В конце лета в Курортном районе Санкт-Петербурга состоялись первые городские торги по продаже земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

"С молотка" ушли 12 наделов на Угольном острове, расположенном на озере Разлив (на противоположном берегу от знаменитого ленинского "Шалаша"). Площадь участков - от 11 до 13 соток. Было подано 46 заявок от физических и юридических лиц.

Три самых привлекательных участка скупила строительная фирма ООО "Профиль" по цене свыше 9 тыс. долл. за сотку (начальная цена - 3,6 тыс. долл./сотка). Шесть лотов приобрело НПО "Керамика", входящее в группу компаний "Ленстройреконструкция", по цене 6,1 тыс. долл./сотка (начальная цена - 2,8 тыс. долл./сотка). Три оставшихся лота (по цене 5,2-6,1 тыс. долл./сотка) достались физическим лицам. В итоге город выручил свыше 31 млн. рублей.

Согласно градостроительному регламенту, на проданной территории можно возводить только жилье. Невыполнение этого условия карается строго - расторжением договора купли-продажи и экспроприацией земельного участка.

Глава Курортного района остался доволен тем, что большая часть лотов была приобретена юридическими лицами. Это, считает он, упростит задачу освоения территории, только на инженерную подготовку которой требуется 50 тыс. долл.

Мнения специалистов по недвижимости о первых земельных торгах в Петербурге оказались неоднозначны...

Начальник отдела подготовки инвестиционных проектов и обеспечения имущественных сделок государственного учреждения по совершению сделок с имуществом "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Николай Ботвин оценивает торги как "весьма успешные":

- До последнего времени в Петербурге действовала распределительная процедура: в основном землю выделяли очередникам под индивидуальное строительство для улучшения жилищных условий. Кто-то строился, кто-то продавал участки. Вся эта "кухня" была на вторичном рынке. И впервые продажа участков проведена на открытых торгах. Мы сразу решили, что всё должно быть понятно: что и как можно строить, как можно использовать. Были разработаны регламенты.

Торги прошли достаточно ровно, без истерик. У нас были серьезные залоги: 20% от стоимости участка. Мы прогнозировали рост стартовых цен как минимум в 1,5 раза. Поэтому превышение начальной цены в 2 и более раза "на выходе" для нас неожиданным не было - товар-то штучный. Причем, эти цены оказались самыми высокими для вторичного рынка Сестрорецка.

Торги показали, что существует неудовлетворенный спрос на подобный товар, люди хотят строить индивидуальные дома и готовы открыто вкладывать деньги. Наиболее популярными были три лота - участки, непосредственно выходящие на берег озера. По ним доходило до 6 претендентов на лот. В ближайшей перспективе мы хотели бы подготовить аналогичные пакеты для торгов по шести "внешним" районам города - Выборгскому, Красносельскому, Приморскому и другим районам, которые имеют землю для ИЖС.

Ректор Института недвижимости Сергей Максимов обратил внимание на тенденции рынка загородной недвижимости:

- Это ласточка, за которой хорошо бы последовала весна. До тех пор, пока земля распределяется по чьей-либо милости, трудно узнать стоимость товара. Торги - это экономический механизм, позволяющий определить реальную цену. Для рынка недвижимости это очень важно.

Торги показали, что рынок загородного жилья - уже не экзотика. Спрос на земельные участки становится массовым. Фирмы не стали бы покупать места под застройку, если бы не было перспективы их дальнейшей реализации.

Стоит обратить внимание и на то, как меняется политика застройщиков. Инвестор не просто строит жилье, но и осваивает район: тянет туда дорогу, создает инфраструктуру. Сегодня покупатель разборчив - покупает дом, когда он "упакован": когда можно без проблем добраться туда из города, и на месте есть всё необходимое для проживания.

Каков прогноз развития загородного домостроения? Думаю, что и дальше наиболее активно будут осваиваться традиционные места на побережье, где развита инфраструктура, удобное сообщение с центром города. Они еще не исчерпали свой ресурс.

Почти в три раза поднялась цена на землю на вторичном рынке во Всеволожске. Начала сказываться Кольцевая автомобильная дорога (КАД).

Резко подскочили в цене участки вокруг Константиновского дворца (Стрельна) на расстоянии до 2 км. Но это локальное престижное место в связи с предполагаемой "близостью ко двору". Оно исчерпает себя моментально.

Исполнительный директор некоммерческого партнерства "Ассоциация "Загородная недвижимость" Александр Петров оказался более сдержан в оценке первых земельных торгов и перспектив развития рынка загородной недвижимости:

- Торги ничего неожиданного не преподнесли. Всё, включая цены, уже сформировалось на рынке и без них.

Касательно ближайших перспектив загородной недвижимости, думаю, что каких-то революционных прорывов ожидать не стоит. К этому не располагает политика городской администрации.

Самым дорогим был и останется Курортный район. Это объясняется очевидными вещами: наличие природных водоемов, хорошее транспортное сообщение, развитая инфраструктура (черта города). Разве что Стрельна его "перебьет", когда там расположится резиденция главы государства. Но это будет не столько объективная стоимость, сколько "имиджевая".

На втором месте также традиционно стоит Всеволожск. Сказать, что строительство КАД особенно отразилось там на ценах, нельзя. На жилую недвижимость цены поднялись незначительно. Вот на коммерческую - да, возросли в несколько раз. Опять-таки, с КАДом перспективы еще достаточно туманны...

Юг у петербуржцев пользуется меньшей популярностью тоже в силу объективных причин: самые привлекательные участки там находятся в охраняемой зоне федерального уровня.

Петербургский загородный рынок в потенциале - перспективнейший. К нему есть интерес и со стороны западных финансовых кругов, и со стороны москвичей. Но пока серьезный капитал к нему только присматривается, изучает.

Растет спрос на дачи. Но чтобы этот спрос и постоянное загородное проживание стали массовыми, нужны соответствующие шаги со стороны администрации: инженерное освоение территорий, прокладывание дорог, система льготного кредитования. На сегодня количество загородных "резиденций" горожан в разы меньше, чем потребность в них. И это связано с платежеспособностью среднего класса, который и "делает погоду" на рынке (спрос на дорогое элитное жилье исчерпывает себя быстро).

Город очень осторожно, как-то робко предложил инвесторам участки под строительство малоэтажного жилья. Войдут они в новый городской генплан или нет? Предложено порядка 50 мест под застройку до 2010 года. Большая часть жилья должна быть введена до 2005 года. По планам Смольного, должны построить около 5 млн. кв. м.

Будем реалистами: даже если бы всё вводимое в Петербурге жилье было малоэтажным (а сегодня строится чуть больше 1 млн. кв. м жилья в год), и то понадобилось бы 5 лет. Не думаю, что эти планы реальны.

К сказанному А. Петровым можно добавить, что, по самым оптимистичным прогнозам некоторых специалистов, объемы продаж "малоэтажек" в Петербурге могут дорасти до 20% от общего объема вводимого в городе жилья. Сегодня же, по разным оценкам, их доля составляет лишь 5-8%.

Ирина Кравцова, ИА "Росбалт"

Объявления