Регистрация прав на землю в г. Москве

Дмитриев Александр Викторович

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Москва - 2000

Актуальность темы исследования.

Переход от плановых к рыночным условиям хозяйствования е последнее время способствовал бурному развитию предпринимательства. Предпринимательская деятельность на основе рыночных принципов может эффективно осуществляться только при наличии развитого гражданского и земельного законодательства, закрепляющего необходимые для этого правовые начала.

Гражданский Кодекс Российской Федерации - основополагающий акт всего гражданского законодательства, направленный на становление нового экономического порядка в стране. Закрепление в Кодексе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обеспечивает более строгий правовой режим недвижимости по сравнению с правовым режимом движимых вещей, что имеет огромное значение для дальнейшего развития гражданских правоотношений.

Любой собственник недвижимости может быть уверен, что для всех, нарушающих право его собственности, наступят неблагоприятные последствия , если право собственности подтверждено актом государственной регистрации.

Признание и подтверждение со стороны государства факта возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимость дает также дополнительные гарантии по защите интересов иностранных инвесторов, особенно в условиях переходной экономики. Кроме того, государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней способствует становлению нормального цивилизованного гражданского оборота недвижимых вещей.

Автор особо выделяет проблему совершенствования регистрации прав на землю в условиях городского землепользования. Изучение данной проблематики предполагает исследование вопросов^ находящихся на стыке земельного и гражданского права.

Регулирование земельных правоотношений с учетом государственной регистрации прав на землю является социально значимым элементом, что и определяет чрезвычайную актуальность заявленной темы. Выбор темы диссертационной работы предопределен важностью государственной регистрации прав на недвижимость в вопросе надежности гражданского оборота, и наличием в действующем законодательстве по этому вопросу пробелов и противоречий.

Степень разработанности правовых проблем. Правовой институт государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в современной России берет свое начало от дореволюционного института - «укрепление вещных прав». «Укрепление вещных прав» в том или ином виде исследовали выдающиеся дореволюционные российские ученые: А.В. Гантовер , Л.А. Кассо , Д.И. Мейер, И.А. Покровский, О.А. Хауке , Г.Ф. Шершеневич .

В советский период вопросами сбора и систематизации сведений о правах на землю, которые носили сугубо учетную функцию, регулярно занимались Г.Я. Аксененок , Л.И. Дембо , Б.В. Ерофеев, Н.Д. Казанцев, В.А. Кикоть , Е.Н. Колотинская , Н.Т.Осипов, А.А. Ржаницын . Последние работы современных российских юристов - Г ,Е . Быстрова , И.А. Иконицкой , посвященные исследованию проблем земельного и аграрного права, затрагивают вопрос о регистрации прав на землю с точки зрения государственного земельного кадастра.

Заслуживает научного обсуждения и дальнейшего обоснования научно-правовая концепция рынка земли, предлагаемая Г.Е. Быстровым , в целях обеспечения его надежности.

Современные юристы-цивилисты - М.И. Брагинский, В.В. Витрянский , Б.Д. Завидов , В.А. Егиазаров , А.Г. Калпин , А.И. Масляев , О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, К.И. Скловский , Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой - рассматривают во -

просы государственной регистрации прав на недвижимость (землю) в общем, с позиций основ гражданского права.

Работы указанных юристов были положены в основу при исследовании темы диссертации.

Следует подчеркнуть, что детальное изучение вопросов государственной регистрации прав на землю, как прав на недвижимость, и сделок с ней до сих пор не проводилось из-за небольшого периода времени, прошедшего с момента вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»". Потребность б таком исследовании появилась в результате практического опыта регистрирующего органа на примере г. Москвы.

Цель и задачи настоящего исследования - комплексное изучение понятия «государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней», порядка, условий и оснований данной регистрации на основе анализа действующего гражданского и земельного законодательства, выявление возможностей использования испанского и немецкого опыта при правовом регулировании вопросов государственной регистрации сделок с землей в России, а также пробелов и противоречий в законодательстве, и предложение мер по их исправлению.

В диссертации использован опыт регистрации прав на недвижимость Германии и Испании в связи с наличием общих правовых подходов в этом вопросе. Кроме того, исторически право России и Германии развивалось в одном направлении.

Для достижения поставленной цели в рамках диссертационной работы проанализированы:

ГЛ РФ- 1997. N 30. Ст. 3594.

источники правового института государственной регистрации прав на недвижимость, в том числе на землю, и сделок с ней;

особенности государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней; дается ее определение;

условия и основания государственной регистрации прав на землю и сделок с ней;

порядок государственной регистрации прав на землю, как прав на недвижимость, и сделок с ней;

судебная практика по разрешению споров в области государственной регистрации прав на землю и сделок с ней;

принципы совершенствования структуры учреждений юстиции, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, в том числе и на землю;

особенности государственной регистрации перехода прав на земельные участки в г. Москве;

возможности использования в России испанского и германского опыта регистрации прав на землю и сделок с ней.

Предмет диссертационного исследования составляют: система правовых норм, регулирующих государственную регистрацию прав на землю и сделок с ней; принципы государственной регистрации прав; порядок ведения Единого государственного реестра прав; условия и основания регистрации; опыт становления системы государственной регистрации прав на недвижимость в г. Москве; практика применения нормативных актов в процессе регистрации.

Методологическая основа исследования базируется на общей философии основополагающих естественных прав человека и активной роли государства в правовом регулировании общественных отношений, связанных с признанием прав собственности и иных вещных прав на недвижимость граждан и их объединений. В процессе работы использовались методы анализа и синтеза, метод комплексного подхода, а также частные методы исследования - исторический, сравнительный, формально-логический,

Теоретические основы диссертации. В настоящее время проблема устойчивости гражданского оборота земли стоит весьма остро, что подтверждают дискуссии вокруг вопросов правового регулирования рынка недвижимости и купли-продажи земельных участков в России. Эти вопросы подробно обсуждались и исследовались многими юристами, в частности, Г.Е. Быстро-вым , З.С. Беляевой, А.К. Голиченковым , Ю.Г. Жариковым , Б.В. Ерофеевым, И.А. Иконицкой , В.А. Кикотем , Б.Д. Клюкиным , М.И. Козырем, Е.Н. Коло-тинской , Н.И. Красновым, Н.Н. Осокиным, М.И. Палладиной , В.В. Петровым, О.А. Самончик , Н.А. Сыродоевым , Л.П. Фоминой, А.Е. Черноморцем, Г ,В . Чубуковым и др.

Гражданско-правовые аспекты правового регулирования вопросов государственной регистрации прав на недвижимость отражены в трудах М.И. Брагинского, В.В. Витрянского , В.А. Дозорцева, Б.Д. Завидова , А.И. Масляе-ва , О.И. Крассова , О.Н. Садикова , Е.А. Суханова, P.O. Халфиной , В.Ф. Яковлева.

Правовые проблемы регулирования отношений защиты публичной властью прав собственности на землю исследовали до революции такие выдающиеся российские правоведы, как А.В. Гантовер , Л.А. Кассо , Д.И. Мейер, И.А. Покровский, О.А. Хауке , Г.Ф. Шершеневич .

Кроме того, в ходе исследования изучались научные труды германских специалистов в области права: К. Цвайгерта , X . Кётца , Я. Шаппа , Л. Эннек-церуса , а также испанских юристов: Висенте Хосе Гарсиа Лопез , Селестино Пардо Нуньез , Фернандо П , Мендез Гонсалес и др.

Научная новизна диссертации заключается в том, что она является первым специальным исследованием проблем регистрации прав на землю в г. Москве. Автором проведено комплексное изучение норм гражданского и земельного права в области регистрации прав на землю. Предлагается новый подход к проблеме регистрации прав на землю с учетом положений дореволюционного проекта Вотчинного устава, а также опыта регистрации прав на недвижимость в Испании и Германии. В диссертации даются соответствующие рекомендации по данному вопросу.

Впервые автором проанализирована правоприменительная практика учреждения юстиции г. Москвы в области регистрации земельных правоотношений, сделок с арендными правами на землю. С учетом фрагментарности и противоречивости земельного законодательства даны практические рекомендации по регистрации прав на землю в г. Москве.

На защиту выносятся следующие итоговые выводы и положения:

1. Предложено определение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как правоудостоверяющего акта публичной власти, фиксирующего динамику правового положения недвижимой вещи, с целью обеспечения ее законного, открытого и надежного гражданского оборота.

2. В результате сравнительного анализа российского законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, проекта Вотчинного устава, а также систем регистрации прав на недвижимость в Испании и Германии в диссертации выявлены и сформулированы основные принципы государственной регистрации прав на недвижимость в России: это принципы специальности, обязательности, гласности, достоверности, бесповоротности и последовательности. Выявлено введение законодательством России регистрации как правового титула недвижимости, так и договора, хотя мировой опыт основывается на регистрации либо правового титула, либо акта (сделки).

3. В диссертации предлагается дополнить Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нормой, устанавливающей принцип старшинства прав - кто первый обратился, тот и приобретает право, так как существует вероятность столкновения интересов правообладателей в случае наличия двух и более одновременных обращений заявителей за регистрацией нескольких прав на один и тот же объект недвижимости.

4. Обосновывается необходимость координации систем государствен » ной регистрации прав на недвижимость и государственного земельного кадастра, так как в новом Федеральном законе «О государственном земельном кадастре» отсутствуют конкретные нормы, регулирующие взаимодействие регистрирующего органа и органа кадастрового учета при наличии расхождений в учетных кадастровых данных по объекту недвижимости.

5. С учетом теоретического анализа и практического опыта в диссертации даются предложения по правовым основам и принципам функционирования регистрирующего органа в г. Москве в области регистрации прав на землю, в том числе по совершенствованию порядка государственной регистрации: о порядке записи прав государственной собственности в Едином государственном реестре прав при отсутствии конкретного разграничения земли на федеральную собственность и собственность г. Москвы; о порядке оформления записи в Едином государственном реестре прав в отношении прав, воз-никшнх до вступления в силу Федерального закона; о порядке записи в Едином государственном реестре прав таких ограничений (обременении), как сделки с арендными правами, предложения по конкретному перечню документов, необходимых для регистрации прав на землю в г. Москве.

6. Предлагается ввести в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» положения, указывающие на независимый статус регистратора, что необходимо для обеспечения надежности и достоверности гражданского оборота недвижимости.

7. Предлагается в ст. 9 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнить компетенцию регистрирующего органа возможностью осуществлять проверку законности представленных на регистрацию сделок, поскольку указанное противоречие не позволяет регистрирующему органу осуществлять регистрационные действия с полной уверенностью в их законности и обоснованности.

8. В диссертации выявлены и даны предложения по разрешению коллизионных норм при регистрации залога прав аренды земли, так как существующая коллизия между нормами Федерального закона о государственной регистрации прав и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в части регистрации ипотеки может быть разрешена в рамках п. 2 ст , 334 ПС РФ, устанавливающего приоритет норм Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» перед Федеральным законом о государственной регистрации прав.

9. Регистрация сделок с арендными правами на землю возможна только при наличии согласия арендодателя. Автор формулирует согласие арендодателя на совершение сделок с арендными правами на землю как решение полномочного представителя собственника земельного участка, выполненное в особой процессуальной форме, о предоставлении арендатору правомочия на ограниченное распоряжение в пользу третьих лиц правом пользования земельным участком.

Научно-теоретическое и прикладное значение диссертации. Теоретические выводы диссертации могут использоваться для дальнейшего совершенствования правовых институтов земельного и гражданского права в сфере государственной регистрации прав на землю и в процессе совершенствования соответствующего законодательства на уровне Федерального Собрания Российской Федерации и Московской городской Думы, а также правоприме-нительной практики регистрирующих органов.

Актуальным является комплексное изучение вопросов государственной регистрации возникновения, изменения и прекращения прав на землю с позиций земельного и гражданского права.

Практическую значимость имеют предложенные в диссертации подходы по осуществлению порядка регистрации прав на землю регистрирующим органом.

Материалы диссертации могут быть использованы в учебном процессе при преподавании земельного и гражданского права.

Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре аграрного и экологического права и на кафедре гражданского и семейного права Московской государственной юридической академии. Ее основные положения и выводы были изложены автором на научно-практических конференциях и семинарах, отражены в учебном пособии «Правовые основы городского землепользования», а также в ряде публикаций. Некоторые результаты исследований нашли отражение в нормативных актах г. Москвы, и, в частности в Законе, г. Москвы «Об основах платного землепользования в г. Москве».

Результаты исследования апробированы в процессе государственной регистрации прав на землю в регистрирующем органе г. Москвы - Моском-регистрации и при преподавании земельного и аграрного права в высших учебных заведениях.

Структура и содержание диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав и библиографии.

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, показана научная разработанность изучаемых проблем, формулируются цели, задачи и методы исследования, представлена научная новизна работы, а также рассказывается об апробации результатов исследования и их практической значимости.

В первой главе диссертации - «Развитие государственной регистрации прав на земельные участки и иную недвижимость в Российской Федерации» - исследуются дореволюционный опыт России при становлении системы публичной регистрации сделок с недвижимостью, и, в частности, с землей; государственный земельный кадастр как начало введения государственной регистрации прав на землю, а также возникновение, становление и развитие правового регулирования по регистрации земельных правоотношений в г. Москве с 1991 года по настоящее время.

В первом параграфе главы I исследуется «укрепление вещных прав» в дореволюционной России, определяемое, по терминологии дореволюционных ученых, как «публичное, при посредстве органов общественной власти, гласное утверждение соединения права с известным субъектом»¹. В целях использования положительного исторического опыта проанализированы крепостной порядок «укрепления вещных прав» и проект Вотчинного устава, подготовленЕШЙ в 1892 году.

Основными недостатками крепостного порядка «укрепления вещных прав» являлись отсутствие единой целостной законодательной системы, наличие противоречивых правовых норм, недостаточная гласность при предоставлении информации об установленных земельных правах, иеопределенность и неоднозначность прав на недвижимость, их недостаточная надежность, а также излишняя усложненность и дороговизна процедуры «укрепления вещных прав»¹.

Для устранения недостатков действующего крепостного порядка «укрепления вещных прав» был подготовлен проект Вотчинного устава. Разработчики проекта устава определили цель введения вотчинной системы как «установление надлежащей гласности, определенности, и, главное, твердости земельных прав и возможно полной свободы в распоряжении ими, упрощение производства по приобретению их, приближение места совершения актов о недвижимых имениях к населению, устранение неформальной собственности»².

Предлагаемый в проекте Вотчинного устава порядок "укрепления вещных прав" основывался на следующих принципах:

внесения, т.е. совершение записи прав собственности, ограниченных прав, ограничений и обеспечении в крепостную книгу (ст.ст. 1,3 и 4);

публичности (гласности), т.е. признание вотчинных книг гласными и достоверными (ст. 6);

бесповоротности, т.е. признание прав, приобретенных на основании записи в вотчинных книгах, бесповоротными (ст. 6);

специальности, т.е. точное указание в вотчинных книгах всего объема вносимых в нее прав и обременении (ст.ст. 2, 116-121);

старшинства, т.е. первоочередность «укрепленных» ограничений и обременении прав собственности на недвижимость определяется временем внесения записи в вотчинную книгу (ст. 11). Записи о правах на недвижимость и сделок с ней, которые были единственным источником сведении о правовом положении каждой недвижимости, предлагалось вносить в вотчинные книги. Сущностью института вотчинных книг являлись начала гласности и бесповоротности, устанавливающие порядок, при котором все внесенное в эти книги считалось единственно верным и правильным для любых заинтересованных лиц, а все не внесенное в них не имело юридической силы ¹ . Внесение записи права носило публичный характер ² .

Однако из-за длительных споров специалистов по вопросу соотношения вотчинной регистрации земли и ее межевания проект Вотчинного устава не был принят, и российское дореволюционное право не получило действенного инструмента по обеспечению надежности гражданского оборота недвижимости в виде регистрации прав на неё. Несмотря на это детальные разработки ведущих дореволюционных ученых-юристов в области «укрепления вещных прав» на недвижимость использовались последующими поколениями советских и русских юристов. И это видно при детальном сравнительном аншшзе Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и проекта Вотчинного устава.

Во втором параграфе главы I рассматривается земельный кадастр в послереволюционной России как начало введения государственной регистрации прав на землю.

Смена общественной формации в России в 1917 году привела к отмене права частной собственности на землю, которая становится общенародным достоянием. Декретом ВЦИК «О земле» от 26 октября 1917³ были запрещены гражданско-правовые сделки с землей. С учетом этого отпала общественная потребность в осуществлении регистрационных действий в отношении земли.

Правовой институт государственного земельного кадастра, предусматривающий в своем составе и данные о правовом положении земель, впервые появился в связи с принятием Основ земельного законодательств Союза ССР и союзных республик 1968 года. Однако земельный када стр пр актического развития не получил ввиду примата государственной собственности на землю.

Второе рождение государственный земельный кадастр получил с началом в России новой земельной реформы 90-х годов, в ходе которой появилась частная собственность на землю. Земельный када стр пр евратился в эффективный правовой инструмент, необходимый для обеспечения устойчивого функционирования рыночной экономики и надлежащего управления земельными ресурсами.

Земельный кодекс РСФСР 1991 года расширил понятие государственного земельного кадастра и определил его как совокупность необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, категориям земель, о качественной характеристике и народнохозяйственной ценности земель. Согласно Порядку ведения государственного земельного кадастра, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1992 г. «О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в Российской Федерации», внесение сведений о правах на землю определяется как регистрация.

В дальнейшем правовое регулирование института государственной регистрации прав на землю развивалось в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость»¹.

С введением в действие в 1995 году нового Гражданского кодекса Российской Федерации регистрация прав на землю в государственном земельном кадастре приобрела статус государственной регистрации и действовала до принятия специального федерального закона.

Качественное изменение правового положения государственного земельного кадастра произошло после принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федерального закона «О государственном земельном кадастре»². Одной из целей земельного кадастра является его учетная функция, а следовательно информационное обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Однако и в том и в другом законах отсутствуют конкретные нормы, регулирующие взаимодействие регистрирующего органа и органа кадастрового учета при наличии расхождений в учетных данных по конкретному объекту недвижимости. На практике это ведет к задержке сроков регистрации. Поэтому необходимо законодательное разрешение данных противоречий.

В третьем параграфе главы I рассматриваются возникновение, становление и развитие правового регулирования по регистрации земельных правоотношений в г. Москве с 1991 года по настоящее время.

Реализация земельной реформы в г. Москве имела свою специфику, при этом, в отличие от федерального уровня, городские власти уделяли больше внимания регистрационной функции земельного кадастра. Уже в 1992 году распоряжением вице-мэра Москвы «Об аренде земли как основной форме земельно-правовых отношений в г. Москве» было определено, что регистрация всех прав на землю производится в Московском земельном комитете.

При этом в отличие от постановления Правительства Российской Федерации от 25 августа 1992 г. «О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в Российской Федерации» в Положении о порядке ведения государственного земельного кадастра в г. Москве, утвержденном распоряжением мэра Москвы от 27 января 1994 г. № 38-рм, установлено, что правоудостоверяющие документы на землю без отметки о проведении регистрации в Москомземе юридической силы не имеют и земельно-кадастровая информация о правах на землю в дополнительном удостоверении не нуждается .

После принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в г. Москве был создан -М осковский городской комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ( Москомрегистрация ).

Во П главе диссертации - «Понятие, сущность и принципы государственной регистрации прав на земельные участки и иную недвижимость», исследуются понятие, сущность и принципы государственной регистрации в России. Важное место занимает сравнительный анализ с ведущими мировыми регистрационными системами.

Существующие в мире основные регистрационные системы прав на недвижимость: передача права собственности; регистрация договоров (документов); регистрация правовых титулов на землю, показывают, что идеальная регистрационная система прав на недвижимость должна полно и достоверно отражать правовой статус собственности, не отсылать к содержанию всех предыдущих сделок с целью лишь ознакомиться с последними записями в Реестре и гарантировать надежность и точность данных, содержащихся в Реестре прав собственности. Она должна обеспечивать гармоничное сочетание публичных и частных интересов, стоять на страже имущественных интересов добросовестных участников гражданского оборота, сводить к минимуму недобросовестность в сделках с недвижимостью.

По мнению диссертанта, мировой опыт регистрации прав на недвижимость российский законодатель воспринял и реализовал в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в виде симбиоза двух регистрационных систем, а именно регистрации документов (актов) и регистрации титулов. Данная позиция связана с тем, что изначально в Гражданском кодексе Российской Федерации не было однозначного подхода к регистрации недвижимости. Например, согласно п. 1 ст. 131 ГК Российской Федерации государственной регистрации подлежит правовой титул на недвижимость в виде права собственности, иных вещных прав, а также других прав, предусмотренных законом. Но там же в пункте 3 устанавливается, что удостоверение регистрации производится либо документом о зарегистрированном праве или сделке, либо совершением удосто-верительной надписи на документе, представленном на регистрацию. В то же время, в ст. 164 ГК Российской Федерации говорится о регистрации сделок с землей и другим недвижимым имуществом.

Данное противоречие присутствует и в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», что заметно уже в самом названии закона.

Решение законодателя производить регистрацию как правового титула на недвижимость, так и сделки с ней связано с переходным состоянием развития нашего общества.

В отличие от определения, данного в Федеральном законе «О шсударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в диссертации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется, как правоудостоверяющий акт публичной власти, фиксирующий динамику правового положения недвижимой вещи с целью обеспечения ее законного, открытого и надежного гражданского оборота.

Основные принципы регистрации прав на недвижимость в законодательстве Российской Федерации и в дореволюционной России, а также в законодательствах Испании и Германии в основном совпадают. Это означает, что современная система регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации восприняла дореволюционный опыт российских цивилистов, разработавших проект Вотчинного устава.

По мнению диссертанта, в Федеральном законе отсутствует четкое нормативное закрепление руководящих принципов регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, что является определенным недостатком юридической техники при разработке Закона.

На основе анализа дореволюционного российского и современного зарубежного опыта диссертант дает определение и систематизацию принципов государственной регистрации прав на недвижимость в России, как принципов специальности, обязательности, гласности, достоверности, бесповоротности и последовательности.

Диссертант считает необходимым закрепить в названном Федеральном законе принцип старшинства прав, т.е. каким образом регистрировать права на землю в случае одновременного обращения двух заявителей за регистрацией прав на один земельный участок. До внесения соответствующих изменений в Закон на практике предлагается данную коллизию решать на основании п. 7 ст. 16 этого Закона, устанавливающего, что регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию, а сама регистрация проводится в последовательности, определенной порядком приема документов.

В третьей главе - «Права на землю, их ограничение (обременение), подлежащие государственной регистрации в г. Москве и порядок их регистрации», исследуются виды прав на землю в г. Москве, сделки с арендными правами, деятельность органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на землю и иную недвижимость, основания и порядок государственной регистрации.

Анализируется вопрос разграничения в г. Москве земель на земли, закрепленные в федеральную собственность и в собственность субъекта Федерации, и предлагается на практике до конкретного разграничения указывать в соответствующем разделе Единого государственного реестра прав как государственную форму собственности.

Анализ норм гражданского права позволяет сделать вывод о возможности в условиях гражданского оборота имущественных прав совершения сделок отчуждения арендных прав на землю в г. Москве. При этом сделки с правами аренды на землю подлежат государственной регистрации как ограничения и обременения прав на землю. Определены виды сделок с арендными правами и порядок их регистрации в Реестре.

Подробно рассматривается такое правовое понятие, как согласие арендодателя на совершение сделок с арендными правами на землю. Правомочие арендатора на совершение сделок с арендными правами является правомочием разрешительным и зависит от воли собственника арендуемою имущества или его полномочного представителя. Дается анализ понятия «согласие арендодателя» в процессе регистрационных действий.

Существующее в настоящее время правовое положение государственного регистратора прав на недвижимость не позволяет обеспечить в должной мере независимость регистратора, что отражается на надежности гражданского оборота недвижимости. Авгором с учетом сравнительного анализа правового положения регистрирующих органов в российском, испанском и германском праве даются предложения по законодательному закреплению положений, касающихся независимости регистратора.

В результате анализа норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделан вывод о том, что государственной регистрации подлежит сделка (договор аренды) сторон, а не право аренды, так как последнее не может возникнуть раньше заключения в установленном порядке договора аренды, а именно после его регистрации.

В ходе анализа ст. 6 и ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывается на необходимость внесения в Реестр записи о регистрации договоров аренды, а также прав бессрочного (постоянного) пользования или пожизненного наследуемого владения, возникших до введения в действие Закона, в случае возникновения после его введения в действие ограничений (обременении) или иных сделок с данными объектами земли, требующих регистрации, например, аренды, субаренды, залога.

При рассмотрении норм Федерального закона, касающихся компетенции регистрирующего органа, в диссертации обращается внимание на отсутствие права на правовую экспертизу сделок. На практике из-за этого возникают проблемы, для разрешения которых предлагается внести в ст. 9 Закона соответствующую норму.

При регистрации ипотеки необходимо учитывать расхождения между Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге не движимости)». Расхождения начинаются уже с различного подхода в Гражданском кодексе Российской Федерации законодателя к правовому регулированию регистрации прав на недвижимость и отдельно ипотеки. Данную коллизию предлагается решать с позиций норм Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако окончательно разрешить данную коллизию можно путем внесения дополнений в Федеральный закон, предусматривающих особенности регистрации ипотеки с одновременным исключением аналогичных положений из Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».  

Список публикаций автора по теме диссертационного исследования

1. Актуальные проблемы реформирования отношений собственности в современной России: Тезисы докладов. Межвузовская научно-практическая конференция-М .: МГЭИ, 1998.

2. Дмитриев А.В. Покупка и аренда земли в г. Москве//3аконодательст-во. 1998. №12.

3. Дмитриев А.В. Государственная регистрация прав на землю в г. Мо-скве //3аконодательство. 1999. № 6.

4. Дмитриев А.В. Как зарегистрировать права на землю в г. Москве: вопросы теории и практики/ ТПравовое регулирование рынка недвижимости. 2000. № 2.

5. Дмитриев А.В. Основы городского землепользования//Правовое регулирование рынка недвижимости. 2000. №2-3.

6. Дмитриев А.В. О коллизии законов при регистрации залога права аренды земли в г. Москве//3аконодательство. 2000. № 8.

7. Дмитриев А.В. От «укрепления прав» до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России/ УЗаконодательство . 2000. №7.

8. Дмитриев А.В. Правовые основы городского землепользования/ Под ред. В.А. Прорвича . - М.: МИИГАиК . 2000.

9. Правовые проблемы земельной и аграрной реформы в странах Центральной и Восточной Европы, России, Беларуси, Украины и других стран СНГ, государствах Балтии: Тезисы докладов. Международный конгресс. Минск: БГЭУ, 1999.