В дальних районах Подмосковья нет ни статистики, ни массовых сделок, ни рынка вообще

`Механизмы, заложенные в закон о разграничении земель, не работают`

- Как сейчас обстоят дела с кадастрированием земель?

- Кадастровый учет нужен, но это очень дорогая процедура. Во сколько это обойдется, никто не считал. Просто страшно считать, потому что сумма действительно огромная. Но мы сейчас не ставим задачу провести кадастровый учет полностью, тем более за счет бюджетных средств. Реально это будет происходить в основном за счет частного собственника. Если у него есть потребность каким-то образом переоформить права на свой участок, он должен пойти и заказать кадастровый план и получить точную съемку участка. Я думаю, что 100%-ное кадастрирование земель нам удастся сделать в лучшем случае через 10 лет. Тем более что если говорить о полном кадастре, то нужно заниматься и лесными участками, а это до 40% от всех земель Московской области. Вот и представьте, какие денежные средства понадобятся России для того, чтобы сделать учет этих земель.

- Проводится ли в Московской области разграничение земель?

- Государство решило, что земля должна быть разграничена на федеральную, на землю субъектов федерации и на муниципальную. Был принят соответствующий закон о разграничении государственной собственности на землю. Но заложенный в нем механизм на практике оказался сложно осуществимым. Закон предполагает, что предприятия-землепользователи за свой счет должны организовать проведение землеустроительных работ и кадастровый учет земельных участков. После чего соответствующие документы направляются в территориальное управление Министерства имущественных отношений России. Министерство формирует перечни земельных участков, проверяет их и рассылает в муниципальные образования и субъекты федерации на согласование. Согласованные перечни утверждаются постановлениями правительства России.

Проблема состоит в том, что практически каждый участок в стране должен пройти через постановление Российской Федерации. Это нереально, тем более что участки очень разные по размерам, от очень больших до совсем крохотных. Естественно, ситуация захлебнулась. По Московской области в 2003 году не было ни одного постановления, хотя документы посылались и областью, и муниципальными образованиями. На сегодняшний день, судя по документам, присланным нам из российского правительства, разграничено всего пять участков, причем только федеральных. Такими темпами мы будем двигаться даже не 10 лет, а больше.

Понимая, что механизмы, заложенные в закон о разграничении, не работают, в Министерстве имущественных отношений пришли к выводу, что схему нужно менять. Можно одним законом сразу определить, что одни земли относятся к федеральным, другие принадлежат субъектам федерации, третьи - муниципальным образованиям. Например, можно сразу решить, что в границах какого-то населенного пункта все земли относятся к муниципальной собственности. Хотя с таким делением тоже возникнет много проблем: например, Москва является и городом, и субъектом федерации, и есть в ней еще земли федеральные, непосредственно к Москве не относящиеся. Процедуру нужно упрощать, но согласования должны остаться. Опыт 2003 года показывает, что спорных участков очень много. Я не могу сказать, какое количество земель планируется разграничить в 2004 году - это прерогатива правительства России. Мы стараемся сейчас заявить как можно больше участков, но пока обратного движения нет.

- А без разграничения земля может поступать в оборот?

- Она и поступает, просто порядок до проведения процедуры разграничения определяет действующая система законодательства, как федерального так и областного. По ней в Московской области небольшими участками распоряжаются муниципальные образования, а крупными - субъект федерации.

`Страшилки далеки от действительности`

- До 1 января 2004 года по закону требовалось переоформить все участки под приватизированными предприятиями с права бессрочного пользования на право аренды или выкупить в собственность. Теперь срок отодвигается на два года...

- Главное здесь не сроки, а то, что промышленное лобби сможет повернуть решение проблемы в свою пользу: добиться бесплатного получения земли. Доводы сводятся к тому, что земля уже однажды оплачена - в ходе приватизации предприятий. Сейчас идет давление на правительство, на президента, их стараются убедить, что если предприятия будут выкупать землю, то не останется денег на производство. Однако эти страшилки далеки от действительности. Во-первых, в законопроект уже внесена поправка о снижении выкупной цены в 10 раз. Во-вторых, никто никого не обязывает сразу выкупать участки, их ведь можно взять и в долгосрочную аренду на 49 лет. Для приватизированных предприятий цена аренды равна ставке земельного налога. А при аренде земельных участков арендная плата вносится вместо налога на землю. Если же все останется так, как есть, то многие владельцы предприятий, особенно в ближайшем Подмосковье, пойдут по самому легкому для себя пути: не станут ничего делать для развития производства, а будут жить за счет продажи дорогостоящей земли или сдачи ее в аренду. Кроме того, такое решение подорвет доходную часть уже принятых региональных и особенно местных бюджетов, в которых равны поступления от аренды и продажи земельных участков.

`Цены на Рублевке уже просто запредельные`

- Цены на землю в ближайшем Подмосковье увеличиваются постоянно. В этом году участники рынка обещают рост еще в 20-30%. Вы согласны с такой оценкой?

- Прогнозы давать не буду, это неблагодарная вещь. Наверное, цены вырастут, потому что спрос на жилье в Московской области неуклонно растет. Появляется большее количество жителей, увеличивается потребность в развитии инфраструктуры, а земель, пользующихся спросом, в области становится все меньше. Кроме того, на земле появился более эффективный собственник, потому что, например, собственниками многих сельхозпредприятий стали крупные финансовые структуры, банки. Естественно, цены они будут поднимать. Соответственно рынок на это среагирует, и можно предположить, что стоимость земли поднимется. Хотелось бы на это надеяться, потому что подъем всегда четко связан с общим развитием экономики в стране.

- А за прошлый год цены, по вашим данным, выросли?

- Выросли.

- На сколько?

- Как правило, риэлторы ориентируются на один-два района, максимально приближенных к столице. Самой большой популярностью пользуется Рублево-Успенское шоссе, а также Красногорск, Мытищи, частично Ленинский район. Но эти территории - не показатель, потому что для нас наиболее важны дальние земли, именно в них основные перспективы области. В ближайшем Подмосковье большое количество участков уже находится в частных руках, поэтому для нас не так принципиально, как здесь развивается рынок. Нам важно поднять стоимость дальних земель, которые находятся на расстоянии 50-80 км от Москвы. Сказать, что в 2003 году там выросли цены, нельзя, но интерес к ним появился. Это уже хорошо для рынка. Сейчас растет количество сделок, что дает возможность лучше ориентироваться в ценах.

- И насколько больше стало сделок?

- Количество сделок - это вопрос учреждения юстиции по регистрации прав. Поэтому цифр не будет.

- На каких направлениях земля будет дорожать быстрее всего?

- На Рублевке , потому что там земель действительно все меньше и меньше и свободные участки риэлторы знают просто на пересчет. Цены на Рублевке уже просто запредельные, а спрос это направление полностью не удовлетворяет, поэтому многие участники рынка сейчас начнут обращать внимание на другие районы. Например, на Красногорский, Мытищинский. Большой интерес к Истринскому району, экологически чистому и имеющему хорошую магистраль. Возможно, сейчас в лучшую сторону начнет меняться ситуация с Солнечногорским районом. Бесспорно, рынок в Ленинском районе начнет развиваться более сильно. Вот на этих территориях цены будут подниматься быстрее всего, потому что покупатель будет вынужден бежать туда.

`Земля выводится не для того, чтобы загубить сельское хозяйство`

- Будут ли в этом году земли сельхозназначения выводиться из оборота?

- Будут, конечно. Общая площадь земель сельхозназначения в Московской области составляет 1.7 млн. га. За последние два года из этой категории выведено всего 0.3% - чуть больше 5 тыс. га. Нужно понимать, что земля выводится не для того, чтобы загубить сельское хозяйство. Во-первых, мегаполис развивается и вытесняет сельское хозяйство: сейчас уже никто не будет есть овощи, выращенные на полях вокруг МКАД. Во-вторых, из Москвы вытесняется промышленное производство, а область - динамично развивающийся регион с существенной общей потребностью в производстве. И этому производству надо где-то развиваться. Есть предприятия, которые развиваются в старых промышленных зонах, но это единичные случаи. Инвесторы редко соглашаются брать существующие предприятия, опасаясь проблем с акционерами, банкротством, долгами и т.п. Да и старые производственные фонды часто настолько изношены, что легче все это снести и построить новое предприятие. Поэтому и приходится выводить из оборота малопродуктивные сельскохозяйственные земли под промышленное производство.

- Какое сегодня положение в области с сельским хозяйством?

- Многие процессы, которые влекут за собой прекращение сельхозпроизводства, идут в основном в ближнем Подмосковье, как, кстати, и вокруг других крупных городов страны. Это мировой процесс, и о нем не скажешь однозначно, хорош он или плох: он реальный и везде признается как объективный. Но ближнее Подмосковье - это лишь малая часть нашей области. На основной ее территории сельское хозяйство не исчезло с лица земли. При том, что ситуация еще очень тяжелая, и немало хозяй ств пр ебывают на грани банкротства, перелом к улучшению дел в масштабе области уже состоялся. Множество примеров убедительно доказывают, что занятие сельским хозяйством может быть весьма рентабельным. В последние 3 года рост объема сельхозпродукции в Подмосковье увеличился в денежном выражении с 25.1 млрд. до 31.6 млрд. руб. Мы опережаем все остальные 17 областей Центрального федерального округа. У занимающей вторую строчку Воронежской области с ее прекрасными черноземами этот показатель меньше на 6 млрд. руб.

Хочу подчеркнуть: без вывода земли из-под сельхозоборота можно будет ставить крест на социально-экономическом развитии Подмосковья. Главный резерв для области по увеличению налоговой базы - именно продажа или аренда земельных участков. Только недавно созданные крупные торговые центры вдоль МКАД и основных радиальных автомагистралей ежегодно дают в областной бюджет до 3 млрд. руб. Состоявшееся за последние 4 года повышение зарплаты бюджетникам в 4 раза, увеличение социальных выплат - все это и многое другое обеспечивается в значительной степени из средств, полученных от продажи и аренды земельных участков.

`Инвесторам оставалось только строить`

- Делается ли что-нибудь для того, чтобы заинтересовать инвесторов?

- Сейчас мы распространяем по области интереснейший опыт, накопленный в Истринском районе. Глава его администрации Анна Щерба по собственной инициативе сделала первый шаг навстречу потенциальным инвесторам - сформировала промышленную зону, по сути готовые промышленные площадки. Произвела вывод земли из сельхозоборота, организовала работу по ее кадастровому учету, провела все остальные необходимые мероприятия. Решили вопрос с электричеством, газом, водопроводом, канализацией. Инвесторам оставалось одно - строить. Здесь начался промышленный бум. Построены фармацевтический завод, завод по производству молочной продукции под маркой `Президент`. Строятся завод по сборке сантехнической арматуры, другие предприятия, есть еще заявки. Промышленная зона площадью 200 га сейчас готовится также в Волоколамском районе. Он всегда был дотационным, а с пуском новых произво дств ст анет донором. Аналогичная работа намечается и во многих других районах. В прошлом году мы впервые провели в Клинском районе открытый аукцион по продаже земельных участков, полностью сформированных, поставленных на кадастровый учет и готовых к совершению сделок. Не все пока получилось, как хотелось, однако и этот опыт был необходим для отработки нашей стратегии на создание более благоприятных условий для инвесторов.

- А под жилищное строительство такие земли выводятся?

- Конечно, ведь спрос на жилье растет, дома и коттеджи тоже где-то надо ставить.

- А лесные земли на рынке в ближайшее время появятся?

- Это вопрос не к нам, поскольку лес является федеральной собственностью. Эти земли для нас очень важны, но мы здесь ничего не решаем. Недавно был принят закон о том, что на арендованных лесных землях можно вести коттеджное строительство, которое занимает не более 10% территории. Скорее всего, будут приняты и поправки к закону, разрешающие выкупать арендованные участки в собственность. На мой взгляд, ничего плохого в этом нет, при условии, что арендатор или владелец будет обязан заключать и оплачивать договоры с лесниками на обслуживание леса.

Это раньше - если на садовом участке стояла елка, то дачник просто мечтал ее спилить и для этого пускался во все тяжкие. А сейчас арендатор участка пилить деревья и заливать все асфальтом не будет. Это просто противоречит логике: пока на земле растет лес, она стоит в 2-3 раза дороже, чем полевой участок.

`Строить сами не будем`

- Ближнее Подмосковье сейчас активно застраивается коттеджами. Будет ли область как-то участвовать в этом бизнесе?

- Думаю, что строить сами не будем. Мы ориентированы в основном на социальные вопросы, поэтому для нас интересно участие только в типовом многоэтажном жилищном строительстве. Здесь и экономика совсем другая, и есть возможность получить свою долю квартирами, которые можно отдать очередникам. Но мы стремимся к тому, чтобы по всему строительству заключались инвестиционные контракты, определяющие долю области и муниципальных образований. В первую очередь нас будет интересовать денежный эквивалент этой доли, который мы сможем направить на решение социальных вопросов и развитие экономики области.

- Такие договора уже заключаются?

- Да, хотя пока они не носят массовый характер.

- И какая доля по ним отходит области?

- О статистике говорить рано, потому что пока мы находимся только в стадии эксперимента. Стараемся приближаться к тем же долям, которые у нас есть по жилищному строительству. Цифры варьируют в зависимости от района: от 15% в самых дальних районах до 30% и более в ближайшем Подмосковье.

- Коттеджное строительство сейчас считается одним из самых доходных…

- Я бы не сказал, что у тех, кто им занимается, сладкий хлеб. Это не простое дело: все зависит от того, попал ты в определенную нишу или нет. Понятно: на Рублевке, что бы ты не построил - продашь, если не выставляешь совсем уж запредельные цены. В крайнем случае коттедж простоит год-полтора. На других направлениях на продажи коттеджей влияет очень много факторов: наличие инфраструктуры и охраны, размер участка, площадь и тип дома и т.д. Застройщик может проработать не все позиции, и тогда ему грозят проблемы с реализацией. Например, в Красногорском районе - прямо на выезде из города - был построен поселок таун-хаусов. Прекрасное место, рядом лес, подъездные пути удовлетворительные, и цены казались очень приемлемыми - $800 за 1 кв.м. Хороший поселок, в моем понимании, но коттеджи продавались плохо. Дело в том, что таун-хаусы имеют площадь под 500 кв .м , так что общая стоимость дома оказалась слишком высокой для среднего класса. А стоят-то они не на Рублевке .

Коттеджное строительство шире в сегментах, чем жилищное, и более четко ориентировано на определенные категории покупателей. Поэтому для застройщика очень важно попасть именно в свой сегмент рынка. Квартиры в жилых домах начинают продавать уже на стадии котлована, а при строительстве поселков такого, как правило, не бывает. Коттедж - это нечто индивидуальное, и на основе проекта невозможно определить, что получится на выходе. Загородный дом владелец эксплуатирует самостоятельно, и ему очень важно качество строительства. Поэтому строительство коттеджей - существенно более рискованный бизнес, чем просто жилья. И далеко не всегда этот рынок такой сверхдоходный, как хотелось бы.

- По оценкам риэлторов, в коттеджном недострое заморожено около $1 млрд.

- Мне кажется, компании немного лукавят и их оценка необъективна, потому что осуществить ее вообще довольно сложно. Есть проблема старых коттеджей, которые начали закладываться еще в 90-х годах. Культура строительства поменялась гораздо быстрее, чем они были закончены. Новые русские с огромным количеством денег хотели жить в хоромах и начали строить себе замки. Потом поняли, что огромные дома не нужны, что замки - это отдельная категория недвижимости, которая к жилью вообще не относится. Практически на каждом направлении сейчас есть целые памятники площадью 1.5 тыс. кв .м , хотя оптимальная площадь коттеджа - 250-500 кв.м. Да и внутри такие дома поделены на мелкие клеточки не более 20 кв.м. Уже в процессе строительства выясняется, что достраивать коттедж экономически нецелесообразно, иногда его лучше просто снести.

`50 свалок за неделю ликвидируют, и за эту же неделю появляется 50 новых`

- Есть ли у вас данные по нарушению строительства в природоохранных зонах?

- Нам не надо создавать статистику, надо выявлять нарушения и устранять их. Но далеко не всегда можно уследить за тем, что делается в природоохранных зонах. Есть определенные нормы: например, около водохранилищ нельзя строить дома на капитальном фундаменте , нельзя регистрировать их как объекты недвижимости, нужно централизованно выводить канализацию. Если дом стоит на берегу водохранилища, но все нормы при строительстве соблюдены и есть разрешительные документы - то почему бы и нет?

- Поэтому мы и говорим именно о нарушениях.

- Конечно, они имеются. Но здесь ситуация такая же, как со стихийными свалками. Административно-техническая инспекция пыталась сделать по ним статистику, но не смогла, потому что это непрерывный процесс. Они выявляют 100 свалок в неделю - 50 из них ликвидируют, и за эту же неделю появляется 50 новых свалок. И борьба носит непрекращающийся характер с переменным успехом. Уследить за всем реально невозможно, хотя меры принимаются достаточно серьезные. По нарушениям в природоохранных зонах аналогичная ситуация. Объем и разброс строительства огромны, их сложно контролировать на постоянной основе. Но такие нарушения выявляются, виновные наказываются и будут наказываться.

- Но ведь есть зоны, в которых строительство вообще запрещено.

- Если там строят, то это выявляют и пресекают. Например, на Истринском водохранилище один дом разобрали, потому что он был построен с нарушением установленных норм и не соответствовал тем требованиям, которые предъявляются к постройкам в природоохранных зонах.

- Можно ли считать, что рынок земли в Подмосковье уже сформирован?

- Рынок сформирован только в ближайшем Подмосковье, там профессионалам не составляет труда оценить стоимость любого участка. А в дальних районах нет ни статистики, ни массовых сделок, ни рынка вообще. Когда мы проводили первые торги, то старались сами установить объективную цену на землю. На наши результаты теперь ориентируются муниципальные образования, также устраивающ ие ау кционы. Рынок дальних земель находится только в стадии формирования, и я надеюсь, что он будет подрастать. Эти районы составляют 70-80% общего объема подмосковных земель. Интерес к дальним участкам уже появился, особенно у промышленников: в центре практически исчерпан лимит по энергоносителям, да и подвод коммуникаций существенно осложнен, а сделать все это в удаленных районах значительно проще. Нас очень радует, что крупные производственники начали ориентироваться на дальнее Подмосковье, но процесс формирования рынка здесь займет еще не один год.

www.finiz.ru