводят к многочисленным отрицательным последствиям при осуществлении сделок. Так как понятие недвижимости довольно емкое, то в диссертации концентрируется внимание на строительных объектах, которые можно дифференцировать на объекты производственной и непроизводственной недвижимости. Последняя включает в себя объекты жилого фонда и объекты социально-культурного назначения.

Рынок недвижимости, в основном представлен объектами, которые ранее были в эксплуатации (производственные здания и помещения, магазины, жилье и т.д.). Доля объектов нового строительства незначительна. По мере выхода из кризиса доля новых объектов будет возрастать, но ограниченность денежных доходов населения будет способствовать сохранению интереса к объектам, которые были ранее построены.

Развитие рынка недвижимости в России происходило под мощным влиянием процессов приватизации.

Хотелось бы подчеркнуть, что развитие рынка недвижимости, связанное с процессами приватизации, привело к нерациональному распределению этой недвижимости сугубо с учетом экономических интересов покупателей.

Субъектами рыночных отношений на рынке недвижимости были и остаются юридические и физические лица. Соотношение их менялось в соответствии с происходившим процессом приватизации

собственности. Так, на первом этапе процесса приватизации нежилой недвижимости основным ее продавцом было государство, а покупателями отдельные физические или юридические лица, выступающие в различных организационных формах (открытые, закрытые акционерные общества, совместные предприятия и т.д.). В дальнейшем, продавцами недвижимости становились все больше юридические лица, которые, не имея возможности эффективно использовать недвижимость, вынуждены были ее продавать. На рынке жилья покупателями и продавцами были в основном физические лица. Юридические лица выступали как продавцы жилья, если они осуществляли строительство жилья или выполняли посреднические функции.

Анализируя товар "недвижимость", автор рассматривает потребительную стоимость и стоимость этого товара, специфику этих свойств товара по отношению ко всем другим и подробно останавливается на проблемах определения стоимости товара "недвижимость". По его мнению, надо говорить не просто о стоимости, а о ценности вещи, продукта труда, товара. Эта ценность может определяться самыми различными факторами - от затрат живого и овеществленного труда, спроса и предложения на рынке , политической и социальной ситуации, возможности получения прибыли.

В диссертации подробно рассматриваются основные тенденции развития такого сегмента рынка недвижимости, как рынок жилья, а также анализируется развитие рынка нежилой недвижимости, говорится о связи рынка жилья и других рыночных структур (рынка труда, капитала).

Изучение рынка недвижимости в нашей стране позволяет сделать некоторые выводы.

Рынок недвижимости является рынком, который не имеет такой длительной истории, которой обладают традиционные рынки сре дств тр уда, предметов потребления. Это накладывает отпечаток на развитие организационных и управленческих отношений здесь. В этой сфере отсутствуют товарные биржи, меньше задействовано банковских учреждений, консультационных фирм, уровень профессиональной подготовки работников уступает уровню работников промышленности, торговли.

Развитие рынка недвижимости по отдельным его сегментам происходило неодинаково. В 1991-1996 гг. активно развивался сегмент нежилой недвижимости (производственные здания, помещения, торговые предприятия), что было вызвано бурным процессом приватизации.

Однако , необходимость многих владельцев недвижимости использовать ее привело к перепродаже ранее приобретенной недвижимости через фондовый рынок, а также широкому развитию аренды, что было характерно для 1996-1999 гг.

Развитие рынка недвижимости дало и некоторые положительные результаты. Оно обеспечило быстрое развитие торговли, предприятий общественного питания, услуг, что заметно сказалось на удовлетворении потребительских и социальных потребностей населения. Рынок недвижимости обеспечил занятость той части населения, которая оказалась по тем или иным причинам в числе безработных.

Во второй главе диссертации "Недвижимость как фактор экономического роста" автор аргументирует положение о правомерности рассмотрения недвижимости как фактора экономического роста.

В нашей экономической науке сложился традиционный подход к изучению основных производственных фондов, а именно, - ориентация на проблемы эффективного использования активной части производственных фондов. В этой связи рассматривались мероприятия организационно-экономического и управленческого порядка, которые способствовали бы повышению фондоотдачи. На пассивную часть производственных фондов меньше обращалось внимания, хотя государство затрачивало на их создание не меньше, а иногда и больше средств, чем на активную часть. И в одном, и в другом случае они представляли собой овеществленную стоимость, которая должна была осуществлять свой кругооборот и оборот, имеющий свои отличительные характеристики.

Надо разграничивать пассивную часть основных производственных и непроизводственных фондов. Такое деление необходимо для выяснения специфики кругооборота и оборота этих фондов. В наших публикациях разделение фондов на активную и пассивную применяется лишь к производственным фондам. Забывается, что и в непроизводственной сфере вложенные и овеществленные в здания, сооружения, а также в технологическую инфраструктуру инвестиции должны окупаться, приносить прибыль, т.е. и здесь надо говорить о кругообороте и обороте фондов, а значит, - об амортизационных отчислениях, физическом и моральном износе. Последний надо особенно учитывать, когда имеются ввиду производственные помеще -

ния , сооружения. Сфера производства была и остается той областью, где осуществляется постоянное и широкомасштабное внедрение новой техники, а значит, - здесь значительно быстрее проявляется моральный износ, чем в объектах непроизводственного назначения. Моральный износ производственных зданий и сооружений весьма специфичен. Здесь меньше всего можно говорить о моральном износе, вызванном экономическим освоением нового продукта, снижением издержек, связанных с его производством, а больше - о моральном износе, вызванном появлением нового объекта, новой конструкции, что было подготовлено научно-техническим прогрессом.

Автор подробно рассматривает, какую экономию средств может иметь общество, если оно своевременно осуществит комплекс мер по эффективному использованию пассивной части основных фондов в сфере производства и в сфере услуг (организация ремонта, мотивация труда работников и т.д.). Это позволит направить сэкономленные средства на развитие активной части основных производственных фондов и развитие сферы услуг.

В диссертации дается критическое рассмотрение амортизационной политики государства.

В разрабатываемых, как и в прежде существовавших нормативных документах по амортизационной политике, основной акцент по-прежнему делается на обеспечение кругооборота и оборота основных производственных фондов. Продолжают существовать как бы два стандарта - признание важности быстрой окупаемости основных производственных фондов и вывод за пределы этого процесса пассивной части основных фондов непроизводственной сферы, в разви -

тие которой общество вкладывает не менее значительные средства. В этой связи делаются рекомендации по повышению научной обоснованности амортизационной политики, особенно по отношению к пассивной части основных фондов.

В диссертации обращается внимание на взаимосвязь проблемы недвижимости с формированием промышленной политики России. Промышленная политика России должна быть составной частью социально-экономической политики страны. Последняя должна преследовать достижение определенных целей, которые взаимосвязаны между собой, имеют преемственность и высокое гражданское звучание. Если на первых порах, к 2010 году, можно рассчитывать на достижение уровня 1990 года, то в последующие 10-15 лет Россия по важнейшим показателям, - объему валового внутреннего продукта, производству промышленной и сельскохозяйственной продукции в целом и по отдельным отраслям, - должна находиться в числе передовых государств Европы. Учитывая все большую зависимость экономического роста от материальных ресурсов и уникальное положение России в этом отношении, можно поставить цель к 2050-2060 годам войти в число пяти наиболее развитых стран мира. Достижение этой цели возможно в том случае, если будет отработана своя Российская модель социально-экономического развития.

Автор работы подчеркивает, что производственные помещения во многих отраслях народного хозяйства в состоянии не только использовать технику восьмидесятых годов, но и технику, которая будет создаваться в первом десятилетии XXI века, так как степень на-

дежности возведенных производственных зданий и сооружений в семидесятые-восьмидесятые годы была довольно высока.

При разработке концепции промышленной политики надо еще раз обсудить вопрос о соотношении нового строительства и реконструкции действующих предприятий.

На первом этапе ее реализации, до 2010 года, она должна быть ориентирована на проведение широкомасштабной реконструкции промышленности в силу еще достаточной надежности пассивной части основных производственных фондов.

При ее разработке надо исходить из следующих положений.

Во-первых, установления оптимума между новым строительством и реконструкцией. Научно-техническая революция будет всегда мотивировать нацию к строительству новых предприятий, так как неизбежно возникновение новых отраслей и производств, которые не имеют аналогов в предшествующей истории, и, в силу этого, таят в себе громадный потенциал для будущего развития (производство космических аппаратов, атомная энергетика наглядно свидетельствуют об этом).

Во-вторых, признания факта наличия в промышленной системе отраслей традиционных, но необходимых обществу; отраслей недавно возникших, но уже испытывающих моральное старение, заставляют сделать вывод, что техническая реконструкция - органический элемент развития промышленной системы, без которого не может быть достигнуто равновесие в ней.

В-третьих, хотя техническая реконструкция - постоянное явление для промышленной системы, надо принимать во внимание, что

любой промышленный объект, отрасль не могут находиться все время в положении реконструируемых . Здесь имеет место момент дискретности. Сама реконструкция может выражаться в различных объемах работ, т.е. быть частичной и полной.

В-четвертых, техническая реконструкция не означает, что предприятие, осуществляющее ее, ограничивает производимые изменения только в сфере активной части основных фондов. Изменению подвергается и пассивная часть. Объем строительно-монтажных работ может быть различным в зависимости от того, является ли реконструкция частичной или полной.

В-пятых, техническая реконструкция, как и новое строительство, обладает довольно высоким мультипликационным эффектом, вызывая к жизни появление новых производств, активизируя деятельность традиционных.

В-шестых, техническая реконструкция, если говорить о фазах экономического цикла, относится к фазам оживления и подъема. Зная временные параметры экономического цикла и его отдельных фаз, можно рассчитывать примерно момент наступления технической реконструкции.

Реконструкция промышленного предприятия включает в себя большой объем строительно-монтажных работ, но которые в стоимостном выражении значительно уступают затратам, связанным с новым строительством. Проводимые строительные работы могут быть связаны с необходимостью возведения дополнительных производственных цехов, изменением внутренней планировки производственных помещений, строительством недостающих складских по-

мещений и т.д. Так как объектами реконструкции будут крупные промышленные предприятия, то эти работы могут выполнять лишь строительные организации, которые по степени машиновооруженно-сти и числу работников в состоянии выполнять крупные промышленные заказы, т.е. должна быть осуществлена реанимация крупных строительных организаций.

В заключение, в диссертации делаются выводы и предлагаются рекомендации по совершенствованию управления недвижимостью, также имеются два приложения и список использованной литературы.

ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ ОПУБЛИКОВАНЫ СЛЕДУЮЩИЕ РАБОТЫ АВТОРА:

1. Недвижимость в экономической системе: теория и практика, (в соавторстве с проф. Симионовым Ю.Ф.), г. Ростов-на-Дону, 1999 г.

2. Как купить, продать, арендовать, заложить квартиру и дом, М.: Издательство "Ось-89", 1995г.

3. Основы риэлтерской деятельности, (в соавторстве с Водяным A . M .), г. Ростов-на-Дону, 1995 г.

Объявления