Сдам квартиру, со всеми удобствами

Сдать квартиру действительно сложно: у ближайших знакомых и родственников не всегда есть потребность в жилье, а впустить чужих людей в дом, не зная о них ровным счетом ничего, в общем случае довольно опасно. Но кто не готов рискнуть, - пусть квартиру не сдает. А остальным приходится искать компромисс между личным покоем и желанием получить дополнительный доход.

Способов найти жильцов предостаточно, ведь свободные и недорогие квартиры всегда в дефиците. Однако с самого начала лучше определиться: будете ли вы действовать самостоятельно или предпочтете воспользоваться помощью агентства.

Сдаю квартиру без посредников

Прежде чем пуститься в самостоятельные поиски жильцов для свободной квартиры, надо, как минимум, сориентироваться в ценах на рынке найма (чтобы не продешевить), знать источники информации, которыми пользуются желающие снять квартиру, а также определить для себя желаемую схему отношений с потенциальными нанимателями.

Первый шаг, который должен сделать владелец квартиры, перед тем как активно предлагать ее нанимателям, - изучить спрос. Это легко сделать, просмотрев специализированные издания: найдя в объявлениях несколько квартир, аналогичных вашей по удобству, площади, расположению дома относительно центра города и станций метро, установите среднюю цену. Если ваша квартира имеет особые достоинства (дорогая мебель, бытовая техника) или дом хорошо расположен (станция метро близко, есть парк для прогулок с детьми, магазины), - можете смело повышать стоимость найма, - ценители комфорта не пожалеют денег, если квартира им действительно понравится.

Шаг второй - сделайте себе рекламу малыми средствами. Например, повесьте объявление о сдаче квартиры прямо у себя в подъезде, разместите обьявление в Интернет. Вероятность, что появятся некоторые отклики весьма велика. Если это не поможет найти клиента - попробуйте дать объявление в специализированные газеты и будьте готовы принимать звонки. Скорее всего, узнав, что квартиру сдает сам хозяин, вами заинтересуются не только кандидаты в наниматели, но и посредники - агенты, подбирающие квартиры для своих клиентов. Иметь дело можно и с теми и с другими: убытка не будет. Однако с тем, кому предстоит жить в квартире, лучше встретиться лично, и еще лучше - неоднократно.

Во-первых, вы можете хотя бы чуть-чуть узнать того человека, которому собираетесь доверить свою недвижимость. Во-вторых, есть возможность проверить документы и четко оговорить правила пользования недвижимостью (последнее лучше подробно зафиксировать письменно - в договоре найма). В необходимости заключения такого договора, думается, убеждать уже не надо, достаточно лишь напомнить, что именно он - ваша единственная гарантия в отношениях с нанимателем.

Итак, вы знаете, как и кому сдать квартиру, - можно ли теперь спокойно ждать деньги при наступлении очередного месяца? Тем, кто уже имел опыт сдачи квартир, известно, что нет. Задержки в оплате, жалобы соседей на шумных жильцов - это еще не все. После отъезда квартирантов практически наверняка вам понадобится делать косметический ремонт квартиры, плюс возможны неприятные сюрпризы в виде неоплаченных телефонных счетов, сломанная мебель. Не говоря уж о том, что жильцы могут неожиданно уехать и при этом "забыть" расплатиться. Возможно, от этих напастей может защитить профессиональный посредник между хозяином квартиры и нанимателем - агентство недвижимости?

Агенства недвижимости

К сожалению, большинство агентств может помочь хозяевам квартир лишь на этапе поиска квартирантов. Оно разместит рекламу, даст клиентам информацию о квартире, избавив наймодателей от лишних хлопот и пустой траты времени. Оплачивать услуги агентства - и весьма щедро притом (от 50 до 100% месячной аренды выбранной квартиры) - предстоит другой стороне сделки - нанимателям. Для хозяев жилья, таким образом, сервис получается бесплатным. Однако при сдаче дорогих квартир (по цене аренды от $1000 в месяц), нужно иметь в виду, что круг желающих получить такое жилье значительно уже, чем круг клиентов на одно-двухкомнатные квартиры со ставкой аренды $250-350 в месяц. Агентства грешат тем, что требуют заключить эксклюзивный договор на сдачу дорогих квартир, а жильцов подбирать не спешат.

На этапе, когда наниматель уже найден, агентство может помочь заключить договор, правильно и юридически грамотно его оформив. Однако на этом обязательства риэлторов и заканчиваются. Даже если хозяин сдает квартиру "через агентство", это не гарантирует ему спокойную жизнь: посредник, который сводит его с будущим нанимателем и помогает оформить договор, защищает интересы своего клиента, ведь именно он оплачивает услугу по аренде. А за последствия нарушения договора агентство отвечать не может, да и не должно.

Договор профессионального обслуживания

Но, вняв жалобам арендодателей, некоторые агентства недвижимости разработали и стали предлагать специальную услугу, привлекательную именно для хозяев жилья.

Кроме традиционного посреднического договора между хозяином квартиры и жильцом они предлагают договор профессионального обслуживания, который защищает права граждан, сдающих квартиры, не ущемляя интересы людей, которые снимают эти квартиры. Обратившись в агентство, хозяева могут заключить такой договор на обслуживание своих квартир и вступить таким образом в равноправные партнерские отношения. Это значит, что хозяин передает свое жилье на обслуживание фирмы (с согласия всех собственников, сособственников и проживающих в квартире) и имеет стабильный годовой доход. Размер дохода устанавливается в зависимости от месторасположения квартиры, ее состояния, площади, планировки, с учетом тех рисков, которые возможны на каждой квартире.

Фирма будет самостоятельно подыскивать клиентов, контролировать их проживание в квартире, своевременную оплату жилья и телефонных переговоров, сохранность квартиры и имущества хозяев.

При этом сотрудники фирмы не отстраняют хозяина от управления его собственностью, они предлагают с их помощью все риски, связанные со сдачей, свести до минимума. Многие вопросы по квартире, такие, как косметический ремонт, установка металлической двери, вывоз мебели, а особенно регистрация жильцов по адресу проживания, не могут быть решены без согласия на то хозяина квартиры. Снимая квартиру, которая находится на профессиональном обслуживании агентства, нанимателю гарантирован срок проживания в этой квартире, да и обычные комиссионные посреднику платить не надо.

Это хорошее решение вопроса и для нанимателей, и для собственников жилья.

Комментарии

Договор коммерческого найма является срочным договором, т. е. заключается на определенный срок. Наниматель по окончании срока договора имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Договор коммерческого найма должен быть заключен в письменной форме. В нем обязательно должны быть отражены следующие положения:

• Фамилия, имя и отчество собственника (наймодателя) и нанимателя, желательно - место проживания и паспортные данные.
• Описание сдаваемого жилья: адрес сдаваемого жилья, количество сдаваемых комнат или общее количество комнат в сдаваемой целиком квартире, размер общей и жилой площади;
• Данные о документах, подтверждающих право собственности на квартиру.
• Срок найма.
• Сумма арендных платежей и сроки ее выплаты.
• Пункты об ответственности нанимателя и наймодателя за нарушение условий договора (просрочку выплаты арендных платежей, досрочное расторжение и т. п.).
• Дополнительные условия (кто будет оплачивать коммунальные платежи: собственник или наниматель и т. п.).
• Порядок расторжения и внесения изменений в договор.

Часто возникают проблемы с расторжением договора при продаже жилого помещения. По закону, в этой ситуации договор найма автоматически не прекращается. Наймодателем в таком случае становится новый собственник. Наниматель может настаивать на сохранении существующей ситуации, о чем хорошо бы знать людям, собирающимся сдать квартиру "на время", а потом продать.

Часто при найме квартиры возникает проблема с "пропиской". Хозяева квартиры, как правило, отказывают нанимателям в регистрации, опасаясь, что у тех возникнут права на их жилье. По существующему закону факт регистрации, т. е. штамп в паспорте, не может служить основанием для признания за гражданином права на жилую площадь. Кроме того, возможна регистрация по месту пребывания, или, как ее называют, "временная прописка". Срок регистрации по месту пребывания можно поставить в зависимости от срока договора коммерческого найма жилья.

И последнее. Если уже после подписания договора у вас возникли проблемы, - не бойтесь обращаться за их решением в судебные органы. Договор, составленный в простой письменной форме, - достаточный аргумент для суда и, вопреки популярному мнению на этот счет, визы нотариуса или отметок налоговой инспекции о том, что вы добросовестный налогоплательщик, не требуется.

Договор коммерческого найма квартиры (образец)

Мы, нижеподписавшиеся, гр. Иванов Иван Иванович, проживающий: г. Москва, ул. 5-я Весенняя, д. 100, кв. 1, и гр. Петров Петр Петрович, проживающий: .......................
заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Я, Иванов Иван Иванович, сдал внаем Петрову Петру Петровичу принадлежащую мне на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: г. Москва, ул. Новосоветская, д. 1, кв. 2, состоящую из двух комнат, общей площадью 40,2 кв. м, в том числе жилой площадью 27,4 кв. м.
2. Указанная квартира принадлежит мне, Иванову Ивану Ивановичу, на праве собственности, что подтверждается договором передачи № 6666-77777, выданным жилищно-эксплуатационным управлением № 66 Южного округа г. Москвы 8 августа 1995 г. и зарегистрированным Департаментом муниципального жилья 13 сентября 1995 г. и свидетельством о собственности на жилое помещение от 13 сентября 1995 г. за № 1234567.
3. Указанная квартира сдается внаем сроком на шесть месяцев с ежемесячной оплатой в сумме 9000 (девять тысяч) рублей.
Сумма договора составляет 54 000 (пятьдесят четыре тысячи) рублей, уплачиваемых Петровым П. П. - Иванову И. И. полностью до подписания настоящего договора.
4. Квартира сдается Петрову П. П. для проживания, и ему запрещается использовать жилое помещение по другому назначению, а также сдавать его в поднаем.
5. Вместе с Петровым П. П. постоянно проживать в указанной квартире имеют право:
1) Петрова Мария Петровна,
2) Семенова Анна Семеновна.
За нарушения указанными лицами условий договора ответственность перед Ивановым И. И. несет Петров П. П.
6. Петров П. П. обязуется уплачивать коммунальные услуги по указанной квартире, электроэнергию (показания электросчетчика на момент сдачи квартиры внаем составляют 7010 кВт.ч), телефон. Он обязан содержать квартиру в чистоте, оборудование в исправности, а в случае приведения в непригодность или ухудшения их состояния произвести за свой счет необходимый ремонт.
7. Срок действия настоящего договора устанавливается с тринадцатого декабря тысяча девятьсот девяносто седьмого года (13 декабря 1997 г.) по тринадцатое июня тысяча девятьсот девяносто восьмого года (13 июня 1998 г.).
Если за 30 дней ни одна из сторон не заявит о прекращении действия настоящего договора, то он может быть пролонгирован на шесть месяцев. Пролонгация настоящего договора оформляется письменным соглашением сторон.
8. Изменение условий настоящего договора или его досрочное расторжение может иметь место только по соглашению сторон.
9. Петров П. П. может потребовать в бесспорном порядке изменения или расторжения настоящего договора, если Петров П. П. значительно ухудшит состояние квартиры или будет использовать ее не по назначению.
10. Сдаваемая квартира свободна и пригодна для проживания.
11. Расходы по заключению настоящего договора несет Петров П. П.
12. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, один из которых выдается гр. Иванову Ивану Ивановичу, другой - гр. Петрову Петру Петровичу.
Иванов И. И.
Петров П. П.

При подготовке использованы материалы сайта «www.kvm.ru»