И.н. - неюридический термин понятия `недвижимая собственность` (real property), включающего землю, здания и связанные с их использованием постройки и сооружения. Компании по операциям с закладными, брокеры по недвижимости, агенты и торговцы недвижимостью обычно подразделяют землю на сельскую, фермерскую и городскую собственность, к последней категории относится и земля пригородных районов. Недвижимость в городах далее классифицируется на `существенную` и `несущественную`. Недвижимость в жилых и промышленных зонах (магазины, конторы, заводская территория) является `существенной`, а театры, музеи, здания клубов, церкви и др. постройки аналогичного характера, как и отдаленные незастроенные участки, являются `несущественными`. Подразделение на недвижимость общего и специального назначения, вероятно, точнее, в отличие от деления на `существенную` и `несущественную`, хотя последние два понятия и не подразумевают умаления назначения недвижимости.

Жилищная собственность подразделяется, в свою очередь, на односемейные и многосемейные (многоквартирные) дома. Собственность предпринимательского назначения подразделяется на недвижимость в сфере розничной торговли, оптовой торговли, производственной деятельности и конторские помещения. В этой группе здания, занятые под розничные магазины, обычно рассматриваются как лучший вид обеспечения.

Глоссарий терминов, связанных с недвижимым имуществом

и встречающихся в различных статьях данной энциклопедии

Абсолютное право (Fee simple absolute). Абсолютная собственность, ограниченная полномочиями полиции, правом гос-ва на отчуждение частной собственности, передачей гос-ву выморочного имущества и частными оговорками, внесенными при регистрации.

Агент (Agent). Лицо, представляющее др. лицо (принципала) в процессе осуществления деловых операций перед третьими лицами. Брокер по недвижимости является агентом физического лица, к-рое поручает брокеру покупать, продавать, сдавать в аренду или иным образом представлять его или ее в сделках с недвижимостью.

АДВ Администрация по делам ветеранов (VA).

Акт (Deed). Письменный документ о передаче правового титула на недвижимость.

Акт передачи (Deed of conveyance). Документ, переданный доверенным лицом бенефициару, в к-ром указывается на прекращение доверительных отношений, установившихся в соответствии с трастовым договором.

Аллодиальная система (Allodial system). Система индивидуального землевладения с неограниченным правом собственности.

Амортизация (Amortization). Процесс погашения долга или возмещения капитальных вложений путем систематических платежей в погашение основной суммы долга.

Анализ экон. целесообразности (Feasibility study). Исследование фин., экон. и др. факторов, дающефакторов, дающее информацию относительно использования имущества и ожидаемой прибыли от реализации проекта.

Аренда (Lease). Контракт о передаче арендодателем права владения в течение определенного периода при условии уплаты арендатором арендной платы.

Аренда без согласия собственника (Estate at Sufferance). После истечения срока аренды права прекращаются, а арендатор не получает явного (офиц.) разрешения на продление со стороны арендодателя.

Аренда с продлением (Estate from period to period). Право арендатора, приостанавливаемое время от времени.

Банкир по операциям с закладными (Mortgage banker). Не являющийся депозитным учреждением кредитор, выдающий ссуды под недвижимость и затем продающий их (пакетами) институциональным кредиторам и др. инвесторам. Банкиры по операциям с закладными часто занимаются обслуживанием этих закладных.

Безупречный правовой титул (Good title). Необремененный правовой титул на имущество, обеспечивающий его передачу в процессе гражданского оборота.

Безусловное право (Fee or fee simple). Правовой титул на имущество, к-рый является абсолютным, безупречным и пригодным к продаже без каких-либо ограничений.

Бессрочная аренда (Estate at will). Право арендатора, автоматически возобновляемое на период, оговоренный в первоначальном договоре аренды, до момента прекращения его арендодателем или арендатором.

Брокер (Broker). Лицо, выступающее в качестве агента при покупке, продаже, сдаче в аренду или управлении имуществом за комиссионные.

Брокерская лицензия (Brokerage license). Предоставленные штатом привилегия или право на осуществление предпринимательской деятельности в качестве брокера по недвижимости. Кандидаты на получение лицензии обычно должны сдать письменный экзамен и соответствовать некоторым др. требованиям.

Брокер по закладным (Mortgage broker). Фирма, обеспечивающая заемщику поступление средств от кредитора на долговременной основе за комиссионные.

Брокер по листингу (Listing broker). Брокер, заключивший договор с продавцом на продажу или аренду недвижимости.

Вещное право арендатора (Leasehold estate). Имущественный интерес временного владельца, имеющий форму аренды.

Взаимодополняющее использование земли (Complementary land use). Взаимосвязь между занятыми имуществом участками, осуществляющими взаимную поддержку.

Владение вопреки притязаниям др. лица (Adverse possession). Способ получения правового титула на собственность со ссылкой на наличие права собственности в течение определенного числа лет, как это определено в законе штата.

Возмещение (Consideration). Нечто имеющее ценность и являющееся движущим мотивом при заключении и исполнении контракта.

Возвратный лизинг (Sale-leaseback). Разновидность сделок с недвижимостью, при к-рой инвестор покупает имущество и одновременно сдает его в аренду продавцу. Прежний владелец или разработчик получают деньги за имущество, сохраняя право пользования им.

Восстановительная стоимость (Replacement cost). Стоимость постройки здания или проведения необходимой для выполнения им аналогичных функций реконструкции, рассчитанная на основе текущих затрат.

Встречное предложение (Counter offer). В соответствии с договорным правом - альтернативное предложение, сделанное стороне, выдвинувшей прежнее предложение, стороной, к-рой оно было предложено.

Вторая ипотека (закладная) (Second mortgage). `Младшая` закладная.

Вторичный рынок закладных (Secondary mortgage market). Термин, используемый для обозначения рынка, на к-ром различные кредитно-фин. институты и инвесторы покупают с целью инвестирования своих средств закладные, полученные в обеспечение ссуд, выданных первоначальными кредиторами, т. о. предоставляя им дополнительный капитал для выдачи новых ссуд под закладные.

Выкупной фонд (Sinking fund). Соглашение, по к-рому часть выпуска облигаций или привилегированных акций подлежит периодическому выкупу. Для осуществления платежей обычно производится резервирование определенных активов.

Выморочное имущество (Escheat). Переход имущества в собственность гос-ва, если умерший не оставил завещания, а его наследники неизвестны.

Выравнивание (Equalization). Процесс корректировки оценки имущества для целей налогообложения в соответствующем округе для достижения единых пропорций между оценочной и фактической рыночной стоимостью имущества, чтобы гарантировать собственникам имущества равный подход при расчете размера налога.

Гарантийный документ (Warranty deed). Документ, по к-рому осуществляется передача собственности на недвижимость и в к-ром лицо, передающее право собственности, гарантирует, что правовой титул свободен от всех ограничений.

Гигантский супермаркет (Hypermarkets). Торговый ряд, построенный т. о., чтобы дать возможность покупателям совершить все свои покупки в течение одного его посещения.

Годовая процентная ставка (Annual percentage rate). Процентная величина платежей, уплачиваемых за пользование ссудой и рассчитываемых исходя из суммы ссуды.

Городской район (Neighborhood). Часть города, имеющая сходные черты, отличающие ее от соседних зон.

Дилер (Dealer). Лицо, осуществляющее покупку и продажу имущества в процессе своей обычной предпринимательской деятельности.

Дисконтированная текущая стоимость (Discounted present value). Стоимость имущества, исчисленная путем дисконтирования ожидаемых потоков наличности за определенный период времени.

Дискриминация в жилищной сфере (Discriminating in housing). Отделение, разделение, исключение или нарушение единой нормы по отношению к любому лицу из-за его расового происхождения, исповедуемой религии, национальности, происхождения или пола при предоставлении жилья, а также домашней утвари и услуг, связанных с получением жилья.

Доверие (Fiduciary). Связь между лицом, имеющим обязательства по трасту действовать от имени и по поручению др. лица, и лицом, к-рому оказываются данные услуги; сюда относятся опекуны, доверенные лица, душеприказчики и директора.

Документ об общей гарантии (General warranty deed). Документ с печатью, свидетельствующий об ответственности выдавшего его лица за недостатки правового титула, возникшие в период его владения имуществом, а также в период владения им всеми предшествующими владельцами.

Документ об освобождении от обязательств (Quit-claim deed). Документ, по к-рому лицо, передающее право собственности, не дает никаких гарантий лицу, к-рому передается это право собственности.

Документ об особой гарантии (Speciale warranty deed). Документ, по к-рому лицо, передающее право собственности, несет ответственность лишь в том случае, если затруднения возникают только в связи с действиями этого лица или в течение периода его владения имуществом.

Документ о доверительной собственности (Deed of trust). Письменный трехсторонний (заемщик, кредитор, доверительный собственник) документ, используемый вместо закладной в качестве обеспечения возврата долга.

Доходность (Yield). В операциях с недвижимостью под доходностью понимается итоговая сумма годового дохода от инвестиций, выраженная в процентах от их величины.

Единичный сравнительный метод (Comparative unit method). Метод, применяемый для оценки издержек на воспроизводство или замену путем использования фактической стоимости аналогичного имущества, деленной на занимаемую им площадь в футах, и определения т. о. стоимости условной единицы оборудования на один фут.

Задаток (Earnest money). Сумма, уплачиваемая потенциальным покупателем недвижимого имущества в качестве подтверждения его добросовестности.

Залог (Collateral). Активы, такие как недвижимое имущество или ценные бумаги, к-рые заемщик закладывает как обеспечение. Закладная как типичный пример дает кредитору право завладеть залогом в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

Закладная (ипотека) (Mortgage). Документ, используемый при передаче в обеспечение долга недвижимого имущества. В некоторых штатах закладная представляет собой передачу правового титула на имущество кредитору до момента полной оплаты задолженности по ней. Вексель, обеспеченный закладной, обычно свидетельствует о наличии соглашения. Ипотеки имеют много форм: первая, младшая, краткосрочная, долгосрочная, вторая, строительная, развития и т. д.

Закладная с `воздушным шаром` (Balloon mortgage). Ссуда под закладную, требующая периодических платежей, но оставляющая к истечению срока непогашенную задолженность, что требует значительного последнего платежа, называемого `воздушным шаром`.

Закладная с выкупленными процентами (Buydown mortgage). Любая закладная, по к-рой продавцом уплачена некоторая сумма денег кредитору с целью временного или постоянного выкупа процентных и/или ежемесячных платежей покупателя-заемщика. Часто используется проектными организациями при продаже новых жилых помещений.

Закладная с переменной ставкой (Adjustable rate mortgage). Ссуда под закладную, условия платежей по к-рой позволяют кредитору периодически пересматривать процентную ставку в зависимости от изменения определенных факторов или индексов, к-рые обычно отражают тенденции изменения общих рыночных процентных ставок. Закладная с изменяющейся процентной ставкой.

Закладная с участием (Participation mortgage). Ссуда под единую закладную, выдаваемая более чем одним кредитором.

Закон об исковой давности (Statute of Limitations). Закон, провозглашающий, что не может быть принят ни один иск по установленным для него основаниям, если он не подан в течение определенного периода времени с момента его возникновения.

Закон об обмане по правовой презумпции (Statute of Frauds). Закон штата, предусматривающий оформление в письменной форме ряда контрактов, включая и контракты о продаже недвижимости, с целью их принудительного исполнения в силу закона.

Закон о равных возможностях при получении кредита (Equal Credit Opportunity Act). Федеральный закон, запрещающий кредиторам дискриминацию при предоставлении ссуд по причинам, связанным с возрастом, расовым происхождением, исповедуемой религией, национальностью, полом или семейным положением.

Закон о справедливых жилищных нормах 1968 г. (Fair Housing Act of 1968). Федеральный закон, запрещающий дискриминацию в связи с расовым или нац. происхождением, вероисповеданием, полом в отношении всех существенных аспектов продажи или аренды жилья, кредитования жилищного строительства и смежных областей деятельности.

Закрытие (Closing). Завершение сделки, предполагающее продажу или обмен недвижимого имущества. Может быть достигнуто либо в результате заключительной встречи сторон или их агентов, либо с помощью условно врученного документа за печатью.

Запечатанное предложение (Sealed bid). Техника осуществления продаж, при к-рой все потенциальные покупатели предоставляют предложения в запечатанных конвертах. Имущество продается тому, кто предложит наивысшую цену.

Заявка (Draw). Запрос со стороны заемщика о получении частичного платежа от кредитора в соответствии с кредитным соглашением.

Зональное повышение разряда (Upzoning). Отнесение имущества к более высокой классификационной группе.

Зонирование (Zoning). Постановление местной администрации, используемое при налогообложении землепользователей, а также для ограничения размеров земельных участков, высоты построек и применения др. мер по контролю за использованием земли.

Издержки поддержки (Carrying costs). Наличные расходы для поддержки инвестиций, напр. выплаты процентов.

Изучение рынка (Market study). Исследование, анализирующее общий спрос на имущество, изделие или услугу.

Инспектирование границ (Metes and bounds survey). Проведение проверки с целью описания земельных участков путем определения их границ как конечных пределов с указанием широты и долготы.

Инфраструктура (Infrastructure). Дороги, магистрали, системы водоснабжения и канализации, пожаробезопасности и охраны порядка, парки и места отдыха, школы и аналогичные объекты и мощности, создаваемые и поддерживаемые в рабочем состоянии федеральным правительством, штатом и муниципалитетом.

Исследование участка (Site analysis). Изучение природных, экон. и юр. характеристик и качеств участка земли.

Капитализация (Capitalization). Математическая оценка ценности чего-либо по приносимому им чистому операционному доходу, принимая за основу исчисления соответствующую ставку.

Карта (Map). План. Съемка участка земли, проведенная инспектором, или изображение, показывающее границы земельных участков, дороги, магистрали и др. объекты.

Комиссионные (Commission). Компенсация, полученная брокером за выполнение определенных действий в связи с продажей или арендой имущества.

Комиссионные за организацию кредита (Origination fee). Комиссионные, взыскиваемые кредиторами при предоставлении ссуды для покрытия административных издержек.

Коммандитное товарищество (Limited partnership). Товарищество, в к-ром ответственность партнера или партнеров (обычно это инвесторы) ограничена суммой их инвестиций. В коммандитном товариществе хотя бы один из партнеров является главным, то есть несет неограниченную ответственность по обязательствам товарищества.

Компании по операциям с закладными (Mortgage companies). Банкиры по операциям с закладными; компании, принимающие кредитные заявки, выдающие ссуды, обслуживающие их и продающие эти ссуды инвесторам.

Компания по правовым титулам (Title company). Компания, проводящая проверку правовых титулов с целью выявления их достоверности и наличия ограничений на владение имуществом. Компания по правовым титулам гарантирует владельцу или кредитору юр. силу титула.

Конверсия (Conversion). Изменение характера использования имущества.

Кондоминиум (Condominium). Форма абсолютного права собственности на полные комплекты отдельных помещений или их части в соответствующих зданиях, что делает возможным офиц. регистрацию и финансирование отдельных частей недвижимости, таких, как квартиры, конторские помещения и постройки специального назначения.

Контракт на покупку (Purchase contract). Предложение покупки, к-рое было принято продавцом и стало иметь силу контрактных обязательств.

Контрактная рента (Contract rent). Согласованная рента.

Кооператив (Cooperative). Форма собственника на имущество, при к-рой здания и сооружения принадлежат корпорации, а ее акционеры могут арендовать отдельные помещения. Имуществом владеют корпорация или траст, принадлежащие отдельным собственникам, обладающим акциями или получающим доход от траста.

Краткосрочная закладная (Short-term mortgage). Ссуда под недвижимость сроком на три года и менее.

Кредитная линия (Line of credit). Соглашение между банком и заемщиком, по к-рому банк на определенных условиях предоставляет заемщику кредит.

Кривая предложения арендной платы (Bid rent curve). Графическое описание, отражающее зависимость арендной платы в той или иной местности от удаленности от центра деловой активности.

Коэффициент безубыточности (Breakeven ratio). Показатель взаимосвязи между операционными расходами и расходами на обслуживание долга, с одной стороны, и валовым доходом - с другой; уровень занятости системы обслуживания, при к-ром фирма не несет убытков, но и не получает прибыли.

Коэффициент покрытия долга (Debt coverage ratio). Соотношение между чистым операционным доходом и расходами на обслуживание ссуды. Чем выше этот коэффициент, тем ниже риск со стороны кредитора.

Левередж (Leverage). Использование заемных средств для кредитования приобретения имущества или реализации проекта с предполагаемым получением прибыли сверх затрат по обслуживанию долга.

Лишение права выкупа заложенного имущества (Foreclosure). Судебный приказ о принудительной продаже заложенного имущества для получения средств, необходимых для погашения ссуды при неплатеже заемщика. При судебной распродаже долг может быть и не погашен полностью. В таком случае может быть получено решение суда о взыскании остатка долга по реализации обеспечения, к-рое ставит кредитора в положение, аналогичное положению любого др. кредитора.

Лишение права выкупа заложенного имущества по иску и с распродажей (Foreclosure by action and sale). Лишение права выкупа заложенного имущества, требующее от кредитора подачи искового заявления в суд до распродажи имущества, удерживаемого в качестве залога по ссуде.

Лишение права выкупа заложенного имущества путем распродажи (Foreclosure by power of sale). Лишение права выкупа заложенного имущества, вытекающее из документа об учреждении доверительной собственности, когда доверительный собственник может распоряжаться имуществом без подачи иска в суд.

`Лягушачьи прыжки` (Leap-frogging). Программы, предусматривающие развитие более отдаленных территорий.

Местоположение (Location). Один из основных факторов, влияющих на стоимость имущества.

Метод подрядчика (Builder`s method). Метод оценки стоимости воспроизводства объекта путем суммирования прямых материальных затрат и затрат на оплату труда и косвенных расходов, необходимых на сооружение нового объекта или проведение его реконструкции.

Министерство жилищного строительства и городского развития (Department of Housing and Urban Development - HUD).

Многостороннее обслуживание по листингу (Multiple listing service). Техника продаж, используемая брокерами, при к-рой листинговое соглашение с одним брокером автоматически распространяется на всех брокеров, участвующих в обслуживании. После продажи комиссионные делятся между ними.

Мораторий (Moratorium). Приостановка погашения долгов или иного удовлетворения правовых обязательств на определенный период времени.

`Наилучшее использование` (Highest and best use). Использование имущества, позволяющее в данный период получить максимальную чистую прибыль.

Налог на имущество (Assessment). Налог или сбор, взимаемый обычно городом или округом с владельцев имущества.

`Налоговое убежище` (Tax shelter). Инвестиции, предусматривающие льготы по обложению подоходными налогами или возможность требовать сокращения суммы облагаемых налогом доходов. `Налоговые убежища` постоянно и тщательно проверяются налоговым управлением.

Нац. ассоциация торговцев недвижимостью (риэлтеров) (National Association of Realtors). Профессиональная ассоциация по торговле недвижимостью, являющаяся самой крупной и влиятельной в данной сфере деятельности. Ее члены называются торговцами недвижимости (риэлтерами) или `ассоциированными торговцами недвижимостью`.

Недвижимая собственность (Real property). Земля, жилища и др. недвижимость.

Недвижимое имущество коммерческого характера (Commercial real estate). Имущество, используемое для получения прибыли.

Недостаток правового титула (Cloud on title). Выставленный иск или претензия, к-рые в случае их удовлетворения повлияют на правовой титул собственника или лишат его силы.

Неисполнение (Default). Нарушение принятого на себя долгового обязательства.

Необеспеченное долгосрочное долговое обязательство (Debenture). Обязательство в форме облигации, обеспеченное лишь репутацией фирмы.

Номинальная стоимость (Face value). Сумма или стоимость, указанная на лицевой стороне документа, напр. облигации, векселя или акции.

Обременение (Encumbrance). Какое-либо право на землю или долю в ней, уменьшающее стоимость недвижимости, хотя и не препятствующее ее передаче собственником.

Обслуживание долга (Debt service). Периодические платежи в погашение основной суммы ссуды и начисленных процентов.

Общая закладная (Blanket mortgage). Закладная, охватывающая более одного вида имущества.

Общее владение (Tenancy in common). Форма одновременного обладания недвижимостью двумя и более лицами. Каждое из них владеет отдельной неделимой долей во всем имуществе.

Объединяющая закладная (Package mortgage). Ссуда под закладную, в к-рой объединяются две обычно предоставляемые ссуды, такие, как ссуда на строительство и долговременная ссуда.

Обычная закладная (Conventional mortgage). Закладная по ссуде, к-рая не застрахована или не гарантирована в соответствии с гос. программой.

Обязательство (Commitment). Обещание осуществить инвестиции или выдать ссуду в определенное время в будущем при условии выполнения соответствующих требований. Обязательство `с выдачей` предполагается со стороны кредитора, выдающего долгосрочные ссуды. Промежуточное обязательство предполагается со стороны кредитора, выдающего краткосрочные ссуды, потому что краткосрочная ссуда будет необходима для обеспечения деятельности до конечной `выдачи` долгосрочной ссуды, т. к. `выдающий` кредитор не сделает это до выполнения заемщиком определенных условий. Сумма, превышающая основную сумму, и составляет промежуток. Резервное обязательство имеет место, когда кредитор и заемщик предоставляют гарантию кредитору, осуществляющему краткосрочное кредитование строительства, в том, что, если после завершения постройки заемщик не найдет соответствующих долгосрочных источников финансирования, краткосрочная ссуда будет погашена.

Обязательство по рефинансированию (Takeout commitment). Обязательство по предоставлению долгосрочной ссуды, увязанное с осуществляемым строительным проектом.

Оговорка о предварительном платеже (Prepayment clause). Условие в кредитном договоре, позволяющее заемщику погасить ссуду до наступления ее срока.

Ограниченное право на недвижимость (Fee simple determinable). Безусловное право собственности, оканчивающееся при наступлении заранее оговоренных обстоятельств.

Ограничительное условие (Restrictive covenant). Оговорка в документе, определяющая границы использования имущества.

Оправдательная оговорка (Exculpatory clause). Оговорка в контракте, к-рая освобождает одну из сторон от ответственности перед др. стороной за нанесенный ущерб.

Опцион (Option). Право, данное владельцем др. лицу, на приобретение или аренду имущества за определенную сумму денег в течение определенного периода времени. Если опцион не использован, то его владелец теряет уплаченную за него комиссию.

Организация кредита (Origination). Процесс, в результате к-рого выдается ссуда, включает определение возможности ее предоставления, анализ и структурирование кредитования за счет заемных средств, а также порядок проведения наблюдения и нахождения приемлемых условий, в результате чего в конечном итоге и заключается соглашение.

Осевая теория (Axial theory). Теория создания недвижимости, согласно к-рой городские зоны растут в результате развития территорий, прилегающих к основным транспортным магистралям, идущим из делового центра города.

Отдаленное место назначения (Stand-alone destination). Магазин, к-рый может привлекать покупателей, находящихся в значительном удалении от него. В таком магазине обычно представлены только фирменные товары.

Отклонение (Variance). Допустимое расхождение с принятым стандартом или кодексом.

Открытая закладная (Open-end mortgage). Закладная, позволяющая кредитору выдавать дополнительные ссуды в будущем.

Открытый листинг (Open listing). Предложение имущества с целью продажи или сдачи в аренду через брокера, при к-ром брокер не имеет исключительного агентского права продажи.

Отрегулированный титул (Quiet title). Судебный иск, поданный с целью установления бесспорности правового титула и устранения его порока.

Отчуждаемость (Alienability). Право на передачу прав на недвижимость.

Оценка (Appraisal). Определение величины стоимости имущества или мнение о ней, выполненное или высказанное экспертами исходя из анализа соответствующих данных. Оценка обычно производится с точки зрения издержек (на воспроизводство имущества), рынка (сопоставление с аналогичными объектами) и доходности (капитализация фактической или предполагаемой величины доходов).

Оценочная стоимость (Assessed value). Стоимость имущества, определенная налоговыми органами в целях налогообложения этого имущества; обычно оценочная стоимость имеет жесткую связь с рыночной стоимостью, устанавливаемой налоговыми органами.

Пассивность (Passivity). Состояние, когда не осуществляется активное распоряжение инвестициями или имуществом.

Первая закладная (First mortgage). Закладная, имеющая приоритетное право требования по сравнению с др. правами удержания по отношению к недвижимому имуществу. Многие юрисдикции, тем не менее, признают более приоритетными по сравнению с первой ипотекой взыскание судебных издержек и ряд др. видов принудительного удержания имущества.

Первичный рынок закладных (Primery mortgage market). Рынок, на к-ром происходит выдача ссуд под закладные. Этот рынок состоит из кредиторов, к-рые предоставляют такие ссуды непосредственно заемщикам.

Переуступка (Assignment). Метод или способ, с помощью к-рого от одного лица к др. передаются право, ценные бумаги или контракт, как это бывает, напр., при переуступке аренды.

Перечисление по ссуде на строительство (Construction loan draw). Один из серии платежей, производимых кредитором, выдающим строительную ссуду.

Плавающая ставка (Floating rate). Изменяющаяся процентная ставка, устанавливаемая при использовании заемных денег. Ставка обычно представляет собой определенный процент свыше колеблющейся базовой ставки, обычно ставки `прайм-рейт`, одного из основных коммерческих банков или ставки, связанной с гос. долговыми обязательствами.

План (Plan). Карта, показывающая деление земли на отдельные участки. Книга планов является документом публичного характера и находится в конторе реестра документов, в ней приводятся зарегистрированные чертежи прохождения границ участков на отдельных территориях.

Плата за досрочное погашение (Prepayment penalty). Сумма, уплачиваемая заемщиком за право досрочного погашения ссуды.

Плата за резервирование (Standby fee). Плата, вносимая с целью побудить кредитора охотно предоставлять ссуду по желанию заемщика на заранее оговоренных условиях в течение определенного периода времени.

Плотность (Density). Количество людей и помещений, приходящееся на единицу земельной площади.

Повышение стоимости (Appreciation). Завышение стоимости имущества или средства обмена при переводе имущества в др. вид активов по причинам экон. характера; оно может иметь как временный, так и постоянный характер; рост стоимости имущества.

Пожизненное право на недвижимость (Life estate). Имущественный интерес, дающий возможность осуществлять управление имуществом и использовать его в течение жизни владельца.

Пожизненный владелец (Life tenant). Тот, кто имеет пожизненное право на недвижимое имущество.

`Покупная` закладная (Purchase money mortgage). Закладная, к-рая получена продавцом от покупателя вместо денег. Ссуда предоставляется продавцом или на полную сумму покупки, или на ее часть.

`По стоимости` (Ad valorem). Определение величины налога на имущество исходя из его стоимости.

Постоянная величина (Constant). Согласованные периодические платежи, необходимые для выплат по номинальной процентной ставке и определенной остаточной суммы, предназначенной для погашения самой ссуды.

Постоянная выплата по закладной (Mortgage constant). Суммарная годовая выплата части основного долга и процентов (ежегодное обслуживание долга) по закладной исходя из схемы погашения равными по сумме платежами, выраженными как процентная доля первоначальной суммы ссуды.

Поток наличных (Cash flow). Часть выручки, остающаяся после оплаты всех наличных расходов; расходы, не осуществляемые в наличной форме, напр. амортизационные отчисления, в расчет не включаются.

Право вдовца (Curtesy). Пожизненное право на имущество, к-рое было предоставлено в соответствии с обычным правом мужу на земли и недвижимость, в права владения к-рыми его умершая жена вступила во время их совместной супружеской жизни.

Право владельца прибрежного участка (Riparian rights). Право владельца участка, граничащего с водоемом, пользоваться водой в пределах установленных лимитов.

Правовой титул (Legal title). Имущественный интерес в недвижимости, к-рый имеют доверенное лицо по документу о доверительной собственности, продавец по юридически действительному промежуточному контракту продажи недвижимости и продавец по договору об оплате земли в рассрочку.

Правовой титул (Title). Свидетельство о собственности на имущество, относящееся к праву владения, использования или распоряжения им.

Право гос-ва на отчуждение частной собственности (Eminent domain). Преимущественное право в отношении имущества, существующее в любом суверенном гос-ве и позволяющее изымать частную собственность для использования в общественных интересах с выплатой компенсации.

Право на недвижимость, зависимое от определенного условия (Defeasible fee). Неограниченное право собственности на землю, к-рое может быть утрачено при наступлении определенного события.

Право первого выбора (Right of first refusae). По этому соглашению собственник имущества не связывает себя обязательством продажи; тем не менее он обещает др. лицу, что если он решит продать его в будущем, то указанное лицо получит первым возможность купить это имущество или же выступить на равных с третьими лицами при его покупке.

Право удержания (Lien). Право удерживать имущество, являющееся обеспечением возвратности ссуды, до погашения суммы долга.

Право удержания имущества по федеральному налогу (Federal tax lien). Право удержания имущества налогоплательщика, уклоняющегося от уплаты федеральных налогов на доходы.

Право удержания имущества производителем (Mechanic`s lien). Право требования, предъявляемое к имуществу, предусматривающее защиту интересов лиц, связанных с этим имуществом, в процессе трудовой или производственной деятельности, а также по поставкам строительных материалов.

Практика `красной черты` (Redlining). Определенная географическая зона, выделенная с целью предоставления ссуд или установления условий кредитования, отличающихся от обычных; часто обозначает дискриминационную практику кредитования.

Предварительное соглашение (Binder). Заключается покупателем и/или продавцом, обычно в связи с внесением депозита или передачей задатка в счет покупки недвижимости; этим соглашением стороны связаны до офиц. подписания контракта.

Предложение (Offer). Обещание выполнить что-либо взамен обещания что-либо сделать.

Представительство с исключительными правами (Exclusive agency). Соглашение, дающее брокеру по недвижимости исключительное право представительства при продаже или сдаче в аренду имущества владельца. Собственник может и непосредственно продавать или сдавать свое имущество в аренду, не будучи обязанным выплачивать комиссионные брокеру. Собственник должен уплатить комиссионные представительству с исключительным правом по продаже в случае, если он продает или сдает имущество в аренду.

Преимущественное право удержания (Prior lien). Право удержания, имеющее приоритет по сравнению с др. правами удержания.

Прекращение действия титула (Title closing). Фактическая передача правового титула на имущество.

Прибрежное право (Littoral rights). Право владельцев участков, граничащих с озерами, реками или океанами, использовать воду без каких-либо ограничений.

Прибыль на собственный капитал (Return on equity). Отношение чистого дохода за данный период к собственному капиталу, часто выражается в процентах.

Принудительное отчуждение (Condemnation). Изъятие частной собственности в интересах гос-ва с выплатой компенсации собственнику, проводимое штатом, др. политическим органом или корпорацией общественного обслуживания, уполномоченными использовать право гос-ва на принудительное отчуждение частной собственности.

Принципал (Principal). Покупатель или продавец по сделкам с недвижимым имуществом; сумма кредита - сумма полученных в ссуду денег.

Принятие обязательства по закладной (Assumption of mortgage). Принятие вторым покупателем ответственности за оплату существующей задолженности, обеспеченной имуществом, обычно с целью оказания помощи первому покупателю первоначального обязательства.

Принятие ответственности по закладной (Mortgage assumption). Согласие покупателя принять обязательства по закладной и простому векселю, принадлежащим продавцу. Если новый кредитор не согласен освободить первоначального держателя ссуды от всех обязательств, продавец будет нести ответственность за платежи по векселю и закладной.

Присоединение (Annexation). Включение в состав недвижимости какого-либо нового объекта, относящегося к движимому или недвижимому имуществу; включение недвижимости в городские границы по решению городских властей.

Приспособление ко вторичному использованию (Adaptive reuse). Процесс переработки и приспособления старых сооружений для использования в различных целях.

Прогрессия (Progression). Концепция, согласно к-рой стоимость менее ценного имущества увеличивается в результате соединения с более ценным имуществом.

Промежуточная ссуда (Interim loan). Ссуда, к-рая должна быть погашена за счет др. ссуды. Такая ссуда обычно не является самоликвидирующейся, т. е. автоматически не погашается.

Промежуточное кредитование (Gap financing). Кредитование, осуществляемое за счет второго кредитора в случае, если кредитование, обеспечиваемое первым кредитором, оказывается недостаточным.

Промышленный парк (Industrial park). Большая территория, подготовленная для использования в процессе промышленного производства, где отдельные участки выкуплены или арендованы пользователями.

Пропорциональное распределение (Proration). Разделение налогов, процентов, страховых платежей и аналогичных издержек так, что продавец или покупатель оплачивают доли, к-рые отражают период его владения.

Процентная ставка `прайм-рейт` (Prime lending rate). Ставка, по к-рой коммерческие банки предоставляют ссуды наиболее кредитоспособным заемщикам. Эта ставка используется как базовая для большинства ссуд, выдаваемых фин. посредникам и др. заемщикам.

Пункты (Points). Пункт представляет собой 1% от ссуды, обычно взыскиваемый кредитором при выдаче ссуды с целью увеличения ее доходности. Пункт представляет собой дополнительную компенсацию для кредитора и издержки для заемщика.

Пункты учетной ставки/`Учетные пункты` (Discount points). Комиссионные, обычно уплачиваемые покупателем кредитору при приобретении закладной, приносящей определенные процентные доходы.

Пустошь (Dead land). Земля, не используемая из-за своего местоположения.

Разграничение владения по времени (Time sharing). Разделение собственности или использование жилища по месту отдыха или постоянного жительства по периодам времени пользования.

Расовое разделение (Racial steеring). Признанная Федеральным законом о беспристрастном решении жилищных вопросов 1968 г. незаконной практика, в соответствии с к-рой сохранялось и поощрялось обособление по расовому признаку посредством направления представителей отдельных расовых и этнических групп в жилые здания, занятые преимущественно др. представителями тех же групп.

Регистрация (Recording). Помещение копий документов, влияющих на правовой титул на недвижимость, в соответствующие подшивки в Реестре документов с целью превращения их в документы публичного характера.

Ремонт и реконструкция (Capital improvement). Расходы, ведущие к удлинению срока службы или совершенствованию зданий и сооружений.

Рефинансирование (Refinancing). Процесс, в результате к-рого выданная под закладную ссуда погашается при получении домовладельцем новой ссуды. Целью такой операции обычно является снижение процентной ставки, ежемесячных платежей в погашение ссуды, получение дополнительного капитала или более благоприятных условий, нежели по ранее полученной ссуде.

Решение суда об остаточном взыскании (Deficiency judgment). Решение суда в отношении должника по закладной в случае, когда выручка от распродажи заложенного имущества меньше, чем сумма, причитающаяся по закладной или документу о доверительной собственности.

Ростовщичество (Usury). Предоставление денег в ссуду или кредитование под процентную ставку, превышающую официально установленный максимальный уровень.

Рынок покупателя (Buyer`s market). Рынок, на к-ром представлено в данном регионе на продажу больше имущества, чем есть на него реальных покупателей. Покупатели обычно имеют возможность требовать от продавцов предоставления лучших условий при покупке имущества.

Рыночная стоимость (Market value). Вероятная цена, к-рую можно получить за имущество при продаже его на открытом рынке, исходя из информации о реально проводимых коммерческих сделках.

`Рэпэраунд` (Wraparound). Форма вторичного кредитования, при к-рой сумма второй ссуды равна непогашенной задолженности по первой ссуде и сумме дополнительно предоставляемых фин. ресурсов.

`Санбелт` (Sunbelt). Районы, расположенные в южной и юго-западной части Соединенных Штатов.

Самопогашающаяся ссуда (Self-liquidating loan). Ссуда, к-рая будет погашена в установленный срок в результате периодических платежей.

Самостоятельное владение (Tenancy in severalty). Собственность на имущество, принадлежащее отдельному лицу.

Сбытовой центр для производителей (Manufacturers` outlet center). Торговая площадка, служащая местом доставки продукции или привлекающая покупателей и состоящая из магазинов, торгующих напрямую от производителей, и ресторанов, где розничная торговля ведется по сниженным ценам.

Свидетельство о заселении (Certificate of occupancy). Свидетельство, выдаваемое зональным советом строительной комиссии о том, что постройка выполнена с соблюдением требований строительного кодекса и заселена или занята на законных основаниях.

Свидетельство правового титула (Certificate of title). Отчет или заключение юриста (доверенного) о правовом титуле, основанные на проверке документов публичного характера.

Сервитут (Easement). Доля в земельной собственности, дающая ее обладателю право проезда или для использования земли в определенных целях.

Синдикат (Syndicate). Группа инвесторов, объединившихся для осуществления деловой активности в течение определенного периода и для достижения определенной цели. Синдикат является формой краткосрочного товарищества.

Система федеральных банков жилищного кредита (Federal Home Loan Bank System). Федеральное ведомство, регулирующее разные стороны деятельности ссудосберегательных ассоциаций, имеющих федеральную лицензию.

Складские союзы (Warehouse clubs). Розничные торговцы, к-рые уплачивают членские взносы или применяют какие-либо ограничения и предлагают свои товары по низким ценам по упрощенному варианту по сравнению с традиционной формой ведения розничной торговли.

Смешивание (Commingling). Незаконная практика брокеров по недвижимости, заключающаяся в помещении на один и тот же счет ден. средств юр. и физических лиц вместе со средствами, переданными в доверительное управление.

Собственность (Property). Право или имущественный интерес, к-рые данное лицо имеет к земле, движимому имуществу и др. объектам.

Собственный капитал (Equity). Доля собственника или акционера в имуществе компании. Под собственным капиталом понимается: 1) разница между текущей рыночной стоимостью имущества и суммой по закладной, к-рая представляет величину задолженности; 2) сумма наличных, представляющая собой разницу между долгом по закладной и ценой продажи или строительства.

Совладение (Coownership). Долевая собственность в имуществе, принадлежащем более чем одному лицу.

Совладение имуществом (Joint tenancy). Собственность на имущество, принадлежащее двум или более лицам совместно с правом последующего наследования после смерти сонаследников.

Совместное имущество супругов (Tenancy by the entirety). Форма совладения, при к-рой муж и жена в отдельности имеют равные, неделимые доли во всем имуществе.

Соглашение о листинге (Listing agreement). Договор между продавцом и брокером по недвижимости.

Соглашение о продаже (Agreement of sale). Контракт, указывающий имущество, покупную цену и др. условия продажи.

Создание помех (Nuisance). Использование или состояние имущества, ведущие к неоправданному препятствованию использования своих прав др. лицами.

Сомнительность правового титула (Color of title). Правовой титул, к-рый по внешнему виду безупречен, но фактически дефектен.

Соответствие (Conformity). Мнение, что имущество достигает наивысшей стоимости, когда соответствует как своеобразию данного района, так и рациональному использованию земли и не выпадает из архитектурной целостности.

Сопоставимое имущество (Comparable properties). Др. имущество, к-рое может быть использовано для сравнения с целью определения рыночной стоимости.

Сопутствующий сервитут (Easement appurtenant). Сервитут, переходящий вместе с землей при передаче ее последующему владельцу.

Справка о правовом титуле (Abstract of title). Сжатое, хронологическое описание правового титула на отдельную часть недвижимости, состоящее из заключений различных документов, прошедших гос. регистрацию и представляющих отдельные звенья в цепочке передачи правового титула.

Среднесрочная ссуда (Intermediate-term loan). Ссуда на срок от 3 до 10 лет, обычно не погашаемая полностью к моменту окончания срока, часто используется при проведении проектно-изыскательских работ.

Ссуда на строительство (Construction loan). Ссуда, используемая на создание имущества, обычно на срок от шести месяцев до двух лет. Строительная ссуда обычно выдается по частям по аналогии с поступлением выручки от строительных работ; погашение ее, как правило, производится за счет сумм, полученных при выдаче долговременной ссуды.

Ссуда под `младшую ипотеку` (Junior mortgage loan). Ссуда под закладную, при к-рой право удержания имущества и право на получение возмещения в погашение долга вторично по отношению к ссуде (ссудам) под др. закладную (закладные).

Ссуда ФУЖС под закладные (FHA mortgage loan). Ссуда под закладную, застрахованная Федеральным управлением жилищного строительства (ФУЖС).

Ставка капитализации (Capitalization rate). Ставка дохода, используемая для оценки данного потока наличных или регулярного поступления прибылей.

`Старшая` ипотека (закладная) (Senior mortgage). Закладная, имеющая приоритет по сравнению со всеми остальными закладными.

Стоимость воспроизводства (Reproduction cost new). Стоимость строительства нового здания или проведения необходимой реконструкции для замены существующей постройки, рассчитанная на основе текущих цен.

Страхование закладной (Mortgage insurance). Страхование, предусматривающее возмещение ущерба кредитору по закладной в случае неплатежа заемщика.

Строительная закладная (Construction mortgage). Документ доверительной собственности в форме закладной, обеспечивающей промежуточное кредитование в течение периода строительства.

Страхование правового титула (Title insurance). Страхование, проводимое компанией по правовым титулам с целью обеспечения гарантии юр. силы правового титула на имущество.

Строительный кодекс (Building code). Нормативный акт штата или муниципалитета, регулирующий строительные стандарты с точки зрения безопасности, комфортности и безвредности для здоровья человека.

Субординированный долг (Sybordinated debt). `Младший` долг, подчиненный обеспеченным и необеспеченным `старшим` долгам.

`С учетом риска` (At-risk). Метод налогообложения, ограничивающий вычет убытков налогоплательщика размером его инвестиций.

СФБЖК (FHLBB). Совет федерального банка жилищного кредита.

СФБЖС (FHLBS). Система Федеральных банков жилищного кредита.

Темп сокращения ссудного портфеля (Loan run-off). Норма, по к-рой будет уменьшаться до нуля существующий портфель закладных, если к нему не будут добавлены новые ссуды.

Теория концентрических кругов (Concentric circle theory). Теория, описывающая рост городов как концентрическое движение от центрального района деловой активности.

`Толкач` (Equity kicker). Гарантия по ссуде, дающая право кредитору получать часть прироста стоимости имущества за определенный период времени и/или определенный процент от приносимых имуществом доходов.

Траст инвестиций в недвижимость (Real estate investment trust - REIT). Траст, созданный в интересах группы инвесторов и управляемый доверенным лицом или лицами, являющимися обладателями правового титула на активы, переданные в траст, к-рые контролируют приобретение и инвестирование этих активов, по меньшей мере на 75% состоящих из вложений в недвижимость. При выполнении определенных условий траст не облагается федеральными налогами.

Топография (Topography). Очертания поверхности участка земли.

Торговец недвижимостью (риэлтер) (Realtor). Право именовать кого-либо торговцем недвижимостью (риэлтером) принадлежит Нац. ассоциации торговцев недвижимостью (риэлтеров), к-рая т. о. персонифицирует членов этого профессионального торгового объединения.

Улучшение арендованной собственности (Leasehold improvements). Затраты на улучшение арендованного на определенное число лет имущества, обычно производимые арендатором. Улучшения, как правило, переходят в собственность арендодателя/собственника по истечении срока аренды.

Уполномоченный по недвижимости (Real estate Commissioner). Ведомство штата, на к-рое возложена обязанность осуществления требований закона о лицензировании операций с недвижимостью.

Условие ускоренного платежа (Acceleration clause). Условие в кредитном договоре или ипотечном обязательстве, позволяющее кредитору требовать немедленного погашения оставшейся задолженности в случае нарушения контракта заемщиком.

Условное депонирование (Escrow). Соглашение, предусматривающее обязательство кредитора удерживать налоги на имущество и страховые платежи по закладной на имущество до наступления срока ее погашения.

Участие в собственности (Equity participation). Право инвестора на участие в определенной доле в приросте стоимости имущества, проекта или дохода от имущества или проекта.

Учетная (дисконтная) ставка (Discount rate). Процентная ставка, используемая для определения разницы между суммой будущих платежей и поступлений и текущей стоимостью (обязательства).

Федеральное управление жилищного строительства (Federal Housing Administration). Федеральное правительственное ведомство, подчиняющееся Министерству жилищного строительства и городского развития, к-рое страхует ссуды под закладные, выдаваемые кредиторами определенным группам заемщиков.

ФКЖИК (FHLMC). Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита (`Фредди Мак`).

ФКСССА (FSLIC). Федеральная корпорация по страхованию счетов в ссудосберегательных ассоциациях.

`Фэнни Мэй` (FNMA). Федеральная нац. ассоциация ипотечного кредита (ФНИА).

`Центр притяжения` (Power center). Торговая площадка, не предназначенная для создания крупных `якорных стоянок`, но имеющая пять или более повсеместно известных магазинов, к-рые способны привлекать покупателей и в отдельности, но собранные вместе на одной территории обладают большей притягательной силой.

Центр торговли со скидкой (Discount center). Торговый центр, характеризуемый большим количеством `якорных стоянок`, окруженных магазинами сопутствующих товаров, булочными и др. торговыми точками.

Центры городских районов (Neighborhood centers). Центры сосредоточения уличной торговли или мелких магазинов.

Центры особого товарного ассортимента (Specialty centers). Торговые центры, не имеющие `якорных стоянок` и состоящие из обычно возрастающего числа розничных торговцев, продающих товары определенного ассортимента по установившимся ценам.

Центры особых интересов (Special interest centers). Высокоспециализированные торговые центры, нацеленные на отдельные и довольно ограниченные ниши потребительского спроса, примером их являются автомобильные торговые центры и нац. торговые центры.

Чистый правовой титул (Clear title). Правовой титул на имущество, к-рый не содержит никаких претензий и дефектов.

Эксперт по правовым титулам (Title examiner). Лицо или фирма, обладающие необходимым опытом в проведении проверок на основании записей в поземельной книге с целью определения безупречности правового титула лица, являющегося собственником имущества на настоящий момент.

Эскалационная оговорка (Escalation clause). Арендное соглашение, позволяющее арендодателю перекладывать на арендатора увеличение некоторых расходов, таких, как рост налогов и эксплуатационных расходов.

`Якорная стоянка` (Anchor tenant). Основное звено торгового центра, на к-рое, по общему мнению, приходится наибольший поток покупателей, напр. универмаг или аптекарский магазин.

Ярмарка (Festival). Торговая улица с большим количеством торговых точек без `якорных стоянок`, характеризующаяся праздничной атмосферой и привлекающая местное население и туристов.

БИБЛИОГРАФИЯ:

ALLAWAY, W. J., et al. MODERN REAL ESTATE PRACTICE. Real Estate Education Co., Chicago, IL, 1988.

Analyzing Real Estate Oportunities: Market and Feasibility studies. Prentice Hall, Inc., Englewood Cliffs, NJ, 1987.

BRUDE, B. R., ed. Real Estate Portfolio Management. Probus, Chicago, IL, 1991.

GROSS, J. S. Illustrated Encyclopedic Dictionary of Real Estate. Prentice Hall, Inc., Englewood Cliffs, NJ, 1987.

JOHNSON, L. M. The Individual Investor`s Guide to Real Estate Investing. International Publishing Corp, Chicago, IL, 1989.

SEDLIN, M. The Real Estate Handbook. Dow Jones-Irwin, Inc., Homewood, IL, 1989.

SIROTA, D. Essentials of Real Estate Investment. Real Estate Education Co., Chicago, IL, 1988.

STANGER, R. A. Evaluating Real Estate Partnership Investments, 1987.

THORNDIKE, D. Thorndike Encyclopedia of Banking & Financial Tables. Warren Gorham and Lamount, Inc., New York, NY, 1987.

VENTOLO, W. L., and others. Mastering Real Estate Mathematics. Real Estate Education, Co., Chicago, IL, 1984.

WOFFORD, L. E. Real Estate. John Wiley and Sons, Inc., New York, NY, 1986.

WURTZEBACH, C. H., and MILES, M. E. Modern Real Estate. John Wiley and Sons, New York, NY, 1987.

ZUCKERMAN, H. A. The Real Estate Workout Deskbook. Bank Administration Institute, Chicago, IL, 1992.

Объявления